マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

【申込み受付中】マンション管理セミナー<3月>開催のお知らせ

来月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 3月 23日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

施工現場の写真付き!電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事

昨年の11月と12月に、築20年超の顧問先マンション2件(都内76戸、神奈川県31戸)で電気防食工法によるマンション給水管の延命対策工事を実施しましたので、ご紹介します。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティ…

マンション法(区分所有法)が約20年ぶりの大幅改正へ!注目ポイントは?

1月16日付の毎日新聞に、「マンション建て替えに必要な賛成、「4分の3」に緩和へ 法改正要綱案」と題した記事が掲載されました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸…

国が「第三者管理者方式のマンション」向けにガイドラインを策定中!

昨年12月23日付の朝日新聞に、『「割高」修繕費に国が対策指針 理事会なしマンション管理に「監事」』と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> digital.asahi.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 分譲マンションでは通常、管理組合が区分所有…

【終了しました】マンション管理セミナー開催のお知らせ<1月20日(土)>

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和6年 1月 20日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

12月19日放送 NHK「クローズアップ現代」をご覧にならなかった方へ

12/19のNHKの「クローズアップ現代」で「老いるマンション維持費の高騰にどう備えるか」が放映されました。 放映内容を要約すると、内容としては概ね以下のようになります。 ====== ・2012年に比べてこの10年間で分譲マンションの管理費・修繕積…

マンションの排水管に詰まりが発生!その「意外な原因」とは?

神奈川県にある顧問先のマンション(90戸)では、ここ数年で排水管の詰まりによる滞水事故が相次いで発生するようになりました。 2020年以降、雨水排水管の詰りに伴う修繕工事が合計8件も発生し、 その修繕費だけで総額440万円にものぼっています。 排…

被害総額9億円!?史上最悪かもしれないマンション管理組合の財産着服事件

12月4日付けのYahoo!ニュースに、「 被害総額は最大9億円の可能性 ビルメンテナンス会社の元社員、マンション管理組合の預金を着服か」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 大阪府吹田市に…

足掛け4年の苦労!駐車場附置義務条例の「壁」を乗り越えたマンション

先月、都内になる顧問先マンション(築21年・76戸)で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。 【設備更新後の機械3段式(8区画)のユニット】 【設備撤去・平面化後のユニット(2区画)】 このマンションでは、駐車場区画(全22台…

史上最速の4ヶ月で解決!マンション管理委託費の減額交渉

都内にあるコンサルティング先のマンション(築24年目・34戸)にて、先日臨時総会が開催され、管理委託契約の変更に関する議案が全会一致で承認され、この12月から管理委託費が従前に比べて3割削減することになりました。 年間のコスト削減の効果は、…

マンション管理業界のトレンドは、管理委託費の値上げと第三者管理方式の増加

11月15日付けの「不動産経済オンライン」に、「7割が直近5年で管理委託費の値上げ ―分譲マンション組合調査、値上げ受入は10%まで」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> fk-online.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ===== マンション…

マンション保険料は「発生主義」で計上するのが基本です!

コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。 この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。…

【終了しました】マンション管理セミナー<11月>開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年11月 25日(土) 13:30~15:00 LEAGU…

マンション管理費の相場に比べて、修繕積立金がさほど上がらないワケ

10月20日付の日経新聞に、「マンション管理費・積立金、10年で3割上昇 東京23区」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■東京カンテイ(東京・品川)によると、2022年の中古マンション管理費・修…

国交省がマンション修繕積立金の増額幅を規制する指針を検討!?

10月9日付けの日本経済新聞で、「マンション修繕積立金の上げ幅抑制 国交省が指針、計画的徴収促す 3割超が資金不足」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ============ ■ 国土交通省はマンシ…

オリコンの「マンション管理会社 満足度調査」は納得感あり!

実際のサービス利用者を対象に第三者の立場で顧客満足度調査を実施するoricon ME(略称:オリコン)は、『分譲マンション管理会社』に関する満足度調査の結果を9月1日(金)に発表しました。 <参考記事> life.oricon.co.jp 6位以降の結果は、下記の通りで…

マンション管理会社から委託費の増額を迫られたら、リプレイスの検討がお勧め!

昨年から今年にかけて、管理会社のリプレイス(変更)を検討せざるを得ないケースが増えています。 主な理由としては、 管理会社から業務委託費の増額要請を受ける管理組合が非常に増えているためです。 増額の背景としては、ご多聞に漏れず人手不足を原因と…

【終了しました】マンション管理セミナー<9月>開催のお知らせ

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 9月 16日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

SUUMO(スーモ)の記事に掲載されました!

