当社の顧問先である管理組合さんには、定期的に当社がその報酬の請求書を発行しています。

その際には組合の事務管理業務を受託している管理会社のフロント担当者宛てに送付しています。

これらの顧問先の中には、たまたま管理会社が重複しているケースもあるのですが、大手のＤ社とＴ社の場合、現在３件ずつ管理委託先が重なっている状況です。

一方、当社が期日までにその報酬が入金されているかを確認するには、こちらの通帳に記帳結果で確認するしかないのですが、この２社については、（それぞれの管理組合の名義ではなく）必ず自社の名義で振り込んできます。

請求した全額が滞りなく入金された場合はそれでも特に問題はありません。

厄介なのは、一部入金が漏れた（遅れた）場合です。

報酬金額が同じ顧問先が含まれている場合、どこのマンションが漏れているのかすぐに分かりません。

そのため、こちらとしてはそれぞれの物件担当である管理会社の支店宛てに照会する必要が生じます。

先日、まさにそのような事態が発生したため、Ｄ社とＴ社それぞれに管理組合の名義で振り込むよう要請しました。

その結果、その後両社とも「そのような対応はできかねる」との回答がありました。

特に合理的な説明もなされず・・・。

まったく納得がいきません！

もちろん、管理会社のすべてがこのような対応をしているわけではありません。

中堅管理会社のＬ社やＳ社などは、ちゃんと管理組合名義で手続きを行ってくれています。

そもそも、管理組合口座からの払い出しのはずなのに、

なぜ管理会社名義になるのか？

百歩譲っても、振込みの名義自体は任意で変更できるのに、

なぜ「対応できかねる」のか？

おそらく、管理会社内の各管理組合の出納会計を担当している部署が名義を修正する手間を惜しんでいるだけだろうと推測しています。

こういう不埒な会社が少なくないのが、マンション管理業界の実態なのです。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2021-10-29

「住民が頼れるマンション管理会社ランキング」に異議アリ！

マンション関連ニュース・データ

10月23日付の週刊東洋経済に、「サービスを低下させない上位100社はここだ！＜住民が頼れる＞マンション管理会社ランキング」と題した記事が掲載されています。

premium.toyokeizai.net

本記事の要約は以下の通りです。

＝＝＝＝＝＝＝＝

■ 　住民は頼れるマンション管理会社をどのように評価すればよいか。管理会社を「業務主任者1人当たり棟数」と「管理部門売上高」の２つの指標を用いて独自にランキングした。

■　マンション住民へのサービスを維持できるかを探る指標の1つが、「管理業務主任者１人当たりの物件棟数」だ。

■　管理業務主任者は、管理会社が管理組合と契約を結ぶときに必要な国家資格で、管理組合に対し管理状況を報告したり組合運営をサポートする。そのため、管理業務主任者１人当たり棟数が少ないほどきめ細かなサービスを提供できると考えられる。

■　一方、スケールメリットも重要だ。管理会社にも間接部門の仕事があるが、売上高が大きければそうした間接費を効率化できるし、巡り巡ってマンション住民へのサービスも向上できる。そのため、「管理部門売上高」をもう1つの評価指標として採用した。

■　ランキングの根拠となる各社の「総合点」は、管理業務主任者１人当たり棟数の小さい順と、マンション管理部門売上高の大きい順の、それぞれの順位を合計したものであるため、数値が小さいほうが上位となる。

■　１位は東急コミュニティーで、２つの指標ともに２位。修繕工事を積極的に受注していることも売り上げに寄与している。

■　２位は大和ライフネクスト、３位は野村不動産系、4位は住友不動産系と三井不動産系といずれもデベロッパー系列だが、新築物件の受託機会が豊富なためと思われる。

■　ただ、デベロッパー系でも住友不動産系、三菱地所系は修繕工事を積極的に受注する姿勢があまり見られない。高級物件の管理が多く委託費だけで高い売上を確保できているからか。

■　管理はひとたび受注できれば長期にわたって安定収益を得られる。そのため受注するときの採算が極めて重要。人件費や工事費が上昇した今、管理会社の物件選別姿勢はますます強くなるだろう。裏を返せば、住民にとっての管理会社選びは一段と難しくなっている。

