マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション大規模修繕工事の際は、事前の「アスベスト調査」がマストに!

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「アスベスト」とは、天然の鉱物繊維で「石綿(いしわた)」とも呼ばれています。

 

その名の通り、繊維は綿のように軽くて柔らかく、耐熱性・耐火性・防音性・絶縁性に優れている特徴を持っていることから、建物の建材だけでなく、自動車や家電製品・家庭用品など、広い分野で使われていました。

 

しかしながら、万一空中に飛散したアスベスト繊維を吸い込んでしまうと、肺ガンや中皮腫のリスクが高くなることが判明したため、2006年9月にアスベスト製品の製造・使用が禁止されました。

 

ただ、言い換えれば、2006年9月以前に建設された建物にはアスベストを含んだ建材が使われている可能性がある、ということです。

 

そのため、有害なアスベスト繊維が周囲に飛散してしまう危険のある、2006年9月以前に着工したマンションについては何らかの対策が必要になりました。

 

「2006年9月の着工以前」ということは、「2007年竣工以前のマンションのほぼすべて」は事前調査の対象になるということです。

 

したがって、第1回目の大規模修繕工事の実施を検討中のマンションは要注意です。

 

2018年に厚生労働省が公開したマニュアルでは、マンションで大規模修繕などの工事を行う際、アスベスト建材の使用が疑われるときは、事前に含有調査を実施するように定められています。

 

さらに、2020年6月,大気汚染防止法の改正法が公布され、事前調査の方法が定式化され、今年の4月1日から施行されました。下図:環境省による大気汚染防止法改正に関するリーフレット抜粋参照>

 

 

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したがって、マンション管理組合としては、大規模修繕工事の施工業者を選定する際に、その見積書に「大気汚染防止法によるアスベスト事前調査費用」の項目が入っているかどうかを確認しましょう。

 

その調査は現地調査を行い、必要箇所の建材をサンプルを採取したうえで専門の会社に分析を依頼します。そして、分析結果が出たら、マンション内の掲示板など居住者が見やすい場所に掲示しなければなりません。

 

なので、工事の着工前に、施工業者から事前調査の結果が書面で説明されたかを必ず確認するようにしましょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは

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6月2日付けの「ダイヤモンドオンライン」に、「タワマンの豪華施設を活用する新ビジネスが熱い!共有部が「最高のショールーム」に」と題した記事が掲載されています。

 

diamond.jp

本記事の要約は以下の通りです。 

■ タワマンの豪華な共用施設を有効活用する新サービスが、東京湾岸や神奈川・武蔵小杉のタワマンに広がりつつある。

 

■いま、 タワマン住民に急速に広がっているのが、4月に事業を開始したベンチャーが提供する、タワマンの「共用施設活用サービス」だ。

 

■ 展望ラウンジやバー、キッチン付きのパーティースペース、住民専用のスポーツジムなど、タワマンの代名詞ともいえる豪華な共用施設は、入居直後こそ喜んで使われていたものの、年月がたつにつれて飽きられて使わなくなっていくのが実情だ。

 

■ 一方、管理組合にとって、共用施設の稼働率が落ちることはやっかいな問題だ。特に利用料を徴収するタイプの施設は、その収入が施設の維持管理費用に充てられていることも多いからだ。

 

■だが、 共用施設活用の活性化策は、もっぱら管理組合の裁量に委ねられていることがほとんどだ。言い換えれば、組合理事のやる気と時間と体力の有無で活性化できるかどうかは左右される。しかし、組合理事がボランティアで共用施設の運営をサポートし続けるのは現実的に難しい。

 

■ 記事冒頭のベンチャー企業が提供するのは、このような管理組合の悩みを解決するだけではない。組合の出費なしにですむばかりか、逆に新たな収入源が得られるケースすらあるという。

 

■ 管理組合の負担が発生しないのは、たとえば住民参加型のイベントにであれば、実際にそこで参加する人が参加料を支払い、外部主催のイベントの場合には主催側の企業がコミッションフィーを支払うからだ。さらに、共用施設でテレビの撮影やロケなどを行い、その利用料を管理組合の収入とすることもできるという。

 

■ また企業側にとっても、タワマンの居住者には高額所得者が多く、消費者属性としても非常に期待が持てる集団であるため、直接自社のサービスや商品をアピールできるチャンスがあるという点でメリットも大きい。

