昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス（変更）を検討せざるを得ないケースが増えています。 主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。 増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因と…

都内の顧問先のマンション（３９戸）では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で１７０万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があ…

顧問先の山梨県のリゾートマンション（築３０年目・５０戸弱）で先日通常総会が開催され、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 このマンションの歴史を紐解くと、現在の管理会社は３社目です。 分譲したデベロッパーに系列の管理会社がなかったた…

当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後２期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。 ＝＝＝＝＝＝＝＝（原文ママ）＝＝＝＝＝＝＝＝ 理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが…

今年の１０月以降、マンション保険の料率が値上げになることはすでに本ブログでもお知らせしていますが、顧問先の管理組合でも今年に入って次々と更改しています。 その実例を以下で紹介しましょう。 ケース１【神奈川県所在のマンション（築２６年・５５戸…

4月2日付の日経新聞に「マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理組合が、管理会社から契約更新を拒否されるケースが相次いでいる。人件費が高騰する中、…

今年もコロナ禍に振り回された１年でしたが、いよいよ年の瀬が押し迫る中、顧問先のマンション２件で管理会社をリプレイス（変更）することになりました。 どちらも新年早々に臨時総会を開催することになったのですが、折り悪しく年末年始の連休に入る間際で…

昨今、駐車場の空き区画の増加に悩んでいる管理組合が増えています。 私の顧問先でも、すでに２件のマンションで平面化を実施しており、現在別のマンションでも鋭意検討中です。 都内にある顧問先マンションでは、機械式駐車場９台のうち７台が長らく空き区…

私の顧問先に、10戸未満の小規模マンション（築38年）があります。 この管理組合では、２年前から管理委託費やマンション保険の適正化に取り組んだ結果、管理費会計に年間100万円近い剰余金が生じるまでに財政状況が改善し、当面の間は、修繕積立金の増額改…

都内の顧問先マンション（２８戸）で、今週から機械式駐車場の撤去ならびに平面化工事に着手することになりました。 私の顧問先マンションの中では２つ目の事例となります。 このマンションの機械式駐車場は９台（３段ピット式・３区画）ですが、 現状たった…

顧問先の管理組合（１２３戸）では、現在加入しているマンション保険が来年７月に満期を迎えることになっていました。 ただ、来年１月以降、各損保が保険料率の増額改定を行うため、なるべくコスト増を抑えるべく中途更改を検討することになりました。 損保…

当社が今年コンサルティングした物件では、築４０年を超える高経年マンションが２件ありました。 驚いたことに、その２物件とも照明灯のＬＥＤ化はもちろんのこと、照明器具の交換すらまだしていませんでした。 照明器具の更新は、長期修繕計画では築２０年…

不動産流通研究所が発行している「不動産ニュース」で「『マンションすまい・る債』の応募は8万6,684口」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の内容は以下の通りです。 ■ 住宅金融支援機構は4月から募集を行なっていた「マンションす…

10/17付けの朝日新聞に、「マンション管理会社の変更 増える相談 実はリスクも」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com その要約は以下の通りです。 ■ コロナ禍で自宅にいる時間が長くなる中、 日中も家で過ごす時間が増え、マンションの管…

近年地震や台風などの大雨等による大規模な災害が頻発しており、損保会社の収支状況が悪化していることから、2021年1月よりマンション保険料が各社一斉に増額改定される予定です。 マンション管理組合にとって頭の痛い話ですが、特に来年中に契約更改を控え…

都内にある顧問先マンション（築４６年目・１７戸）では、あまりにも管理会社の怠慢ぶりが酷いため、管理会社変更（＝リプレイス）の検討をしています。 具体的にはこのような状況です。 （１）建物の老朽化に伴う修繕・更新等について見積りの提出などが一…

都内のワンルームマンション（築１６年目）では、２年前に「第三者管理」に変更となり、現在マンション管理士である私が理事長を務めています。 この７月に、このマンションで１回目の大規模修繕工事が竣工したのですが、資金繰りで苦労したので、その体験談…

ダイヤモンドオンラインで、「マンションの金食い虫「機械式駐車場」とうまくつき合う方法とは」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 機械式駐車場は、「附置義務」との兼ね合いもあり、必要がないからといって…

昨年冬からコンサルティングしている名古屋市内のマンション（築18年目 34戸）では、先日の通常総会にて管理委託契約の変更が賛成多数で決議されました。 単純減額の他に、一部過剰だった仕様の標準レベルへの変更、そして一部委託先変更のミックスポリシー…

先日、都内の某ワンルームマンション（築８年目・４７戸）にて臨時総会を開催し、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 現管理会社の管理委託費が割高な水準にあり、現状比２割程度の削減が可能と考えたたため、更新後の管理委託費について減額の要…

今春から顧問を務めることになった、都内にある築４６年目のマンションの話です。 ２０世帯にも届かない小規模マンションですが、「マンション管理適正化診断サービス」から着手したところ、大小様々な問題が見つかり、最低ランクの「Ｂ」評価になってしまい…

5月7日付けの朝日新聞に、「コロナ拡大、マンション管理の定期総会どう開く？」という記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 新型コロナウイルスの感染が広がる中、多くの分譲マンションの管理組合が、年に1度の…

昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション（７６戸）の話です。 昨日通常総会が開催され、 築１９年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。 この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提…

