マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

自宅マンションを担保に「修繕積立金」の融資が受けられるのは、おトクな話か?

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5月26日付けのYahoo!ニュースに、「自宅を担保にマンションの修繕積立金を融資する制度とは?活用できるケースと問題点」という記事が掲載されていました。

 

news.yahoo.co.jp 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 4月27日付けの日経新聞に、「マンション修繕積立金、自宅担保に融資 住宅機構、老朽化備え」という記事が掲載されていた。

 

■日経記事の内容は以下の通り。

住宅金融支援機構がマンション所有者向けに自宅を担保に将来分も含めた修繕積立金を借りられるローンの導入を準備している
借り手は借入期間中利息だけを支払い、元金は借り手が亡くなった際に自宅を売却した資金で返済する
・この制度により管理会社は修繕積立金を事前に確保でき、マンションの劣化対策を資金面から支援する 

■ ほとんどのマンションでは管理費と合わせ、将来の改修工事等に備えた「修繕積立金」を所有者から集め積み立てているが、必要となる修繕費に対して余裕をもって賄えるものであるとは限らない。

■ 修繕積立金が不足しているマンションは3割を超えているほか、管理組合が積立金の積立額が将来の需要に対し適正な額であるかどうかを把握していない物件も3割以上に上っているといわれている。

 

■ 新築マンションが販売される際に設定している修繕積立金は適正な金額よりも低めに抑えられている物件も少なくない。そのため、将来、必要に応じて管理組合で修繕積立金の増額を決議する、あるいは自動的に値上げするような規約を策定しているケースもある。

 

■ ただ、新築当初は修繕がほとんど発生しないことから、修繕積立金の不足が表面化するのは、築15年目頃以降になるケースが少なくない。

 

■ 大規模修繕を行う必要があるものの修繕積立金が不足し、各戸から追加費用を一時金として徴収せざるを得ない場合、家計に余裕がない世帯では対応できないことも考えられる。

■そうした場合、大規模修繕費の負担について住民の合意が得られないため必要な修繕が行えず、結果的にマンションの資産価値が低下してしまうという事態にもなりかねません。

■ このような事態を回避するための手段として、居住者が自宅マンションを担保提供し、修繕積立金を将来分もまとめて住宅供給支援機構と民間金融機関が協調融資を行うという制度を2020年度中にも開始するという。

 

■この制度は、債務者となる居住者が亡くなった後は、債権者(金融機関)が同物件を売却し、その売却資金から貸付け分を回収し、残金は相続人に戻される。いわば「リバースモーゲージのマンション修繕版」といえる。

■ この仕組みによって、居住中のマンションを「終の棲家」と位置づけているものの、必要な修繕費の負担金を支払えず、管理組合が大規模修繕を行えない状況になったような場合に、管理組合がその居住者にこの制度の利用を促すことで資金を確保する手段を提供することが可能になる。

■ 一方、この制度だと最終的に自宅マンションは金融機関を通じて売却されることになるため、誰かに相続させるということは難しくなる。

■ 相続人がその物件をそのまま受け継ぎたい場合、金融機関に借入金を返済する必要があるため、それができなければ売却して借入金返済後の残金を受け取るしかなくなる。

■ そのため、同居している子がいる場合には、その子の住まいを奪うことにもなりかねなくなり、金融機関はこの仕組みを使った融資の実行に難色を示すことも想定される。

 

■ まず大切なのは自分が居住しているマンションの管理組合の活動に参加し、こうした問題が将来起こる可能性がないか把握しておくこと。そのためには、マンションの管理を管理会社に任せきりにしないことが大切だ。

■ 管理組合は、もしそうした問題が発生する可能性があるのであれば、修繕積立金の増額などを含めた是正策、健全化になるべく早く着手する必要がある。対応が遅くなるほど、居住者の負担は増大し、判断が難しくなるからだ。

 

本記事でも解説しているとおり、多くの管理組合では修繕積立金の徴収額が十分ではないという実態があります。

 

