マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が2割以上下がったワケ

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今年最初のコンサルティング契約の受注先は、名古屋市のマンションでした。

 

昨年、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただいており、査定した結果、管理委託費に削減余地があることを検証できたため、当社とのコンサルティング契約締結について臨時総会に議案が上程され、無事承認されました。

 

yonaoshi-honpo.co.jp 

さて、この総会では、マンション保険の「中途更改」についても承認されました。

 

中途更改とは、

現行の契約を中途で解約し、別の保険会社と新たに契約したということです。

 

ただ、この管理組合では昨年7月に保険契約(5年)を更改したばかりでした。

 

本ブログでも取り上げましたが、

実は昨年10月に保険各社が保険料をほぼ一斉に増額改定しています。

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

つまり、保険料の増額時期に先んじて新たな契約に更改していたわけですから、今の時点で別の契約に変更するのはナンセンスと考えるのが普通でしょう。

 

ところが、当社が管理コスト適正化診断の一環で検証したところ、保険料は上がるどころか逆に下がることがわかったのです。

 

<従前の保険契約(A社)>

 保険料総額(5年分一括払い): 1,895,740円

 

<新たな保険契約(N社)>

 保険料総額(5年分一括払い): 1,405,100円

 

従前の保険料の差額は約49万円!

なんと従前に比べて26%も保険料が下がったのです

 

しかも、前払いした未経過分の保険料も「解約返戻金」として回収できるので、ペナルティはありません。

 

当然の話ですが、

前提となる補償条件を変えたわけではありません。

 

保険金額はもちろんのこと、施設賠償責任、個人賠償責任といった主要な補償を含めて従前の契約とまったく同じ条件です。

 

ならば、どうしてでしょうか?

保険料が下がった理由は大きく2つあります。

 

第1の理由は、

マンション保険契約の更新に際した手続きの方法にあります。

 

管理組合が付保するマンション保険の「代理店」は、管理会社が兼ねているケースがほとんどです。

 

中堅以上の管理会社は大手損保各社の代理店を兼ねていますが、それぞれの保険代理店としての成績をバランスよく得るために、相見積もりを取らないことがよくあります。

 

たとえば、あるマンションの新築当初にA社と契約を締結した場合、管理会社はその先もずっとA社との契約継続を前提として更新の条件を提案しています。

 

もし他の保険会社の方が管理組合にとって有利だからといって変更すると、従前の保険会社の代理店としての成績が下がるからです。

 

2つ目の理由は、

マンション管理適正化診断サービスの実施による効果です。

 

本ブログでも繰り返し紹介している通り、本サービスを申し込むと、管理組合の運営状況や日常の設備点検や大規模修繕の実施状況等をマンション管理士が診断し、その評価結果に応じて保険料の値引きが受けられます

 

つまり、本記事のマンションは管理状況が良好であったことから、保険料の割引の恩恵があったというわけです。

 

当社の「管理コスト適正化診断プログラム」は「有償」ですが、この保険の見直し効果でただちに「元が取れたうえにお釣りがくる」ことになりました。

 

言い換えれば、

管理組合の「無関心」や「管理会社丸投げ体質」が、いかに機会損失を招きやすいかがよく分かる好例だと思います。

 

 <参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

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本年初回!「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

令和 2年  2月 15日(土) 

13:30~15:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?

 

国のガイドラインに沿って作成された場合はあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

 

重要なのは、その後の「メンテナンス」。

 

新築当時の施工品質やその後の経年劣化の進行状況、修繕実績などに応じて随時見直していくことが必要です。

 

さらに、居住者の高齢化などライフスタイルの変化への対応や、新たな修繕技術の導入も検討する余地があります。 


長計を作成する目的とは何か、ご存知ですか?

 

それは、大規模修繕工事などの多額な支出を賄うために必要な修繕積立金を算出するためです。

 

ところが、新築当初の修繕積立金の水準が人為的に低く設定されているマンションがほとんどのため、将来的に大幅な増額を強いられています。

 

貴方のマンションで必要とされる修繕積立金はどれくらいなのか?

