これぞ管理組合の鑑！自主管理35年のマンションに感動の巻

先日、「マンション管理適正化診断」のために、関西エリアの某県に出張に行ってまいりました。

築35年目を迎える5階建ての共同住宅14棟で構成される「昭和のニュータウン」。

エレベーターも機械式駐車場もなく、まさしくシンプルなマンションです。

聞くところによれば、「自主管理による運営」ということで、日頃の会社の業務ではなかなか接点を持つ機会がないケースのため、「一体どんなものじゃろのう」と内心興味津々で伺いました。

行ってみると、

すでにリタイヤされたと思しき３名の理事さんたちが相手をしてくれたのですが、＜少々耳は遠いながらも＞受け答えのこれまたしっかりされていること！

総会議事録、法定点検報告書、大規模修繕工事報告書などの閲覧を求めたところ、即座に提示され、単にファイリングされているだけでなく、資料の中身もキチッと見やすく整理されていました。

たとえば、

総会議事録を拝見すると、きっと録音されているのでしょう、質疑応答の内容が丹念に逐語録としてワープロされています。

定期総会も、決算月から概ね3ヶ月くらい経過して開催されるのが普通なのですが、こちらは決算から1ヵ月後開催の超ハイスピード！

消防点検などの点検結果も、築30年超にもかかわらず、何の改善指摘事項もなくパーフェクト！

おまけに、各棟の理事が中心となって消防の自主点検も実施していて、その報告書もバッチリとファイリングされています。

マンション内（350世帯）のコミュニティ活動も盛んらしく、ハイキングや夏祭りも定期的に開催しているそうな・・。

まったくケチをつける余地もなく、ただただ絶賛するのみでした。

診断結果は、もちろん文句なしの「Ｓ評価」※。

＜※日管連の基準による最高ランク＞

この後、マンションドクター火災保険の見積り提案が予定されていますが、保険料の大幅値引きは間違いないでしょう。

まさに日頃の努力の賜物ですね。

どこかの管理会社にも見学させたいくらいでした（笑）

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マンション共用設備の更新の際に気をつけたい４つのポイント

マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。

マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。＜※カッコ内は更新時期の目安＞

◆エレベーター（25～30年）

◆集合インターホン（15～20年）

◆機械式駐車場（20～30年）

◆貯水槽（20～25年）

◆給・排水管（25～30年）

 こうした設備についても数百万円～数千万円単位の高額な出費になります。

しかし、実態としては管理組合が主体的に検討することもなく、管理会社の提案するがままに実施していることがほとんどで、その結果得べかりし経済的なメリットを逸していることが少なくないはずです。

今回は、管理組合が「損」をしないために、こうした設備更新の際に留意すべきポイントを４つご紹介しましょう。

＃１　見積りは、複数のルートから取得する

委託先の管理会社だけからしか見積りを取得しないのは、割高な費用負担になる可能性が大です。

競争原理を働かせて適正な金額になるように、メーカーの販売代理店から直接見積りを取って、相場がどれくらいかは少なくとも確認するようにしましょう。

＃２　設備の型式･機能を確認する

集合インターホンについては、概ね２社のメーカー（アイホン・パナソニック）しか供給していませんが、数年おきにバージョンアップしています。

まずは、それがいつ販売開始された商品なのかを確認しましょう。

そして、高性能ではあるものの特に必要ない機能を備えているために金額が張ることもあります。

ＴＶモニター画面の大きさ、訪問者の画像保存機能、広角レンズの採用などの機能性と価格のバランスをチェックすることをお薦めします。

＃３　全面更新がベストかどうかを検討する

 たとえば給排水管の更新する場合、既設の管を撤去して新たな管を設置するのですが、多額の費用負担だけでなく、工事期間も長くかかるため、日常生活への支障も避けられません。

なので、更新に代わる次善の策として「更生工事」と言って既設管の内部をライニング※を施して延命するという選択肢もあります。（※配管内部を研磨した後、樹脂塗膜コーティングを施して衛生性と強度を確保する方法のこと。）

更生工事によって、撤去新設工事よりも費用負担が減らせるだけでなく、工期も短縮できるというメリットがあります。

エレベータについても同じです。

停電や地震の際の閉じ込めを防ぐような制御システム等は新しくしても、カゴやレールなどは既存設備を継続利用することでコストを抑える方法が今や主流です。

＃４　設備更新を機に、維持管理コスト削減を図る

設備更新によって、その後の保守点検費などの維持コストを下げることが可能になるケースも少なくありません。

たとえば、エレベータの保守点検。

超高層マンションに設置されるようなハイエンドな設備でないならば、メーカー系以外の保守専業業者に委託することを検討してみてはどうでしょうか。

点検頻度などの仕様が同じでも、

メーカー系に比べて半値近い金額で委託することができると思います。

一方、集合インターホンシステムも警備業者による遠隔監視と事故等発生時の緊急対応業務と機能的に連携しており関係が深いという特性があります。

最初は、特定の警備会社専用の警備機器が設置されているために他社に切り替えできなくとも、設備更新によってその制約から解放されるため相見積りを取得でき、その結果監視費用が大幅に下がるというチャンスも生まれるのです。