主な理由は、すでに本ブログでは数え切れないくらいお伝えしていますが

新築マンション販売時に設定される修繕積立金が低すぎるからです。

 

将来的に増額の必要のない水準を100とすれば、実際の設定金額は50を下回るマンションがほとんどです。

 

そのため管理組合は、その後5年ごとを目安に修繕積立金を5割アップを強いられるケースが多いのです。

 

その点に購入者も早く気付いて行動すれば軽傷ですむのですが、もともと管理組合の運営に無関心な人が多いうえに、気づいたとしても我が事と考えずに問題を先送りする傾向も強く、そのまま放置されてしまいがちです。

 

その結果、築20年前後になってようやく、

修繕積立金が足らない現実と大幅な増額が避けられない事実の両方に直面し、

「このままではうちのマンション、ヤバいぞ」と感じるわけです。

 

ただ、マンションを購入して20年後となると、新築で購入した多くの人はそろそろ定年を迎える時期に当たります。

 

ピーク時の収入から比べると半分以下に減る人も少なくありません。

 

日本人の平均寿命を考えると老後の生活もまだ20年以上ありそうなので、貯蓄と年金で賄っていけるよう消費のありかたも見直しが必要になってきます。

 

そんなところに突然、修繕積立金がこれまでの2倍とか3倍に値上げになると聞いたらどうでしょう?

 

管理組合からの値上げの提案に抵抗したいと思うのではありませんか?

 

ただ、修繕積立金の増額改定は過半数の決議で成立してしまうので、よほどのことがない限り総会に上程されれば承認されてしまいます。

 

そんな時に、いよいよ修繕積立金の値上げ分を負担できないとなったら、本記事で紹介された「リバースモーゲージ」をご活用ください、というわけです。

 

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ただ・・、

もともとは、デベロッパーが決めた修繕積立金の徴収システムに構造的な問題があるのにそのツケがマンション購入者に回ってくるなんて、なんか釈然としませんね。

 

リバースモーゲージと言うと、スマートに聞こえるかもしれませんが、自宅を担保に入れた融資という点では、「住宅ローンの追い貸し」と同じことです。

 

また、相続の発生時にローンの元本が返済できないと、大切な資産のマンションも金融機関に問答無用で「召し上げ」られてしまいます。

 

そんな悲しい事態を招かないために、まだできることがあります。

 

それは、マンション全体で集めている管理費に無駄な支出がないか、管理組合の支出状況を見直すことです。

 

修繕積立金は不足しているのかもしれませんが、

幸か不幸か、管理費の使い方には多くのムダが潜んでいます。

 

管理組合の経常的な支出の8割を占める以下の主要費目を徹底的に見直すのです。

・管理会社に支払っている業務委託費

・共用部の電気料金

・マンション保険料

 

その結果、当社に相談された多くの管理組合では、従前比でコスト3割削減を実現しています。

 

それによって生じた剰余金を修繕積立金の不足分に充当することで、大幅な値上げを回避することができるのです。

 

皆さんは、どちらの道を選びますか?

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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「マンション管理適正化診断サービス」で発覚した法令違反とは?

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先日都内の某マンションで実施した「マンション管理適正化診断」でのお話です。

 

診断の目的はマンション保険の更新期を迎えるにあたって、新規引受け保険料の見積りを取得することにありました。

 

「日管連」からの依頼にもとづき、私がこのマンションの診断を担当することになりました。

 

この診断では、各種法定の設備点検の実施状況だけでなく、

・改善や修繕が必要な箇所の有無に関する指摘事項の有無

・指摘事項に対するその後の是正状況

について確認を行います。

 

そのため、消防設備点検の最新の実施状況を確認すべく、報告書を閲覧させて欲しいと申し出たところ、同席した管理会社のフロントが2018年に実施した報告書を提示してきました。

 

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「すみませんが、最新の点検報告を見せて欲しいのですが?」

 

管理会社

「このマンションでは消防設備点検は3年ごとにしか実施していません」

 

消防設備点検は年2回実施する義務があると思いますが?」

 

管理会社

消防署への報告義務は3年ごとなので、その頻度で実施しています。」

 

==========

 

皆さんは、この会話での両者の主張がズレていることが分かりますか?

