マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション管理会社の契約更新拒否は、「従来のビジネスモデルの終焉」の始まり

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9月12日付の朝日新聞に、「マンション「管理拒否」されないためには カギは管理会社よりも住民」と題した記事が掲載されていました。
 
<参考記事>
本記事の要約は以下の通りです。
■ 管理コストの上昇や建物の老朽化を背景に、管理組合が管理会社から管理を断られるケースが、都市部を中心に問題になっている。 今後のマンション管理はどうすればいいのか、横浜市立大学の斉藤教授にインタビューを行なった。
 
■ 管理を拒否される背景として、管理人の人手不足などでコストが高騰している管理会社側の事情もあるが、マンションの管理が困難、もしくは管理不全の状態に陥っていることもある。
 
■ 管理不全になりやすいマンションの特徴として、築年数が経ち、戸数が少なく、所有者の不在化が進んでいる等がある。このため、理事のなり手がない、総会で物事が決められないなど、管理組合が健全に機能していない。
 
■ 管理の主体はあくまで住民や区分所有者であり、管理会社はあくまでも管理のサポーターであるが、その主体が弱体化してしまうとサポートのしようがない。そのため管理会社が手を引いてしまうことになる。
 
■  具体的には管理費の滞納が増える、総会の出席者が集まらず合意が取れないなど、物事が円滑に進まず手間だけかかるため手を引くという事態もある。そのため、住民のマンション管理への関心を高めることが大切になる。
 
■ コロナ禍でステイホームの時間が増え、家で快適に過ごしたいというニーズが高まり、マンション管理への関心が高まっている。また、総会や理事会もオンラインでも参加できる体制が整ってきており、住民参加のハードルが下がってきている。
 
■ 大事なのは、住民同士の顔が見える関係を作ること。どんな住民が組合の理事をしているか知るだけでも安心感が違う。たとえば、防災の日に防災設備などをスタンプラリー方式で確認するイベントを行うなど、簡単なことからはじめて近所の人の顔を知る、マンション管理に関心をもつようになるきっかけづくりが必要。
 
■  組合自身も、住民にマンションの課題などを共有する広報活動をすることで、住民皆で管理するという意識が生まれ、今後の管理のあり方を考える契機になる。
 
■ 全部を管理会社に任せるのでなく、清掃や植栽の手入れの業務に限って自分たちで専門業者を探して契約するなど、より効率的に管理する方法を探すのも一案。自分たちで選ぶことで、自分たちで住みやすさを創っている意識も醸成される。
 
■  共用庭の植栽の管理について、自分たちで業者を選び、業者にどんなふうに管理をするかの具体的なプレゼンテーションをしてもらい、住民らで業者を選んだケースもある。
 
■ このように、いきなりすべての業務を自分たちで管理するのが難しくても、できるところから管理方法を見直すことが大切。
 
■ 行政が管理にどう関わっていくかという問題については難しい。マンションが完全に私有財かという問題です。マンションの集会所が避難所になったこともある。公共財ではないが、地域に重要な財という位置付けが必要で、いかにマンションが地域の中で機能していく仕組みを創っていくかが大事。
 
■ 管理をしっかりとするには、竣工時に管理組合を設立し、管理規約や修繕計画、修繕積立金などの管理を進める体制を整えることが大切。適正な管理ができるよう行政が政策で促したり、適切に管理している組合が市場で評価される仕組みが必要。
 
■ 昨年6月は、マンション管理適正化法が改正され、マンション管理に問題があれば管理組合や住民が助けを求める前に行政が指導や助言などができるようになった。
 
■ 加えて、管理がしっかりしたマンションを公的に認定する仕組みを採り入れ、本格的にマンションが適正に管理される体制が整いつつあり、マンション管理も転換点を迎えつつある。

 

最近の「週刊エコノミスト」にも、「負担ばかりが増す一方 契約更新を断る時代に」と題した記事が掲載されています。

(下図参照 出典週刊エコノミスト 9月28日号)

 

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本記事によれば、その背景にはマンション管理会社は人材の採用難や価格競争の激化等で苦境に立たされていることがあると分析しています。

 

つまり、最近のメインストリームとしては、

最低賃金の上昇と65歳定年制の導入に伴う人手不足

 管理員、清掃員などの高齢スタッフの労務コスト増加 

企業収益の圧迫

となっており、その結果契約更新時に管理委託費の増額要請が増えているのです。

 

しかしながら、90年代のバブル崩壊後のデベロッパー各社の経営破綻等に伴って増加した独立系管理会社との市場競争もあって、管理委託費の増額改定もままならなくなっています。

 

そのため、これまで安泰とみられていた管理会社の経営基盤が徐々に綻び始めているというわけです。

 

そこに近年追い打ちをかけているのが、管理組合の高齢化・資金不足の問題です。

 

認知症居住者、空き家の発生、相続放棄による所有者不明など、新たな悩ましい問題も増えており、通常業務として対処しきれなくなりつつあります。

 

通常業務として対処できないとなると、スタッフの増強などが必要になるため管理会社としては定額委託費の増額を要求したいのですが、老朽マンションほど資金に余裕がないケースが多いため交渉がまとまらず、最終的に契約終了となるケースも生じてしまうのです。

 

大手デバロッパーから安定的に多数の分譲物件が供給される系列の管理会社は、管理組合の無関心もあって、市場競争に巻き込まれることもないので、これまで大した努力をしなくても悠々自適な経営ができていました。

 

同業他社との市場競争、人件費などのコストアップによってその安定性が崩れつつあるのは、マンション管理業界もようやく「普通」になったという見方もできます。

 

消費者意識の変化やネット検索の普及を受けて、これまでの管理組合との圧倒的な情報格差を悪用した「高率な中間マージン」の搾取も難しくなる中、これまでのビジネスモデルが通用しなくなりつつあるのは間違いありません。

 

今後どのように安定的に利益を出していくのか、

今こそマンション管理会社は真剣に考えなければならないでしょう。

 

まずは、減少する利益に歯止めをかけるため、今後は限られた人数のスタッフでなるべく効率よく運営していく必要があります。

 

たとえば、理事会や総会のWEB化、ファームバンキングの活用、あるいは理事会方式から第三者管理方式への変更などによって、手間やコストのかかる組合運営業務をいかに効率化するか、あるいは顧客の負担を軽減しつつ安心感や満足度を高められるかについてもっと知恵を絞るべきです。

 

<参考記事>

www.nikkei.com

japan.cnet.com

 

一方、管理組合の資金不足問題については、「身から出たサビ」という側面もあります。

 

そもそも、マンション新築時に必要な金額の半分以下という異常に低い修繕積立金を設定していることが問題で、その主な責任は、管理会社の親であるデベロッパーにあります。

 

デベロッパーはなるべく高い価格でマンションを売りたいので、維持費の一つである修繕積立金をなるべく安く見せることによって購入需要を掴むことができるからです。

 

新築当初から、そのマンションの長期修繕計画の資金需要をふまえ、均等積立方式を前提とする徴収額を設定すれば、資金不足が顕在化する管理組合はきっと激減するでしょう。

 

デベロッパーも管理会社も、少子高齢化社会のもとで厳しい市場競争で生き残っていくためには、過去の成功を忘れて、ビジネスモデルを再構築すべき時期を迎えているのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

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マンションが抱える「7つの大問題」のうち、まだ世間で認識されていないのは?

9月21日号の「週刊女性」に、「住人とともに“老いる”マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」」と題した記事が掲載されています。

 

<参考記事>

www.jprime.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 大問題(1)購入時と話が違う! 膨れ上がる修繕費

 本来は長期修繕計画にしたがって必要な修繕費を滞りなく住人が積み立てることが理想だが、現実はそうではない。計画どおりに進まない原因は、分譲マンションの販売業者は修繕積立金の金額をわざと安く見積もってお得感があるように見せているからだ。