 

タワマンについては、「ホテルライクな生活」を提供するというコンセプトのもと、管理員だけでなくコンシェルジュも派遣されるなど管理仕様が非常に手厚いうえ、その共用施設もかなり豪華になる傾向があります。

 

本記事にも紹介されている通り、新築当初は物珍しいので各種の共用施設の稼働率も高いですが、「ホテルライクな生活」は日常的には必要とされていない現実があるため、徐々にその稼働率も低下し、酷い場合には「遊休化」することになります。

 

問題なのは、これらの稼働率が低下しても、一定の人件費や保守点検などの管理コストは事実上の「固定費」として今後ものしかかってくるという現実です。

 

そこで、「遊休化した共用施設の有効活用のサポート」という新たなサービスによって、組合の経済的負担や理事の業務負荷を軽減するというソリューションを提供しようというベンチャーが現れたというわけです。

 

当社では、管理組合の管理コスト適正化のためのサポートを主業としていますが、タワマンについては、一般のマンションと違ってコストの削減余地は小さいと考えます。

 

それには以下の通り、大きく3つの理由があります。

(1)労務コストの比重が高い

タワマンの場合、複数名の管理員が交代しながら24時間・365日張り付く以外に、入居者へのサービスを行う「コンシェルジュ」や、夜勤も行う「警備員」も配備することも珍しくなく、一般の分譲マンションに比べてかなり手厚い仕様が組まれているのが実情です。

 

また、夜勤も含む場合には時給単価も割り増しになるほか、昨今の人手不足に伴う他業種との人材の奪い合いもコストアップにつながっており、今の仕様を落とすような見直しをしない限りコストダウンは困難な状況です。

 

(2)ハイエンドな共用設備の存在

20階以上の高層マンションなどに設置される高速のエレベーターは制御システムが複雑なため、そのメーカーの技術者でないと保守対応ができません。そのため、非メーカー系の専門業者との競争原理が機能せず、保守料金に下方硬直性が見られます。

 

機械式駐車場もこれと同様で、上下や横方向にパレットが作動する汎用的な設備であればメーカー以外の保守専業業者でも対応可能ですが、タワマンに付設されることの多いタワー型の循環式設備の場合は、制御システムが高度かつ複雑なため取り扱いが困難なため、他に委託先の選択肢がなく、保守委託費を削減することが難しいのです。

 

それ以外にも来客用の宿泊施設やフィットネス施設、あるいは池や噴水の出る施設の類が付設されている場合には、その保守やメンテナンス、そして修繕に支出がさらに嵩む要因になります。

 

(3)大規模ゆえに限られる管理委託先の選択肢

大規模タワーマンションとなると、数百戸クラスの規模になるのが一般的です。そうなると管理組合に対するサポートにおいても管理会社に一定以上の運営スキルが求められることになります。

 

タワマンを多数供給しているデベロッパーの子会社であれば、すでに受託実績もあり、熟練したスタッフもそれなりにいるでしょうが、独立系管理会社はその機会に恵まれないのが普通です。

 

そのうえ大規模物件を受け持つのにスタッフの数も多めに確保する必要があるため、中堅以下の管理会社には少々荷が重いと思われます。

 

そうなると、現在の管理会社以外に引き受け可能な候補先はおのずと限られることになり、競争原理が働きにくくなるのです。

 

さらに、高層のタワマンの場合、大規模修繕工事の際に通常の足場を設置できないことから、一般のマンションと比べて工期が長くなり、工事単価もおのずと割高になります。

 

一方、徴収する修繕積立金の水準は、販売価格を高い水準で維持したいデベロッパーの都合から、一般のマンションと同様に必要な金額の半分以下でスタートしています。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

つまり、タワマンの場合、管理費会計・修繕積立金会計の両方において、潜在的な財政リスクを抱えていますが、これを解決するための管理コストや修繕コストの適正化などの選択肢も一般のマンションに比べて自ずと限られるという性質を抱えていると言えます。

 

そのため、本記事で紹介されているような副収入を期待できるような「対策」が採用される事例が今後増えていく可能性も少なくないだろうと思います。

 

<参考記事>

aplug.ykkap.co.jp

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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マンション管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO!

