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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

新年1月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗とは

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「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介<2017年バージョン>


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。

今回は、今年見直しを実施した最新事例を追加した新バージョンとなります。

【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)

・管理会社の抵抗を受けて、他社からの相見積りを取得して交渉した事例(200戸)

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸)


(2)無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?

計画作成のガイドラインに沿って作成された場合にはあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

重要なのは、その後の「計画のメンテナンス」。新築時の施工品質やその後の保守管理の状況などに応じて随時見直していくことが必要です。

さらに、居住者の高齢化などに伴うライフスタイルの変化をふまえた修繕プランや、新たな修繕技術の導入の可能性も検討する余地があります。 

大切な資産価値を長きにわたって維持するために長計をどのように見直していけばよいのか?そのポイントを解説します。

<主なテーマ>
・長期修繕計画の作られ方
・補修・修繕・改修の違い
・長期修繕計画が「風化」してしまう理由
・長期修繕計画を見直す3つのポイント
・新技術の採用によるライフサイクルコストの低減
・長期修繕計画のメンテナンスの方法

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

マンション関連ニュース・データ

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数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか?

 

まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。

 

ただ、それだけでは将来後悔するかもしれません。

 

と言うのも、分譲マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが出やすいからです。

 

販売チラシに記載されている情報では把握できない「管理」面のリスクをどうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。

 

#1 必要な資料の収集

目ぼしい物件を見つけたら、物件の詳細情報として下記の資料を仲介業者を通じて入手するようにしましょう。

■総会議案書と議事録(過去2,3年分)
■管理規約・使用細則
■長期修繕計画書

 

#2 管理費の滞納状況

管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金、駐車場等の施設使用料を毎月徴収していますが、それが確実に入金されているかどうかを確認しましょう。

 

それを知るには、毎年1回開催される定期総会の議案書に必ず決算報告が掲載されているはずなので、そこで確認します。

 

決算報告の「貸借対照表」中の「資産の部」(向かって左側)に未収金が計上されているかの有無、計上金額の多寡を確認しましょう。

 

たとえ会計収支では黒字だとがあったとしても、未収金がたまっていればその分キャッシュが少なくなっているわけですから、財政事情は厳しくなります。

 

また管理組合や管理会社が滞納者を長期間にわたって放置しているようなら、組合運営に不安があるマンションと考える必要もあるかもしれません。

 

#3 駐車場の稼働状況

あなたが車を所有している場合、そのマンションに空き区画があればラッキーと思うでしょう。

 

しかし、問題なのはその稼働状況です。

 

もし駐車場の空き区画が全体の2割を超えるようなら、管理組合の収益が予定よりもそれだけ減っているのですから、将来管理費等の負担が増えるリスクがあります。


特にそれが機械式設備の場合には、保守点検や修繕工事にも費用がかかるので高リスクと言えます。

 

#4 大規模修繕の実施状況

分譲マンションでは、外壁改修や屋上防水を含む大規模修繕工事をおおむね12~15年ごとに実施するのが一般的です。

検討中のマンションが築15年を超えている場合には、過去に大規模修繕を実施しているか、あるいは近い将来実施する予定があるかを長期修繕計画書や管理会社へのヒヤリングを通じてチェックしておきましょう。

 

管理組合の決算上は、修繕積立金の残高が多く順調な財政状況に見えても、大規模修繕の実施で大きく変動するおそれがあります。

 

相当の築年数が経過しているにもかかわらず、これまで大規模修繕が一切なされていない場合には、執行機関である理事会の議事録も入手して管理組合の運営が適正に行われているかをチェックするのもよいでしょう。

 

本テーマに関心のある方は、本日掲載されたSUUMOジャーナルの記事をご参照ください。

suumo.jp

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管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

管理見直しの極意

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先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。

 

プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。

 

各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補者にも陪席してもらいました。

 

管理委託費の見積金額は事前に提出してもらっていましたが、3社のうち2社は当方要望額をほぼクリア。

 

