マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。(経緯については下の記事を参照ください) <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社が作成した決算報…

【申込受付中】マンション管理セミナー 7月開催のお知らせ

7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。 先着5名様の参加を受け…

マンションの機械警備費の適正化が一筋縄ではいかない理由

これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。 まず、マンションの機械警備の基本的な仕組みを説明しましょう。 マンションの共用設備の不具合や住…

マンション管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的!

顧問先のマンション(神奈川県所在 築26年目・55戸)では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(5月)開催のご案内

5月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 …

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナーのご案内(3月)

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

【マンション保険の見直し】保険金を1億円増やしても今の保険料を維持できたワケ

先日、顧問先のマンションで通常総会が開催され、1年後に満期を迎える現在のマンション保険を中途解約して、新たな保険に入り直すための議案が承認されました。 と言うのも、昨年このマンションの顧問になった際に、現状の契約を保険代理店にチェックしても…

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(1月)のご案内

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

マンション管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ

当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。 その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。 これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあ…

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?

この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・…

大手マンション管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!

顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。 具体的には…

【終了しました】9月度マンション管理セミナー(オンライン)のご案内

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付け…

マンション大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点

当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。 その結果は、以下の通りです。 各社の見積条件を見ると、 総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりまし…

コロナ禍でもマンション管理委託費を3割削減できました!

先日、コンサルティングしている都内のマンション(築24年・ファミリータイプ 36戸) で通常総会が開催され、管理委託費の3割削減が実現しました。 今回は、当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過についてご紹介しましょう。 1. きっか…

マンション管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか?

4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は?」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が…

【受付中】オンラインセミナー開催(5月)のお知らせ

5月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付け…

駐車場の空き区画の増加に悩むマンションはどんな対策を打っているのか?

昨今、駐車場の空き区画の増加に悩んでいる管理組合が増えています。 私の顧問先でも、すでに2件のマンションで平面化を実施しており、現在別のマンションでも鋭意検討中です。 都内にある顧問先マンションでは、機械式駐車場9台のうち7台が長らく空き区…

【終了しました】新年オンラインセミナー開催のお知らせ

新年1月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 <当初16日(土)の開催予定でしたが、都合により24日(日)に変更いたします。> 新型コロナウィルス感染拡大防止のため、「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があ…

【オンラインセミナー(終了)】来年1月の保険料増額改定に備えて、マンション保険を賢く見直す方法教えます!

近年地震や台風などの大雨等による大規模な災害が頻発しており、損保会社の収支状況が悪化していることから、2021年1月よりマンション保険料が各社一斉に増額改定される予定です。 マンション管理組合にとって頭の痛い話ですが、特に来年中に契約更改を控え…

「マンション管理セミナー」11月開催のお知らせ

11月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞ったうえで、セミナーならびに個別相談会を再開します。 なお、地方在住者や感…

高経年・小規模マンションでも管理会社のリプレイスはできる!

都内にある顧問先マンション(築46年目・17戸)では、あまりにも管理会社の怠慢ぶりが酷いため、管理会社変更(=リプレイス)の検討をしています。 具体的にはこのような状況です。 (1)建物の老朽化に伴う修繕・更新等について見積りの提出などが一…

名古屋のマンションで管理コスト適正化がスムーズに実現できたワケ

昨年冬からコンサルティングしている名古屋市内のマンション(築18年目 34戸)では、先日の通常総会にて管理委託契約の変更が賛成多数で決議されました。 単純減額の他に、一部過剰だった仕様の標準レベルへの変更、そして一部委託先変更のミックスポリシー…

オンラインセミナー<9月>開催のお知らせ

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 新型コロナウィルス感染拡大防止のため、今回も「オンラインセミナー」にて開催いたします。 オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講がで…

「第三者管理」のワンルームマンションで管理会社をリプレイス!

先日、都内の某ワンルームマンション(築8年目・47戸)にて臨時総会を開催し、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。 現管理会社の管理委託費が割高な水準にあり、現状比2割程度の削減が可能と考えたたため、更新後の管理委託費について減額の要…

築45年を超えて、初めて管理規約を改正したマンション!

今春から顧問を務めることになった、都内にある築46年目のマンションの話です。 20世帯にも届かない小規模マンションですが、「マンション管理適正化診断サービス」から着手したところ、大小様々な問題が見つかり、最低ランクの「B」評価になってしまい…

「マンション管理適正化診断サービス」で発覚した法令違反とは?