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先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。

 

従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行業務については以下のように管理会社が保険代理店となる場合を想定した記載となっていました。

 

======<従前の条文>======

管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、管理会社が代理店となってこれを取り扱う場合組合の指示に基づき管理会社は次の業務を行う。

a. 保険契約の申込手続・変更手続

b. 保険金の請求手続

c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続

====================

 

しかしながら、この管理組合では保険料の負担を下げるため、代理店である管理会社を経由して締結していた保険契約を中途解約し、別の代理店を介して新たな契約に切り替えました。

 

そのため、今後は上記の条文が「適用外」とされ、これまで事務代行を行っていた管理会社にサポートしてもらえなくなるおそれが生じたわけです。

 

国交省の「標準管理委託契約」では、管理会社の事務管理業務における理事会支援業務の「事務代行」の内容として、「管理組合が行うべき損害保険に係る事務を組合に代わって行う」との規定があります。

 

そのため、当マンションについてもこれに倣って、管理会社が保険代理店となるか否かを問わず、従来どおり保険契約に関する事務代行を行なう旨を明記するよう条文の変更を要請しました。

 

これに対して、管理会社からは当初以下のような回答がなされたのです。

<ちなみに、その管理会社は業界最大手のD社です。>

 「当該文言が挿入されているのは、保険業法に違反する行為を強要されないようにするためであり、削除・修正はできない。」

 

一方、「保険金請求の際に必要な事故現場の写真撮影、修繕見積書の取得、事故報告書の作成等は事務管理業務に含まれると認識している」とのことであり、事実上従来通りに業務を行う、との回答でした。

 

これに対して、管理組合からは以下の理由で到底承服できないため、条文の改正は必須だと主張しました。

 

(1)管理委託契約には管理会社としての業務内容を記載するはずで、保険代理店の立場として行う業務を記載するのは不自然。管理組合としては「保険代理店への取次ぎ」を組合(理事会)に代わって管理会社が確実に行なってくれるというコミットメントを求める。

 

(2)現在の管理会社の担当者が従来通りに業務を行うとしても、今後担当者が交代した場合、上記条文を盾にして保険代理店への取次ぎ等の補助を行わないと主張されるリスクがある。

 

その後1年近く、管理会社と粘り強く交渉した結果、最終的には管理会社も譲歩し、当該条文については、以下の通り変更することで合意しました。

                

======<変更後の条文>======

管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、組合の指示にもとづき管理会社は業務の補助を行う。

a. 保険契約の申込手続・変更手続

b. 保険金の請求手続

c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続

=====================

 

今回は、理事長が管理会社に対して粘り強く交渉したことや、私が顧問として組合をサポートしたこともあってなんとか条文の修正に漕ぎ着けましたが、一般の組合ではおそらく修正させることは難しかったでしょう。

 

問題は、なぜ管理会社がこのような回りくどい条文を記載しているのか?です。

 

保険の代理店業務は、管理会社の重要な副収入源の一つであり、おそらく管理受託先の9割以上を押さえているものと思います。

 

したがって、管理会社としては管理組合(理事会)にプレッシャーをかけてでも死守したい業務だろうと予想できます。

 

過去にコンサルティングしたマンションでも、契約の切り替えに伴って管理会社が保険代理店の立場が奪われそうになると、切り替え先の保険会社の悪口(「保険金が出にくくなる」など)を言ったり、「今後は修繕の見積もり手配はしませんから」などと「圧力」をかけてきました。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 こうした管理会社の「脅し」や「揺さぶり」に対して、管理組合側も「これからは理事会の負担が増えるのではないか」と不安を覚え、保険契約や保険代理店の変更を思いとどまってしまうことも実際ありました

 

このような事情から、この管理会社がわざわざ標準委託契約と異なる条文を設けているのも「戦略」の一端と思わざるを得ませんし、最初に示した管理会社の修正に応じられない理由も「詭弁」にしか思えません。

 

「管理組合は素人集団だからチョロい」と思われないように注意してください。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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いい加減な会計処理を続けようとするマンション管理会社の「詭弁」に呆れる

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顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。

 

具体的には以下のような状況です。

■ 年度の初月に、毎月計上されるべき費用(水光熱費など)がゼロになっている。

■ 毎月定額の費用項目にもかかわらず、月別の費用計上の金額がまちまち。

■ 駐車場や自転車置場等の専用使用料が、実際の稼働状況と符合しない。

 

