マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。(経緯については下の記事を参照ください) <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社が作成した決算報…

【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」の認定を受けるメリットって何?

不動産経済研究所が運営する情報サイト「R.E.por」に、「マンション管理計画認定制度、板橋区が初の認定」と題した記事が掲載されていました。 www.re-port.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は、2022年4月から開始した「マンション管理計画…

【申込受付中】マンション管理セミナー 7月開催のお知らせ

7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。 先着5名様の参加を受け…

マンションの機械警備費の適正化が一筋縄ではいかない理由

これまで多くのマンションで管理委託費の適正化のコンサルティングで成果を挙げてきましたが、機械警備費も例に漏れず割高なケースが多い項目の一つです。 まず、マンションの機械警備の基本的な仕組みを説明しましょう。 マンションの共用設備の不具合や住…

【理事長のギモン】管理組合の決算で毎月徴収していた町内会費が「消えた」ワケ

顧問先のマンションの理事会で、管理会社が今期の決算状況を説明しました。 このマンションの管理費会計では、収入科目の一つに「町内会費」があり、今期の予算として43,200円を計上していました。 実際には、毎月戸あたり@100円徴収を徴収し、3…

マンションの大規模修繕工事で外壁タイルの不具合が異常に多かった理由とは?

顧問先のマンション(築16年目)では、今年の2月から第1回目の大規模修繕工事が始まりました。 ただ、3月に入って施工業者から外壁の下地補修のため不具合箇所を集計したところ、当初見込んでいた数よりもはるかに不具合の箇所が多いことが判明しました…

マンション管理委託費の適正化には「管理仕様の見直し」も効果的!

顧問先のマンション(神奈川県所在 築26年目・55戸)では、昨秋からコンサルティングに着手しましたが、その後管理会社との交渉を経て主要コストの管理委託費や電気料金を適正化できる目処が立ったため、今月下旬の通常総会に議案を上程することになりました…

値上げは避けられる!?料率改定前のマンション保険の見直し方

今年の10月以降、マンション保険の料率が値上げになることはすでに本ブログでもお知らせしていますが、顧問先の管理組合でも今年に入って次々と更改しています。 その実例を以下で紹介しましょう。 ケース1【神奈川県所在のマンション(築26年・55戸…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(5月)開催のご案内

5月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 …

「マンション管理認定計画制度」について管理組合が知っておきたいこと

4/11付の「エコノミスト オンライン」に、「4月スタート「マンション管理計画認定制度」の六つの課題は?」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> weekly-economist.mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 改正マンション管理適正化法の…

管理委託費の値上げを「リプレイス」で回避したマンションの話

4月2日付の日経新聞に「マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理組合が、管理会社から契約更新を拒否されるケースが相次いでいる。人件費が高騰する中、…

【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」とはどんな仕組み?管理組合は何をどうすればいい?

いよいよ4月1日から「マンション管理計画認定制度」が施行されます。 この制度で認定手続支援サービスを担うマンション管理士として、私もマンション管理センター主催の講習(e-Learning)を受け、昨日修了しました。 この制度の概要やしくみについては、…

マンション管理組合が「新電力」と契約が続けられなくなったら、どうすればよいか?

顧問先マンションで今月起こったばかりの話です。 現在高圧で受電しているマンションで、管理会社より「契約中の新電力からいきなり契約解除の協力願いという文書が届いた。」との連絡がありました。 その内容を要約すると以下の通りです。 ■ 2018年8月から…

マンション管理士「業務独占資格」へ昇格か!?

先日、(公財)マンション管理センターが、「管理計画認定手続支援サービス」の開始及び「事前確認講習」の実施についてホームページで発表しました。 これによると、マンション管理センターでは、本年4月より、管理計画認定の申請をオンラインで実施するこ…

【理事長のギモン】マンション修繕積立金の改定は「特別決議事項」なのか?

これから紹介するのは、当社が顧問に就任する前に起こったマンション管理組合での実話です。 このマンションでは長らく修繕積立金の徴収額が低い水準にとどまっており、このままでは2回目の大規模修繕工事の際に借入金で資金調達せざるを得ない状況のため、…

マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり!