＝＝＝＝＝＝＝＝

本記事によると、

以前は管理組合側がコスト重視で管理会社を選別するのが一般的だったが、いまや両者の立場は逆転し、管理会社側がマンションを選別するようになった。そのような状況のもとで、なるべく優良な管理会社を選ぶべきかの検討に資するためランキングを作成した・・とのことです。

残念ながら、私にはこの趣旨自体何を言いたいのか理解できませんでした・・（笑）

ランキング作成の趣旨はともかく、

（１）管理業務主任者１名あたりのマンション棟数

（２）管理部門の売上高

という二つの指標を算出し、（１）は昇順（少ない方がGood）で、（２）は降順（多い方がGood）で、それぞれ並べたうえで各順位を足してその合計値が小さいほど「頼れる会社」だと定義した、というわけです。

私は、思わず絶句しました。

「何じゃ、それは！？」と突っ込みたくなります。

まず、その程度のデータなら、マンション管理業協会のホームページに登録されているデータを利用すれば、誰でも簡単にできます。＜下記サイト参照＞

www.kanrikyo.or.jp

ただ、分譲マンションもさまざまで、数百戸にも及ぶ大規模物件もあれば、１０数戸しかない小規模物件もあります。

また、区分所有者のほとんどが居住するマンションもあれば、ほとんどの住戸を賃貸に出している投資用のマンションもあります。

こうした物件の規模や特性によって、組合運営にかかる手間（＝労務コスト）もかなり変わってくるので、各社の受託状況をつぶさに精査しないと単純にランク付けすることはできないはずです。

さらに、「売上高が大きいほどスケールメリットがあり、コスト効率が高いだろうという発想も、きわめて短絡的と言わざるを得ません。

私が思うに、間接部門の比重の高い管理会社ほど、売上高（＝管理委託費）に応じて所定のマージン率を上乗せして割高な経費を請求しているケースが多いように見受けられるからです。

マンション管理会社ランキングといえば、

オリコン主催の顧客満足度調査（下記サイト参照）の方が有名でしょう。

life.oricon.co.jp

オリコンの場合、実際にそのマンションに居住する区分所有者を対象にアンケートを実施し、管理員、フロント担当者　日常業務対応、コストパフォーマンスといった項目別にポイント評価したうえで、その総合点をランキング化しています。

この調査も、回収したアンケート数が少ないとか、調査物件が新築に偏りがちなどかなり割り引いて考える必要はありますが、顧客自身の声を拾っている点で「説得力がある」と思います。

本当に頼れるかどうかを検証したいなら、

たとえば以下のような項目もチェックしてもらいたいものです。

・各管理受託物件の契約維持率および契約継続年数

・受託物件の理事会開催頻度

・長期滞納者（６ヶ月以上）の発生比率

・組合財産着服事件をはじめ法令違反事例の有無

・管理組合の資料に関する保管・整理状況

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2021-10-22

１０年ぶりの改訂！「マンション修繕積立金ガイドライン」

マンション関連ニュース・データ管理コスト適正化（削減）大規模修繕

10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫？国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。

suumo.jp

本記事の要約は、以下の通りです。

■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。

■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。

■自分の住む（購入しようとする）マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを判断することは難しい。仮に判断できたとしても、計画の見直しや修繕積立金額の変更には他の所有者の合意を得る必要があるのがマンション管理の難しい点だ。
■ こうした問題解決の一助とすべく、国が示したのが「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・コメント（以下、長計ＧＬ）」であり、修繕積立金額を判断するための参考資料が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（以下、修繕積立金ＧＬ）」だ。

■ 長計ＧＬは平成20年（2008年）に、修繕積立金ＧＬは平成23年（2011年）に策定されたが、築古のマンションの増加や社会情勢の変化を踏まえ、今回、改訂が行われた。
■長計ＧＬの改訂ポイント

・長計に「30年以上で大規模修繕工事が2回以上」含まれていること、「５年程度」で計画の見直しを行うこと。

・マンションの省エネ性能向上の改修工事も考慮すること。

■ なお、マンションによって規模、形状、仕様、立地、所有者の意向などさまざまな条件により維持管理の内容も異なってくるため、長計も建物や設備の劣化状況の調査・診断に応じたオリジナルなものが作成されるべきだ。