その原因は、管理会社が月次の会計処理を「現金主義」にもとづいて行っていることにあります。

 

たとえば、共用部の水光熱費等については組合名義の銀行口座からの自動振替えで精算していますが、会計報告の期限(翌月末まで)には引き落とされないため「ゼロ」で計上しています。<下記資料抜粋>

 

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収入科目の「専用使用料」も、施設の使用を開始するタイミングでは口座振替処理が間に合わないため、遅れて入金されることがあります。

 

そのため、実際の入金を確認した段階で収入として計上すると、実態とはそぐわない収支状況になるわけです。

 

また、3ヶ月毎に精算する費用項目があった場合も、本来はそれが該当する3つの月に分割して計上すべきなのに、精算した月に一括で計上しているというケースも見られました。

 

これらの齟齬については、年度決算を締める段階で修正作業を行うため、通常総会での会計報告までには解消されます。

 

しかしながら、月次ベースでは上記の理由から実態と異なる金額が多数計上されることから、年間予算に対する実績の進捗を正しく把握することが困難になってしまうという問題が発生します。

 

そのため、このマンションの理事会ではこうした事態を憂慮し、管理会社の責任者宛てに以下のような改善を求める書面を送りました。

(1)今後は収入・支出とも「発生主義」にもとづいて毎月適切に計上すること。

(2)実際の入出金状況を把握するため、貸借対照表の資産科目(未収金・前払金)あるいは負債科目(未払金、前受金)にて計上すること

 

こうした組合側の要望に対し、その後管理会社の回答書が届きました。

その内容は以下の通りです。

■ 各支出項目については「発生主義」にもとづく処理を行うよう努める。

■ 収入科目のうち駐車場の使用料については、使用者から申し込みがあった時点で計上処理を行うと、実際の口座振替処理が開始するまでの間、当該使用料が「未収金」として計上する。

■ そのため、その使用者に送付する口座振替のお知らせ文書にも「未収分」と記載されるため、使用者からクレームとなりトラブルに発展する恐れがあるので現状のままの運用とさせてほしい。

 

何という詭弁でしょう!?

もしそういう懸念があるなら、使用者に誤解されないよう、管理会社があらかじめ丁寧に説明すれば済む話です。

 

もちろん、そんな抗弁には到底承服できないので、理事会は管理会社に検討し直すよう要請しました。

 

私が考えるに、「発生主義」にもとづく会計処理に対して管理会社が消極的なのは、単に「毎月の手間が増える」のを嫌っているからにすぎません。

 

その本音を言う代わりに、苦し紛れの言い訳を持ち出してくるとは驚きました。

 

今回ご紹介した事例以外にも、管理会社による会計処理に関するよくあるミスとしては、以下のようなものがあります。

 

すでに今期実施した修繕工事なのに、未精算という理由で未計上のまま放置する。

(→ 来期の予算に含めて計上するしかない)

 

マンション保険料(5年分)を一括前払いした際に、当該年度の費用として全額計上してしまう。

(→ 来期以降の4年分は「前払金」(資産)として計上するのが正解)

 

いろんなマンションでこうした事象に時々遭遇するにつけ、管理会社の多くは会計処理の原則や、複式簿記の基本的な処理すら理解していないように思えてならないのです。

 

<参考記事>

   

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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国がマンション組合総会のオンライン開催を容認へ!その条件と注意点とは?

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4月30日付けの日本経済新聞に、「マンション総会もオンライン 出席率向上、勤務先からも 国も後押し」と題した記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

■ 管理組合の総会や理事会をオンラインで開く動きが広がっている。コロナ対策などの観点から国もこうした試みを認める方針を示して後押ししている。

■ 4月初旬、横浜市の某マンションの一室で定例の理事会が開かれた。目を引くのは室内スクリーンに映った画面。この日、出席した11人の理事らのうち、3人はウェブ会議「Zoom」を使い、画面越しにマンションの自室などから参加した。

■ このマンションでは、2020年はコロナ禍で理事会の出席率が下がったが、Zoomでの参加を認めたところ、出席率は向上したとのこと。

■ コロナ下で管理組合が特に苦慮したのが総会や理事会だ。2020年の総会は最低限の人が出席し、ほかの人には議決権行使書を出してもらった組合が多かったようだ。

総会の出席者が少ないと後から不満が出る懸念もあるうえ、重要議題が先送りされやすく、後々管理や修繕に問題が生じかねない。

■ 2021年4月、国土交通省はマンション管理規約の標準モデルの改正案を公表し、今夏にも改正される見込み新たに「WEB会議システム」という文言を加え、これを使う場合の招集や議決についてのルールや注意点も記載した。

