6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「６月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。

記

【日時・会場】

平成29年 6月 17日（土）　14:00～16:00

LEAGUE　５階　ミーティングスペース（501号室）

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　5,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

【内　容】

１．　講　演　

 （1）組合役員なら知っておきたい＜最新＞標準管理規約

マンション管理組合の運営ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。

これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨年国交省の標準管理規約が約５年ぶりに改正されました。

過去の標準規約改正の経過とともに、このたび改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。

【主なテーマ】　
　▪️管理規約と区分所有法の違いとは？
　▪️「標準管理規約」が制定された背景と趣旨
　▪️直近２回（平成16年、平成23年）の改正内容について
　▪️マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法
　▪️今回の改正で「コミュニティ条項」が削除された理由マ

（2）築２０年超でも管理が良ければ保険料が下がる？「マンションドクター保険」のしくみ

築年数の経過とともに、管理組合はマンション保険料の負担増に直面します。特に、築２５年以降のマンションについては、新規の引き受けを行わないという保険会社もあります。

この背景には、老朽化とともに漏水等の事故発生のリスクが増加するという事情があります。ただ、たとえ築年数が同じであっても、建物の劣化状況や維持管理の品質が同じというわけではありません。

こうした問題意識から開発されたのが、日新火災海上保険の「マンションドクター火災保険」です。

ただ、管理会社がこの保険を取り扱うケースが少ないため、今のところ認知度は低いですが、築２０年超でも管理状況が優良なマンションなら保険料が下がる可能性が高いでしょう。

この保険の仕組みや、実際に保険料が下がった契約事例を取り上げて解説いたします。

【主なテーマ】　
　▪️「マンションドクター火災保険」誕生までの経緯
　▪️マンションドクター火災保険のしくみと特徴
　▪️発売以来の契約実績動向と契約事例（割引効果）の紹介

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

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アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか？

　　　　　　　　　　　

5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。

老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア（建物・設備）とソフトウェア（管理組合の運営管理）の両方の荒廃が進行していく「限界マンション」が急増しているとのこと。

深刻な問題やトラブルを抱える管理組合の紹介しているだけでなく、問題解決のために目下奮闘中の理事や専門家に取材しながら、立て直しに成功しつつある事例についてもレポートしています。

住民（区分所有者）の無関心や管理組合の形骸化に伴い、必要な修繕や設備の法定点検すら実施されないために、老朽化するだけでなく日常生活にも支障が出ているマンションを昨今「限界マンション」と呼んでいます。

限界マンション化している複数の事例を見ていると、新築当初から以下の４つの問題点を抱えているように思われます。

■　当初から管理規約が作成されず、理事会などの執行体制が確立されていない。

　（理事会の形骸化による管理会社へ丸投げもしくは管理会社の傀儡状態を含む）

■　定期総会すら開催されていないため、組合の財政状況が不明の状況

■　長期修繕計画が作成されず、必要な修繕積立金が把握されないまま

■　管理費等の滞納者が現れても、督促回収する役割の担い手不在のため放置状態

このような状況のまま、時が経過するとどうなるか？

建物の経年劣化に伴い、築１２〜１５年目を迎えて大規模な修繕が必要になっても、管理組合には必要な資金が足りないという「おカネの問題」にまず直面します。

その時点ですでに管理費の長期滞納者がいる場合には、その分収入を取りっぱぐれているため、さらに資金がショートしています。

次に、直面するのが「合意形成の問題」です。

管理規約の作成は法定の義務ではないため、管理規約がなくとも最低限の合意形成は区分所有法にもとづいて総会を開催することは可能です。

しかし、組合の構成員である区分所有者が全体的に無関心、あるいはその所在地が不明なために連絡がつかないケースもあります。そのような場合には、委任状の回収すら進まず、総会の開催自体ができなくなります。

たとえば、区分所有法では

老朽化したためにマンションの建替えを決議しようという場合には、組合員全体の４／５以上の賛成票を集める必要がありますし、管理規約の改正には全体の３／４以上の賛成が成立の条件となります。

また管理組合が自身の力だけでは問題を解決できないので、マンション管理士などの第三者の専門家に理事長や役員になってもらおうと思っても、やはり管理規約の改正が伴うため総会決議は免れません。