先日都内の某マンションで実施した「マンション管理適正化診断」でのお話です。 診断の目的はマンション保険の更新期を迎えるにあたって、新規引受け保険料の見積りを取得することにありました。 「日管連」からの依頼にもとづき、私がこのマンションの診断…

「Withコロナ」の時代に適応するために、マンション管理組合の運営も見直そう!

5月7日付けの朝日新聞に、「コロナ拡大、マンション管理の定期総会どう開く?」という記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 新型コロナウイルスの感染が広がる中、多くの分譲マンションの管理組合が、年に1度の…

築19年目で初めて修繕積立金が増額改定されたマンション

昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション(76戸)の話です。 昨日通常総会が開催され、 築19年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。 この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提…

「マンション管理セミナー」開催延期(4/18 → 5/16)のお知らせ

4月18日(土)に開催を予定していたセミナーは、コロナウィルス感染予防のため延期させていただきます。 次回の開催につきまして以下のとおり予定することとしましたので、ご案内申し上げます。 先着5名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早…

築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ

昨秋から管理コスト適正化に取り組んでいたマンションで、昨日総会が開催され、管理委託費の減額が無事承認されました。 昨日は、季節外れの降雪の中、ウィルス感染防止対策として会場の窓や扉が大きく開放された状態での開催となったため、まさに凍えそうで…

マンション管理適正化診断で最低の「B」評価になったワケ

先日、コンサル先の管理組合で「マンション管理適正化診断サービス」を実施しました。 yonaoshi-honpo.co.jp 残念ながら、その結果は・・・ 「17点」で、最低ランクの「B」評価となってしまいました。 築40年を超える高経年のマンションなので、最高の…

各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が2割以上下がったワケ

今年最初のコンサルティング契約の受注先は、名古屋市のマンションでした。 昨年、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただいており、査定した結果、管理委託費に削減余地があることを検証できたため、当社とのコンサルティング契約締結…

本年初回!「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 2年 2月 15日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

マンション管理コストの適正化で、戸あたり年間4万円超の経済効果を実現!

先日、都内の顧問先マンション(76戸・築18年目)で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。 その主な内容をご紹介しましょう。 1.管理コスト適正化の成果 ・管理委託費 (従前900万円/年) ・マンション…

今年ラスト!12月度 マンション管理セミナーのお知らせ

「12月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 元年 12月 21日(土) 13:30~15:00 LEAGU…

コンサルティングの前後でマンション管理組合の財政状況はどれだけ変わったか?

先日、顧問先の都内のマンション(約100戸)で第15期定期総会が開催されましたが、これまでの当社の貢献が評価され、顧問契約も無事更新いただきました。 当社がコンサルティングに着手したのは2年前のことですが、その前と後でどれだけ状況が変わったか…

小規模マンションでも、戸あたり年間5万円もコスト削減ができたワケ

先日、都内の顧問先マンション(28戸)では、理事さんからのリクエストを受けて直近1年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。 その一部をご紹介しましょう。 1.管理コストの適正化について 管理委託費(従前4百万円/年)、電…

総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理…

10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 10月 19日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 8月 31日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金…

「マンション保険料一斉値上げ」の概要が明らかになってきた!

7月19日付の日経新聞に、「マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手4社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上…

築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大き…

マンション保険料が大幅増額改定につき、急遽「臨時セミナー」開催のお知らせ

突然ですが、 今年10月からマンション保険料の増額改定が予定されていることをご存知ですか? しかも、今回は全損保一斉の改定になります。 今回の値上げは大々的で、保険料が大幅に上がるそうです。 したがって、今年もしくは来年あたりに契約更改を迎え…

高経年・小規模でもマンション管理委託費は下げられる!

先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。 yonaoshi-honpo.co.jp このマンションは築30年超の小規模物件(全9戸)です。 竣工当初から、大手…

マンション管理セミナー<4月度>のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成31年 4月 20日(土) 13:30~15:00 LEAGUE …

築19年目のマンションでも保険料が劇的に下がったワケ

都内の顧問先マンション管理組合では、昨秋、当社の「管理コスト適正化診断」を実施したことから、管理委託費、電気料金、マンション保険の主要3費目についてそれぞれ大きな削減余地があることがわかりました。 yonaoshi-honpo.co.jp 管理委託費については…

管理コストの削減によって修繕積立金の「簿外債務」をどれだけ減らせるか?

当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。 ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。 次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕…

マンション管理セミナー<2月度>開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成31年 2月 16日(土) 13:30~15:00 LEAGUE …

ついに成約事例も!マンション管理見直し本舗 新サイトの運営状況報告

マンション管理見直し本舗」では、今年9月に「マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!」と題した新たなサイトを立ち上げました。 マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組…