マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

12月19日放送 NHK「クローズアップ現代」をご覧にならなかった方へ

12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。 放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ====== ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積…

マンションの排水管に詰まりが発生!その「意外な原因」とは?

神奈川県にある顧問先のマンション(90戸)では、ここ数年で排水管の詰まりによる滞水事故が相次いで発生するようになりました。 2020年以降、雨水排水管の詰りに伴う修繕工事が合計8件も発生し、 その修繕費だけで総額440万円にものぼっています。 排…

被害総額9億円!?史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件

12月4日付けのYahoo!ニュースに、「 被害総額は最大9億円の可能性 ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪府吹田市に…

「鳩の鳴き声がうるさい」との苦情が・・マンションの防鳥対策

都内にある顧問先のマンションでは、居住者からの「早朝から鳩の鳴き声が騒がしいため、何らかの対策を検討してほしい」との要望が管理組合に書面で届きました。 そのため、管理会社が現場を確認したところ、各階の梁や室外機置き場に鳩が停まっていることを…

マンションの給湯管からの漏水にご注意を!

今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、とい…

マンションの住戸鍵を紛失すると、とても厄介な事になるワケ

先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ========= ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋(現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中)に人がいる気配がする…

管理会社が薦める「防犯カメラのレンタル契約」にご注意を!

都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ(5台)のレンタル契約(6年間)が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式(モニター、レコーダー各1台を含む)の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先(管理会社が紹介した業者)…

【理事長のギモン】区分所有者と連絡が取れない時にはどうすればいいの?

皆さんのマンションの管理費や修繕積立金の納付方法は、振り込みですか?それとも自動振替えですか? 現在のスタンダードは、 区分所有者の指定する口座からの毎月自動振替えだと思います。 顧問先のマンションでは管理会社のリプレイスが決まったことから、…

リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。(経緯については下の記事を参照ください) <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社が作成した決算報…

マンションの大規模修繕工事で外壁タイルの不具合が異常に多かった理由とは?

顧問先のマンション(築16年目)では、今年の2月から第1回目の大規模修繕工事が始まりました。 ただ、3月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました…

マンション管理組合が「新電力」と契約が続けられなくなったら、どうすればよいか?

顧問先マンションで今月起こったばかりの話です。 現在高圧で受電しているマンションで、管理会社より「契約中の新電力からいきなり契約解除の協力願いという文書が届いた。」との連絡がありました。 その内容を要約すると以下の通りです。 ■ 2018年8月から…

マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり!

2月15日付の「朝日新聞デジタル」に、「6千万円の大規模修繕、3分の1で出来た? マージン取る管理会社も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 =============== ■ 1年ほど前。築25年以…

【理事長のギモン】区分所有者の迷惑行為にマンション管理組合はどう対処すべきか?

現在コンサルティング中のマンションの理事長さんから、以下のような相談を受けました。 ・総会で承認された修繕工事の実施の際に、クレーマーである組合員による妨害行為によって工事の中断等が発生したため、こうした行為に対する措置を定めるための管理規…

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?

この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・…

マンションが抱える「7つの大問題」のうち、まだ世間で認識されていないのは?

9月21日号の「週刊女性」に、「住人とともに“老いる”マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」」と題した記事が掲載されています。 <参考記事> www.jprime.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 大問題(1)購入時と話が違う! 膨れ上がる修繕…

電気料金削減コンサル業者の「アンフェアなやり口」と対抗策

前回に引き続き、「電気料金削減コンサル業者」のC社と手を切るためのサポートを行なった際のエピソードをご紹介します。 <前回記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 当社の助言にもとづいて中途解約に向けて管理組合が動いたところ、C社から機器買取り…

マンション管理組合は要注意!「電気料金削減コンサル業者」の商法

当社がコンサルしている都内のマンションでは、「電気料金削減コンサルタント」と称する会社と10年間におよぶ長期契約を締結していることがわかりました。 その契約の基本的なスキームは以下のとおりです。 (このコンサルタントを「C社」と称します。) …

マンション管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO!