 

・消防設備の点検義務は年2回

点検結果の報告義務は3年に1回

 

実は、主張している内容自体は、以下の通り「おおむね」どちらも正しいのです。

 

■ 消防法によって、消防用設備等を設置することが義務づけられている建物の関係者(所有者・管理者・占有者)は、設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を消防長又は消防署長に報告するが義務があります。

 

点検の種類と実施頻度の義務

 ・機器点検:6ヶ月に1回

 ・総合点検:1年に1回

 

総合点検は機器点検と兼ねて実施するため、都合年2回実施する義務があります。

 

■ 点検結果の報告

 特定防火対象物 :1年に1回

 非特定防火対象物:3年に1回

 

マンションのような共同住宅は「非特定防火対象物」に該当するので、「3年に1回」の報告義務あり。

 

ただ、管理会社の主張が誤っているのは、

「消防署への報告が3年に1回だから、点検の実施も3年ごとでよい」

と考えている点にあります。

 

このマンションの管理委託契約書で消防設備点検の実施頻度を確認したところ、当初は法定通りの頻度で実施していたものの、数年前に3年ごとの実施に変更されていることがわかりました。

 

当時の経緯は不明ですが、コスト削減の一環で「改悪」されたようです。

 

このマンションは、区分所有者の居住せず賃貸している割合が高く、住戸内の点検実施率が低いのですが、それも要因の一つになっているのでしょう。

 

ただ、点検自体が3年ごとにしか行わないのに、その1回を受検しなければ仮に室内の煙感知器の不具合が発生していても、その状態が最大6年間放置されるリスクがあります。

 

また、このマンションはすでに築20年を超えているにもかかわらず、

雑排水管洗浄の実施も3年ごとであることがわかりました。

 

ちなみに、2年前に洗浄した際の住戸内の実施率は、全体の6割を切っていました。

 

雑排水管洗浄は、築10年超の場合毎年実施するのが「標準」で、少なくとも隔年での実施は必要とされています。

 

ワンルームタイプのような投資マンションをはじめ賃貸比率の高いマンションでは、賃借人である居住者の協力が得られず、住戸内の消防点検や排水管清掃の実施率が押し並べて低いケースが少なくありません

 

それでも業務委託費は全住戸分を実施する前提で見積もられるため、投資マンションでは無駄な費用を削減しようと実施頻度を落とす傾向が強いのが実情なのです。

 

しかし、今回のように法令違反を割と堂々と行なっているマンションには初めて遭遇したのでかなり驚きました。

 

診断レポートにはその点をしっかり指摘しておきたいと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「Withコロナ」の時代に適応するために、マンション管理組合の運営も見直そう!

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5月7日付けの朝日新聞に、「コロナ拡大、マンション管理の定期総会どう開く?」という記事が掲載されていました。

 

digital.asahi.com

 本記事の要約は、以下の通りです。 

■ 新型コロナウイルスの感染が広がる中、多くの分譲マンションの管理組合が、年に1度の通常総会の時期を迎えている。総会は、新年度の予算などを決める大切な場。どんな開催方法が考えられるか。

 

■ 神奈川県内の団地(250戸)の管理組合の総会では、扉や窓を開けっ放しにした集会室にマスクをつけた理事ら約20人が集まり、間隔をあけて着席。出席者数や所要時間は、いずれも例年の4分の1程度。

 

■ 事前準備の段階で、そもそもこの時期に開催するかどうかが議論になった。総会開催にあたっては、法務省が3月、「本年中に集会を招集し、集会(総会)において必要な報告をすれば足りるものと考えられる」との見解を公表したため、延期の「お墨付き」が与えられていた。

