１０年ぶりの改訂！「マンション修繕積立金ガイドライン」 - マンション管理士

10月20日付けの「スーモジャーナル」に、「あなたのマンションは大丈夫？国交省が長期修繕計画、修繕積立金に関するガイドラインを改定」と題した記事が掲載されていました。

本記事の要約は、以下の通りです。

■ 2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表した。

■ 本ガイドラインは来年4月からスタートするマンション管理計画認定制度の認定基準となる予定でもあり、マンション所有者も購入予定者もその概要は知っておきたい。

■自分の住む（購入しようとする）マンションの長期修繕計画が適切なものなのか、修繕積立金が十分なのかを判断することは難しい。仮に判断できたとしても、計画の見直しや修繕積立金額の変更には他の所有者の合意を得る必要があるのがマンション管理の難しい点だ。
■ こうした問題解決の一助とすべく、国が示したのが「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン・コメント（以下、長計ＧＬ）」であり、修繕積立金額を判断するための参考資料が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（以下、修繕積立金ＧＬ）」だ。

■ 長計ＧＬは平成20年（2008年）に、修繕積立金ＧＬは平成23年（2011年）に策定されたが、築古のマンションの増加や社会情勢の変化を踏まえ、今回、改訂が行われた。
■長計ＧＬの改訂ポイント

・長計に「30年以上で大規模修繕工事が2回以上」含まれていること、「５年程度」で計画の見直しを行うこと。

・マンションの省エネ性能向上の改修工事も考慮すること。

■ なお、マンションによって規模、形状、仕様、立地、所有者の意向などさまざまな条件により維持管理の内容も異なってくるため、長計も建物や設備の劣化状況の調査・診断に応じたオリジナルなものが作成されるべきだ。

■「修繕積立金ＧＬ」は、長計ＧＬに沿った工事を行うために費用な積立金額の目安と考えればよい。（ただし、マンションの個別性があるため、必要な費用に幅が出る）。

■ 長計GLの改訂とともに、修繕積立金GLが示す修繕積立金額の目安も見直されており、少し高くなった。

■ 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査によれば、2020年度に同機構を通して成約した首都圏中古マンションの修繕積立金の平均平米単価は169円／平米だ。長期修繕計画GL沿った計画修繕には不足する管理組合も多いと思われる。

■ 注意すべきは「均等積立方式」なのか「段階増額積立方式」なのかという積立方法もにもある。

■ 「均等積立方式」とは、長計期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式なのに対し、段階増額積み立て方式」は当初の積立額を抑えたうえで、段階的に増額する方式だ。後者の場合、当然ながら将来の費用負担が増加する。

■ なお、今回のGL改訂は、マンション管理適正化法改正に伴い来年4月より施行される『管理計画認定制度』とも関連している。

■ 『管理計画認定制度』とは、良好に管理されているマンションを認定し、価値あるストックを増やしていこうとする制度である。この制度が浸透すれば、良好な管理が行われているマンションが、市場で評価される時代が来るだろう。