■「修繕積立金ＧＬ」は、長計ＧＬに沿った工事を行うために費用な積立金額の目安と考えればよい。（ただし、マンションの個別性があるため、必要な費用に幅が出る）。

■ 長計GLの改訂とともに、修繕積立金GLが示す修繕積立金額の目安も見直されており、少し高くなった。

■ 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査によれば、2020年度に同機構を通して成約した首都圏中古マンションの修繕積立金の平均平米単価は169円／平米だ。長期修繕計画GL沿った計画修繕には不足する管理組合も多いと思われる。

■ 注意すべきは「均等積立方式」なのか「段階増額積立方式」なのかという積立方法もにもある。

■ 「均等積立方式」とは、長計期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式なのに対し、段階増額積み立て方式」は当初の積立額を抑えたうえで、段階的に増額する方式だ。後者の場合、当然ながら将来の費用負担が増加する。

■ なお、今回のGL改訂は、マンション管理適正化法改正に伴い来年4月より施行される『管理計画認定制度』とも関連している。

■ 『管理計画認定制度』とは、良好に管理されているマンションを認定し、価値あるストックを増やしていこうとする制度である。この制度が浸透すれば、良好な管理が行われているマンションが、市場で評価される時代が来るだろう。

この記事で注目すべきは、

「修繕積立金ガイドライン」が１０年ぶりに改訂されたことです。

f:id:youdonknowwhatyoulove:20211022133323p:plain

ちなみに、計画期間全体における修繕積立金(m²当たり月単価)の平均額（Ｚ）の算出方法は、以下の通りです。

   Z=(A+B+C)÷X÷Y
    A:計画期間当初における修繕積立金の残高(円)
    B:計画期間全体で集める修繕積立金の総額(円)
    C:計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額(円)
    X:マンションの総専有床面積(m²)
    Y:長期修繕計画の計画期間(ヶ月)
    Z:計画期間全体における修繕積立金の平均額(円/m²・月)

つまり、現時点（計画初年度）の繰越剰余金残高を計画対象期間（30年＝360ヶ月）と専有床面積（㎡）で割った金額に、現在の積立金徴収月額ならびに駐車場等の専用使用料収入月額を加えた合計額を専有床面積（㎡）で割った金額を合計すればよいわけです。

この説明では直ちに仕組みを理解できないかもしれないので、当社顧問先である某マンション（築１５年目・１０５戸）を例に、必要な修繕積立金および現状の不足度合いを試算したケースをご紹介しましょう。

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まず、長期修繕計画にもとづく今後３０年間の必要資金が７７０百万円で、これを計画対象期間の３６０ヶ月と専有床面積（７６２５㎡）で割り戻すと＠２８１円／㎡・月になります。

一方、現時点の繰越剰余金残高が１０８百万円（＠３９円／㎡・月）、現在の修繕積立金の徴収額が３０年間の合計で５４６百万円（＠１９９円／㎡・月）です。

つまり、現在手元にある資金ならびに今後収入として確定している額を合わせて６５４百万円（＠２３８円／㎡・月）にしかなりません。

したがって、差引き　約１１５百万円の資金不足となります。

この資金不足分を修繕積立金の単価ベースに換算すると＠４２円／㎡・月になります。

要するに、このマンションの場合、長計で求められる資金需要を賄うには、現状の徴収額（１９９／㎡・月）を２４１円／㎡・月に増額改定する必要がある、というわけです。

ちなみに、上記のガイドラインと比較すると、このマンションの延床面積からすれば、機械式駐車場を含まない目安の平均額は＠２５２円／㎡・月・・・（ア）です。

一方、機械式駐車場の修繕に必要な工事費の目安も、このガイドラインで示されています。（下記参照）

f:id:youdonknowwhatyoulove:20211022140721p:plain

このマンションの場合、２段式の機械式駐車場が２２台あります。

そのため、上の表を参考に１台あたりの月額工事費から積算し、それを専有面積で割り戻すと＠１９円／㎡・月・・・（イ）になります。

したがって、国のガイドラインに基づいて必要な修繕積立金は、上記（ア）と（イ）の合計金額である、＠２７１円／㎡・月　になりますから、実際の長期修繕計画で求められる金額（＠２８１／㎡・月）とほぼ変わらないことがわかります。

なお、このマンションでは、５年前から当社のコンサルティングがスタートし、管理委託費、電気料、マンション保険料といった管理コストの適正化が実現したため、年間５百万円の剰余金を生み出すことができました。