具体的な設備の更新事例については、本日掲載されたSUUMOジャーナルの「マンション理事会のお悩み（５）設備の更新、管理会社まかせはNG」をご覧ください。

suumo.jp

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タワマンの組合運営が容易じゃない３つの事情

先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルしていた。そのため、希望者が予約できないうえ空き室が多く発生し、管理組合に収入が入らない事態になっていた。

■こうした状況に対処するため、管理組合はゲストルームの宿泊数を制限するとともに、キャンセルしても宿泊枠にカウントされる仕組みに変更したところ、かなり改善された。

■別のマンションでは、ラウンジに住民が不特定多数の人を集め、有料の婚活パーティーや講演会などに頻繁に利用していた。

■住民からの苦情を受けた管理組合はラウンジの使用細則を改定。使用回数を１世帯あたり月２回までとし、ネットや広告などで参加者を募る行為も禁止にした。

タワマンの最大の魅力は、都心もしくはそれに近接したエリアで「ホテルライクなマンションライフ」を楽しめることでしょう。

豪華なラウンジやゲストルームはもちろん、プール、バーなどの施設も備えた物件もあります。

こうした共用施設の利用方法やルールについては、分譲時に売主であるデベロッパーが管理規約や使用細則を定めて、管理組合の設立総会で承認されています。

しかし、本記事で紹介された事例にあるように、必ずしも新築当時に想定したイメージどおりに住人が実際に利用するとは限りません。

そうした場合、管理組合が主体性をもって当初の規約等を見直し、必要に応じて改訂しなければならないことになります。

ここで厄介なのは、

特に規約の改正となると「特別決議事項」に該当するため、「全区分所有者等の4分の3以上の合意」という高いハードルが立ちはだかるという点にあります。

しかも、特にタワマンの場合には以下の３つの事情からコンセンサスを得るのは容易でないと思われます。

１）住戸規模が数百戸単位と非常に多い。

２）住戸タイプ・階数によるバリエーションが多く、住戸毎の資産価値に乖離がある。

３）居住者間の価値観・ライフスタイル等について多様性が見られる。

タワマンが登場する以前は、大規模といえば団地型のマンションくらいしかありませんでした。

階数もせいぜい地上10数階まで、各住戸の大きさも「金太郎飴」方式で設計されているため概ね近似しており、住戸の価格差もせいぜい２～３割程度しかありませんでした。

そのため、管理組合を構成する組合員の収入やライフスタイル、価値観もそれほど変わらないという特性がありました。

実は、管理組合で新たなルールや決め事をするときに、こうした特徴は結構重要なポイントになっていると思います。

 一方、タワマンの場合は住戸ごとの個性が「尖って」いるが故に、住む人たちの価値観やライフスタイルも様々という構成になり易いと思われます。

タワマンの規模から考えて、理事会の役員も２０名を超えるケースもも少なくないでしょう。無関心層もいるでしょうが、一方で社会的地位が高くて一家言ある方々も少なからずいらっしゃることでしょう。

こうしたコミュニティーで当初のルールや決め事を見直して合計形成するのは容易ではないはずです。

しかし、こうした管理組合の運営の巧拙が10年後、20年後の資産価値を決めることになるのです。

このように管理運営の視点から、どんなタイプのマンションを購入するのかを考えることも大切ですね。

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７月のセミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗の主催で、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。

どうぞ宜しくお願い致します。

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▼　日時と会場　▼
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平成２８年　7月  ２３日（土）　14:00～16:00

LEAGUE　５階　会議室
東京都中央区銀座３－１１－３

※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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▼　参加料金　▼
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お一人様　5,000円（税込）

※初めてご参加の方、もしくは個別に弊社にご相談いただける方は、「無料」でご招待します！

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▼　テーマと内容　▼
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１．講　演

１）管理の良し悪しで保険料が決まる！？「マンションドクター火災保険」のしくみ

築年数の経過とともに、管理組合はマンション保険料の負担増に直面します。保険会社の中には、築25年以上のマンションの新規引受けは行わないというところもあります。

この背景には、老朽化とともに漏水等の事故発生のリスクが増加するという事情があります。ただ、たとえ築年数が同じであっても、建物の劣化状況や維持管理の 品質が同じというわけではありません。そのため、保険会社の負担するリスクも管理の良し悪しできっと変わってくるはずです。

