マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンションの屋上防水改修工事に「25年」の長期保証が付帯する理由

築24年目の顧問先マンション(都内 39戸)で、先日屋上防水の改修工事が竣工しました。 このマンションでは、11年前の大規模修繕工事において屋上防水の改修工事も実施しましたが、昨年の点検時に防水面に多数の浮きや破断が生じていました。 そこで、…

【申込受付中】マンション管理見直しセミナー(10月)開催のご案内

10月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 10月 26日(土) 13:30~15:00 LE…

【終了しました】マンション管理セミナー<3月>開催のお知らせ

来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

【終了しました】マンション管理セミナー開催のお知らせ<1月20日(土)>

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 1月 20日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

足掛け4年の苦労!駐車場附置義務条例の「壁」を乗り越えたマンション

先月、都内になる顧問先マンション(築21年・76戸)で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後の機械3段式(8区画)のユニット】 【設備撤去・平面化後のユニット(2区画)】 このマンションでは、駐車場区画(全22台…

史上最速の4ヶ月で解決!マンション管理委託費の減額交渉

都内にあるコンサルティング先のマンション(築24年目・34戸)にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、この12月から管理委託費が従前に比べて3割削減することになりました。 年間のコスト削減の効果は、…

【終了しました】マンション管理セミナー<11月>開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年11月 25日(土) 13:30~15:00 LEAGU…

マンション管理会社から委託費の増額を迫られたら、リプレイスの検討がお勧め!

昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス(変更)を検討せざるを得ないケースが増えています。 主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。 増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因と…

【終了しました】マンション管理セミナー<9月>開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 9月 16日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

インフレのご時世でも、マンション管理委託費が3割削減できるワケ

先日、今年初めからコンサルティングしている都内のマンション(築25年・70戸)で臨時総会が開催され、管理委託契約の変更の議案が賛成多数で承認されました。 これによって、従前の年間管理委託費(約1,143万円)に対し、約3割(340万円/年)の削減が…

マンション管理会社によって諸経費の負担区分が異なるのをご存知ですか?

現在、千葉県の顧問先マンション(51戸)では、大手管理会社のフロント担当者の対応が非常に悪く、理事会の運営が滞ってしまうことがしばしばありました。 そこで、その担当者の交代を管理会社に書面で要請したところ、上席者をサポートに付けることを理由に…

【終了しました】マンション管理セミナー<5月>開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日(日) 13:30~15:00 LEAGUE…

「マンション管理見直し本舗」ホームページ全面リニューアルのお知らせ

創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 (1)「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 分譲マンションが共通して抱えて…

【受付満了しました】マンション管理 ミニセミナー開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地下1階…

修繕積立金の増額改定に苦労したマンションの事情とは!?

神奈川県内にある築27年目のマンション(70戸)では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約…

【終了しました】マンション管理セミナー 1月開催のお知らせ

今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日(…

顧問先マンションの「8年間の成果」を見える化!

私がコンサルタントとして顧問を務めるマンション管理組合(神奈川県・90戸)では、1年毎に理事長が交代するたびにブリーフィングを実施しています。 事業年度ごとのトピックのサマリーを時系列で整理し、その経緯や検討経過、施策の効果などをレポートに…

前回の契約更新から5年経ったのに、マンション保険料が大幅に下がったワケ

顧問先のマンション(神奈川県 31戸 築27年目)では、現在の保険契約が11月1日をもって満了となるため、更新後の契約について検討していました。 大手損保5社から相見積もりを取ったところ、「マンション管理適正化診断サービス」の結果が良好だったため、…

【終了しました】マンション管理セミナー 11月開催のお知らせ

11月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 11…

【終了しました】マンション管理セミナー 9月開催のお知らせ

9月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催とその後の個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 4年 9月…

コンサルタント冥利に尽きるお言葉に感謝!

当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後2期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。 ========(原文ママ)======== 理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが…

リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。(経緯については下の記事を参照ください) <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社が作成した決算報…

【終了しました】マンション管理セミナー 7月開催のお知らせ

7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。 先着5名様の参加を受け…

マンションの機械警備費の適正化が一筋縄ではいかない理由

これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。 まず、マンションの機械警備の基本的な仕組みを説明しましょう。 マンションの共用設備の不具合や住…

マンション管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的!

顧問先のマンション(神奈川県所在 築26年目・55戸)では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(5月)開催のご案内

5月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 …

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナーのご案内(3月)

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

【マンション保険の見直し】保険金を1億円増やしても今の保険料を維持できたワケ

先日、顧問先のマンションで通常総会が開催され、1年後に満期を迎える現在のマンション保険を中途解約して、新たな保険に入り直すための議案が承認されました。 と言うのも、昨年このマンションの顧問になった際に、現状の契約を保険代理店にチェックしても…

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(1月)のご案内

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

マンション管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ

当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。 その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。 これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあ…

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?