総会での決議＝合意形成ができないために袋小路に陥ってしまい、「負のスパイラル」から抜け出せなくなるのが「限界マンション」の問題の恐ろしいところなのです。

空き家問題と同様に、将来大きな社会問題と化していくのは確実だと思います。

限界マンションから脱出するためには、区分所有法等の現状の法体系では解決するのは困難です。

事実上機能不全に陥っていると判定された管理組合やマンションを対象に、国や各自治体等が管理組合の運営に対して強制的なメスを入れることのできる制度の導入が求められていると思います。

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

　　　　　　　　　　　

５月１８日付の朝日新聞の「けいざい＋」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。

本記事を要約すると、以下のようになります。

■　東京・八王子にある大規模マンション団地（築３５年、９棟計約300戸）は、最寄り駅から徒歩２０分の場所にあり、住民全体で60歳以上の割合が約半分を占める。

■　この団地は、エレベーターが設置されていないうえに「自主管理」方式のために管理費が安い（月額3,000円）点に魅力がある。

■　しかし、その管理費を今春１千円値上げすることになった。理由は、住民の高齢化に伴い、総会資料の作成や、組合の出納会計、修繕や漏水等の事故への対応などの負担に耐えかねて管理会社に委託せざるを得なくなったからだ。

■　昨年管理会社を選んだ際には、住民の半数以上が説明会に出席するなど高い関心を示したが、年金生活者を中心に「管理費の値上げが生活をあ圧迫する」との声が寄せられた。

■　住民アンケートでは、建て替えを望む声も半数近くあった。しかしながら、余剰容積分をデベロッパー等の外部に分譲することで建替え資金を調達するのは、この団地の立地条件から厳しいのではないかと理事長は考えている。

■　ただ、この団地は旧耐震基準の建物であるものの、診断の結果、耐震性はあることを確認できたため、国交省の補助金（工事費の1/3相当額）を受けることができ、給排水管の補強と屋上防水工事を実施することができた。

■　残りの大規模修繕については、管理会社から「2020年のオリンピック以降でもよい」という見立ても得られたため、当面の資金繰りのめどは立ちそうだとのこと。

 今後は大都市やその周辺部の団地やニュータウン街を中心に、こうした「ダブルの高齢化」がますます社会問題化していくのは確実でしょう。

昨今、老人介護の問題が頻繁にクローズアップされていますが、マンション管理組合についても「介護」対策が求められるようになるのは時間の問題です。

これまで、自主管理にもかかわらず、住民の皆さんの協力によって見事に運営されてきた築３０年超の団地管理組合を診断させてもらう機会が何回かありました。

たしかに、「現時点」での運営は素晴らしく、文句のつけようのない立派な管理組合もあります。

ただ、管理組合の役員さんたちも７０歳を超えてくると、「意欲はあっても、体の方がついて行けない」と仰います。

皮肉なのは、

自主管理で立派に運営されてきたマンションほど、居心地が良いために長年そこに住み続ける方の割合が多く、住民も入れ替わる機会が少ないために「ダブルの高齢化」に直面しやすい、ということです。

上の記事で取り上げられた管理組合では、

事態の深刻さを正面から受け止めて真摯に取り組む理事長さんたちのリーダーシップのお陰で、自主管理から委託方式への転換や、老朽化対策工事を実現することができました。

言い換えれば、そういう適任者を得られたのは、この組合にとって大変ラッキーだったと言えます。

オフィスビルでもマンションでも、

最後に不動産の価値を決めるのは、そこに携わる「人材」です。

一体、いつまでマンション管理の「主役」は区分所有者自身という「建前」を言い続けるつもりなのでしょうか？

たとえ辣腕を振るう優れた理事長がそのマンションにいたとしても、区分所有権は制限なくいつでも譲渡できるのですから、今の良好な運営が継続できる保証は何もありません。

世間には、マンション管理組合を町内会（自治会）と同じような存在として考える人も多いですが、それは違うと思います。

管理組合の果たすべきミッションを考えれば、町内会などよりも「アセットマネジメント会社」と言った方がより的確であり、その中心的な役割にはプロフェッショナルの人材を据えることの方がむしろ自然だと思います。

 【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例について

　　　　　　　　　　　　

 ５月１７日付の朝日新聞の「けいざい＋」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。

本記事を要約すると、以下のようになります。

■　神奈川県の大規模マンション団地（築１９年目、５棟計約700戸）では、分譲して８年後に管理会社を変更したところ、滞納管理費が2,000万円以上もあることが発覚した。