 

■ しかし、その 一方で損害保険の契約など必要な手続きを決議したい、あるいは総会延期によって役員の任期が延びてしまうなどの事情から総会の開催を求める声も出た。

 

■ 結局、なるべく出席者を控えるよう求めるとともに、所要時間も短縮して総会を開く方向で調整に入った。また議案に関する質問があれば事前に書面で提出してもらうこととした。

 

■ 定期総会は、区分所有法で年に1回開催することが義務づけられている。総会の成立要件として「議決権総数の半数以上を有する組合員の出席」が必要だが、委任状や議決権行使書を提出すれば出席とみなされるため、会場に足を運ぶ必要は必ずしもない。

 

■ それを踏まえた専門コンサルタントからの提案は以下の3点。

(1)総会の開催通知で「感染防止のため、できるだけ少人数で開催したい」ことを伝え、委任状や議決権行使書の提出を求める。

(2)上程する議案は、管理組合が加入する損害保険や、管理会社の業務委託の契約更改に関するものや、新年度の予算案など必要最低限の項目に絞る。(住民の意見が大きく分かれる可能性がある議案の上程は避ける)

(3)新型コロナの感染拡大を踏まえ、共用部分の消毒などに使う感染予防対策費も入れておく。

 

■ 昨今、急激に普及しているウェブ会議システムを使って、総会を開くことは可能なかについては、法務省の見解は「現行の区分所有法では規定がなく、その可否は判然としない」とのこと。


■ 従来通り会場に集って総会を開く場合に委任状や議決権行使書を本人確認できる電磁的システム(メールなど)で提出することは可能だが、こうした仕組みを新たに導入するには、管理規約などの改正必要なため注意が必要。


■ 住民の安全を守るためにも、弾力的な組合運営が求められることから、今後電磁的システムのニーズが高まる可能性がある。

 

管理組合の役員さんにとっては、地域によっては集会所さえも閉鎖され、スケジュールどおりに総会や理事会の開催がままならず悩んでいらっしゃる方も少なくないでしょう。

 

その点では、本記事はとても参考になる内容だと思います。

 

当社の顧問先マンションでZoomなどWeb会議ツールを活用して理事会を開催する事例が増えていますが、画面や音質の状況はきわめて良好です。

 

ネット接続環境(Wi-Fi)さえあれば、パソコンもしくはタブレットを使って簡単に打ち合わせができます。しかも、原則「無料」(通信料金を除く)です。

 

近いうちに緊急事態宣言の解除がなされたとしても、今後も外出自粛を含め「3蜜」対策が求められる可能性が濃厚であることを考えれば、集会に代わる代替手段としてWeb会議の導入にトライしてもよいと思います。

 

ちなみに、マンション管理見直し本舗でもオンライン個別相談のサービスを開始しました。

 

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本サイトページのQ&Aでも説明していますが、
Web会議に参加すること自体は難しいものではありません。

 

なお、導入に関する敷居が高いのではないかといったご不安については、下記のサイト(YouTube)も参考になると思います。

 

スマートフォンで専用アプリからZOOMを利用する方法
  

パソコンからブラウザでZOOMを利用する方法
 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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初のオンラインセミナー開催のお知らせ

5月16日(土)に予定していた弊社セミナーにつきましては、

緊急事態宣言発令中につき、東京・銀座での開催を中止いたします。

 

それに代わって、同じ日時で「Zoomミーティング」を活用したオンラインセミナーを開催することとしました。

 

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

 

【日 時】

令和 2年 5月 16日(土) 

13:30~15:00

 

 【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 

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【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

【お申込み方法】

マンション管理見直し本舗のサイトページ からお申し込みください。 

 

なお、セミナー後の個別相談については中止とさせていただきます。

 

今後は、オンラインで対面のご相談ができるしくみを常設する予定です。

準備が整い次第、会社サイトや本ブログでお知らせいたします。

 