この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・…

大手マンション管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!

顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。 具体的には…

【終了しました】9月度マンション管理セミナー(オンライン)のご案内

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付け…

マンション大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点

当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。 その結果は、以下の通りです。 各社の見積条件を見ると、 総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりまし…

コロナ禍でもマンション管理委託費を3割削減できました!

先日、コンサルティングしている都内のマンション(築24年・ファミリータイプ 36戸) で通常総会が開催され、管理委託費の3割削減が実現しました。 今回は、当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過についてご紹介しましょう。 1. きっか…

マンション管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか?

4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は?」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が…

【受付中】オンラインセミナー開催(5月)のお知らせ

5月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付け…

駐車場の空き区画の増加に悩むマンションはどんな対策を打っているのか?

昨今、駐車場の空き区画の増加に悩んでいる管理組合が増えています。 私の顧問先でも、すでに2件のマンションで平面化を実施しており、現在別のマンションでも鋭意検討中です。 都内にある顧問先マンションでは、機械式駐車場9台のうち7台が長らく空き区…

【終了しました】新年オンラインセミナー開催のお知らせ

新年1月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 <当初16日(土)の開催予定でしたが、都合により24日(日)に変更いたします。> 新型コロナウィルス感染拡大防止のため、「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があ…

【オンラインセミナー(終了)】来年1月の保険料増額改定に備えて、マンション保険を賢く見直す方法教えます!

近年地震や台風などの大雨等による大規模な災害が頻発しており、損保会社の収支状況が悪化していることから、2021年1月よりマンション保険料が各社一斉に増額改定される予定です。 マンション管理組合にとって頭の痛い話ですが、特に来年中に契約更改を控え…

「マンション管理セミナー」11月開催のお知らせ

11月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞ったうえで、セミナーならびに個別相談会を再開します。 なお、地方在住者や感…

高経年・小規模マンションでも管理会社のリプレイスはできる!

都内にある顧問先マンション(築46年目・17戸)では、あまりにも管理会社の怠慢ぶりが酷いため、管理会社変更(=リプレイス)の検討をしています。 具体的にはこのような状況です。 (1)建物の老朽化に伴う修繕・更新等について見積りの提出などが一…

名古屋のマンションで管理コスト適正化がスムーズに実現できたワケ

昨年冬からコンサルティングしている名古屋市内のマンション(築18年目 34戸)では、先日の通常総会にて管理委託契約の変更が賛成多数で決議されました。 単純減額の他に、一部過剰だった仕様の標準レベルへの変更、そして一部委託先変更のミックスポリシー…

オンラインセミナー<9月>開催のお知らせ

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。 オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講がで…

「第三者管理」のワンルームマンションで管理会社をリプレイス!

先日、都内の某ワンルームマンション(築8年目・47戸)にて臨時総会を開催し、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 現管理会社の管理委託費が割高な水準にあり、現状比2割程度の削減が可能と考えたたため、更新後の管理委託費について減額の要…

築45年を超えて、初めて管理規約を改正したマンション!

今春から顧問を務めることになった、都内にある築46年目のマンションの話です。 20世帯にも届かない小規模マンションですが、「マンション管理適正化診断サービス」から着手したところ、大小様々な問題が見つかり、最低ランクの「B」評価になってしまい…

「マンション管理適正化診断サービス」で発覚した法令違反とは?

先日都内の某マンションで実施した「マンション管理適正化診断」でのお話です。 診断の目的はマンション保険の更新期を迎えるにあたって、新規引受け保険料の見積りを取得することにありました。 「日管連」からの依頼にもとづき、私がこのマンションの診断…

「Withコロナ」の時代に適応するために、マンション管理組合の運営も見直そう!

5月7日付けの朝日新聞に、「コロナ拡大、マンション管理の定期総会どう開く?」という記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 新型コロナウイルスの感染が広がる中、多くの分譲マンションの管理組合が、年に1度の…

築19年目で初めて修繕積立金が増額改定されたマンション

昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション(76戸)の話です。 昨日通常総会が開催され、 築19年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。 この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提…

「マンション管理セミナー」開催延期(4/18 → 5/16)のお知らせ

4月18日(土)に開催を予定していたセミナーは、コロナウィルス感染予防のため延期させていただきます。 次回の開催につきまして以下のとおり予定することとしましたので、ご案内申し上げます。 先着5名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早…