世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

「マンション管理セミナー」 6月開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 【日時・会場】 平成30年 6月 16日(土) 14:00~15:30 LEAGUE 地下1階 ミ…

今年は、新潟でもマンション管理を見直します!

先週末、営業で初めて新潟市のマンション管理組合へ出張に行ってきました。 築12年目のマンションですが、「大規模修繕工事に備えて組合員の意識を高めたい」と考えた理事長さんの提案で、私がマンションのホールで講演をさせてもらうことになりました。 …

マンションの長期修繕計画に潜む巧妙な「トリック」

先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。 このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。 1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンショ…

マンション管理セミナー開催のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 【日時・会場】 平成30年 4月 14日(土) 14:00~15:30 LEAGUE 地下1階 ミ…

ついに実現!機械式駐車場の平面化プロジェクト

顧問先のマンションで、先週から機械式駐車場の平面化工事がスタートしたので、 現場見学に行ってきました。 【既存の機械駐車設備を撤去した区画】 【重機を利用して鋼製板を設置する準備中】 この全体90戸のマンションは、 分譲販売時には「全戸分の駐車…

理事会内のまとまりが悪いマンションは、管理見直しのサポートは困難

総会決議を経て、当社が管理委託契約の見直しをコンサルティングすることになった管理組合でも、途中で頓挫してしまうケースがあります。 残念ながら辞退させてもらった某マンションの事例をご紹介しましょう。 理事さんの一人から依頼を受けたのが発端とな…

管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!

先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。 このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。 当初、こちらの理事会では管理…

騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案

以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。 1)エレベーター保守会社の変更 2)巡回点検(年2回)の中止 「お陰で…

マンション管理委託費の見直しはどのように進めればよい?

昨日、コンサルティング先のマンション管理組合で、管理委託契約の変更のために臨時総会が開催され、ほぼ全会一致で承認されました。 昨秋からの管理会社との交渉の結果、現行の委託金額に比べて27%の削減を実現しました。 住戸あたりの経済効果に換算す…

2月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 2月 24日(土) 14:00~15:30 LEAGUE B1階 ミーティングスペース …

築11年目マンションの外観目視点検

久しぶりの晴天のもと、管理会社とともに 都内にある顧問先のマンション(築11年目)で外観目視点検を行いました。 まずは、屋上に上がって防水床の劣化状況を確認。 このマンションの屋上部は「アスファルト露出防水」ですが、防水層に膨れやひび割れ等は見…

10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 10月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース…

6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 6月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

マンション管理セミナーのお知らせ

「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 3月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

2月セミナー開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

今、京都でこのブログを書いています。 昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。 新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾…

新年1月セミナー開催のお知らせ

「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティン…

「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻

当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。 管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。 管理仕様とは、たとえば以下のような…

11月セミナー開催のお知らせ

「11月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 11月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

「電力料金」よりも「管理委託費」の見直しをお勧めするワケ

今年4月から電力が自由化されましたが、皆さんは電力会社を変えましたか? ちなみに、私は「No」です。 自由化してから半年を経過した時点で集計した結果、切替えた世帯の割合は全国平均でなんと3%にも満たない! むしろ、実行した人の方が奇特なくらいの…

管理委託費の『出精値引き』ってアリなの?

目下、管理会社と管理委託費に関する減額交渉中の案件があります。 こちらの減額要請に対する1次回答では、管理組合側の要望金額との乖離が大きかったため再度要請をしたところ、2回目では踏み込んだ減額の提示がありました。 ただ、清掃や設備保守費など…

8月セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 8月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミー…

これぞ管理組合の鑑!自主管理35年のマンションに感動の巻

先日、「マンション管理適正化診断」のために、関西エリアの某県に出張に行ってまいりました。 築35年目を迎える5階建ての共同住宅14棟で構成される「昭和のニュータウン」。 エレベーターも機械式駐車場もなく、まさしくシンプルなマンションです。 聞くと…

7月のセミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗の主催で、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 …

マンション管理組合にありがちな「3つの失念」問題

今月から始めた「マンション管理適正化診断サービス」ですが、さっそく数件を受注することができ、現場を調査してきました。 その結果、全14項目にわたる診断でも、管理組合の運営状況をかなり正確に把握できることが分かりました。 と同時に、管理組合が…

「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ

マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか? 「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」 「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪い…

コンサルタントは、マンション管理の「質」まで保証できるの?

コンサルタントとして「管理委託契約を見直して、割高なコストを適正化しましょう」と話すと、管理組合の役員さんから厳しい質問をいただくことがあります。 「その後の管理の質が下がらないのか?」 「あなたはその保証ができるのか?」 といったものです。…

6月セミナー開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 6月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

5月セミナー開催のお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 5月 28日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

3月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、3月26日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 3月26日…

マンション管理会社との委託費減額交渉が難航した場合の対応策とは?