昨秋から管理コスト適正化に取り組んでいたマンションで、昨日総会が開催され、管理委託費の減額が無事承認されました。 昨日は、季節外れの降雪の中、ウィルス感染防止対策として会場の窓や扉が大きく開放された状態での開催となったため、まさに凍えそうで…

共用部の照明灯のＬＥＤ化はもはや当然のことですが、非常用照明までＬＥＤ化しているマンションとなると、まだかなり少数派ではないでしょうか。 非常用照明とは、停電時でも一定時間の照度を確保できるように内臓バッテリーを用いた照明で、建築基準法によ…

私が昨年から顧問を務めている都内のワンルームマンション（築１５年目）では、いまだ大規模修繕を行っていません。 今期は建物劣化診断を実施しましたが、案の定、全般的に築年数並みかそれ以上の劣化各所で進行していることがわかりました。 そのため、早…

先日、都内の顧問先マンション（７６戸・築１８年目）で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。 その主な内容をご紹介しましょう。 １．管理コスト適正化の成果 ・管理委託費 （従前９００万円／年） ・マンション…

先日、顧問先の都内のマンション（約100戸）で第１５期定期総会が開催されましたが、これまでの当社の貢献が評価され、顧問契約も無事更新いただきました。 当社がコンサルティングに着手したのは２年前のことですが、その前と後でどれだけ状況が変わったか…

顧問先のワンルームタイプの投資用マンションではすでにその傾向が現れていますが、最近ではいわゆるファミリータイプでも長期の滞納者が出始めています。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com 滞納期間が３ヶ月を超える場合は、「うっかり失念」で…

先日、都内の顧問先マンション（２８戸）では、理事さんからのリクエストを受けて直近１年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。 その一部をご紹介しましょう。 １．管理コストの適正化について 管理委託費（従前４百万円／年）、電…

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。 ＜参考記事＞ yonaoshi-honpo.hatenablog.com しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが７月１７日と大変遅かったこともあり、こ…

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はＬＥＤ電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

マンションの集合インターホンは、概ね１５年前後で機器更新期を迎えます。 ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。 と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ７年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしま…

都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後３８年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期（２５年〜３０年）を大き…

2016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。 ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。 しか…

築１５年目を迎える顧問先のマンションで、「増圧給水ポンプユニット」の更新を検討することになりました。（画像は装置のイメージ） 管理会社の点検報告によると、設備耐用年数（１５年）を迎えており、各所に経年劣化や腐食が見られるということでした。 …

先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。 yonaoshi-honpo.co.jp このマンションは築３０年超の小規模物件（全９戸）です。 竣工当初から、大手…

都内の顧問先のマンション（築１５年目）で、来月臨時総会が行われることになりました。 議案は以下の２件です。 （１） 集合インターホンの更新工事実施の件 （２） 管理委託契約変更の件 実は、この２つの議案は表裏一体の関係にあるのです。 そもそもの発…

現在改修工事を検討しているマンション管理組合から伺った話ですが、東京都ではLEDの導入工事について工事費について助成金がもらえるようです。 たとえば、 東京都千代田区のサイトページには、以下のような案内がなされています。 www.city.chiyoda.lg.jp …

都内の顧問先マンション管理組合では、昨秋、当社の「管理コスト適正化診断」を実施したことから、管理委託費、電気料金、マンション保険の主要３費目についてそれぞれ大きな削減余地があることがわかりました。 yonaoshi-honpo.co.jp 管理委託費については…

当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。 ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。 次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕…

顧問先マンション（全５０戸）では、３ヶ月間にわたる現管理会社との条件交渉が合意に至り、管理委託費の３５％減額が臨時総会にて無事承認されました。 このマンションの場合、管理委託費の削減幅３５％の内訳として、 単純減額分：２５％ ＋ 仕様変更分：…

今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。 もう６年前の話になりますが、 私もこの時期には受験生の一人として苦闘していました。 最後まで苦しんだテーマの一つが、区分…

現在コンサルティングしている管理組合で、今春、管理会社のリプレイスによって管理委託費の適正化に成功したマンションがあります。 ただ、管理会社を変更しても、管理委託費の中で「遠隔監視」（いわゆる機械警備）業務については１円も下げることができま…

マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。 その中での「あるある事例」を２つご紹介します。 （１）集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合 …

現在コンサル中の都内のマンションで電気料金の調査をしていたら、料金削減のために共用部に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機をすでに導入済みであることが分かりました。 管理組合に伺ったところ、これについては電気料金削減状況の報告書があると聞いたので、…

先日、本ブログで電子ブレーカーで管理組合から搾取し続ける業者の話を紹介しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com その契約の主な内容を要約すると、以下のようになります。 ・・・・ ■ 業者は管理組合と１０年間のシステム利用契約を締結。 ■ 業者が電…

先日、都内の大規模マンションで、管理会社のリプレイス（変更）に伴う新たな候補先３社によるプレゼン会が開催されました。 事前に管理委託費の見積もり条件についての提示は受けているため、当初の候補先５社から３社に絞り込まれた後の「最終選考会」とい…

先日、現在当社がコンサルティング中の都内のマンション管理組合（築２３年目・２０戸）で総会が開催され、管理委託契約の条件変更について全会一致で承認されました。 そのため今秋以降、このマンションの管理委託費は現状比で約２割下がることになりました…