私がSUUMO(スーモ)の取材に協力した下記の記事が、8月29日に公開されました。 「マンションの管理規約とは?使用細則との違いや規約違反時の影響について」 初めてマンションを購入した方(あるいはこれから購入しようとする方)を対象に、 マンション管理…

NHK総合「進むか マンション再生」で紹介!マンションの「区分所有法」はどう変わる? 

8月24日、NHK総合の「みみより!くらし解説」で「進むか マンション再生」と題して、区分所有法の改正に関する最新情報について解説がなされていました。 国土交通省によると、2021年末時点において築40年以上のマンションは約116万戸(既存ストックの約17%…

インフレのご時世でも、マンション管理委託費が3割削減できるワケ

先日、今年初めからコンサルティングしている都内のマンション(築25年・70戸)で臨時総会が開催され、管理委託契約の変更の議案が賛成多数で承認されました。 これによって、従前の年間管理委託費(約1,143万円)に対し、約3割(340万円/年)の削減が…

マンション管理会社による「第三者管理方式」に国交省が指針!?

7月24日付の日経新聞に、「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」と題した記事が掲載されました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ====== ■ 管理会社が管理組合の理事会の機能を担う「第三者管理」に関…

管理組合の実態が垣間見える「マンション管理トレンド調査2023」

7月14日、一社)マンション管理業協会が「マンション管理トレンド調査2023」を公表しました。 この法人は、ほとんどのマンション管理会社が加入している、いわば「業界団体」です。 2019年度からマンションの受託動向調査に加えて、管理業の総合的な基礎資料…

「鳩の鳴き声がうるさい」との苦情が・・マンションの防鳥対策

都内にある顧問先のマンションでは、居住者からの「早朝から鳩の鳴き声が騒がしいため、何らかの対策を検討してほしい」との要望が管理組合に書面で届きました。 そのため、管理会社が現場を確認したところ、各階の梁や室外機置き場に鳩が停まっていることを…

違和感しかない・・・マンション管理会社「社員の対応力」ランキング

7月7日付けのダイヤモンド・オンラインに、「マンション管理会社「社員の対応力」ランキング」と題した記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 安心できるマンション管理会社とは、どのような会社か。既存の管理会社のラ…

マンション管理会社によって諸経費の負担区分が異なるのをご存知ですか?

現在、千葉県の顧問先マンション(51戸)では、大手管理会社のフロント担当者の対応が非常に悪く、理事会の運営が滞ってしまうことがしばしばありました。 そこで、その担当者の交代を管理会社に書面で要請したところ、上席者をサポートに付けることを理由に…

更生工事以外にマンションの給水管を有効に延命させる方法とは?

先日、顧問先の神奈川県のマンション(築28年目)で臨時総会が開催され、共用給水管の延命対策として電気防食装置の導入を実施することを決議しました。 既存マンションに設置されている共用給水管の多くは、配管の内面に錆止めのコーティングが施された「硬…

修繕積立金が足らないマンション管理組合はどんな対策を取っているか?

5月27日付の日経新聞に、「マンション修繕、攻略の合鍵は 夏工事や駐車場リストラ」と題した記事が掲載されていました。 <参考記事> www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 都内のマンション(築27年)では2回目の大規模修繕の費用を見積もっ…

とんだ肩透かし!「マンション長寿命化促進税制」に失望したワケ

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されたことは本ブログでもお伝えしていました。(下記参照) <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 本制度は、築20年以上のマンションを対象に、第2回目の大規模修繕工事を今後2年…

日経新聞の「区分所有法 改正動向」の記事に違和感アリ!

5月1日付けの日本経済新聞に「マンションの修繕決議、要件緩和」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下のとおりです。 ■ 政府は分譲マンションの修繕方針などを決める住人集会について出席者の過半数の賛成で決議できるよう法…

「マンション長寿命化促進税制」で管理計画認定制度は普及するか?

令和5年度の税制改正に伴い、「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。 www.mlit.go.jp 本制度の概要は以下のとおりです。 ■ 本制度が措置された背景・多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な…

「給湯管のピンホール漏水」が発生したマンションの診断結果の衝撃!

都内にある顧問先マンション(築23年)では、昨年末に2階住戸内で漏水事故が発生しました。 当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定されました。 実は、当マンションのような「銅でできた給湯管…

【終了しました】マンション管理セミナー<5月>開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 5名様までに参加人数を絞ってセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着順でお申し込みを受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和5年 5月 21日(日) 13:30~15:00 LEAGUE…

「マンション管理見直し本舗」ホームページ全面リニューアルのお知らせ

創業10周年を迎え、このたび「マンション管理見直し本舗」のサイトページを全面リニューアルいたしました。 今回のリニューアルの主な目的は大きく3つあります。 (1)「管理組合が抱える 4 つのリスク」に関する啓蒙 分譲マンションが共通して抱えて…

マンション大規模修繕工事に対する「誤解あるある」とは?