■　滞納者は約100名いて、入居時から一切払っていなかったため、滞納額が300万円を超える酷い事例もあった。

■　さすがに管理会社だけでは対応しきれずに弁護士も雇ったが、その後６年間も一進一退の状況が続き、ついには管理会社・弁護士ともども変更することになった。

■　事態を打開するため、特に悪質と思われる６名の長期滞納者に対しては「区分所有法第５９条にもとづく強制競売」を仕掛けることにして、総会承認を得ながら裁判の手続きを進めた。

■　それによって競売で区分所有者が変わったり、分割払いや親族による立替えに応じてきたことで徐々に解決していった。

■　その結果、最大100名いた滞納者は現在30名に、全体の滞納額も200〜300万円にまで減った。

■　この管理組合では、長期滞納の再発防止のため、３ヶ月以上の滞納で駐車場の利用は禁止、４ヶ月以上で内容証明で督促状を送付、１年以上の滞納で競売を請求するというルール（規約）を作った。

この記事を読んで思うのは、

管理費の滞納は初期段階での対応がとても大事だということです。

滞納が３ヶ月を超えたら、それは確実に「故意」によるものと考えてかなり厳しく督促する必要があります。

一般的な管理規約では、支払期日を越えた滞納分について、「日歩４銭（＝年利１４％）の割合で遅延損害金を請求できる」との定めがよく見受けられますが、実際にはほとんどこの条項は機能していないように思います。

顧問先の管理組合での事例を見ても、滞納する組合員は毎度特定の人物であることが多いです。もちろん、生活に困窮しているなどの同情すべき事情があるケースもある一方で、当事者のルーズな性格が災いしていることも少なくありません。

こうした当事者の事情に関する見極めは管理会社に依頼することとして、

なるべく初期段階で滞納問題を解決をするには、少なくとも支払期日から３ヶ月を超えた滞納分については、管理規約の定めに則って遅延損害金を請求するのがもっとも効果的だと思います。

ただ、管理組合の理事さんは、お互い居住者同士という関係も考慮して、こうした「荒療治」に対して消極的なのが一般的です。

その気持ちは理解できますが、単なる督促だけで済ませた結果、もし半年以上も滞納が溜まってしまった場合、その後は分割払いで滞納分を回収するとしても、毎月その遅延損害金以上の返済を滞納者に求めることになってしまうため、回収への道筋は一層困難なものになってしまうおそれがあります。

ならば、「滞納するのはむしろ大きな損失につながる」ことを当事者に早めに実感させて、滞納を長期化させないよう敢えて「ムチを打つ」方が、役員さんにとっても、滞納当事者にとっても後々苦労しなくて済むはずです。

なお、こうした努力にもかかわらず、残念ながら半年以上の滞納に至ってしまった際には、迅速に法的措置が取れるよう、理事会の決議で手続きが進められるようあらかじめ管理規約を改正しておくことをお勧めします。（古い規約の場合、総会決議が必要と定められています）

 【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは？

昨年４月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。

このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを２つご紹介します。

＃１　電化上手プラン

こちらは、夜間の使用料金が通常の半額以下になるメリットを活かせるコスト削減策で、夜間電力の消費量の多いマンションの共用部にとってはかなり有効なプランでした。

ただ、このプランで契約するには、夜間蓄熱式暖房を購入して管理室等の共用部に設置することが付帯条件となっていました。

したがって、本プランの選択の目安は、この蓄暖機の購入費用を電気料金の削減効果で早期に回収できるかどうかということです。

こちらは従量料金の低減効果を活用する手法で、電力消費量を削減するLED照明の導入との相乗効果も期待できたので残念です。

＃２　低圧高負荷契約

マンションの共用部分の受電については、一般的に照明などの「電灯系」とエレベーターや給水ポンプなどの「動力系」に分かれた２系統の契約になっています。

この２系統の契約を一本に統合するだけで料金の負担が下がるというものです。

このプランのメリットを分かりやすく説明しているのが、関西電力のホームページに掲載されている下の図です。

 通常の２系統に分かれて契約の場合に比べて基本料金が高くなるものの、契約を１本にまとめることで従量単価が下がるため、一定の電力使用量を超えるとコスト削減効果が生じる、というわけです。

マンション共用部のほか、夜間の電灯使用量の多い業種（コンビニ、本屋、ビデオレンタルショップ）にも適したプランだと言えます。

こちらは、契約の切り替えに際して費用が一切かからないため、現状の電力使用量さえチェックしておけば即導入してコスト削減できるプランでしたが、＃１と同様、新規受付は中止となっています。