そのため、管理費会計の繰越剰余金残高ならびに今後期待できる年間剰余金（３百万円）を修繕積立金会計に振り替えることを前提に、資金収支を再計算したところ、ほぼ上記不足額が解消されることが確認できました。

ぜひ、ご自身のマンションでも「修繕積立金の簿外債務」を試算してみることをお勧めします。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2021-10-15

最近管理組合から相談の多いマンションの共通点とは？

マンション管理見直し本舗とは管理組合のリスク＆トラブル事例

この１年で当社に相談をいただいたマンションにはひとつの共通点があります。

それは、管理会社が大手のＤ社ということです。

相談する管理組合側の不満要素で目立つのは、

・修繕費の見積もりが高い。

・フロント担当者の対応が悪い（レスポンスが少ない・対応が遅いか、しない）

の２点です。

当社の顧問先にもＤ社が管理受託しているマンションがいくつかありますが、

たしかにご指摘の通りだと思います。

そのほかに私が感じているところでは、

１）月次会計報告書が非常に見づらい。

電算システム時代の頃のままの古い書式で、管理費会計の収支表が１枚で収まりきらず、複数枚に及んでいます。

また文字数の制限もあり、相手先の名称が途中で切れてしまうこともあります。

２）管理会社が作成する総会議案書が所定の書式に決まっているうえ、しかも最低限の記載しかないため、経緯や検討経過の記載がほとんどない。

こういう不満についてフロント担当者に改善するよう申し入れても、

「会社のルール」を盾に真摯に対処しようという姿勢が見られません。

このＤ社の管理するマンションで、今夏通常総会が開催された際の出来事です。

当社がこれから顧問に就任する議案が上程された総会でもあり、

事前に議案書の作成に私は関与していませんでした。

その議案書には、年１回の法定義務である年度会計報告の議案も含まれているのですが、なんと監事の署名・捺印した「監査報告書」が抜け落ちていました。

理事長がその理由をフロントに問いただしたところ、

監事は事前に署名捺印した報告書を管理会社宛に郵送していたのですが、社内でそれが一時行方不明になったため議案書の発送に間に合わなかったとの説明がなされました。

理事長　：「監事の署名済みの監査報告書は、今は手元にあるのですか？」

管理会社：「あります」

理事長　：「それなら、なぜそれを今配布しないのですか？」

その後、ようやく監査報告書のコピーが出席者に配布された・・という騒動を目撃しました。

もちろん、組合側の出席者全員が呆れていました。

本件はもともと管理会社の不手際によるものですが、後日入手した監査報告書を追加で送付しなかったため、いわば「恥の上塗り」となってしまったわけです。

マンション管理会社の役割は、

管理組合に「安心」と「安全」を提供することがミッションだと思いますが、

この体たらくでは組合役員も枕を高くして寝られないでしょう。

Ｄ社に限りませんが、フロント担当者に日常業務を任せっきりで

上席スタッフによるバックアップ体制が見えないことも「管理会社あるある」です。

これは大手とか中堅といった会社の規模とはほぼ関係がありません。

内部管理体制のレベルの問題です。

担当者の失念や単純ミスなどを見つけてそれを指摘するのが管理会社ではなく、

管理組合しかない、というのが残念ながら実態なのです。

だから、組合財産の着服事件も一向になくならないのだと思います。

＜参考記事＞

aplug.ykkap.co.jp

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2021-10-06

【受付中】マンション管理見直し本舗　オンラインセミナー（11月）のご案内

１１月度の「マンション管理セミナー」についてご案内します。

新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。

ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。

どうぞお早目にお申し込みください。

記

【日時・会場】

令和　３年　１１月１３日（土）　13:30～15:00

【参加料金】

　お一人様　　2,000円（税込）

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

【内　容】

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例（管理会社のリプレイスを含む６件）を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度（エレベーター、機械式駐車場など）
エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）

【お申込み方法】

セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。（お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。）

参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

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2021-09-30

機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった

マンション関連ニュース・データ駐車場問題

7月27日に、大和ハウスグループの「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。

＜参考記事＞

www.daiwalifenext.co.jp

その要約は以下の通りです。

■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの駐車場の契約者数も減少傾向にある。契約が減少すれば、駐車場使用料収入も減るので管理組合の財政を圧迫する。