先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。 従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行…

いい加減な会計処理を続けようとするマンション管理会社の「詭弁」に呆れる

顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。 具体的には以下のような状況です。 ■ 年度の初月に、毎月計上されるべき費用(水光熱費など)がゼロになっている。 ■ 毎月定額の費…

YKKAP(株)のサイト「A-PLUG」にマンション管理組合の記事を寄稿しています!

今回は、お知らせです。 このたび、YKK AP(株)が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「A−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿することになりました。 本日時点で2本の記事がリリースされていますので、ぜひご一読くだ…

マンション住戸内で漏水が発生!その「意外な原因」と再発防止策とは?

都内にある顧問先のマンションでは、昨年居室内の天井から漏水が発生しました。 その後、原因を調査したところ、 当該住戸の上階の住戸内洗濯パンの排水口に詰まりが発生していたことが判明しました。 一方、雑排水管の清掃作業を先日実施したところ、洗濯パ…

マンション管理組合でセカンド・オピニオンが必要なのは、大規模修繕だけじゃない!

1月18日付けの産経新聞に、「マンション修繕費用は適正か 「ミス」で4000万円「値引き」」と題した記事が掲載されていました。 www.sankei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 大阪市の大規模分譲マンション(築40年超 600戸超)ではこの2年間…

マンション保険の見直しに役立つベスト記事をご紹介!

「2021年1月 マンション総合保険は値上げに!保険料削減の5つの対策」と題した記事が掲載されていました。 損保業界の動向や、今後管理組合がとるべき対策がとても分かりやすく解説されているので、ご紹介します。 cube-c.com 本記事の要約は、以下の通りで…

保険代理店にマンション管理会社を選ぶと、なぜ「損する」のか?

先日、築40年のマンションでの保険契約更改にあたってご相談があり、契約の見直しをサポートすることになりました。 現在の保険証券で契約内容を確認したところ、「1年契約」となっています。 この段階で「ん?」と思いました。 通常は、5年の長期契約を…

築16年目のマンションが管理適正化診断で最低評価になったワケ

先日、日管連(日本マンション管理士連合会)からの紹介で「マンション管理適正化診断サービス」を実施したマンションについてご紹介します。 yonaoshi-honpo.co.jp 東京都心エリアにある築16年目のマンション(約50戸)。 管理委託先は、大手独立系管理…

【理事長のギモン】マンション保険で「漏水」は補償されるのに「雨漏り」はダメなの?

築20年を超えるマンションで発生する保険事故のうち「漏水」が約7割を占めているそうです。 ただ、一口に「漏水」と言っても、その原因や被害が生じた場所や状況はさまざまです。 漏水事故を含むリスクに備えて、 マンション管理組合では、共用部を対象と…

マンション保険の見直しでよくある管理会社の「脅し文句」とは?

先日、あるマンション管理組合の理事さんから以下のような相談を受けました。 ■ 管理会社の変更を検討中ですが、マンション保険の見直しについても相談があります。 ■ 一昨年、損保会社Aから別の損保会社Nに変更することで、保険料を現状比130万円(5…

「マンション管理適正化診断サービス」で発覚した法令違反とは?

先日都内の某マンションで実施した「マンション管理適正化診断」でのお話です。 診断の目的はマンション保険の更新期を迎えるにあたって、新規引受け保険料の見積りを取得することにありました。 「日管連」からの依頼にもとづき、私がこのマンションの診断…

マンション管理適正化診断で最低の「B」評価になったワケ

先日、コンサル先の管理組合で「マンション管理適正化診断サービス」を実施しました。 yonaoshi-honpo.co.jp 残念ながら、その結果は・・・ 「17点」で、最低ランクの「B」評価となってしまいました。 築40年を超える高経年のマンションなので、最高の…

マンション管理組合にも「所有と経営の分離」が待ったなし!

2月15日付の「マネー現代」に、「ご存じですか、日本のマンションを廃墟に追い込む「共有地の悲劇」と題した記事が掲載されていました。 gendai.ismedia.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 日本の不動産全般の将来は暗い。不動産全般の価値がこれから…

マンション管理会社の不正行為がなくならないのは、原因の分析が上っ面だから

2月12日のニュース配信サイト「Net IB News」で、「従業員が管理組合財産を着服~東京都のマンション管理会社に監督処分」と題した記事が掲載されていました。 www.data-max.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国交省の関東地方整備局は2月6日、東急不…

福岡の「欠陥マンション」トラブルで考える、マンション管理組合の「教訓」とは?