   

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築19年目で初めて修繕積立金が増額改定されたマンション

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昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション(76戸)の話です。

 

昨日通常総会が開催され、

築19年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。

 

この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提案していましたが、反対者が少なくなかったため実施しづらい状況が続いていました。

 

そのため、今期の理事会ではこうした反対の声を抑えるためにも、昨夏に当社と顧問契約を締結し、管理コスト適正化に注力することになったのです。

 

その後、当社からの提案とアドバイスのもと、管理委託費、マンション保険、電気料金の主要3費目を見直した結果、以下の通り年間300万円強の経済効果を実現することができました。

1)  管理委託費(年間 ▲261万円 従前比29%ダウン)

管理会社との減額交渉、一部委託先の変更、管理人勤務時間の縮減による効果

2)マンション保険(年間 ▲15万円 従前比18%ダウン)

マンション管理適正化診断サービスの好結果(A判定)にもとづき、従前の契約を中途解約のうえマンションドクター火災保険にて5年契約を締結。

3) 電気料金(年間 ▲30万円 従前比15%ダウン

電子ブレーカーの導入と新電力への契約先変更による効果

 

上記に加えて、適正化前から期待できた収支剰余金を含めて年間350万円を修繕積立金に振り替えることができる見通しとなったのです。

 

このマンションの修繕積立金は、現時点では専有面積(㎡)あたり月額@91円。

 

しかしながら、現在の積立金残高をもとに、長期修繕計画上で求められる修繕資金を均等積立方式で賄うには現状比で@223円の増額が必要な状況でした。

 

つまり、現状の3倍以上の月額@314円への増額が必要というわけです。

 

一方、管理コスト適正化によって振り替えられる剰余金(年間350万円)を専有面積(㎡)あたりに月額に換算すると@60円になります。

 

この効果を加味すると、必要となる修繕積立金の徴収額は@254円となります。

 

そのため、一気に@254円まで引き上げる「均等積立プラン」と、「今後5年ごとに段階的に増額していくプラン」のどちらを選択するかについて住民アンケートを実施しました。

 

その結果僅差でしたが、多数決で段階的増額プランを選択することになったのです

 

段階的増額プランの場合、まず今年度@180円に倍増させ、その後5年ごとに@40円ずつ引き上げるため、最終的には@300円まで負担が増える予定です。

 

ちなみに、国のガイドラインにしたがって必要な修繕積立金を求めると、

月額@281円でした。

 

つまり、現状の徴収額は本来必要な金額の3分の1にも満たない水準でした。

 

そのため、マンション全体で考えると、竣工からの18年間で約2億円も資金不足が蓄積していたことがわかります。(下図参照)

 

 

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もし管理コストの適正化をしていなければ、段階的増額プランの場合、現状の4倍に相当する@360円までの増額が必要だったことを考えると、今回の資金計画の見直しはうまくソフトランデイングできたと言えると思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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ついに「マンションは管理を買え」の格言を実践できる時代が来るか?

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「FRIDAYデジタル」に執筆した記事が本日公開されましたので、ご案内いたします。 

 

 

friday.kodansha.co.jp

 

記事の内容は以下の通りです。

「マンションは管理を買え」と言われていますが、マンションの居住者は、管理組合の運営には相変わらず無関心なため実践できていません。

ただ、管理会社に管理を「丸投げ」したままだと、様々なリスクに直面するのは必至です。中でも深刻なのが、管理組合の抱える財政リスクに関する問題です。

新築分譲時の「修繕積立金」の設定金額が低すぎるため、経年的に倍々ゲームのように増額改定を余儀なくされることになります。

一方、管理費についても決して安心できません。その背景には、消費増税のほかに、マンション特有の事情として駐車場の空き区画増加に伴う収入減、築年数増とともに高騰するマンション保険料という2つのリスク要因があります。