■ 一方、機械式駐車場は月々のメンテナンスコストや、一定年数を経過すると装置の入替えが必要となるなど維持費がかかる。

■ そのため、管理組合でも将来の維持費削減を目的として機械式駐車場を撤去する「平面化工事」を実施するケースが増加している。

■ 機械式駐車場の平面化工事を実施した管理組合の総会議案書、議事録を紐解くと、その実施に至るまでの間には、2台目を利用する住戸を募集したり、近隣への貸し出しなど、様々な対策が検討されている。平面化工事はそれでも解決に至らない場合の最終的な選択肢となっている。

■ 大和ライフネクストが管理を受託している組合の中で、機械式駐車場が設置されているマンション（2,039件）のうち駐車場を平面化した数は298 件（14.6%）に及んでおり、もはや駐車場の平面化は特別ではなくなっている。

■ 平面化工事を実施した築年数では、第18期~第20期がピークとなっているが、これは機械式設備の入替え工事が推奨される時期と概ね一致する。入替え工事に際しては多額の費用が必要になるが、それをどのように捻出するか検討するうちに撤去も視野に入り始めると考えられる。

■ 分譲時から駐車場台数を減らすことができない理由は、行政が駐車場付置率を定め、ディベロッパーはその付置率を守らなければならないためである。

■ 昨今では管理組合が平面化工事の実施について行政に相談すると付置率を緩和してもらえるケースも増えているが、行政との事前協議が難航して総会決議まで至らない例もある。

■ 平面化工事を実施した管理組合も決して賛成意見ばかりではなく、以下のような反対意見も認められる。
（１）販売時に、１戸につき１つの駐車区画があると説明された。
（２）中古で売り出すときに、駐車場が少ないと売買価格に悪い影響がある。
（３）平面化工事よりも前に、外部への貸し出しなど他にやるべきことがある。

■ これらに対し、駐車場は賃貸借契約であって長期間保証されたものではない、売買価格への影響は修繕積立金が高額となることによる評価とのバランスもある、外部貸しはサブリース会社から断られたり、外部の人間が敷地内に立ち入ることに不安があるなどの説明がされている。

■ また、平面化工事に伴い、事後に一部の契約者が敷地外の駐車場に移動する必要がある場合に反対意見が多く認められる。

■ 平面化工事に至らなかった組合では、駐車場のメンテナンスを止めて使用しない選択をするケースもあった。この場合、作動させない期間はメンテナンス費用が削減されるが、それが長期間続くと機械を再作動させることが難しくなるのでいずれその設備をどうするかが再度問題となるだろう。

■ 平面化を実施した後の利用方法は、平置き駐車場として利用するケースが圧倒的だが、他に駐輪場などの用途と組み合わせて利用しているケースもある。

■ 平面化後の駐車場の使用料は、値上げするか、一旦は従前の使用料で据え置いてその後段階的に値上げする選択をしている。

■ 機械式駐車場を撤去した後の平置き駐車場を含めた駐車場(総台数)の残存率で最も多いのが70%以上80%未満。その残存率の高さから平面化後も駐車場として利用されていることがわかる。

■ 分譲前の購入希望者へのアンケート調査や、周囲の駐車場の空き状況などから、契約率を予想することはある程度は可能であり、駐車場ニーズが低いと予想される場合には付置率の緩和が検討されてもよいのではないか。

■ 機械式駐車場の平面化工事は、多額の修繕費用の負担を削減する等いわば「後ろ向きな工事」ととらえることができる。また、区分所有者間の利害関係の調整も難しいが、それでも実施に踏み切る組合が増加しているのはいかにこの問題が深刻であるかの表れであろう。
■ マンションの駐車場に関する問題は、管理組合だけの問題ではなく、社会全体の問題のひとつとしてとらえていくべきだ。

機械式駐車場の平面化の実態を調査して纏めたレポートは初めて拝見するので、興味深く読ませてもらいました。

調査対象データの母数自体は多くないとはいえ、受託する管理組合の１５％が機械式駐車場の平面化を実施しているという実態を知って「意外に多いなぁ」という印象です。

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ただ、私の顧問先マンションでも、すでに２件の管理組合が平面化を実施しています。