3月19日、東洋経済オンラインで「12年周期でなくてもOK 「大規模修繕」の大誤解 」と題した記事が掲載されました。 <参考記事> toyokeizai.net 本記事の要約は以下のとおりです。 ======== ■ 国交省の調査によると、全国のマンションストックのうち…

インフレのご時世こそ!地方公共団体の助成制度活用のススメ

都内の顧問先のマンション(39戸)では、このたび非常用照明器具のLED化を実施することになりました。 工事費は総額で170万円弱かかるのですが、このマンションがある杉並区では、 「集合住宅及び事業所等におけるLED照明機器切替助成」という制度があ…

【受付満了しました】マンション管理 ミニセミナー開催のご案内

今月開催予定のセミナーのご案内です。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 3月 18日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地下1階…

マンションの給湯管からの漏水にご注意を!

今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。 2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の3階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、とい…

マンションの住戸鍵を紛失すると、とても厄介な事になるワケ

先日、顧問先のマンションで、住戸鍵の紛失事故が発生しました。 その経緯は以下の通りです。 ========= ■ マンションの居住者から、「夜間に空き家になっているはずの部屋(現在不動産業者が所有しており、転売のため営業中)に人がいる気配がする…

修繕積立金の増額改定に苦労したマンションの事情とは!?

神奈川県内にある築27年目のマンション(70戸)では、先日の通常総会で修繕積立金を現状比3倍に大幅値上げすることを決議しました。 顧問に就任してから丸1年かかってようやく実現したのですが、どのような事情があったのかをご紹介します。 まだ顧問契約…

管理会社が薦める「防犯カメラのレンタル契約」にご注意を!

都内にある顧問先のマンションでは、既設の防犯カメラ(5台)のレンタル契約(6年間)が今年の夏に満期を迎えるため、機器一式(モニター、レコーダー各1台を含む)の更新について検討することになりました。 まずは、現契約先(管理会社が紹介した業者)…

宅配ロッカーのあるマンションにも「スマート置き配」はおススメ!

1月10日付のBIglobeニュースで、「「スマート置き配」申込棟数、一都三県で4000棟突破」と題したニュースが掲載されていました。 <参考記事> news.biglobe.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■配送業者ごとに認証された配達員のみが入館できる上、エン…

【終了しました】マンション管理セミナー 1月開催のお知らせ

今月に「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。 参加人数を絞ったミニセミナーの開催と個別相談会を開催します。 先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。 記 【日時・会場】 令和 5年 1月 14日(…

マンション管理計画認定制度「国が笛を吹けども現場は踊らず」!?

12月27日付けの朝日新聞に、「マンション管理の新制度、自治体の準備進まず 減税策で不公平感も」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 =========== ■ マンションの管理が適切かどうかを認定す…

マンション管理計画認定のインセンティブとして、新たな減税措置が浮上!

12月13日付の日本経済新聞に、「マンション修繕、固定資産税を減額 長寿命化へ特例創設」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ====== ■ 政府・与党は13日、大規模修繕工事を実施したマンションの固定資…

マンション管理組合の評価制度が「3つ」あるのをご存知ですか?

12月7日付けの朝日新聞に、「マンション新制度 管理に注目、「二つの老い」に備え」と題した記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 自分の住む分譲マンションは安心して末永く暮らせる場か。それを知るカギ、管理…

インフレのご時世でもマンションの管理費を下げられる理由

11月12日付けの週刊現代ビジネスに、「高額化するタワマンの管理費、放置しておくとこんなに資産価値が下落する!」と題した記事が掲載されていました。 gendai.media 本記事の要約は以下の通りです。 ■ なぜ管理費は高くなってしまうのか?「管理会社」が絶対…

財政状況の悪化に悩むマンションへの管理見直しのヒント

11月19日付けの東洋経済オンラインに「「管理組合の資金難」 築浅も無関係でない深刻理由」と題した記事が掲載されていました。 toyokeizai.net 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が抱える深刻な課題のひとつが財政難である。ほとんどの管…

マンション管理組合に忍び寄る「所有者不明住戸」問題

11月15日(火)のNHKニュースで、老朽マンションにおける所有者不明部屋の発生に伴う問題について取り上げられていました。 www3.nhk.or.jp その要旨は以下のとおりです。 ■ 人知れず、マンションの部屋の住人がいなくなる。今、そんなケースが相次いでいる…

マンションの機械式駐車場の撤去平面化に立ちはだかる「附置義務条例」の壁

都内にある顧問先のマンションでは、来月臨時総会を開催し、機械式駐車場の設備更新と平面化工事を実施するための議案を審議する予定です。 このマンションでは、現在全22区画(平置き1区画を含む)の駐車場に対して、月極めの契約数は9台と稼働率は4割…