■ 以前から区分所有法ではオンライン開催を禁じてはいないが、今回の改正案はIT(情報技術)を活用した総会などの実施は可能と明確化した。

■ 投資目的などで実際には住んでいない所有者らも含め、総会や理事会への出席を容易にするなど利点が多いため、オンライン化を目指す組合は飛躍的に増えるのではないかと予想する向きもある。

■理事会より規模が大きい総会では、区分所有者に納得してもらう工夫が必要だ。所有者の間でITに関する知識に差異がある可能性もある。総会は現実の会場とオンラインの併用のほうが理解は得やすいだろう。

■ ITに詳しくない人をフォローするのに加え、どうしてもなじめない人にはリアルな参加の道を残す配慮も必要だ。

■ 同じマンション内の会議でも少人数のみが参加し、日常的な案件も含む業務などを決める理事会に比べて、総会は参加者も多く、重要事項を決める場なのでルールは厳格だ。

オンライン総会は「即時性、双方向性」などの条件を満たせば通常総会と同じ扱いとする一方、「オンライン参加者が議決権行使はできず、傍聴だけなら出席者に含めない」とする。総会の開催要件(議決権総数の半数以上が出席が必要)との兼ね合いもあるので、注意が必要だ。

 

私の顧問先マンションでも、コロナ禍で会場として利用している自治会館や地域の集会所が閉鎖されたことをきっかけに、「Zoom」を利用した理事会のリモート開催が徐々に増え、今やほとんどの組合が頻繁に利用している状況です。

 

その要因としては、以下のとおり大きく2つあると思います。

・スマホやPCの普及によって、ほとんどの人がいまやWi-Fiの契約をするなど、ネット接続環境が整いつつあること。

・「Zoom」のコストパフォーマンスが高い上、使い勝手もよいこと。(有償でも月2千円と負担が軽く、めったに画面がフリーズしないので快適。資料も画面共有機能を使えるので、ペーパーレス化にも資する)

 

そのため、その後顧問先のマンションでは、管理規約に理事会のリモート開催を公式に容認する改正案を総会に議案上程し、特に反対意見もなく承認・可決しています。

 

一方、今夏の施行が予定される国交省による標準管理規約の改正については、これまで集会による開催を前提としていた組合総会についても、即時性・双方向性を有する「WEB会議システム」の活用を通じたオンライン開催を正式に承認するという点が最大の目玉になっています。

 

本記事にも紹介されているように、少数の顔見知りの役員間(せいぜい10数人程度)で開催する理事会と違って、区分所有者全員が参加対象になる総会(数百人に及ぶケースもある)の場合にはいくつか留意すべき点として大きく以下の3つが挙げられます。

 

(1)高齢者など、ネット接続ができない方やオンライン会議に不慣れな区分所有者への配慮をどうするか?

 

(2)区分所有者、あるいは代理人(委任状の提出による)の本人なりすましのリスクを回避するための確認をどうするのか?

 

(3)オンライン総会開催中の通信障害等が発生した場合の対応をどうするか?

 

(1)については、パソコンやネット接続ツール等の必要機器を所有していなかったり、持っていても機器の操作ができないといった区分所有者が1人でもいる場合は、少なくとも「リアル総会」(=これまでの集会による総会)との併用で「オンライン総会」を開催する必要があるでしょう。(下図参照)

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一方、(2)については、本人確認方法として、「リアル総会」では会場の受付で部屋番号と氏名を申告してもらったり、区分所有者の住所に送付された「招集通知」を提示してもらうのが一般的です。

 

そのため、「オンライン総会」でも「リアル総会」と同様の取扱いを取る方法が考えられめ、WEBの画面を通じて適切な本人確認の方法(招集通知や身分証明書の提示など)を選択し、実施することが望ましいでしょう。

 

最後の(3)については、通信障害等の発生段階及び規模にもよりますが、通信障害等によってオンライン出席者が審議又は決議に参加不可となった場合には、決議の効力自体に疑義が生じる可能性があるので、そのような場合には改めて総会を開催する必要があります。