また、今年弊社サイトから相見積もり取得の依頼があったマンションのうち、２件が紹介した業者で成約に至りました。

＜参考サイト＞

yonaoshi-honpo.co.jp

こうした動きも、マンション管理組合にとって遊休化した機械式駐車場の経済的負担が大きな悩みのひとつになっている実態を反映していると言えます。

別の顧問先マンションも、来年に駐車場の平面化を検討している組合があります。

ただ、これまで手がけた事例と違うのは、駐車場が逼迫しやすい商業地に立地しているため、新築時に東京都の駐車場附置義務条例にもとづいて機械式駐車場が設置された経緯があるということです。

そのため、駐車場の稼働率が下がったからと言って、管理組合が勝手にその設備を撤去できない状況にある、ということです。

２年前に改正された東京都駐車場条例によると、以下のようなルールが新たに定められました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

１）駐車場附置義務条例にもとづき建設された場合、駐車場台数を減らす場合には、当該条例に抵触しない範囲で以下の要領で実施する必要がある。

２）既存建物において新築時の基準台数未満に削減する場合は、市に事前申請の上附置義務緩和の認定を受ける必要がある。
３）具体的には、自治体との事前協議（1ヶ月程度）を行なったうえで、組合総会の特別決議を得た後に、正式に市に対して認定申請を行う必要がある。
４）附置義務緩和の台数制限として、過去３年の最大利用実績数を下回らないこと等が定められている。

５）当該条例に違反し、設備の撤去・平面化を実施したことを後に行政が認知し、原状復旧等の措置命令に対して組合が従わなかった場合、50万円以下の罰金が課せられる。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

＜参考サイト＞

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp

また、自治体との事前協議に際しては、駐車場利用状況の把握および管理規約/使用細則の改正への対応を行ったり、「最大利用予定台数」の算定のため、利用希望意向調査（アンケート）を再度実施する必要があります。

さらに、事前協議に必要な資料として附置義務駐車施設概要書などを作成しておくなど手間もかかります。

この顧問先マンションでは、事前協議に必要な資料を一通り揃えたところで、年末頃には自治体に伺うことを予定しています。

機械式駐車場の平面化を検討されている管理組合さんは、各自治体で同様の制約等がないか、事前に調べておく必要があるでしょう。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2021-09-24

【理事長のギモン】大規模修繕工事の資金が足らない時はどうすればよい？

マンション関連ニュース・データ理事長のギモン大規模修繕

9月23日付けの東京新聞に、＜プロに聞く　くらしとお金の相談室＞マンション修繕費が不安」と題した記事が掲載されています。

＜参考記事＞
www.tokyo-np.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

＜相談内容＞　

　マンション管理組合の役員に就任することになった。今後、建物の老朽化とともに修繕や改修工事が必要になるが、その資金を準備できるかどうか不安。資金繰りに困ったらどう対処すればよいか？

＜回　答＞
　マンションは建物の劣化に加え、所有者の住民も高齢化するという二つの老いの問題を抱えているため、修繕計画をもと早いうちから資金準備を始める必要がある。

　共用部分の修繕項目は、給水管や排水管の更新のほか、外壁や屋根防水の補修、エレベーターのリニューアル、機械式駐車場の交換、インターホンや自動ドアの更新など多岐にわたるうえ、将来的に工事費が高騰する恐れもある。　

　共用部分の維持管理に欠かせないのが、毎月払う管理費と修繕積立金である。工事資金を確保するためには、まずは修繕積立金の値上げもしく一時金を集める方法がある。

　ただ、高齢化世帯が増えると各所有者もお金に余裕がなくなるために値上げが難しくなり、滞納の問題さえ出てくる。後になって急に値上げでするのではなく、計画的に早めに決断することが肝心。

　金融機関から資金を借り入れもできるが、積立金残高が少なかったり、滞納者がいると審査の際に支障が生じることもあるので注意が必要。

　そのほかに、使える資金を増やす方法として遊休化している共用施設の有効活用があある。駐車場の空き区画を外部に貸したり、自転車置場や洗車スペースにして利用料を取るという例もある。自動販売機を設置すれば売上の一部を得られ、住民の利便性も高められる。

　一方、無駄な支出を抑えるのも大事。無駄な保険の補償が付いている、管理会社への委託費が適正か見直すこと。工事の発注も複数の業者の見積額を比較して検討するなど。
　いずれにしても、長期的な修繕計画をきちんと作り、どのくらいのお金が必要なのかを見える化して、住民の合意をつくっていくことが大切。