（なお、新規受付が中止になっただけなので、既存の契約者には影響はないとのことです。）

以上新規契約ができなくなったプランのご紹介でしたが、マンション共用部の電力料金を下げる方法としては、以下の４つの方法が依然として健在です。

■　LED照明の導入（消費電力の低減）

■　電子ブレーカーの導入（基本料金の削減）

■　高圧一括受電（料金単価の低減）

■　電力会社の変更（料金単価の低減）

電力料金の見直しで大切なことは、まず現状の電力使用実績を確認して、あなたのマンションにとって最適なプランが何かを正しく知った上で検討することです。

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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5/20（土）開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「５月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。

記

【日時・会場】

平成29年 5月 20日（土）　14:00～16:00

LEAGUE　５階　ミーティングスペース（501号室）

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　5,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

【内　容】

１．　講　演　

1） 管理会社の法令違反を見逃すな！

「マンション管理適正化法」という法律をご存知ですか？

管理組合の重要な財産を毀損することなく健全に運営するよう、管理会社に守るべきルールを課して取り締まるために制定されたのです。

しかし、相変わらず複数の管理組合で、管理会社の社員や管理組合役員による多額の金銭着服が発覚するなど、残念な事件がなくなる兆しは見られません。

ただ、この責任の一端は、少なからず管理組合側にもあります。
管理組合の財産管理を含めて法令順守の面から管理組合のチェック機能を高めるために重要なポイントを解説します。


【主な内容】

・おたくの管理会社は大丈夫ですか？
過去の法令違反の有無を簡単に調べる方法があります

・伝統と実績のある管理会社ほど危ない！？
業務停止等の処分を受けた大手管理会社の事例を紹介します。

・管理会社のルール令違反を見逃さないために
管理会社が遵守すべき法的なルールがることをご存知ですか？

・管理組合が法令違反にならないために
管理会社の怠慢で、管理組合が法令違反に陥らないために押さえておくべきこと

2）マンション電気料金を削減するための3つのアプローチ

東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。

電気料金の削減には、

・消費電力の抑制（省エネ）

・料金単価の引き下げ

・基本料金の引き下げ　の3つの方法があります。

マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。

特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、ＬＥＤ照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の３つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

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闇の深いリゾートマンションの実態とは？

以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。

 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。

■　全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している。

■　築後30年近いが、大規模修繕を実施したのは新築以来１回のみ。

■　携帯のアンテナ基地局の収入を合わせて年間1,700万円もの収益があるにもかかわらず、繰越剰余金はなぜか３千万円強しかない。

■　理事のなり手が不足していたこともあり、前理事長が長い期間留任していたが、しばらく前から認知症を患っていたことがわかり、昨年辞めてもらった。

■　他の役員として４名の理事がいたが、ほぼ無関心で、理事長の行動を全くチェックしていなかった。その理事たちにも辞めてもらった。

■　管理会社はだれもが知る超有名企業。

■　理事会の議事録は、管理会社が事実上作成しているが、自社に有利な内容で書かれていることがしばしば見受けられる。

■　過去の修繕工事の実績を確認したところ、必ず管理会社の経費が発注金額に１割上乗せされていた。

相当に闇の深い管理組合であることは間違いなさそうです。

ですが、外部所有者の割合が高く、ほとんどの組合員が無関心かつ高齢ということもあり、「改革」はそう容易ではないでしょう。

一人の理事さんは、理事のなり手がいないと嘆きつつも「なるべく多くの組合員にこの問題に関心を持ってもらうためにも、さらに５名の役員を増やして選任できるように管理規約を改正したいと思っている」と仰ったので、とても驚きました。

いくら強制的に役員の枠を増やしても、その役員自身に意欲がなければ欠席率が上昇し、理事会の開催要件を満たさないリスクが高まります。

理事会の運営に支障が出たら、状況はますます悪化するばかりです。

そもそも直近の組合総会の開催状況を確認しても、委任状を含めて５０％強の出席率しかないという実情です。管理規約の改正（※総議決権数等の７５％以上の賛成が必要）を実現するのは相当ハードルが高いと言わざるを得ません。

私からは、マンション管理士が管理組合の顧問として理事会をサポートするという方法も選択肢として考えられ、その場合は管理規約の改正も必要ないことを説明して今後検討いただくことになりました。

さて、どうなることでしょうか？

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