しかし、残りの1社は現状とあまり変わらない金額で、事実上「選外」となってしまいました。

 

この最も高い金額で見積もった管理会社(※A社と呼ぶことにします。)には、

プレゼンの面でも他社と違う「特徴」が見られました。

 

◆ プレゼンの同行人員

他の2社は、営業担当2名とフロント候補者1名の計3名でした。

でも、A社は5名でやってきました・・・。

支店長以下、営業課長、営業課長代理、営業嘱託の4名に、フロント候補者。

 

プレゼンは、営業課長と担当者で分担して行い、(着席して説明するようお願いしたにもかかわらず)ずっと立ちっぱなしで身振り手振りを交えて熱弁を振るっていました。

 

でも、残り3人中2人はほぼ発言の機会なし・・。

そんなに人員を動員するから、コストがかかるのではないのでしょうか?

 

◆ PR内容に対する違和感

 特徴的だったのは、A社からのアピールポイントの説明です。

 その一部をご紹介します。

 一見良さそうなのですが、よく考えてみると「だから何?」と思ってしまいます。

 

1)受託実績が豊富です!

A社の場合、全体の7割が親会社の分譲物件もしくは同業他社のM&Aによるもの。

つまり、自力での営業実績は全体の3割しかないことに留意が必要なのです。

 

2)長期修繕計画は毎年更新します!

果たしてそんなに頻繁に見直す必要があるのでしょうか?

管理組合のベネフィットがよくわかりません。

 

3)緊急コールセンターは自社開発の設備監視システムで対応してます!

設備監視システムまで自社で所有する必要性はあるのでしょうか?

警備専門会社とうまく連携すれば特に問題はないように思います。

これもコスト高の要因になっていないのでしょうか・・?

 

4)フロント担当者の女性比率が高い!(候補者も女性)

男性よりも女性向きの職種と考えているのでしょうか?

これまで特にそう思ったことはないですが・・。

 

5)管理の品質とは「人材」で決まる!当社は人材がウリです!

それはその通り。

ただ、一般論で言われても、A社の人材のどこが優れているかは伝わってきません。

 

顧客(管理組合)へのアピールで効果的なのは、

裏付けのないイメージの訴求よりもファクト(事実)の方です。

 

特に、以下の4つが重要だと思います。

 

#1 見積金額が妥当か?

過剰な仕様を設けるよりも、まずは合理性・妥当性のあるコストで勝負すべきです。

 

#2 近傍での受託実績(特に外部受注)は豊富か?

新規顧客がもっとも安心するデータです。

 

#3 所轄の支店・営業所が物件に近いか?

「万が一」、「緊急時」への対応に不安がないかを気にする組合役員は多いです。

 

#4 フロント担当候補者の印象はどうか?

これが最も難題です。

 

同じ会社でも、フロント担当者の良しあしで雲泥の差が出るのが現実です。

 

いくら教育研修しようとも属人的な差があるのは否めません。

 

もちろん、少々の面接だけでは人間の本質まではわかりませんが、事前に「面通し」がないよりはマシでしょう。

 

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「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻

マンション管理見直し本舗とは

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当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。

 

管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。

 

管理仕様とは、たとえば以下のような項目です。

■管理人の勤務日数や滞在時間(週◎日・1日×時間勤務)

■管理人は、日常清掃を兼務するか否か

■清掃や設備保守点検の頻度(年○○回実施など)

■理事会の開催頻度(毎月か、隔月以下か)

■設備保守業者はメーカー系か、非メーカー系か

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 このマンションでは、管理人は平日は朝から夕方まで勤務しているのに、日常清掃は業務に含まれておらず、別途専門スタッフ(2名)を派遣している状況です。

 

ただ、総戸数が約200戸と大規模物件ではあるものの、集会室・ホール以外に特別管理が必要な施設や設備もなく、日中常に管理室内に待機していなくてはならない事情はありません。

 

このような場合、管理人にも日常清掃作業を兼務してもらえば清掃スタッフも減員できる可能性があるし、清掃のために管理室を離れる際には携帯電話を所持すれば特に支障はないと思われます。