 

遠隔地に居住していたり、多忙などの事情で総会に参加しにくい区分所有者の参加率を向上させるという効果が期待できることからオンライン開催を認める管理組合は今後増えることは間違いないでしょう。

 

ただ、現実的には「オンライン+リアル併用型の開催」が主流になっていくと思います。

 

最後に、もう一つ注意すべき点があります。

改正標準管理規約が施行されても、あなたのマンションの管理規約が自動的にアップデートされるわけではなく、改正後の標準規約をどこまで取り入れるかは各組合の意思決定に委ねられています。

 

また、規約の変更は区分所有法上、総会の「特別決議事項」に該当するため、区分所有者(の組合員数および議決権総数)全体の4分の3以上の賛成が必要です。

 

まずは、組合の執行機関である理事会で検討し、総会に改正案の議案を上程する手続きが求められることをご承知おきください。

 

改正標準管理規約の詳細については、下記記事をご参照ください。

 

aplug.ykkap.co.jp

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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マンション管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか?

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4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は?」と題した記事が掲載されていました。

 

diamond.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが増えている。

■ 近年の東京都における最低賃金について推移を見てみると、2015年:907円から 2020年:1013円に上昇している。

■ 2019年の記事の時点では、デベロッパー系の管理会社が管理委託費の値上げを要求するケースが多く見られた。しかし、最近では独立系の管理会社も値上げを申し入れるケースが増えているうえ、以前にも増して強気の値上げ要求が目につき、契約解除を通告してくる管理会社も少なくない。

■ 管理会社が契約解除を求めてくるケースでは、大きく次の二つのパターンがある。

一つ目は、管理会社が「どうしても契約を解除させてほしい」という場合で、その管理組合が管理会社から見て“大きなお荷物”になっているケースが多い。

■ その背景には、管理組合からの過剰な要求、「モンスタークレーマー」がいるなどから管理会社の手に余る状況になっていることがある。

■ 二つ目は、今のままでは採算上かなり厳しいため、ぜひ委託費の値上げをお願いしたい、というケースだ。

■ マンション管理業務は労働集約型のため人件費率が非常に高いうえ、管理員や清掃員の賃金は最低賃金、あるいはそれに少しばかりのプラスアルファ程度の設定となっている場合が多いことから、最低賃金の引き上げは利益率低下の大きな要因になっている。

■ その結果、委託費を値上げがないと立ち行かないと判断した場合は、契約解除も視野に入れつつ強気の姿勢で臨んでくる。

■ 一方、「管理会社から値上げの相談などは一言もない」というところは、管理会社にとってもうけの多いマンションである可能性が高く、管理会社の“食い物”にされているマンションと言えるだろう。

■管理委託費の値上げ要求は、管理会社にとっても「賭け」の要素が含まれる行為だ。値上げを要求すれば、管理組合側が必ず相見積もりを取る行動に出ることは分かりきっている。

■ただ、管理会社が「お荷物のマンション」とみなしている場合は、管理組合から他社の安い見積書を突きつけられても、「どうぞリプレイスしてください」と言うだけのこと。

■ 純粋に採算の改善を目的とする場合は、より安い管理会社を見つけてきた管理組合から返り討ちに遭う危険性がある。

■ 一方で、管理会社が値上げの根拠を明確に示しつつ、管理品質の向上やマンションの価値を上げる提案を行い、管理組合側を納得させられれば、値上げに応じてもらうことができる。

■ 管理組合も、値上げ要求をただ突っぱねるのではなく、提案内容によってはマンションのバリューアップにつながることかどうかをしっかり見極め、適切に対応すべきだろう。

■ 管理会社は管理委託費だけで利益を得ているわけではない。大規模修繕工事をはじめとするマンションの修繕工事も、管理会社の大きな収入源となっている。

■ 独立系管理会社の「日本ハウズイング」を例に見ると、売上全体の44.1%は管理業務によるものだが、修繕工事もほぼ同じ割合(42.3%)を占めている。

■ こうしたビジネスモデルの場合、管理委託費ではさほど利益が上がらなくても、大規模修繕工事や小修繕工事が受注できるかどうかが大きなポイントになってくる。

■ 管理会社は営利企業であるため、もうけがなければ当然離れていってしまう。そのため、管理組合も「管理会社にもある程度もうけさせる」という考えを持っていることが大切である。