こうした問題 意識から開発されたのが、昨年発売となった日新火災海上保険の「マンションドクター火災保険」です。 この保険商品は、高経年マンションでも適切な管理が行われていると評価された場合には割安な保険料を提示する仕組みを導入しています。（管理状況が良好な 場合、20％～30％程度の割引き。）

この保険については、管理会社が代理店として取り扱うケースが少なく、今のところ認知度は低いですが、特に築15年超のマンションにとって朗報なのは間違いありません。

今回のセミナーではこの商品の開発担当者をお招きし、開発の経緯や仕組み、契約実績の動向などについて講演頂きます。

【講演テーマ】
・「マンションドクター火災保険」誕生までの経緯
・日本マンション管理士連合会との提携の目的
・マンションドクター火災保険のしくみと特徴
・発売以来の契約実績動向と契約事例（割引効果）の紹介

【講 師】日新火災海上保険株式会社　商品開発部
　　　　開発第１グループ　グループ長　植木宏文氏

２）５年振りの改正！標準管理規約はどこが変わった？

マンションの管理ルールについて、高齢化等に伴う組合役員の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。

これら課題に対応した新たなルールの整備として、今年３月に標準管理規約が約５年ぶりに改正されました。　

今回の改正標準規約のポイントを整理して解説いたします。

＜主な解説テーマ＞

・マンション管理士など外部専門家が管理組合役員に就任する場合の対応
・災害など緊急発生時の意思決定ルールや理事長の権限
・自治会等との機能分担を想定したコミュニティ条項の再整理
・住戸の価値に連動した議決権の設定
・駐車場の使用権の割当て方法の見直し、外部賃貸に関する留意事項

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

 

２．個別相談会（※希望者のみ　事前予約制）

　マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料）

そのほか、管理会社の変更やマンション保険の見直し、大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

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▼　申込み方法　▼
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弊社サイトの問合せページから下記の要領でお申し込みください。

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マンション管理組合が滞納問題を抱えやすい４つの理由

あなたのマンションでは、管理費の滞納はありませんか？

ただし、管理費（一般）会計の収支を見るだけでは滞納の有無は分かりません。

その理由を理解するには、

会計とキャッシュフローの違い、そして複式簿記の概念を知っておく必要があります。

管理組合の収益(＝売上げ）の主たる項目として、管理費収入が計上されますが、それはあくまで組合員に対する請求ベースの金額です。

つまり、「各組合員にいくら請求したか」という事実が記録されているにすぎません。

したがって、管理費収入の実績金額が予算どおりに進捗しているのは当然の話で、これだけ見て「ウチの管理組合は順風満帆だ」と考えるのは早計です。

ならば、滞納があるかどうかをどこで確認すればよいのでしょう？

その答えは、貸借対照表（バランスシート）の中にあります。

バランスシートの左側を見てください。

「資産」に関する勘定項目が計上されています。

一番上にあるのは、おそらく「預金」でしょう。

その下に、「未収金」という項目があると思います。

この未収金こそ、その時点の管理費の滞納額です。

滞納が解消されると、未収金が減る代わり預金残高がその分増えるというわけです。＜※修繕積立金の滞納もまったく同様。＞

さて、管理費の滞納問題は、築年数の経過とともに数が増えるだけでなく、長期化して解決が長引く傾向がハッキリと見られます。

これは、賃貸化や高齢化の進行と少なからず関連があると思いますが、管理組合の現場を見ていると問題が長期化する原因は大きく４つあると考えています。

１．管理組合（理事会）の対応の遅れ

上で述べたように、滞納の有無について必要な会計知識を持ち合わせていないので、まずリスクとして認知するタイミングが遅れがちです。

２．管理会社への依存体質

全部委託方式で管理会社と契約しているケースにありがちですが、滞納問題をわが事とは考えず、滞納者への督促は管理会社の仕事だと割り切っている「丸投げ型の理事会」も少なくありません。

３．管理会社の怠慢

１～２ヶ月の滞納初期段階で、管理会社が積極的に督促を行ってくれればよいのですが、催促のプレッシャーが弱い（あるいは無い）ために滞納者側もつい甘えてズルズルと長期化してしまうことがよくあります。