 

そういった見直しを依頼したところ、管理会社の「抵抗」の凄まじいこと・・・

フロント担当者から以下のような文書が送られてきました。

 

・管理員業務を行いながらの清掃補助であるため、単に清掃員1名までの作業量や作業仕上がりに至らないことを予めご承知おきください。

・清掃スタッフ1名減員による作業量および作業仕上がりが現状より低減することをご承知おきください。

・作業員の純粋減であることから物理的に作業範囲や作業回数・頻度等を減らさざるを得ないこと、それに伴う美観が低下する恐れがあることをご承知おきください。

 

こちらとしてはあくまで品質を落とさずに合理化する対策案として検討をお願いしたのですが、事実上お断りの意思表示と読めます。

 

しかも、代替案のオファーも一切なし。まったく、にべもありません。

 

こんな木で鼻をくくったような対応を繰り返したため、管理組合の理事会もついに憤慨して、「それなら相見積もりを取って他社からの提案も聴こうじゃないか」という流れになり、リプレイスを見据えた動きになってしまいました。

 

すると、それを知った管理会社の態度が文字通り豹変して、今度は立派なカラー冊子で以下のような提案をしてきたのです。

 

・フロント担当者、管理員、清掃スタッフがこれまで以上に連携し、仕様の変更がサービスの低下とならないようしっかりした体制を構築し、将来にわたってサービスの維持向上ができるような体制づくりに取り組みます。

・緊急の際に巡回中でも連絡が取れるよう、管理員に携帯電話を貸与させます。

・管理室に不在の場合には、インターホンから携帯電話につながるようにします。

・日常清掃作業の効率アップのため、清掃用具を見直し、新規購入します。

 

「このままだと解約されるかもしれない」との危機感からの思い切った方針転換なのでしょうが、やや遅きに失した感は否めません。

 

何よりも遺憾なのは、こうした提案は管理組合のためではなく、自社の立場を守りたい一心からだということが明らかということです。

 

なぜ最初からできなかったのか? 

ここに、マンション管理会社が抱える問題の本質があります。

 

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「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?

マンション関連ニュース・データ

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誰かに不動産を貸した経験ってありますか?

 

マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。

 

ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕事などの事情で一時的に転居を強いられたために止むを得ずマイホームを貸す、というケースもあるでしょう。

 

かく言う私も、新築マンションを購入してまだ間もない時期に大阪への転勤辞令が出たために、不本意ながら貸さざるを得なくなったという経験があります。

 

そんな時は、賃貸管理会社に依頼して、借り手を探してもらうのが一般的でしょう。

 

しかし、これまで不動産を賃貸した経験がない人は、民法や借家法について一定の知識がないとトラブルに陥る可能性があるので要注意です。

 

たとえば、借り手が決まれば賃貸借契約を結ぶことになりますが、そこで契約期間も決めます。

 

この契約期間が実は「曲者」です。

 

そもそも借家法では、「借り手=社会的弱者」という考え方のもと、借り手にとって有利なしくみになっています

 

たとえば契約期間を2年と定めていても、2年後の期間満了時点で借り手側が更新を希望した場合には、貸し手側は原則としてそれを拒めません

 

貸す側が「それでは困る、期間満了時には確実に明け渡してほしい」と考えるならば、上記のような普通借家契約ではなく、「定期借家契約」にする必要があります。

 

ただし定期借家の場合には、契約締結前にあらかじめ借り手に書面を交付して説明しなければならないなど、煩雑な手続きが必要になります。

 

したがって、こうした経験のない方は、プロの賃貸業者に委託して進めるのが無難でしょう。

 

なお、一時的な事情で持ち家を貸す場合には、友人・知人に借りてもらうということもあります。

 

貸し手側としては、「赤の他人」よりも自分の家を大切に使ってもらえるのではないかという期待もあるかもしれません。

 

ただ、知り合いだからこそ、互いに相手に期待する気持ちが強くなりがちで、かえって一度トラブルが生じると揉めやすいということもあるようです。

 