■ あくまでも管理委託費は適正な金額で契約しつつ、たとえば大規模修繕工事は他社との相見積もりにするが、小修繕工事は管理会社に発注するなど、バランス感覚を持った付き合い方をしていくべきだ。

■  マンション管理業界では、近年フロント担当者不足に加え、管理員の採用にも苦労するようになり、現在では完全な「売り手市場」といえる。そのため、多くの管理会社が「量より質」を目指し、利益重視の方針を取るようになっている。

■ 管理組合も、これからは自分たちが負担すべきところはしっかりと対応しつつ、管理会社の言いなりになることのないように、主体性をもって正しく対処することが求められる。

■ とは言え、1年や2年の任期で理事会を運営する現状のシステムでは、管理組合や理事会を良い組織に育てることは至難の業だ。素人集団の理事会が、百戦錬磨の管理会社に対抗するのは非常に難しい。

■ 本来、管理組合は「将来目指すべきマンション」のビジョンを持って、継続的に運用できる仕組みを作るべきである。その仕組み作りや支援を外部に求め、専門家を活用することも選択肢の一つとして考えるといい。

 

要約してもかなり長文になりましたが、さらに圧縮して「エッセンス」を抽出すると、以下のようにまとめられます。

 

1)マンション管理業界は労働集約性が非常に高いが、特に管理員や清掃員などの人件費は「最低賃金」をベースに決まるため、近年の最低賃金の上昇傾向に伴い、従来に比べて管理会社の利益率が低下している。

 

2)そのため、管理会社が「量より質」に経営方針を転換し、利益重視の観点から管理組合に対して委託費の値上げを要求するケースが増加している。また、採算に合わないマンションに対しては契約解除も辞さない強気姿勢を見せるようになった。

 

3)今後は、管理組合もこうした社会情勢を正しく認識した上で、自分たちが負担すべきところはしっかりと対応しつつも、管理会社の言いなりになることのないように、主体性をもって正しく対処することが求められる。

 

4)管理会社は管理委託費だけでなく、マンションで発生する修繕工事の請負業務も、大きな収入源となっているため、管理組合も「管理会社にもある程度もうけさせる」という考えを持っていることが大切である。

 

4)具体的には、管理委託費は適正な金額で契約しつつ、たとえば大規模修繕工事は他社との相見積もりにするが、小修繕工事は管理会社に発注するなど、バランス感覚を持った付き合い方をしていくべきだ。

 

5)1年や2年の任期で素人の区分所有者が交代で理事会を運営する現状のシステムでは、百戦錬磨の管理会社に対抗したり、将来ビジョンを持ちつつ継続的に適正な運営する仕組みを作るは至難の業だ。こうした適正な組合運営の支援については、外部の専門家を活用することも選択肢の一つである。

 

上記1)〜5)までの内容について特に異論はありません。

最近の傾向として、管理員や清掃員の人手不足を背景にコストが上昇しているのは事実で、以前のような時給単価では採用できないのが実情でしょう。

 

そのため、「一度決まった管理委託費は変わらない」という、これまでの「常識」が通用しなくなっているのです。

 

管理委託費以外にも、マンション保険料や消費税といった経費も近年確実に上昇しているため、管理組合が何ら対策を取らないと、一般会計(管理費会計)の収支も将来赤字に陥る可能性が高いことを肝に銘じる必要があるでしょう。

 

そのため、管理組合として打つべき「一丁目一番地」の対策とは、管理委託費や修繕費といった主要経費について適正な水準がいかほどか、また現状の負担について見直し余地がないかを正しく認識することです。

 

現在コンサルティングしている都内にある築24年目のマンション(36戸)では、昨年管理費と修繕積立金の両方が増額改定されたことがきっかけで理事長さんから相談を受けました。

 

その後、当社で「管理コスト適正化診断プログラム」を実施したところ、以下のことが判明しました。

 

yonaoshi-honpo.co.jp

 

管理員の業務費については、昨今の時給単価の上昇で削減余地はないものの、その他の設備保守点検費の多くや、事務管理費などはかなり割高な水準である。

 

そのため、現在の管理仕様のままでも現状比で2割以上のコスト削減余地がある。(年間180万円程度の経済効果)

 

管理員の勤務時間や設備保守点検の頻度がやや過剰に設定されているため、現在の管理仕様にも見直し余地があり、これらを反映すれば現状比で3割以上の削減余地がある。(年間270万円程度の経済効果)

 

 

こうした見直しは、私たちのような専門家を活用しなくては知り得ない知見です。

 

管理会社と比べると、管理組合は圧倒的に「情報弱者」であることを認識すべきだと思います。

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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【理事長のギモン】マンション管理会社の「緊急対応業務費」って、いくらが妥当なの?