こうした問題について、直接的な利害関係にない管理会社が解決してくれるものと期待しないほうがよいでしょう。管理組合自身が自主的に見直そうとする意識改革が不可欠です。

そんな中、マンション保険の高騰をきっかけに、管理状況の良好なマンションについては築年数にかかわらず保険料を割り引く商品(マンションドクター火災保険)が登場しました。

 

損害保険会社が日管連(日本マンション管理士連合会)と提携し、第三者の専門家のマンション管理士が管理組合の運営状況や修繕の実施状況を客観的・定量的に評価し、その結果が保険料に反映される仕組みです。発売開始後4年あまりで、契約累計実績が7千件を超える「ヒット商品」となっています。

 

また、2022年をめどに、国による「マンション管理計画認定制度」がスタートする予定です。またこれに先駆けて、今年4月から東京都が高経年マンションを対象に「管理状況届出制度」を始めます。

 

このような制度措置によって今後どのような効果が期待できるのか? いよいよ「マンションは管理を買え」という格言が現実のものになる時代が到来するのか? 

こうした観点から独自の見解を述べています。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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緊急事態宣言の発令でマンション管理組合はどう対応すればいいの?

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ついに昨日、東京都をはじめ主に首都圏を対象とする7都府県で、新型コロナウイルス感染拡大防止のため緊急事態宣言の発令がなされましたね。

 

当初は、緊急事態宣言の発令イコール、欧米諸国のようないわゆるロックダウン(都市封鎖)になる、と捉える向きが多かったようです。

 

しかし、現在の日本の法律ではロックダウンを実行することは不可能らしく、実質的にはこれまでの外出等の自粛要請とあまり変わらないという報道がなされています。

 

しかしながら、マンション管理の現場では、緊急事態宣言のアナウンス効果の影響で混乱が生じていて、管理会社によっても対応がまちまちの状況です。

 

最もスタンダードな事例として、保守的な姿勢の某大手管理会社から昨日送付された書面の内容は以下の通りです。

 

当社も行政発表による指示・要請に基づいて対応を行うため、管理業務にも大きな影響が生じてまいります。

 

お住まいの皆様にはご不便をお掛けいたしますが、ご理解賜りますようお願い申し上げます。

 

《主な影響》

1.お客様センター・設備緊急センター

・センタースタッフの一斉感染を防止するため、分散して勤務する等の対応を行います。通常より大幅にお電話が繋がりにくくなる可能性がございます。

・緊急対応業務の出動についても、発令の状況により大幅にお時間を要する場合がございます。

 

2.点検業務

・お住まいの皆様への感染拡大防止とスタッフの安全確保を考慮し、作業を中止する場合がございます

 

3.管理員業務及び清掃業務

・お住まいの皆様への感染拡大防止とスタッフの安全確保を考慮し、管理員及び清掃員の勤務を中止する場合がございます。(ゴミ出し対応は実施いたします。)

 

4.総会・理事会延期または中止のお願い

・マンション内での感染拡大防止のため、総会や理事会の延期や、当社が参加できない場合がございます

 

5.その他

・管理組合の各種支払いの遅延、共用施設の利用申込み・解約等の受付中止、会計決算提出時期の変更等の影響が生じる場合がございます。

 

管理組合もしくは居住者にとって最も関心が大きいのは、

日々の管理員によるゴミ出しや日常清掃が行われるのか?ということでしょう。

 

これについては、ウィルスの罹患に関係していない限り、管理員の出勤を継続するところがほとんどと思われますが、一部の管理会社では宣言に伴って中止することを伝えているところもあるようです。

 

ただ、さすがに朝のゴミ出し作業は、それを止めると住民からクレームが発生すると予想されるため実施すると思われます。

 

一方で、それほど当面の日常生活に影響が大きくないもの、定期清掃、設備点検や修繕工事については、延期や中断をするところが多いようです。

 

理事会については、喫緊の課題がない場合は当面延期を選択している組合が多いですね。

 