2月15日付の「朝日新聞デジタル」に、「6千万円の大規模修繕、3分の1で出来た? マージン取る管理会社も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 =============== ■ 1年ほど前。築25年以…

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナーのご案内(3月)

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

【マンション保険の見直し】保険金を1億円増やしても今の保険料を維持できたワケ

先日、顧問先のマンションで通常総会が開催され、1年後に満期を迎える現在のマンション保険を中途解約して、新たな保険に入り直すための議案が承認されました。 と言うのも、昨年このマンションの顧問になった際に、現状の契約を保険代理店にチェックしても…

10年前とココが変わった!改訂版「修繕積立金ガイドライン」

昨秋、国土交通省が10年ぶりに修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表しました。 これについては、本ブログでも10月22日のブログでも紹介しています。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com ただ、今回の改定版をよく読んでみたところ、…

マンションの管理状態を評価するのは、自治体?管理会社?マンション管理士?

1月17日付けのYahoo!ニュースに、「マンションの管理状態を自治体が評価する「マンション管理適正化法」とは?」と題した記事が掲載されています。 news.yahoo.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は、マンション管理の現状について以下…

【終了しました】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(1月)のご案内

新年最初の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

新年早々、管理会社リプレイスの臨時総会が2件!

今年もコロナ禍に振り回された1年でしたが、いよいよ年の瀬が押し迫る中、顧問先のマンション2件で管理会社をリプレイス(変更)することになりました。 どちらも新年早々に臨時総会を開催することになったのですが、折り悪しく年末年始の連休に入る間際で…

2022年4月から始まる「マンション管理計画認定制度」ってナニ?

11月30日に、国土交通省が「マンション管理計画認定制度」に関する事務手続きに関するガイドラインを策定し、公表しました。 <参考記事> www.mlit.go.jp そもそも、本制度はいかなる趣旨で創設されたのか? そこから説明しましょう。 国土交通省によれば、…

【理事長のギモン】区分所有者の迷惑行為にマンション管理組合はどう対処すべきか?

現在コンサルティング中のマンションの理事長さんから、以下のような相談を受けました。 ・総会で承認された修繕工事の実施の際に、クレーマーである組合員による妨害行為によって工事の中断等が発生したため、こうした行為に対する措置を定めるための管理規…

超低金利時代の今だからこそ、「マンションすまい・る債」活用のススメ

住宅金融支援機構が、 2021 年度におけるマンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の積立てに関する募集結果を報告しました。 www.jutaku-s.com 本報告内容の要約は、以下の通りです。 ■ 2021 年度新規募集の結果・応募組合数:1,704 (…

<速報>2022年10月にマンション保険料が一斉に増額改定されます!

当社がお付き合いしている保険代理店から、来年秋にマンション保険料が増額改定されることが決まったとの連絡がありました。 ■ 値上げの背景 (1) 2019年度から2020年度において大規模な自然災害が発生したこと (2) リスクの高い築年数の古い住宅の割合…

マンション管理組合への請求なのに、管理会社の名義で振り込んでくるヒジョーシキ

当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。 その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。 これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあ…

「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ!

10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ!<住民が頼れる>マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。 premium.toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ======== ■ 住民は頼れるマン…

10年ぶりの改訂!「マンション修繕積立金ガイドライン」

10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫? 国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。 suumo.jp 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 2021年9月28日、国土交通省がマン…

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは?

この1年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。 それは、管理会社が大手のD社ということです。 相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、 ・修繕費の見積もりが高い。 ・フロント担当者の対応が悪い(レスポンスが少ない・…

【受付中】マンション管理見直し本舗 オンラインセミナー(11月)のご案内

11月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております…

機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった

7月27日に、大和ハウスグループの「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。 <参考記事> www.daiwalifenext.co.jp その要約は以下の通りです。 ■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの…

【理事長のギモン】大規模修繕工事の資金が足らない時はどうすればよい?

9月23日付けの東京新聞に、<プロに聞く くらしとお金の相談室>マンション修繕費が不安」と題した記事が掲載されています。 <参考記事>www.tokyo-np.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 <相談内容> マンション管理組合の役員に就任することになった…

マンション管理会社の契約更新拒否は、「伝統的ビジネスモデルの終焉」の始まり

9月12日付の朝日新聞に、「マンション「管理拒否」されないためには カギは管理会社よりも住民」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理コストの上昇や建物の老朽化を背景に、管理組合が管理…

マンションが抱える「7つの大問題」のうち、まだ世間で認識されていないのは?

9月21日号の「週刊女性」に、「住人とともに“老いる”マンションの高齢化、相続放棄に修繕費「7つの大問題」」と題した記事が掲載されています。 <参考記事> www.jprime.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 大問題(1)購入時と話が違う! 膨れ上がる修繕…

あなたのマンションに必要な修繕積立金は本当はいくらか計算してみよう!