なので、知人に貸す場合でも契約書は必ず作成して、お互いの責任範囲をしっかり決めておくようにしましょう。

 

その際に最も大切なのは、もちろん「経済的負担に関する取り決め」です。

 

家賃・共益費の金額や支払方法や期限、敷金の有無は言うまでもありません。

 

それに加えて、実際に入居後のトラブルになりやすい原因として、住戸内の修繕や(明渡し時の)原状復旧費用の負担をどうするかが不明確だったからということがあります。こうした事項も明記するようにしましょう。

 

なお、本テーマについてより詳しく知りたい方は、本日SUUMOジャーナルで公開された記事を参考にしてみてください。

 

suumo.jp

 

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「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話

マンション関連ニュース・データ

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マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。

 

たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。

 

その投稿がこちら。

 

【理解に苦しんでます】<11月4日付 神戸新聞>

住んでるマンションの管理組合理事をやってるんですが、先日の住民総会で、小学生の親御さんから提案されました。「知らない人にあいさつされたら逃げるように教えているので、マンション内ではあいさつをしないように決めてください」。子どもにはどの人がマンションの人かどうか判断できない。教育上困ります、とも。

すると、年配の方から「あいさつをしてもあいさつが返ってこないので気分が悪かった。お互いにやめましょう」と、意見が一致してしまいました。

 

その告知を出すのですが、世の中変わったな、と理解に苦しんでいます。
(神戸・西、自営、男、56)

 

 

投稿者の住むマンションの組合総会で、「住民同士の挨拶は止めよう」というルールが決まり、それを住人に告知することになったようで、この投稿者は「理解に苦しむ」と嘆いているのです。

 

投稿記事中に「一致した」とされている2つの意見の主張内容を整理すると・・

 

<「小学生の親御さん」の意見>

「子供が犯罪等に巻き込まれないよう、知らない大人から挨拶されても無視しろと教えている。住民の皆さんも敢えて子どもに声を掛けないでほしい」

 

<「年配の方」の意見>

「マンション内で他の住人に挨拶しても返事がなく、不愉快な思いをしていた。それなら、こちらも気を使わなくてよいように、いっそ挨拶はしないルールにしてもらいたい。」

 

たしかに、大人と子供の間の挨拶については、防犯上の観点から「一理ある」とも言えます。

 

ただ、逆に「挨拶しないのは、防犯上好ましくない」という意見も少なくありません。

 

不審者は、コミュニティー的な習慣(近所付き合い・挨拶・人の目)を嫌う傾向があるからです。

 

<参考記事>

r25.jp

もう一つは、

挨拶をされて返さないのは何も子供に限ったことではない、ということです。

 

実際、ウチの子供も、「朝のゴミ出しの時に大人の住民に挨拶しても無視された」とボヤいていたことがあります。

 

穿った見方をすれば、「同じマンションの住人でも挨拶しないのが今やジョーシキ」となっていて、むしろ「挨拶をする大人は何か下心のあるアヤシイ奴」だと見なされつつあるのかもしれません。

 

しかし、マンション内の住人同士が知り合いになる機会としては、以下の3つくらいしかありません。

 

・部屋が隣り同士のために接触頻度が高く、自然と知り合いになるケース

・「ママ友」付き合いのように、子供同士の関係を通じて知り合いになるケース

・管理組合や自治会の役員になることで知り合いになるケース

 

そう考えると、特に子供のいない世帯では、マンション内で知り合いをつくる機会はほぼゼロです。

 

もちろん、マンション内で知り合いがいないなら、町内会(自治会)への参加もあったものではないのでしょう。

 

いわば、地域コミュニティーの崩壊です。

 

 「挨拶はすべきもの、されたら返すべきものだ」という不文律がいつしか風化し、「挨拶をしないことをルール化する」ようなご時世・・・世知辛い。

 

結婚や出産も当たり前ではなくなり、年々単身世帯の割合が増えています。

 

職場も、正規・非正規雇用問題やブラック化によって、家族的な雰囲気は望めない

自分が暮らす地域でも近所づきあいもなく、コミュニティが成立しない

深まる孤独感・・・

 

日本の都市生活はこれからどこへ向かっていくのでしょう?