当社では、管理組合からご相談を受けて管理委託費を適正な金額にするためのコンサルティングや管理会社との交渉を代行していますが、それに対する管理会社の反応や交渉姿勢もその都度違ってくるのが実情です。 これまで一度も管理組合で管理委託契約を見直し…

2月度セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、2月20日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 2月20日(土…

毎年臨時総会を開催しなくてはいけない管理組合の事情

マンション管理士の仕事を始めて気づいたことですが、 定期総会以外に、毎年わざわざ臨時総会を開催しているマンション管理組合が意外とあるんです。 たとえば、定期総会を毎年4月に開催している一方で、毎年1月に管理会社との契約の更新期を迎えるマンショ…

新年1月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、1月23日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 1月23日(土…

大手管理会社がリプレイスされてしまったワケ

先日の総会で、大手デベロッパーの系列管理会社がリプレイスされることが決まりました。 その管理会社は、マンション竣工以来約20年管理を受託していました。 しかし、今期修繕積立金を大幅に増額することが決まったのを機に理事会が管理委託費の見直しを…

管理組合事業者型の一括受電が選ばれた3つの理由

当社が顧問契約している、都内のマンション管理組合で臨時総会が開催され、高圧一括受電が圧倒的多数で承認されました。(約190戸のうち反対は10票) このマンションでは、管理組合が自ら受変電設備を新たに購入し、電気事業者となるスキームを選択しま…

いったい何様?「大手の品質」が聞いて呆れるアウトな管理会社の傍若無人ぶり

当社がコンサルティングしている某管理組合での実話です。 9月から現管理会社と管理委託費の減額交渉をしてきたものの、過去組合からの要望に応じて減額に応じてきたことを理由に、今回ほとんど減額に応じる姿勢を見せませんでした。 しかし、当社の査定で…

All About 「マンション住まいのお悩み相談室」でお待ちしています!

今年の9月から、マンションにお住まいの区分所有者の方の悩みにマンション管理士がお答えするというコーナーとして、「マンション住まいのお悩み相談室」の回答を担当させていただいています。 今月リリースした記事では、隣のマンションから木の枝が伸びて…

11月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、「11月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成27年11月21日(土) 14:00…

お客様を選ぶ権利

先日、管理コスト適正化診断の依頼があった管理組合の理事会に伺い、その結果報告をしてきました。(その間、管理会社には席を外してもらっていました。) 診断の結果として、 ・管理仕様を維持する前提で、現状比で3割強のコスト削減が可能であること ・一…

管理組合の理事長は、やっぱり「貧乏クジ」なのか?

先週末、コンサル契約を頂戴したばかりの某管理組合の理事会に陪席した時のこと。 この組合では先月定期総会が開催され、一部の方を除いてほとんどの役員が改選・交代となったため、この日は新任理事の役職決定について審議が行われました。 管理組合では毎…

9月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

株式会社マンション管理見直し本舗(東京都中央区銀座3-11-3)では、 「9月度 マンション管理セミナー」を開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場…

臨時総会の当日に管理会社が欠席!の珍事

先日、管理会社との委託契約の変更(減額と一部仕様変更)などの承認を得るために、顧問先の管理組合で臨時総会を開催しました。 当日の朝、管理会社のフロント担当者の姿が見えないので不思議に思っていたところ、電話があり、「急病で行けません・・」との…

修繕積立金を値上げしなくちゃいけないのは、誰の責任なのか?

先日、ある管理組合の理事会に陪席する機会がありました。その際、管理会社から長期修繕計画の内容と今後の積立金の改定プランについて説明がなされました。このマンションは、まだ築4年目。 誰もが知る大手デベロッパーのブランド名を冠した物件です。 説明…

マンション管理組合向け 7月セミナーのお知らせ

株式会社マンション管理見直し本舗(東京都中央区銀座3-11-3)では、 「7月度 マンション管理セミナー」を開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 …

マンション管理費が適正化されるまでを「見える化」

管理組合の理事さんが、「自分のマンションの管理委託費が割高なら、適正化してコスト削減したい!」と思っても、いろんな心理的なハードルがあるのではないでしょうか? たとえば、 ◆自分のマンションにとって「適正なコスト」がいくらなのか分からない・・…

マンション管理組合向け 5月度セミナーのお知らせ

株式会社マンション管理見直し本舗(東京都中央区銀座3-11-3)では、 「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 …

管理組合理事様必見! 4月セミナー開催のお知らせ

株式会社マンション管理見直し本舗(東京都中央区銀座3-11-3)では、 「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場…