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先日、「Yahoo! 知恵袋」でマンション管理組合の理事から以下の質問が掲載されていました。

 

【お尋ねの内容】

私は都内のある分譲マンションの管理組合の理事をやっています。

管理費の委託業務費の中に「緊急対応業務費」というものがあって24時間緊急の事態に対して色々と対処してくれるシステムです。

管理会社に支払っている金額が年間100万近いのですが非常に高いと思っています。

相場がよく分からないのでマンション管理に精通している方のご意見を聞きたいです。

 

 残念ながら、このマンションの規模(住戸数)すら不明のため「年間100万円」という費用の水準が割高かどうかの判断はつきかねます。

 

ただ、都内の顧問先マンション(28戸)の理事会でも、この「緊急対応業務」に関する見直しを行い、次回の総会で管理会社のコールセンター業務を解約する方針を決議しました。

 

一口に「緊急対応業務」と言っても、管理会社によってその名称や業務範囲が統一されているわけではありません。

 

当該業務としては以下の項目が含まれると思いますが、各社独自の委託契約ではそのて明細や内訳を記載していたり、しなかったりとまちまちなのが実態です。

 

1) 共用部の設備監視業務

エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などの各種設備の異常信号を管理室の中央監視盤を経由して、遠隔で受信し、現場に25分以内に駆けつけて1次対応を行います。

ほとんどの場合、セコムやALSOKなどの警備会社に再委託しています。

 

2) 専有住戸内のホームセキュリティ業務

専有住戸内の火災、ガス漏れ、非常通報、防犯(窓や玄関にセンサーがある)を住戸内のインターホン等を経由して遠隔で受信し、現場に25分以内に駆けつけて1次対応を行います。

こちらもほとんどの場合、セコムやALSOKなどの警備会社に再委託しています。

 

3)コールセンター業務

マンション居住者からの各種問い合わせについて受付対応します。

24時間常時対応する場合と、営業時間の制限がある場合があります。

 

マンションによっては 1)しかない場合もあれば、1)〜3)の全てが揃っているケースもあります。(ご自分のマンションの管理委託契約書でご確認ください。)

 

顧問先のマンションは、1)〜3)の全てが揃っているケースです。

 

この管理組合では、もともと管理会社に本業務をすべて委託していましたが、(当社が顧問になる前に)コスト削減のため1)と2)を直接警備会社に委託する方式に変更しました。

そのため、3)のコールセンター業務だけ管理会社に委託する形で残りました。

 

この費用は年間12万円ですが、警備会社への委託費の負担を合わせると、依然として割高な水準であることがわかりました。

 

しかも、このコールセンター業務について、このマンションでの受付状況を確認したところ、直近の2年間でたった6件しかないことが分かりました。

 

1件あたりの受付費用が、なんと4万円もかかっていることになります。

 

問い合わせの内容も、以下の通りいずれも緊急出動を要するレベルのものではなく、日中の営業時間内にフロント担当者に連絡すれば済むことがほとんどです。

 

<問い合わせ内容>

・オートドアの不具合      ・玄関鍵の紛失

・パーテーションボードの破損  ・勝手口扉の不具合

・漏水事故対応         ・宅配ロッカーのカードキー紛失

また、本業務を解約しても、緊急の場合には住戸内のインターホン(緊急通報ボタン)を通じて警備会社に一次対応を依頼することができます。

 

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そのため、コールセンターの費用負担と問い合わせ実績を開示したうえで居住者アンケートを実施したところほぼ全員が「解約でよい」と回答したため、理事会もその方針で進めることになりました。

 

なお、緊急対応業務費の妥当性を検証するには、上に示した業務の範囲に加えて細かな仕様(把握するセキュリティ信号の数など)を把握する必要があります。

 

ただ、これまでコンサルティングした事例でも大きく削減したケースも多いので、一度は見直してみることをお勧めします。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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