ARUHIマガジンに、「マンションの管理費・修繕積立金の目安は? 特に注意したい修繕積立金の額の妥当性」と題した記事が掲載されています。 <参考記事> magazine.aruhi-corp.co.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ▪️マイホームでは、住む期間に応じた維…

大手マンション管理会社からの委託費増額改定の申入れに憤慨!

顧問先マンション(30戸)では、本年11月末をもって期間満了となる管理委託契約の更新にあたり、管理会社から7月の理事会で業務委託費の改定について申し入れがあり、9月に予定されている通常総会の議案に上程したいとの提案がありました。 具体的には…

【終了しました】9月度マンション管理セミナー(オンライン)のご案内

9月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。 ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。 先着10名様のお申し込みを受け付け…

マンション大規模修繕工事の相見積もりを取得する手順と注意点

当社の顧問先マンション(築15年目)では、来年初めに大規模修繕工事の実施を想定し、施工業者5社から相見積もりを先日取得しました。 その結果は、以下の通りです。 各社の見積条件を見ると、 総額は税別4千万円強のところ最大170万円の僅差に収まりまし…

老朽マンションの建替え促進策として、国が容積率割増しの要件を緩和!?

7月14日付の読売新聞に、「老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める」と題した記事が掲載されていました。 www.yomiuri.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション建替えには区分所有者の8割以上の合意が必要…

電気料金削減コンサル業者の「アンフェアなやり口」と対抗策

前回に引き続き、「電気料金削減コンサル業者」のC社と手を切るためのサポートを行なった際のエピソードをご紹介します。 <前回記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 当社の助言にもとづいて中途解約に向けて管理組合が動いたところ、C社から機器買取り…

マンション管理組合は要注意!「電気料金削減コンサル業者」の商法

当社がコンサルしている都内のマンションでは、「電気料金削減コンサルタント」と称する会社と10年間におよぶ長期契約を締結していることがわかりました。 その契約の基本的なスキームは以下のとおりです。 (このコンサルタントを「C社」と称します。) …

コロナ禍でもマンション管理委託費を3割削減できました!

先日、コンサルティングしている都内のマンション(築24年・ファミリータイプ 36戸) で通常総会が開催され、管理委託費の3割削減が実現しました。 今回は、当社へのご相談の経緯からコスト削減が実現するまでの経過についてご紹介しましょう。 1. きっか…

早わかり!2021年6月改正「マンション標準管理規約」の改正ポイント

6月22日付で、国交省が改正版「マンション標準管理規約」を公表しました。 www.mlit.go.jp 今回の改正のポイントは以下の2つです。 (1)新型コロナウィルス感染症の感染拡大等の社会情勢の変化への対応 (2)マンション管理適正化法及びマンション建替え…

マンション大規模修繕工事の際は、事前の「アスベスト調査」がマストに!

「アスベスト」とは、天然の鉱物繊維で「石綿(いしわた)」とも呼ばれています。 その名の通り、繊維は綿のように軽くて柔らかく、耐熱性・耐火性・防音性・絶縁性に優れている特徴を持っていることから、建物の建材だけでなく、自動車や家電製品・家庭用品…

「おカネのかかるタワマン」苦肉の経済対策とは

6月2日付けの「ダイヤモンドオンライン」に、「タワマンの豪華施設を活用する新ビジネスが熱い!共有部が「最高のショールーム」に」と題した記事が掲載されています。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ タワマンの豪華な共用施設を有効活用す…

マンション管理会社が保険代理店になることを前提とした委託契約にNO!

先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。 従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行…

いい加減な会計処理を続けようとするマンション管理会社の「詭弁」に呆れる

顧問先マンションでは、管理会社による月次会計報告において運営の実態を反映しない処理が行われていることが判明しました。 具体的には以下のような状況です。 ■ 年度の初月に、毎月計上されるべき費用(水光熱費など)がゼロになっている。 ■ 毎月定額の費…

国がマンション組合総会のオンライン開催を容認へ!その条件と注意点とは?

4月30日付けの日本経済新聞に、「マンション総会もオンライン 出席率向上、勤務先からも 国も後押し」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 管理組合の総会や理事会をオンラインで開く動きが広がっている。…

マンション管理会社からの「管理委託費の値上げ要求」は本当に避けられないのか?

4月29日付の「ダイヤモンド・オンライン」で、「管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は?」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 最低賃金引き上げの流れを受け、管理会社が…