 国交省では、修繕積立金月額を平米単価200円を推奨しているが、ネットなどで見ると現実にはその半分あるいは3分の1の金額に過ぎない物件が少なくない。

その結果、修繕積立金が3倍から4倍に増額せざるを得なくなるが、住人の反対で安いままで継続すると築30年目にはお金が足りなくなってしまうのだ。

大問題(2)管理組合不在で終のすみかの老朽化

 国交省の調査』によると、マンション居住者の約6割は永住するつもりと回答している。ただ一方で世帯主の高齢化が進んでおり、70代以上の割合は2割超えている。

 その結果、住人の高齢化で組合役員のなり手がいなくなり、管理不全に陥ってしまうケースが生じており、その結果必要な修繕がなされずに建物の老朽化に歯止めがかからなくなる。さらに、管理不全が居住者のモラル低下をもたらし、マスラム化するケースが増えている。

大問題(3)住み替え先で後悔!? 隣人トラブルご用心

 マンションならオートロック・防犯カメラもあるので安心といった理由で、戸建てに住んでいたシニア層が“終のすみか”としてマンションを選ぶケースも増えている。

 その際、気をつけなければいけないのが、マンション選び。中古で購入するなら、管理組合の運営状況をチェックすることが重要。理事会の開催頻度や管理費等の滞納がないか、長期修繕計画や理事会の議事録の内容も確認したほうがよい。

 さらに内見する際、住人同士が挨拶を交わしているか、共用部分に物が散乱していないかも重要。マンション内の人間関係、ゴミ出しマナーや生活音の問題など、戸建てとは違うトラブルになる要素がたくさんあるので、住人の意識レベルを知ることも大切。

大問題(4)所有者がいない!? 悲劇の“相続放棄”

 老朽化したマンションの所有者が亡くなると、親族が相続するのが一般的だが、相続しても修繕費用などの管理費用がかさんだり、固定資産税などの支払いが発生するため相続放棄されるケースが増えている。

 もし相続放棄された結果、管理費や修繕積立金が滞納された場合には、その債権を有する管理組合が、家庭裁判所に『相続財産管理人』の選任を申し立てる必要がある。 
大問題(5)修繕の先延ばしで結果、負担が増大!

 大規模修繕工事は概ね12年周期で行われるが、外壁補修や屋上防水、給排水管の更新などの共用部分は管理組合の負担だが、専有部分は自己負担になる。

 その負担を渋っているうちに定年を迎えて収入が減り、住戸を担保にお金を借りなくてはならない場合も出てくる。

 余計な借金を背負わないためにも、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいて算出した修繕積立金を積み立てておくことが必要。

 

大問題(6)天国と地獄!? 管理会社の選び方

 管理組合員の高齢化と賃貸戸数の増加で、管理組合役員のなり手はますます少なくなるばかり。しかし、すべて管理会社任せでも問題がある。

 管理会社も営利目的でやっているので居住者側も意識を高く持っていないとダメです。やらなくてもいい工事を受けていたら、お金がかかって仕方がないからだ。

 修繕するに越したことはないですが、大規模修繕工事のときに一緒にやったほうが安くすんだり、いま工事すべきかを自分たちで見極めることも大切だ。

 

大問題(7)人気の高級タワマン修繕費もケタ違い!?

 2000年前後から急増したタワーマンションも、大規模修繕が必要になる時期を迎えている。豪華なプールやジム、最上階のラウンジなど、魅力的とされているが、使用の有無にかかわらず管理費がかかるだけでなく、修繕時期が近づくにつれて、当初の予想よりも大幅に費用がかかる可能性もある。

 

マンション管理の問題が、女性週刊誌でこんな風に取り上げられるというのはとても珍しいのではないでしょうか。

 

この記事で挙がったテーマのほとんどはこのブログでも全て取り上げてきたものなので、特に目新しさはありません。

 

ただ、現在ほとんど注目されていないものの、近い将来に必ず大きな問題になりそうなのが、4つ目の「相続放棄」の問題です。

 

これは、すでに日本全土のうち九州の大きさに相当すると言われている、不動産の所有者不明の問題ともリンクしています。

 

不動産を担保にローンを設定する際には、当然登記を求められるため当たり前と考える人が多いでしょうが、そもそも所有者移転等の登記移転手続きに法的義務はなく、必要な手続きをしなかったからとしても罰則もありません。

 

そのため、移転登記にかかる登録免許税等の負担を免れるために放置しているケースも少なくありません。

 

したがって、マンションの区分所有者に相続が発生しても、現在の所有者をリアルタイムで正しく把握することができなくなっても、何ら不思議なことではないのです。

 

そのうえ、亡くなった被相続人に負債があったり、引き継ぐマンションが遠隔地にあったり、その資産価値に対して管理費や修繕積立金等の維持費の負担が大きい場合などは、「相続するのは割りに合わない」と判断して相続を放棄することも十分考えられます。

 

では、実際にマンション内に相続放棄された住戸が発生したらどうすればよいのでしょうか?


次の区分所有者(承継人)が決まるまで管理費や修繕積立金が滞納されることになるため、管理組合としては、早急に債権を回収するには「相続財産管理人制度」を利用する必要があります。

 

具体的には、家庭裁判所に相続財産管理人(弁護士や司法書士が一般的)の選任を申し立て、財産の清算を依頼します。

 

ただその際、管理組合は「予納金」(数十万円〜100万円)を家裁に納めなくてはなりません。

 

そうなると、こうした支出が発生することに伴って総会の決議も必要になってきます。

 

こうした一連の対応については、もっぱら素人で構成される管理組合(理事会)が対処できる事案でありませんし、そんな時に頼りにしたい管理会社も現時点ではおそらく相続管理人制度の活用についてはほぼ無知な状況でしょう。

 

相続放棄に伴う管理費等の滞納リスクは、何も古いマンションに限った話ではありません。

 

いざという時にどう行動すればよいか、今からシミュレーションくらいはしておいた方が良いでしょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

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あなたのマンションに必要な修繕積立金は本当はいくらか計算してみよう!

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ARUHIマガジンに、「ンションの管理費・修繕積立金の目安は? 特に注意したい修繕積立金の額の妥当性」と題した記事が掲載されています。

 

<参考記事>

magazine.aruhi-corp.co.jp

本記事の要約は以下のとおりです。

▪️マイホームでは、住む期間に応じた維持費がかかる。マンションを購入した場合は、住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金を負担していくことになるので、家計に無理がないかあらかじめ確認しておく必要がある。この管理費や修繕積立金について、それぞれ目安はどのくらいなのだろうか?

 

▪️管理費は、管理員の人件費や共用部分の清掃費用、植栽費用、法定点検費用などに充当される。管理費の金額に最も影響を与えるのが、「管理員の勤務時間」で、24時間常駐あるいは日勤かなどによって大きく変わるが、その平均額は首都圏が最も高く、戸当たりで1万2000円台が目安になる。

 

▪️一方、管理費よりもマンションによって違いが出やすいのが、修繕積立金。共用施設である建物や設備のメンテナンスにかかる費用を積み立てるため、管理組合は将来の修繕費を試算した「長期修繕計画」を定期的に作成する。

 

▪️原則としてその長期修繕計画にもとづいた必要な資金を全戸で月々積み立てることになる。しかしながら、修繕積立金の設定方法が特に決まっていなかったため、新築時には修繕積立金の額を抑えて設定していた。

 

▪️そのため、国交省は、2005年に「マンション管理標準指針」を策定し、中古マンションは25年以上、新築マンションは30年以上の長期修繕計画を立て、その必要額を負担割合に応じた修繕積立金の額に設定するよう示している。

 

▪️ただ、最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている。そのため、修繕積立金は最終的には値上げが前提の金額ということを覚えておく必要がある。

 

▪️では、修繕積立金の目安はどのくらいか。国交省の調査結果では、全国の平均額が戸当たり1万1,243円(平方メートル当たり164円)、首都圏の平均額は戸当たり1万3,019円(平方メートル当たり196円)である。

 

▪️修繕積立金の額については、新築マンションの購入予定者が購入予定マンションの修繕積立金の額の妥当性を見る目安とするために、国交省が2011年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を策定している。

 

▪️このガイドラインは、実際に長期修繕計画作成ガイドラインに沿って計画された修繕積立金の事例を分析して、均等積立方式で算出した額を示して目安とするという考え方をしている。

 

▪️また、機械式駐車場がある場合は、その有無によって修繕見込み額が変わるため、機械式駐車場の1台当たりの修繕工事費を算出した額を加算する方法を取っている。

 

▪️中古マンションを買う際にも、適正な水準の修繕積立金を額を積み立てているかを確認することがとても重要になる。場合によっては、購入後すぐに不足する修繕費を補うために全戸で「修繕一時金」を集めるというケースもある。

 

▪️そのためには、長期修繕計画どおりの金額で修繕積立金が集められているか、今後修繕積立金に値上げの予定はないかなどをきちんと理解して、買うべきマンションかどうかを見極めることが大切になる。

まず、本記事を読んで引っかかったのは、

「最近の新築マンションでは「均等積立方式」ではなく「段階増額積立方式」を採用する事例が増えている」という箇所です。

 

これは「最近」だけの傾向ではありません。

20世紀の頃から修繕積立金の水準は、本来必要な水準に比べると非常に低い金額で設定されています。

 

私が92年に購入した、大手デベロッパーが分譲した3LDKの新築マンションは、

当時の月額でなんと1,500円弱でした。

 

1平方メートル当たりの単価に換算すると、たったの22円!

当時徴収されていた管理費と比較すると、およそ10分の1の水準です。

 

当時、マンション管理についてはまったくの素人でしたが、

「やけに安いなぁ」と感じた記憶が残っています。

 

ただ、その当時から比べると、最近は「マシ」なレベルに変化してきました。

<デベロッパーも国交省も、さすがに管理費の1割の水準ではヤバイと思ったのでしょう・・>

 

本記事にも紹介されている国交省の修繕積立金ガイドラインの概要にも参考となるデータが下記の通り示されています

 

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つまり、(今から12年前のデータですが・・)新築マンションの修繕積立金平均値は、1平方メートル当たりの月額単価はおよそ95円だったというわけです。

 

ほとんどの新築マンションは、今も概ねその水準で設定されています。

 

一方、そのマンションの規模にかかわらず、均等積立方式を前提に徴収する場合、必要な修繕積立金は1平方メートル当たりの月額単価は200円とされています。(下表参照)

 

なお、修繕積立金の水準が妥当かを考える場合に、住戸単位のグロス金額で論じてもまったく意味がありません。

 

なぜなら、同じマンション内でも各住戸の専有面積が異なるのが普通だからです。また、各住戸間の負担の衡平性を担保するため、専有面積当たりの単価は一律で設定されています。

 

そのため、本記事では専有面積1平方メートルあたりの単価で説明します。

 

【「修繕積立金ガイドライン」の抜粋 その1】

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つまり、「均等積立方式」で必要な水準と比べると、新築マンションはいまだにその半分以下で徴収していることがわかります。

 

ということは、

30年間で資金収支の帳尻を合わせようとすると、最終的には新築時の4倍以上に引き上げる必要がありそうだということは小学生でも予測できますね。

 

ただ、ここで注意すべきポイントがあります。

上の表で示された目安の金額は、あくまで建物本体と外構部分を対象としたものです。

 

マンションの場合、狭い敷地に十分な台数の駐車場を確保しようとして、3段式などの立駐機を導入するのが一般的です。

 

この機械式駐車場の修繕費は思いのほか高くつくので、上記の単価(概ね200円)とは「別枠」で加算しなくてはならないのです。

しかも、駐車設備の種類によってその金額も異なります。(下表参照)

 

【「修繕積立金ガイドライン」の抜粋 その2】

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実際に加算額がいくらになるかを確認するため、

3段昇降横行式と2段昇降式の2種類の機械式駐車場が附設されたマンションを例に、上記ガイドラインにしたがって試算してみます。

 

(1)3段昇降横行式:パレット数24台分

   8,540円 × 24 = 204,960円 ー<イ>

(2)2段昇降式  :パレット数 8台分

   7,085円 ×    8 =  56,680円 ー<ロ>

 

      <イ> + <ロ> = 261,640円/月 ー<ハ>

 

ただ、<ハ>はマンション全体の修繕費ですから、これを1平方メートル当たりの単価に換算します。

 

その場合に必要なデータが、各住戸の専有面積の合計です。

<貴方のマンションの「管理規約」に添付されている各住戸の専有面積の表で確認することができます。>

 

仮に、このマンションの専有面積が3,000㎡とすると、加算すべき修繕積立金は以下の通りになります。

 

   261,640円/月 ÷  3,000 ≒ 87円/㎡

 

建物本体の修繕積立金の目安(A)が218円(延床面積5,000㎡未満の平均値)とすると、このマンションにおける適正な修繕積立金の水準は以下の通りとなります。

 

   218円 + 87円 = 305 円/㎡

 

機械式駐車場があるために、必要な修繕積立金は建物本体分の5割アップになることがわかります。

 

要するに、住戸数に対する機械式駐車場の附置率が高いほど、加算すべき金額が増えてしまうわけです。

 

このブログを参考に、

あなたの自宅マンションに必要な修繕積立金を試算してみてください。

 

そして、現在徴収されている修繕積立金を自宅の専有面積で割れば現状の単価も分かりますから、両者を比較してみましょう。

 

もし現状の修繕積立金が、ガイドラインの半分以下の水準なら余裕で赤信号です!

 

<参考記事>

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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大手マンション管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!

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顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。

 

具体的には現状の管理委託費を14%強増額したいとのことで、管理組合にとっては年間30万円強の負担増となります。

 

ただ、増額する理由について「人件費や外注費の増加のため」と簡単な口頭の説明で済まそうとしたため、増額について組合側の理解を得るべく、その経緯や理由を記載した書面を提示すべきではないかと指摘しました。

 

そのため、今月の理事会では、増額の申入れを書面にしたためて提示がなされました。

 

ところが、その内容にまるで説得力がありません・・!

 

と言うのも、

管理委託費増額の理由として挙げられたのは、下記の内容のみです。

========================

昨今の社会情勢(最低賃金の上昇と人材の不足)により、

清掃コストが増大しています。

========================

一方、今回増額になる業務項目は以下の通りで、

清掃だけにとどまらず、広範囲に及んでいます。

 ▪️ 清掃費(日常・定期)  税別 + 6.0  万円/年

 ▪️ 事務管理費       税別 +12.0  万円/年

 ▪️ 給水設備点検費     税別 +   2.6万円/年

 ▪️ 緊急対応費       税別 +   2.4万円/年

 ▪️外観目視・機能点検   税別 + 6.0  万円/年

           合計  税別 +29.0  万円/年

 

増額に伴うコスト負担増全体に対し、清掃業務の占める割合はたったの2割強です。

 

それについて問いただすと、

「外注業者からの値上げの要請を受けて、現在会社の収支が赤字である」

と言うだけです。

 

それならば、と「外注先を他社に変更するなどの努力をしたか?」と尋ねても明快な回答はありません。

 

このような調子のやり取りではとても総会までにまとまりそうにないため、

9月の総会では現条件のまま3ヶ月間の暫定契約を締結する方針としました。

 

組合としては、まず交渉準備の時間を稼ぎつつ、その間に設備管理や清掃の費用の適正金額を見極めるため、相見積もりを取得することにします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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【申込受付中】9月度マンション管理セミナー(オンライン)のご案内

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。

 

新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。

 

ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。

 

先着10名様のお申し込みを受け付けております。

 

どうぞお早目にお申し込みください。

【日時・会場】

令和 3年 9月  18日(土) 13:30~15:00

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込)

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方。

弊社に個別にご相談いただける方

 

【内 容】

「管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例(管理会社のリプレイスを含む6件)を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

 

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

 

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)
エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

 

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

 

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

【お申込み方法】

セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。)

加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

 

加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

 

 

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マンション大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点

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当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。

 

その結果は、以下の通りです。

 

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各社の見積条件を見ると、

総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりました。

 

工事総額に対する比率は、たったの2%に過ぎません。

各社が犇めき合った接戦であったことが伺えます。

 

管理組合側で事前に想定していた予算額(税別4,500万円)と比べると、1割強下回ることができたことになるので、うまく「競争原理の導入による経済効果」が得られたと言えるでしょう。

 

さて、マンションの大規模修繕工事において、多くの管理組合にとって悩ましい問題とは何でしょうか?

 

大きく課題は3つあると思います。

1)適切な実施時期

2)工事予算の立て方

3)施工業者の候補選定

 

今回は、上記3つの課題について、どう進めるべきかをご案内しましょう。

 

1)適切な実施時期

大規模修繕工事の実施周期は概ね12年~15年と想定されています。

 

つまり、30年間の長期修繕計画においては、2回実施することを見込むのが一般的です。

 

ただ、マンションが立地している環境、紫外線や風雨による影響の大きさ、当初の施工の巧拙、シーリング等の使用部材の良し悪しなどによって、実際の経年劣化の進行具合は大きく異なってきます。

 

したがって、いつ実施すべきかを判断するには、事前に「建物劣化診断」を受けるべきです。これは概ね10年前後の周期で実施するとよいでしょう。

 

その結果によって、概ね標準的な劣化が進行しているのか、それとも標準より早く劣化が進行しているのかを把握できるので、適切な実施時期もおのずとわかるはずです。

 

2)工事予算の立て方

この建物劣化診断を実施する際にお勧めしたいのが、その診断結果にもとづいて修繕対象箇所の数量積算も併せて行う、ということです。

 

何故かと言えば、

それによって概算の修繕工事費も算出することが可能だからです。

 

本記事の冒頭で紹介した、顧問先マンションの相見積もり取得結果の表の一番左側にある「建物劣化診断にもとづく概算予算額」が、まさにそれです。

 

それに加えてさらに副次的な効用もあります。

修繕対象箇所の数量について積算済みのため、その後複数の施工業者から各社同一の前提条件のもとで相見積もりを取得し、比較検証ができるからです。

 

3)施工業者の候補選定

本記事で紹介した顧問先マンションでは、施工業者のリストアップの際に、当社、役員、管理会社からそれぞれ候補先を挙げました。

 

業界の関係者であれば、他のマンションでの発注実績のある先の名前が挙がるでしょうし、近傍の物件で受注した事例がある施工業者から選択してもよいでしょう。

 

それが難しいなら、ネットで検索して対象マンションのエリアに営業拠点があり、かつそれなりの実績のありそうな会社をチョイスします。

 

その際、会社のプロフィールの分かる資料(売上規模、建設業の免許番号、社員数、過去数年の受注実績など)は少なくとも収集しておきましょう。

 

施工業者のクレジット(信用度)に不安がある場合には、候補先に対して「大規模工事瑕疵保険」に加入することを発注の条件に加えましょう

 

住宅瑕疵担保履行法をはじめとした消費者保護政策の一環として、2010年からマンションの大規模修繕工事に関する瑕疵担保責任保険の制度が開始しました。

 

 <参考>

www.kashihoken.or.jp

この保険の最大のメリットは、

施工業者が瑕疵担保期間中に倒産した場合

事後に瑕疵が見つかった場合に相当の期間を経過してもその責任を履行しない場合などに、発注者である管理組合に対して直接修繕費用に相当する保険金が支払われる

ということです。

 

言い換えれば、瑕疵担保期間中に施工した業者の倒産や清算などによって瑕疵担保責任が消滅しても、国が認定した上記保険に加入していれば、一定の保証は有効なまま維持できるというわけです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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老朽マンションの建替え促進策として、国が容積率割増しの要件を緩和!?

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7月14日付の読売新聞に、「老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める」と題した記事が掲載されていました。

 

 

www.yomiuri.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ マンション建替えには区分所有者の8割以上の合意が必要だが、建て替えの費用負担がネックとなって合意できず、そのまま老朽化が進むケースが後を絶たない。しかし、老朽化が放置されたままでは、壁面の崩落や廃虚化に伴う事故、治安悪化を招くことが懸念される。

 

■ 国土交通省は、老朽マンションの増加に歯止めをかけるため、マンションの建て替え促進策を導入し、関係する省令・告示を年内に改正する予定。

 

■ 具体的には、一定の要件を満たすマンションについては、建替えの際に容積緩和の優遇が受けられるようにする。

 

■ 現行法では、建替えに際して容積を増やせるのは、旧耐震基準で建設された「耐震不足」の物件に限られている。そこで、 国交省は新たに「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」の4要件を加えるとともに、いずれか一つに該当すれば容積率を緩和する特例を受けられるようにする。


■ 各要件のうち「外壁の劣化」は、ひび割れやはがれが一定以上あることを、「防火体制の不足」は、非常用進入口の未設置などを指す。

 

■ 「配管設備の劣化」は天井裏の排水管で2か所以上の漏水、「バリアフリー未対応」は3階建て以上の物件でエレベーターがないほか、各戸玄関の幅が75センチ未満などが該当する。 これらの要件のチェックは、いずれも1級建築士などの有資格者が調査、判断する。

 

■ 増床の割合はマンションの立地にもよるが、10階建ての老朽マンションを12、13階建てに建て替えることができるイメージとなる。

 

■ 建替えによって増える床は、管理組合がデベロッパーなどに売却し、建替えの資金に充当することで、管理組合も建替えの合意形成をしやすくなると見込む。

 

分譲マンションのストック約600万戸のうち、旧耐震基準に基づいて建設されたものは約106万戸にのぼりますが、これまでの建替えの実績は累計約1万4,000戸(2013年4月時点)にとどまっています。

 

そのため国は、老朽化マンションの建替え等を促進するため、既存建物を解体した跡地の売却によって管理組合を清算できる「マンション敷地売却制度」のほかに、建て替え時の「容積率の緩和特例」も新たに措置しました。

(下図参照)

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しかしながら、その後も老朽化マンションの建替えのペースは依然として緩慢なため、特に建替えの合意のネックとなっている資金問題解決に資する施策として、容積緩和を受けられる条件の見直しを検討しているわけです。

 

   <マンション建て替えの実施状況 国交省出典 >

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一口に「建替え用の資金」と言っても、それは既存建物の解体や再建築のための費用だけにとどまりません。

 

建替えに際しては、建築や法律に関する専門知識を有するコンサルタント等の関与が不可欠で、事前の検討段階でそのための費用がまず発生します。

 

また、仮に建替えの実施がうまく決まったとしても、工事期間中の仮住まいの確保や往復のための移転費も必要になります。

 

そのため、戸あたりで1千万円以上の資金が別途必要とされています。

 

こうした費用は、当然ながら各区分所有者が負担することになりますが、各区分所有者の経済状況や家族構成、ライフステージ、年齢等は多様であるうえ、コストの負担能力には個人間で格差があるのが実情です。

 

特に、老朽化マンションに多く居住する高齢者は、経済的負担が大きい建替えに消極的にならざるを得ない理由のひとつにもなっています。

 

こうした資金問題の解決に資する施策の一つとして、耐震性が不足するマンションについては、建替えの際に容積率の緩和を受けられるようにしました

 

いわゆる「等価交換方式」によって、管理組合が容積ボーナス分(専有床)をデベロッパーに売却することによって得られる資金を建替え費用の一部に充当することで、区分所有者の経済的負担を軽減できるからです。

 

今回の見直しは、「耐震性不足」以外にも容積の緩和を受けられる条件を増やすことで事実上その要件を緩和するのが狙いです。

 

まだ、本記事の通りの改正になるかは不明ですが、「バリアフリー未対応」の要件として挙がっている「3階以上の建物でエレベーターが未設置」に該当する事例は旧公団の分譲マンション等に多く見られるので、有効なインセンティブになることが期待できます。

 

また、「省令(施行規則)の改正」なら国会での承認も不要のため、年内の施行も可能でしょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 


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