そもそも会場とされやすい都内の公民館などは、先月の東京都の自粛要請に伴って予約済みのものも含めてキャンセルとなった事例が多く発生しています。

 

一方、4月から5月にかけて総会開催を予定している組合では、総会議案書の準備や次期役員候補の選任などを進める必要があるため、メールや最近普及し始めたWeb会議システムを活用しようという動きが出ています。

 

ちなみに、定期総会については、前年度の会計報告を集会で行うことが区分所有法で義務付けられているため、委任状や議決権行使の提出による意思表示も可能とはいえ、やはり物理的な開催は必要です。

 

また管理規約でも、「決算から3ヶ月以内の開催」を定めているのが一般的ですから、たとえば1月決算の管理組合なら例年4月中に開催していることでしょう。

 

とはいえ、

総会の開催自体が、「不要不急の用事」に該当するわけではないでしょうが、多くの人が密閉空間に密集することも十分考えられるため、さすがに緊急事態宣言の期間内で強行開催することには住民間でも賛否が分かれるかもしれません。

 

そういった混乱が生じかねないことをあらかじめ想定したのか、

区分所有法を管轄する法務省(民事局)から先日、以下のような通達が出ており、前回の開催から1年以内に開催する必要は特にないことを強調しています。

 

新型コロナウイルス感染症の影響により,管理者が選任された管理組合又は管理組合法人において,前年の開催から1年以内に建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」といいます。)上の集会の開催をすることができなくなった場合について,以下のとおりお知らせします。
 
 区分所有法においては,管理者又は理事が,少なくとも毎年1回集会を招集しなければならないとされ,集会において毎年1回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが(区分所有法第34条第2項,第43条,第47条第12項,第66条),前年の開催から1年以内に必ず集会の招集をし,集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。
 
 したがって,今般の新型コロナウイルス感染症に関連し,前年の集会の開催から1年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には,その状況が解消された後,本年中に集会を招集し,集会において必要な報告をすれば足りるものと考えられます。

 

www.moj.go.jp

また、公益財団法人マンション管理センターからも「新型コロナウィルス感染拡大における通常総会開催に関するQ&A」が示されており、理事会役員にとっては大変参考になると思いますので、その要点を以下ご紹介しておきます。
 
■ 総会を開催する場合の留意事項は?
①組合員に対し、総会会場に来場することなく、議決権行使書又は委任状(理事長等を指定する)により、議決権を行使してもらうことを、通知又は個別連絡により勧める。
②組合員には、体調を考えた上で、総会への出欠を慎重に判断してもらい、欠席する場合には、議決権行使書により、議題に対する賛否を表明してもらうようお願いする。
③出席者がある場合には、マスク着用、室内換気、短時間の運営等に努める。
 
■ 通常総会の開催を管理規約に定めた期間から延期してもよいか?
・災害発生の場合等には、やむを得ず期間内に総会を開催できないこともあり得ることであり、総会を開催するリスクや組合員の安全等も勘案して、期間内の開催が可能か否かが検討されるべきである。
 
■ 通常総会の開催を延期することを理事会で決定してよいか?
・緊急時の対応として、やむを得ず期間を超えて総会を延期せざるを得ないと判断する場合には、執行機関である理事会で通常総会の開催を延期することを決議する方法が考えられる。
・ただその際、組合員には、緊急時の、組合員の安全・安心のためにやむを得ない対応であることを理解してもらう必要がある。
 
■ 通常総会を延期する場合にはどのような手続きが必要か?
・一例として、通常総会の延期と併せて、その間の管理組合の運営は次のように行うことを決議する。
①総会開催までの期間について現役員が職務を行うこと
②総会で次期収支予算が決定するまでは今期収支予算に従い予算執行すること
③管理会社との委託契約の更新を予定している場合には、従前契約と同一条件での暫定契約を締結すること
 
なお、理事長は、通常総会の開催を延期すること等に関する組合員から問合せ、異議等については真摯に対応することとする。
 
<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

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