少なくとも、理事会で督促の状況、滞納者の返済意向等の確認をこまめに実施して管理するようにしなければなりません。

４．遅延損害金請求に消極的なスタンス

標準的な管理規約では、滞納が生じた場合にはペナルティとして「遅延損害金」を請求できる定めを設けています。

しかも、年利１４.6％（日歩４銭）とイマドキにしては相当な高利です。

滞納初期段階で損害金を課すのはともかくとして、

６ヶ月以上に及んだ場合には規約どおり損害金も請求すればよいと思います。

ただ、その規約の定め自体を知らなかったり、同じマンションに住む居住者同士ということもあって逡巡したりで請求していないケースが多いのです。

滞納者にとっては支払いを留保するメリットがなくなるどころか、かえって損失が増えるわけですから、可能な限り早く支払うよう努力し始めるはずです。

※ただし、「角を矯めて牛を殺す」ような行為は避けるべきです。滞納者の経済事情を十分斟酌してなるべく円滑に返済してもらうよう誘導すべきなのは言うまでもありません。念のため・・。

しかし、です。

上の４項目にも注意して努力した結果、それでも管理費の滞納が長期化して回収の見通しが立たないケースも残念ながら起こりえます。

その際は、必ずしも弁護士に頼んで裁判・・という選択をしなくても、比較的簡易にしかも安価に法的措置を取ることも実は可能なのです。

詳しくは、本日リリースしたＳＵＵＭＯジャーナルの記事をご一読ください。

suumo.jp

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マンション管理組合にありがちな「３つの失念」問題

今月から始めた「マンション管理適正化診断サービス」ですが、さっそく数件を受注することができ、現場を調査してきました。

その結果、全１４項目にわたる診断でも、管理組合の運営状況をかなり正確に把握できることが分かりました。

と同時に、管理組合が共通して陥りやすい課題も見えてきました。

まずは、重要文書の保管先の失念。

総会の議案書や議事録（原本）でさえも、どこに保管しているかを即答できない理事長さんはちっとも珍しくありません。

共用設備の法定点検報告書の所在についても、まったく同じ。

管理会社にお任せしているので・・という「われ関せず」タイプの管理組合がむしろ標準かもしれません。

そのため、任せられている管理会社が杜撰な対応をしているとヤバイことになっているケースもあります。

その代表的な例が、法定点検の実施忘れです。

たとえば、

特殊建築物調査(３年毎の実施義務）や建築設備定期検査（年１回の実施義務）は、定期契約に含まれていないために失念することも少なくありません。

しかも、ただ調査さえすれば済むという話でもない。

調査の結果、設備不良などに伴う指摘事項があれば、都度補修工事などで対処しなくてはならないのに、それも放置されたままになっているケースもあります。

そして３つめは、長期修繕計画の見直し（更新）の失念。

これって総会決議事項（※標準管理規約にもとづく場合）であることが意外と知られていません。

概ね５年ごとに計画期間をズラしながら見直していくものですが、分譲時にデベロッパーが作成･配布したもので、管理組合が主体的に作成したものではないのがその理由のひとつかもしれません。

しかも、新築から１０年間は大きな修繕も発生することがないので、管理会社から提案がなされない限り一向に見直されないことになりがちです。

修繕積立金の設定額が妥当かを判断するためにも、定期的に見直して総会等で正式に承認を取ることが大切です。

◆重要文書の保管場所

◆法定点検の実施

◆長期修繕計画の更新

あなたのマンションは、これら３つの失念問題を抱えていませんか？

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「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ

マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか？

「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」

「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪いのかを知りたい。」

こういった要望にお応えするため、

このたび「マンション管理適正化診断サービス」の受付を開始しましたのでお知らせします。

この業務には３つの特長があります。

＃１　マンション管理士が「無料」で診断します！

マンション管理士唯一の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」（日管連）の認定を受けた「診断管理士」が直接現場に伺って、マンションの管理・運営状況をチェックし、 必要に応じて助言･アドバイスを行います。

日管連が定めた評価基準をもとに、貴組合の運営ならびに建物管理の状況が良好かどうかがわかります。

たとえば、

１．　理事会や総会の開催を通じて適切に運営されているか？

２．　長期修繕計画が更新され、必要な修繕積立金が設定・徴収されているか？

３．　法的に義務付けられている設備点検などが確実に実施されているか？

など全14項目を対象に、理事長様との直接面談を交えながら外観目視や書類によるチェックを行います。

＃２　診断結果をもとに、改善事項に関するアドバイスが受けられる！

本診断の結果ならびに改善事項の指摘や助言については、レポートにまとめて概ね１週間以内に提出しますので、今後の建物管理や組合運営の維持・向上を図るための基礎資料として活用できます。

＃３　診断結果が良好なら、マンション保険が割引きになる！

一般的に、高経年マンションは築浅物件に比べて保険料が割高に設定される傾向があります。

しかしながら、本診断の結果が管理状況が良好な場合には、リスクの小さいマンションだと評価されるので、保険料の大幅な割引が受けられる可能性があります。

なお、

この診断業務に関するお問合せやお申し込みは弊社サイトページで受け付けています。

どうぞよろしくお願いいたします。

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