 

今の徴収額でそれを賄えるのか?

どれくらいの増額リスクが潜んでいるのか?

実際に確かめてみましょう。

 

【内 容】

・長期修繕計画の作られ方

補修・修繕・改修の違いとは?

・長期修繕計画が「風化」してしまう理由

長期修繕計画に「欠陥」があったマンションの事例紹介

貴方のマンションの修繕積立金を「国のガイドライン」と比べてみよう!

・長期修繕計画を見直す3つのポイント

ライフサイクルコストの低減ができる修繕の方法

・理想的な長期修繕計画のメンテナンスのやり方


【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

  

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「共用部電気料金97%削減」を実現したマンションは「何」が違うのか?

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マンション・バリューアップ・アワード2019」というイベントがあるのをご存じですか?

 

マンションへの永住志向が高まる中、適切な維持管理や健全な組合運営を推進していくことを目的に、マンション管理業協会が「住み心地の向上」や「建物の適切な維持・管理」のための事例やアイデアを募集するイベントを開催しています。

 

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このイベントの要約は以下の通りです。 

■ 「アワード」のテーマは、以下の5部門に分かれ、今年度は計800近い応募があった。

①マンションライフ部門(住み心地、居住価値向上)

②工事部門(建物資産価値の向上)

③防災部門(防災力の向上)

④財政部門(組合財政の健全化)

⑤高齢者対応部門(居住者の高齢化に伴う先進事例)

 

■ 今年度のグランプリには、「省エネ・創エネで共用部分電気代を97%削減」した京都・西京極大門ハイツ管理組合法人が選ばれた。

 

■ 同マンションは、過去43年間の共用部・動力電気代の推移のデータが残っており、管理費に占める割合が20%を超え負担が大きいことから、低電圧契約、LED照明への切り替え、電力一括受電、太陽光発電の導入などを図り、電気代の負担を約280万円から平成30年は約8万円まで減らし、管理費に占める割合を0.7%に抑えた。

 

■ 同マンションは、2015年に外壁外断熱、真空ガラスの設置工事を実施しており、京都環境賞を受賞している。

 

■  同マンションの理事長は、受賞後「組合理事はみんな素人だが、誰にも迷惑をかけない、誰からも喜ばれる、どこでも取り組めること。電気代の推移のデータはあるはずなのにそのままにしている。見える化を図り、せっかくの宝の山を生かすべき」と、全国の管理組合に呼び掛けた。

 

■ 主催者であるマンション管理業協会の岡本理事長は、「マンションの劣化、居住者の高齢化、さらに自然災害への対応など管理業を取り巻く環境は厳しさを増し、10年後、30年後は想像を絶する事態を招きかねない懸念もある。区分所有法も施行から60年。制度疲労を起こしている。従来のビジネスモデル、フレームを超えたイノベーションを若い人中心に起こす必要がある」と語った。

 

 今年のグランプリに輝いた西京極大門ハイツ(1976年竣工・190戸)ですが、以前からしばしばマス媒体にも取り上げられている、有名なマンションです。

 

今からもう6年も前になりますが、これまでの管理組合の取り組みは、「マンション・ラボ」でも特集記事が組まれたほどです。

 

www.mlab.ne.jp

このサイトページによれば、

■ 1992年に完全自主管理に移行したことによって、マンション管理の「自分ごと化」が実現できた。また、管理組合法人に移行したことで、「経営」視点からの管理組合運営が実現した。 

■ 設備の交換タイミングの度に、省電力・エコ化を視野に入れてコンバーター制御のエレベーターの入替、水道の揚水ポンプ交換、高架水槽のモーター容量の低容量化、LED化、真空ガラスの導入などで省エネ化を図ってきた。

■ 上記の電力使用量の低減と高圧一括受電による電力単価の低下が相乗効果を発揮して、電気代は最高時の6割減となった。

■ さらに、敷地内の共用施設の屋上に太陽光発電設備を設置し、売電事業を行なっており売電により年間60万円ほどの収益が得られている。

■ このマンションでは、工事を発注する際に自分達で仕様書を作成して、インターネットで業者を募集する。応募した業者を管理組合で審査して、その後入札。公募した方が、適正な価格でより多くの業者から選ぶことが出来るからだ。

管理費から発生する余剰金は、2ヶ月相当分の“管理費還付金”を毎年度実施している。こうした取り組みによって、管理組合に対する信頼感は非常に高いものになった。実際、総会には8割を上回る参加があり、ほとんどの議案が全会一致で可決されている。

 

高圧一括受電や太陽光発電装置の設置といった重要事案は、特別決議事項に該当するため、4分3以上の賛成が必要になります。

 

しかし、この組合では概ね「全会一致」で可決してきたといいます。

 

なぜこのような「偉業」がなし遂げられたのでしょうか?

 

その要因は、組合員全体が自らが所有するマンションの運営を「わがこと」と捉える意識の高さにあると思います。

 

ただ、このマンションも当初は「管理会社任せ」の運営だったようです。

 

「管理会社の対応は住み込み管理員や清掃員を派遣するだけ。フロント業務や理事会運営サポートは脆弱なものでした。住み込みの高齢な管理員夫婦が退職されるにあたり、管理委託料を大幅に値上げする見積もりが出たのが、自主管理に切り替えたきっかけですね。」(理事長談)

 

つまり、「このままでは拙いのではないか?」という「危機感」が生まれたことによって、管理組合の運営に改革のメスが入ったというわけです。

 

組合の財政問題や管理の品質についてリスクや問題意識を持ちはじめたことをきっかけに、一部の住人がリーダーシップをとって改革を起こしたのがきっかけだったようですが、多くの住人が管理組合の運営を「自分事」として意識できなければ20年以上も続きません。

 

ところが、

分譲マンションの購入者は「管理組合の運営を管理会社に任せておけるように、毎月管理費を払っているのだ」という考える傾向が強い。

 

その考え方が根本的に「間違い」なのです。

 

なぜか?

管理会社と管理組合とは「利益相反」の関係にあるからです。

 

管理費や修繕費が高い方が、管理会社は儲かります。

修繕積立金が不足しても、管理会社は特に困りません。

組合運営に無関心な住民が多い方が、管理会社は楽チンです。

組合役員が輪番制の方が管理会社は組合をコントロールしやすいです。

管理費の滞納や駐車場の空きが増えても管理会社の売上は減りません。

 

こうしたリスクに早く気づき、組合運営を「自分事」として捉え、「主体性」をもって行動できるかどうかで、あなたのマンションの将来の資産価値は決まるのです。

  

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マンションのズサンな長期修繕計画にご注意を!

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昨日、現在コンサル中のマンション(34戸)の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。

 

当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。

(1)管理費会計の収支バランスが適正か?

(2)修繕積立金会計の「簿外債務」がないか?

 

(2)は、マンションの長期修繕計画で見込まれる今後30年間の資金需要に対して

現在の剰余金残高と現在徴収している修繕積立金の横伸ばしの合計で賄えるのかをチェックします。

 

分譲マンションの場合、新築当初の修繕積立金の設定水準がおしなべて低いため、ほとんどの管理組合はこの(2)でひっかかってしまいます。

 

しかしながら、このマンションで管理会社が作成した長期修繕計画をもとにチェックしたところ、下記の通り資金収支面では一見何ら問題がない状況でした。

 

■ 現状の繰越剰余金残高     :約   40百万円

■ 現在の徴収額の横伸ばし(30年):約168百万円

========================

            上記合計:約208百万円

■ 長計上の修繕見込み額(30年計):約162百万円

 

その結果、計画最終年度では約36百万円資金余剰が生じる見通しとなっています。

 

ただ、現状の徴収額は国交省のガイドラインすら下回っているため、

不思議に思いさらに細かく調べてみると、2つの「欠陥」が見つかりました。

 

<欠陥 その1> 消費税分が加算されていない!

管理会社に確認したところ、計画上の資金には消費税(10%)が含まれていないことがわかりました。

 

<欠陥 その2> 機械式駐車場の修繕費が加算されていない!

このマンションには14台分の機械式駐車場がありますが、この設備の修繕見込み額がすっぽり抜けていることがわかりました。

 

このマンションの場合、管理会社の受託業務に駐車場設備の保守が含まれていないとはいえ、建物全体の長計に当該修繕コストを加算していないのは明らかな「ミス」です。

 

そのため、駐車場の保守委託先から概算で修繕コストの見込額をヒヤリングしたところ、30年間で47百万円(税別)かかることがわかりました。

 

こうした齟齬を解消するために元の金額に加算調整したところ、このマンションで必要な修繕資金は、168百万円 → 230百万円に増加しました。(現状比+37%)

 

その結果、修正後の資金収支は、逆に22百万円の赤字となることがわかりました。

 

ただ幸いにも、このマンションの場合、割高な管理委託費を適正化することで管理費会計の剰余金を増やすことができ、この資金不足分をほぼほぼカバーできそうなことがわかりました。

 

そのため、今後管理会社との条件交渉を含めて引き続き、当社がサポートさせていただくことになりました。

 

あなたのマンションの長期修繕計画は大丈夫ですか?

  

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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大規模修繕工事のおカネが足らない!資金融資を受けるための条件とメリットは?

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私が昨年から顧問を務めている都内のワンルームマンション(築15年目)では、いまだ大規模修繕を行っていません。

 

今期は建物劣化診断を実施しましたが、案の定、全般的に築年数並みかそれ以上の劣化各所で進行していることがわかりました。

 

そのため、早期に大規模修繕を実施することが必要と判断し、複数の施工会社候補から見積もりを取得しました。

 

その結果、少なくとも3千万円強はかかりそうな見通しであることがわかりました。 

ただ、この組合の繰越剰余金は現時点で1千万円強しかありません。

 

しかも、築15年前後は、大規模修繕以外にも集合インターホン、給水装置の更新などの設備関係でも百万円単位で修繕工事が見込まれています。

 

そのため、いまある積立金をすべて大規模修繕工事に充当することはリスクがあります。

 

かといって、

区分所有者から一時金を徴収するとしても戸あたり100万円以上の負担になってしまいまうため、現実的ではありません。

 

毎月の徴収額を増やすことは当然避けられない状況ですが、当面の工事資金をどうやって賄えばよいのか?

 

検討した結果、このマンションでは、住宅金融公庫の「マンション共用部 リフォーム融資」を活用することとしました。

 

www.jhf.go.jp

本融資の特徴は、以下の通りです。

**************

① 全期間固定の低金利(現在:0.55%)で、担保不要

  「マンション管理センター」に保証委託するため、担保は不要。また、保証料や融資手数料も不要です。

 

② 融資は最大10年まで可能

 

③ 「マンションすまい・る債」の購入による金利優遇

「すまい・る債」を積み立てている場合は、通常の融資金利から年0.2%下げてもらえます。

***************

 

一方、融資を受けるためにクリアしなくてはならない要件もいくつかあります。

 

その主なものを以下にご紹介します。

 

*****************

 

(1)組合総会の決議で以下の事項が全てが決議されること。
・ 「機構」からの借入れ内容。(借入金額、返済期間及び借入予定利率を記載)
・ 借入返済のために修繕積立金を充当すること。
・「商品概要説明書」を議案書に添付のうえ説明すること。

 

(2)修繕積立金の滞納割合が原則として10%以内であること。

 

(3)融資限度額は、以下の3つのうち「もっと低い方の金額」とすること。

  ①融資対象工事費

  ②戸あたり150万円

  ③毎月徴収する修繕積立金の80%以内に返済額が収まる範囲の融資額

仮に2千万円の融資(10年)を受けたい場合、修繕積立金の徴収額が年間250万円(∵ 200万円➗0.8)以上ないとNGになります。

 

******************

 

驚くのは融資金利の水準です。

現時点で年間0.55%!

無担保、かつ保証料・手数料ともにゼロで、この条件は画期的です。

 

しかも、「マンションすまい・る債」を一口でも購入すると、そこから0.2%下げてもらえます。

 

その場合の金利は、0.35%になるので、2千万円の融資を受けても年間の金利はたった7万円にすぎません。

 

さらに!

都内のマンションの場合には、東京都による金利の助成制度も受けることができます!!(ただし、本機構の融資を受けていることが前提)

 

www.mansion-tokyo.jp

助成の内容は、住宅金融支援機構の金利が1%(1%未満の場合は、当該金利)低利になるまで都が管理組合に対し利子を補給する、というものです。

 

つまり、現状の融資金利(0.55%)なら「実質金利はゼロ」ということです。

 

申込の資格は、耐火構造の分譲マンションで、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を受け、かつ(公財)マンション管理センターの債務保証を受けることが条件です。

 

ちなみに、今年度分の募集要項によれば来年2月末までの申し込みを受け付けているようですが、年間5,000戸の募集枠がありますから、申し込みは早い方がよいでしょう。

 

<参考記事>
 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

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マンション保険の値上げが止まらない!管理組合が取るべき3つの対策

    

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11月30日付の日経新聞に、「マンション保険、大幅上昇 管理組合は更新前に備え」という記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

■ マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいる。老朽物件が増えて給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるからだ。

 

■  損害保険各社はここ数年、火災保険の値上げを繰り返しており、この10月にも改定があった。都内の物件では今年10月分だけで20%超上がった例がある

 

■  2012年以降は築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般化し、1年古くなるごとに保険料は数%上がるイメージという。

 

■ 共用部保険の期間は最長5年。今年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもある。結果、前回契約時に比べて保険料が数倍に膨らむケースも出る。

 

■ 共用部用の保険は主契約が火災補償で、水ぬれなどは特約で補償する。マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは「水ぬれ」関連で、事故全体の47%を占める(2018年 日新火災調べ)

 

■ 築30年を超えて老朽化したマンションで給排水管が絡む事故が多発。水ぬれ関連の保険金の支払いが増えている。老朽化した給排水管修理は保険の対象外だが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えている。

 

■  保険料が大幅値上げになれば、管理費の上昇につながり、個人所有者の家計も圧迫する。早めに対策を考えておく必要がある。

 

◼︎ 最も有効なのは早めに老朽化対策を施すこと。事故の発生を減らすことで保険料の上昇を抑えることができるからだ。 日新火災では、マンション管理士が給排水管の工事実施や長期修繕計画の設定などの状況を診断し、高評価を受けると平均20~30%保険料を引き下げる商品を2015年から発売し、契約数を増やしている。

 

■  他の損保大手も、10月以降はマンションの事故率で保険料を変える制度を一斉導入しており、独自基準を設けて保険料を割り引く会社も増えている

 

■ ただ、一定の修繕積立金がなければ工事を計画的に実施するのは難しい。そのため、次善の策として「免責額の設定」という方法がある

 

■ 共用部保険は、更新時にオプションで1万円から免責額を設定できる場合が多い。たとえば賠償特約に5万円の免責をつけると保険料が数十万円下がるケースもある。免責額以下の事故は保険金請求できないが、その分だけ事故数が減り、次回更新時の事故率算定に有利に働く。


■ ただ、保険料を抑えたいからと保険の特約自体を外すのは要注意。台風で高層マンションの地下共用部に被害が出た場合に、水災特約があれば一定の条件を満たすと補償されるからだ。

 

 ほとんどの管理組合では、マンション共用部の損害保険については、委託先の管理会社が保険代理店も兼ねており、「お任せ状態」になっているのが実情でしょう。

 

そのため、実質的に管理会社が保険会社や補償プランの内容を決定して組合に提案し、総会で承認されているのが一般的です。

 

つまり、管理組合(理事会)が主体的に保険会社や補償の特約を選択するという行動パターンにはなっていないのです。

 

そのため、管理組合の役員経験者ですらマンション保険について基本的な知識を持ち合わせていません。

 

そこで、まずマンション保険について知っておきたい「常識」を以下にまとめました。

 

1)今は保険会社によって引受け条件が大きく違う!

本記事でも紹介されているように、日新火災の「マンションドクター火災保険」では、管理状況や修繕の実施状況が良好な場合には保険料を大きく割り引かれるシステムになっています。

 

しかし、多くのマンション管理会社では、他社に比べてマンション保険では歴史の浅い日新火災を代理店として取り扱っていないケースも珍しくありません。

 

また、保険料が安くなると代理店としての手数料も下がってしまうことや、引受け条件査定のために「マンション管理士という第三者の専門家による診断」が新たに加わるため、管理会社のインセンティブも上がらないという事情もあり、あえて日新火災の商品を紹介していないことも多いと思われます。

 

その結果、管理組合に対してこうした業界情報が正しく伝わらず、なかなか保険会社の見直し機運が高まらないのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

2)保険契約は5年の長期一括払いの方がお得!

 マンション共用部の保険契約の期間には1年、5年年払い、5年長期一括の3種類があります。

 

保険料の高い順で言えば、

1年 > 5年年払い > 5年長期一括払い です。

 

ちなみに、保険会社にもよりますが、

「5年長期一括払い」は「1年」よりも保険料が15%くらい下がります。

 

3)必要な補償がない、あるいは不要な補償が付いているケースもある!

 都内の小規模のマンションでは、共用部の保険に加入しているものの、

漏水原因調査費用や施設賠償責任補償をカバーする特約が付帯していませんでした

 

その理由は、分譲業者が代理店として紹介した外資系の保険会社では、いわゆるマンション管理組合向けの保険商品を取り扱っていなかったからです。

 

これほど極端なケースは稀ですが、下記のような事例も時折見られるのも事実です。

*********

■ 建物の竣工時期や所在地が実際とは違う

 

■ ハザードマップで浸水リスクが高い(低い)と判定されているのに、水災補償の特約がない(ある)

 

■ 建物の評価額が保険会社の定める基準額を下回っている(一部保険)ため、保険金が満額支払われないリスクがある

 

■ 建物の評価額に対して保険金額が大き(小さ)すぎる

**********

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

こうした事情を踏まえ、管理組合が取るべき対策として次の4つをお勧めします。

 

(1)管理会社以外の相乗り代理店からも見積もりを取得する。

(その場合、日新火災も取り扱っている代理店を選択すること!)

 

(2)現状の保険契約について主要補償の付帯に関する過不足、契約条件の設定ミス等がないか、代理店に検証を依頼する。

 

(3)保険料の値上げは今後も予想されるので、改定時期が決まったら現契約の満了前でも見積もりを取って改定後の保険料負担と比較してみる。(中途解約して契約を切り替えた方が長期的には保険料がお得なこともある!)

 

(4)保険事故発生の予防のため、共用部の設備点検や雑排水管洗浄を定期的に実施するとともに、不具合等が見つかったら速やかに実施する。(「管理会社にお任せ」では、必要な修繕がなされずに放置されている事例も多数あり!)

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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ついに来るか!?管理の良し悪しでマンションの価値が決まる時代

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11月28日付けで、日管連とLIFULLが業務提携したとの記事が掲載されていました。

 

prtimes.jp 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 株式会社LIFULL(東京都千代田区)と一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連)は、令和2年春以降を目途に不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」に掲載される中古物件情報において、マンションの共用部についてマンション管理士が検査した「マンション管理適正化診断サービス」の結果を表示することについて合意した。

 

■ 分譲マンションにおいては、従来より「管理を買え」と言われながら、現在においても不動産評価として管理状況の重要性を反映させることができていなかった。

 

■ 昨今、マンション管理業協会や国交省において、管理の適正評価を討議する場が多く設けられ、業界を挙げて管理の重要性を不動産評価に組み込む動きが出てきている。

 

■  平成27年より運用を開始した、日管連の「マンション管理適正化診断サービス」診断実績が蓄積され、年内には診断棟数が1万棟を超えると予想される。

 

■  こうした実績に基づき、両者はマンションの管理を評価に加味するとともに、売買時の参考情報とすることを目的として、管理組合に了解を得て当該診断における「S評価」及び「A評価」を中古マンション物件情報に表示することを協議してきた

 

 ■  「LIFULL HOME’S」における診断結果の表示について

対象マンションの管理組合の事前了解をのもと、管理状況の良い「S評価」、「A評価」の物件で、不動産会社が「LIFULL HOME'S」に専有部分の売買情報を掲載する際に共用部の情報を併せて掲載する

 

■  診断結果が物件情報に掲載されることによって想定される効果

(1)管理状況の良い物件の売主にとって売り易くなる。

(2)購入予定者は安心して物件を購入できる。
(3)管理状況が良好な物件のみ掲載するため、これまで管理組合が取り組んできた成果をアピールできる。
(4)診断結果情報の掲載に伴い、管理組合全体の意識の向上が図られ、適正な管理が実施を促す。
(5)取引の安全を確保し、中古物件の適正な流通に資することができ、マンションの適正な管理の向上を図ることができる。

 

仲介業者の広告を見る限り、 現状の中古マンション価格は概ね以下の5つの項目でほぼ決まっていると言えます。

・周辺相場

・建物の築年数

・最寄駅とそこからの距離(徒歩時間)

・階数と日照条件

・専有面積

 

つまり、物件の固有情報というか、原則として努力しても変えようのない部分で資産価値が決まっているのが実情です。

 

言い換えると、

以下のような共用部分を含めてマンションのハードウェア・ソフトウェア双方のチェックについては、おざなりにされてきたと言えます。

 

 ・管理費や修繕積立金の水準がどうか?

 ・これまでの大規模修繕の実施状況と資金計画の見通しはどうか?

 ・マンション全体の管理費等の滞納状況はどうか?

 ・清掃や設備点検など管理業務は確実に実施されているか?

 ・理事会や総会など組合運営は適正か?

 

築10年前後の段階では、これらの評価についてまだ大きな差は生じません。

 

しかし、築20年前後を過ぎると、これまで適正な運営管理のために努力してきたマンションとそうでないマンションとの間に大きなギャップが出てきます。

 

中古マンション購入のうえで注意すべきリスク案件を挙げると、具体的には以下のような事例があります。

 

・修繕積立金が新築時の金額のまま改定されていない。

・築15年を超えたのに、大規模修繕工事が実施されていない。

・管理費の長期滞納が複数発生したまま法的な措置を取っていない。

・排水管洗浄など専有部の立入りが必要な作業が長期未実施の住戸が多い。

 ・理事会の役員が長期にわたって同一人物だけで運営されている。

・総会の出席者が全体の2割以下。

 

日管連の「マンション管理適正化診断サービス」では、マンション保険の引受条件の見積もりにも活用されていることから、こうしたリスクの有無も診断対象に含まれており、また定量的な評価として結果が表示されます。

 

マンション管理士として、これまで数多くの診断をしてきた経験から申し上げると、築20年以上で「S」評価を得るのはかなり困難で、良くても「A」評価がもっぱらです。

 

一方、最低評価にあたる「B」ランクと判定されたマンションは、やはり上で述べた状況を含めて「問題あり」の物件だと言えます。

 

マンション共用部の管理・修繕や財政状況の良し悪しが、診断結果を通じて中古物件の価格に反映されるとなれば、管理組合の運営に対しても「無関心」や「丸投げ」というわけにはいかなくなり、チェックしなければという意識が高まることはたしかに期待できるでしょう。

 

ただ、こうした動きをより促進するには、「LIFULL HOME’S」のような一部の仲介業者だけでなく、旧財閥系を含む大手仲介業者にも本診断結果の掲載が広げていくことが不可欠です。

 

しかし、彼らの親会社である大手マンションデベロッパーは好ましい動きと考えていないと思われ、なかなか容易ではないでしょう。

 

今後の業界動向に注目していきたいと思います。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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