 

 

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管理規約の遵守を求めるなら、皆を平等に扱わないとNG!?

マンション関連ニュース・データ

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国交省の標準管理規約には、専有部分の用途として「専ら住宅」制限を設けていますが、これに倣ってほとんどのマンションも規約を定めているのが実情です。

 

しかしながら、すでに昨今民泊やシェアハウス等での活用が議論を呼んでいるように、この「専ら条項」にどこまでの効力があるのかが怪しいわけです。

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

たとえば、管理規約上は住宅兼事務所まではセーフとなっているものの、その「事務所」の業種・業態によって来客の有無あるいはその多寡はさまざまで、どこまでを許容するのかという「線引き」は結構難しいものがあります。

 

そんな中、11月3日付の産経新聞では、大阪の某タワーマンションの管理組合において、専有住戸の使用方法を巡って区分所有者との間で裁判にまで発展する事件となった記事が出ていました。

 

この裁判の判決内容(ただし一審)が興味深かったので、記事をご紹介します。

 

www.sankei.com

記事を要約すると、以下の通りになります。

■ 繁華街にある30階超のマンションの管理規約では、専有部分を「住宅または住宅兼事務所(いわゆるホームオフィス)として使用する」と規定していた。

■ さらにその使用細則では、「店舗使用の禁止」も明記しており、不特定多数の人の出入りがあったり、会員等の特定の人間が訪れるようなケースもNGとしていた。

■ ところが、区分所有者の中に婚活業者がおり、その事務所には約1週間で約70人の来訪者があったため、組合側は規約や細則を遵守して営業を中止するよう警告した。

■ これに対して、婚活業者は裁判所に調停を申し立て、管理組合との間で以下のような調停条項がまとまった。


・婚活業者は、マンション内で来訪客のある窓口業務一切を中止することを約束する。

・と同時に、業種の如何にかかわらず、来訪客のある窓口業務を行った場合には例外なく管理規約や使用細則に違反するものとする。

 

■ ただ、その後も両者のトラブルは解決しなかった。婚活業者を訪れる毎月の来客数は以前月間50人を超え、窓口業務を縮小させようとする兆しが見られなかったからだ。

■ 管理組合からの警告に対して、婚活業者は「他の区分所有者の事務所が規約や細則を順守しているかどうかを説明せよ」と組合側を牽制した。

 

■管理組合は「他の事務所などにも個別の連絡をしながら改善対応の要請に当たっている」と回答したが、婚活業者側がこれに納得せず、「管理規約や使用細則が区分所有者間に公平かつ平等な方法で運用されていない」と主張した。

■ 今年9月にあった一審判決では、婚活業者の主張が認められて勝訴した。

■ 管理組合が他の事務所として使用する他の区分所有者に対し、細則を遵守するようどんな措置を講じたのか明らかでない以上、婚活業者だけを相手取って訴訟を起こしたことは「権利濫用に当たる」と裁判所は管理組合を批判した。

 

今回の判例から窺える判断の基準とは、

単に、当該区分所有者が規約や細則を違反しているかどうかでは十分な対応とは言えず、管理組合がこれらルールの運用に際して当該区分所有者と他の区分所有者とを同等に取扱っていることも求められている、ということでしょう。

 

つまり、実際の管理規約の運用はグズグズに緩いのに、特定の区分所有者だけに厳格に遵守を求めるような「差別的対応」は認められない、ということです。

 

これを言い換えると、「他の違反者を見逃すなら、自分も見逃せよ!」と主張したら通っちゃったみたいなケースですが、今回のように「規約」でなく「法律」の運用なら当然認められないのでしょうね・・。

 

ただし、今回の判決でまだ確定したわけではありません。

この事件に今後どのような決着がつくのか、続報に興味津々です。

 

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