2月4日付けの福岡県民新聞に、「JRブランドのマンションでトラブル」という記事が掲載されていました。 さらに、ネットで検索してみると、「福岡市東区の分譲マンションが傾斜 販売業者の対応に憤る住人」と題した、より詳細な記事が見つかりました。 ww…

駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある!

1月30日付の毎日新聞に、「マンション機械式駐車場が「お荷物化」している事情」と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 昭和の時代には、ほぼすべての人が駐車場使用を希望し、なかには2台の駐車スペースを借…

駐車場の空き区画増に悩むマンションに、カーシェアサービスの導入は有効か?

1月17日付けの日経新聞に、「駐車場の解約増 悩む管理組合 都市部マンション、車離れ進む」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 都市部のマンションで、駐車場の解約が目立つようになった。駐車場代は修繕積…

各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が2割以上下がったワケ

今年最初のコンサルティング契約の受注先は、名古屋市のマンションでした。 昨年、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただいており、査定した結果、管理委託費に削減余地があることを検証できたため、当社とのコンサルティング契約締結…

マンションのズサンな長期修繕計画にご注意を!

昨日、現在コンサル中のマンション(34戸)の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。 当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。 (1)管理費会計の収支バランスが適正か? (2)修繕積立金会計の「簿外債務」が…

マンション保険の値上げが止まらない!管理組合が取るべき3つの対策

11月30日付の日経新聞に、「マンション保険、大幅上昇 管理組合は更新前に備え」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいる。老朽物件が増えて給排水管…

金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを!

もうすぐ師走を迎えようとしている中、またもやマンション管理会社の不祥事が公表されました。 www.kkr.mlit.go.jp www.goko-tatemono.jp 国交省の通達文書によると、11月21日に下された「互光建物管理」に対する行政処分(→ 最も軽い「指示処分」)の理由に…

総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理…

物件所在地や竣工年月が違ってる!?マンション保険契約にご注意を!

先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 2ヶ月間で10件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分か…

マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか?

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金…

マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

「管理組合理事による3千万円着服事件」から学びたいこと

6月25日に、マンション管理組合の元役員が多額の着服で逮捕されるというニュースが飛び込んできました。 news.biglobe.ne.jp 事件の概要は以下の通りです。 ■ 警視庁は25日、マンション管理組合の口座から約2000万円を引き出して着服したとして、業…

意外に多い?マンションのズサンな長期修繕計画

顧問先以外の「初めまして」の管理組合さんを対象にマンション管理適正化診断を実施していると、その長期修繕計画の内容に問題があることに気づくことがあります。 長計の標準書式や作成方法については、2010年に国交省がリリースしたガイドラインで詳しく解…

無料診断でわかる!管理会社のズサンな仕事ぶり

管理会社の業務状況に疑問を感じた管理組合の理事さんから、当社宛にメールで相談を受けました。 その役員さんが日常懸念を感じている管理会社に対する懸念や不満の内容は、概ね以下の通りでした。 ■ 修繕工事の発注先選定のため相見積もりの取得を管理会社…

管理会社が設計するマンション保険にありがちな「落とし穴」

3月26日付の「まぐまぐニュース」で、「管理組合が火災保険の「付保割合」を知らないマンションは危険」と題した記事が掲載されていました。 www.mag2.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ お金がないのに、30年以上も付保割合100%の保険をかけ続けて…

エレベーター、インターホン、電気錠・・マンション共用設備に潜む「リスク」とは?

コンサルタントとして様々な分譲マンションを目にしてきましたが、マンションを購入する際には想定しえなかったリスクを抱えている事例も少なくありません。 今回は、共用設備に関わる経済的なリスク事例3つをご紹介しましょう。 (1)エレベーターの保守…

「空き家」問題が、マンション管理組合の新たなリスクに!

2月6日付けの日本経済新聞に、『マンション「空き家」深刻 管理組合なく修繕もできず』という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が機能せず、基礎的な修繕もできない物件が水面下で増えている…

管理組合理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり

先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。 以下、事件の経緯を説明しましょう。 ■ 昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその…