世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション内の民泊を禁止するなら、3月15日までに対策を打つべし!

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いよいよ今年は日本全国で「民泊」が解禁されます。

 

民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が今年6月15日に施行されます。


2013年に、旅館業法の適用を除外する「特区民泊」がスタートし、東京都大田区をはじめ、大阪府、大阪市、北九州市などが特区民泊として認定されていました。


しかし、新法が施行される今年6月以降は、一部地域に限定されていた民泊が全国的に解禁されます。

 

年間営業日数は180日以下の制限こそありますが、自治体に「届出」を行うだけで民泊の営業ができるようになるのです


新法が施行されるのは6月なのですが、民泊事業者の登録・届出は

その3ヶ月前の3月15日から行われる予定です。


居住者と事業者間のトラブルを未然に防ぐため、国土交通省は3月15日までに管理組合で民泊の可否を明確にするよう周知活動を行っています

 

分譲マンションで民泊をしたい人が事業者として届け出る際には、そのマンションが民泊を禁止する方針がないことをチェックして、それを裏付ける誓約書や規約の写しなどの書類を提出してもらうことになります。

 

管理組合が民泊について何らかの意思表示をしていない場合、法律上は定められた要件を満たす住宅では民泊をやっていいことになってしまいます。

 

そのため、管理組合の理事会や総会で「民泊をしてOKなのかダメなのか」という意思を示しておくことが重要です。



また、民泊の届け出開始が3月15日以降のため、できればそれまでに民泊利用の是非について方針を決めるのが大切です。

 

ベストな対応は、マンションの管理規約に民泊を禁止するのか、あるいは許容するのかを明記して変更することです。

 

ただし、規約の変更は「特別決議事項」のため、区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要です。

 

事情によって管理規約の変更が間に合わない場合には、少なくとも総会や理事会等で決議し、その旨を議事録に明記しておくのも「有効」とするようです

 

<参考記事>

www.jutaku-s.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション管理組合にとって「所有者不明問題」が新たなリスクに!

 
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1月12日付けの情報サイトBusiness Journalに、「分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化」という記事が掲載されています。

 

biz-journal.jp

本記事を要約すると、概ね以下のとおりです。

・・・・・
■ 昨年12月、民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」の取り纏めた最終報告によれば、国土交通省の地籍調査をもとに2016年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は「九州全体の土地面積を超える」との発表がなされた。

 

■ この報告では将来推計も行われ、2020~2040年の間に発生すると想定される所有者不明分(約310万ha)もと合わせると、北海道の土地面積に相当するとのこと。

 

■ 問題なのは、それは過疎地や農地、山林などにとどまらず、最近では相続人にとって利用価値が低く、老朽化で資産価値が低下した分譲マンションでも増加していることだ。

 

■ 所有者不明の住戸が増えることで、マンションの管理費や修繕積立金等が足りなくなり、その埋め合わせのために管理費等の徴収金額が増加する。あるいは、管理が適切に行われないために建物が劣化し、資産価値が下がる。建替えを行うにも、建替え決議ができないため、建物の劣化・老朽化が進む――という最悪の事態に陥る可能性がある。

 

■ 債権者である管理組合には、所有者不明となった住戸について「不在者財産管理制度」(あるいは相続放棄の場合には「相続財産管理制度」)を活用してその住戸の処分を申請できる権限がある。ただし、そのためには、家庭裁判所への申立てが必要で、100万円程度の「予納金」も納付しなければならない

 

■ 所有者不明の土地や物件が増加してくると、住宅選びの際にも物件そのものだけではなく、その地域の住人やマンションの住人の状況も把握しておく必要がある。

・・・

 相続財産放棄問題については、昨年本ブログでも朝日新聞の記事を取り上げましたが、都市部のマンション管理組合にとっても決して他人事ではなく、いつこの問題に直面してもおかしくないと考えて日頃から備えをしておくべきだと思います。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

まず、 管理費の滞納状況を毎月モニタリングし、滞納が3か月以上に及ぶような場合には(業務を委託している)管理会社が滞納者本人とコンタクトを取れているか、理事会として状況を確認しておくことが大切です。

 

もし連絡が取れない場合には、その住戸に生活の実態があるか確認してもらうとともに、その住戸の不動産登記情報も取得しましょう。

 

組合員(区分所有者)の緊急連絡先のアップデートも怠りがちですが、毎年1回は変更事項の有無の確認をしておくのがお勧めです。

 

<過去の参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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2月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成30年 2月 24日(土) 14:00~15:30

 

LEAGUE B1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 個別相談をお申込みの方には、もれなく私の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 


管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目別に効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)

設備の点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。再委託先の専門業者の変更も実施することで大きく下がります。

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちで

従前に比べて半額以下になった事例も珍しくありません。

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じた「市場相場」があります。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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附置義務条例がマンションの駐車場問題解決の妨げになるか?

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1月6日付けの「東洋経済オンライン」に、「知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている」という記事が掲載されています。

toyokeizai.net

本記事を要約すると、

・・・・・

■  高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めている。

■  東京都江戸川区のマンション(築10年・160戸)では、機械式駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。

 

■  今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。このまま放置していれば、年間490万円、20年間で9,800万円も資金が不足する。収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。

 

■ このマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事長は理事会で修繕積立金の値上げを訴えたが、「まだ先の話」と値上げ案は却下された。

 

■神奈川県横浜市にある築2年のマンションでも、竣工当初から駐車場の稼働率は7割程度だったため、外部への貸し出しなどを検討した。

 

■しかし、マンション敷地内へ外部者が立ち入ることがネックとなり、セキュリティ面から断念。そこで長期修繕計画の見直しと合わせて、立体駐車場の一部を潰して平面式に転換することで、負の遺産とならないよう模索している。

 

■ただ、こうして早くから見直しに着手できるのは異例中の異例。そもそも危機意識が薄く、潰す決断そのものができるマンションは少ない。

 

■  空き駐車場を潰す際の問題として、各自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある

 

■ 東京都の場合、延べ床面積が1万平方メートル超など一定規模以上の集合住宅では、原則として居住戸数の30%以上の台数の駐車場の付置が必要とされる。 千葉県浦安市でも、100戸以上のマンションの場合には住戸数に対して100%以上が必要。

 

■国土交通省は2017年末に商業ビルや事業用ビルに対しては、付置義務台数の緩和に乗り出したが、マンションに関しては「各自治体が考えるべき」と素っ気ない。

 

■その間、空き駐車場はじわじわと管理組合の財政をむしばみ続ける。少なくとも過大な付置義務は早急の見直しが必要だ

・・・・

 

昨年、本ブログでも取り上げましたが、都区部の新築マンションの駐車場については平均附置率が3割を下回っているというデータが出ていて、駐車場の空き問題に対してデベロッパー各社が適切に対処している傾向が窺えます。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

本記事では、駐車場附置義務条例が、既存マンションにおける機械式駐車場の廃止の「足かせ」になっているとの見解ですが、本当でしょうか?

 

当然、新築マンションの開発においてもその地域の条例に従わねばならないはずで、それが3割程度の附置率で容認されているならば、既存マンションが駐車場を一部廃止したとしても特に問題にはなるとは思えません。

 

浦安市の条例は例外的に厳しい部類に入ると思いますが、「附置義務条例の存在が駐車場の(一部)廃止のネックになる」という見方はさすがに「穿ち過ぎ」なのではないかと思います。

 

ただ、管理組合の財政にとって、駐車場の空き問題が「地雷」化しているのは間違いないでしょう。

 

その最大の原因は、(毎度の話ですが)区分所有者の「無関心」が問題の気づきと解決を遅らせていることにあります。

 

駐車場収入が管理費とともに管理組合の貴重な収益源となっているケースが多く見られますが、稼働率低下に伴って収入も減るものの、保守点検費や修繕費は変わらず必要なため、さらに収支が悪化すれば管理費等の値上げリスクに直面することになります。

 

そのため、管理組合内での関心を高めるためにも、機械式駐車場の空き問題を抱えている場合には、総会の場でこの問題を取り上げて組合内で共有することがまず必要です。

 

そして、空きが多い原因として使用料や利便性の問題、あるいは(賃借人が利用できないなど)規約や使用細則に原因がないかなどを確認するためにアンケートを実施することをお勧めします。

 

もしマンション内に「実需」がないことを確認できたうえで、空き区画を外部に貸し出す検討をする場合には、以下の2点に留意して慎重に進めましょう。

 

1)マンション内のセキュリティ面で譲歩せざるを得ない部分が出てくるため組合内でのコンセンサスが得られにくいこと

 

2)サブリース業者等に貸し出しても市価に比べてかなり低めの条件になるうえ、法人税の課税対象になるので実際の「実入り」はそれほど期待できないこと

 

そして外部貸しの実現も難しい場合には、既存設備を一部撤去して平面化するという「荒療治」も視野に入れることも必要でしょう。

 

既存設備を撤去して鋼製板敷きにするなどの平面化工事にはここ数年でかなり普及し始めています。

 

もちろんそれにも相当の費用がかかりますが、将来の設備更新の負担に比べれば割安(半分程度で済む)ですし、平面化した区画については、定期保守点検費用も節約できるというメリットもあります

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

ただ、こうした解決案もすべて管理組合の総会決議を経ないと実現できないため、区分所有者全体の理解が欠かせません。

 

それには、理事会を中心としたリーダーシップをもとに、日々の広報にも努力を惜しまず説明責任を果たしていく活動が大切だと思います。

 

 

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管理会社の見積りを疑う前に知っておきたい業界のジョーシキ

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12月18日付の毎日新聞に、「第7部 続・マンション漂流/中 言い値疑う目磨く」と題する記事が掲載されていました。

  

本記事の要約は以下のとおりです。

・・・・・

■ インターホンの取り換えを考えていた大阪のマンションの管理組合(110戸)に、管理会社の担当者が売り込んできた。

 

■ 管理組合の理事長が、電気工事店にも相見積もりを頼んで交渉したところ、管理会社の見積額にくらべて約2百万円出費が減った。

 

■ 当時の理事長は、その後も管理会社の見積書をチェックする「防波堤」になるべく、理事会の要請を受けて副理事長を続けている。

 

■ 管理会社の「言い値」を疑うようになったのは約5年前の駐輪場増設工事。当時の管理会社は約150万円の見積書を示したが、交渉すると約110万円に減額してきた。しかし、別業者から見積書を取ったら、約73万円だった。その後、管理組合はその管理会社をリプレースした。

 

■ 今の管理会社も疑わしい見積書を持って来るのは相変わらず。定期点検で見つかった非常灯の不具合に伴い、バッテリーの交換(約1万円強)が必要になった。だが、管理会社は非常灯を丸ごと取り換える6万円の工事を提案してきた。

 

■ 滋賀県のマンションは一昨年、卓球台を買うことになった。依頼した管理会社が示した見積書は約8万6000円。住民がスポーツ店で似た仕様のものを2万円台で見つけてくると、管理会社は約2万6000円の見積書を出し直した。不信感は今もぬぐえない。

 

■ 割高な見積額について、関西の管理会社に勤めた経験がある男性は「管理費だけではもうからない」と打ち明ける。インターホンやLED照明、防犯カメラなど設備関係の交換工事は利益を上げる好機だったという。


■ マンション管理のNPO法人の関係者は「業者が利益を考えるのは当然。住民自身が汗をかいて知恵を絞りながら、業者の善しあしを見極めてほしい」と指摘する。

 ・・・・・

分譲マンションの必須アイテムとなって久しい「オートロック」システム。

 

これを支える集合インターホン設備の耐用年数は、約15年とされています。

 

顧問先の管理組合(90戸)では、築18年目で設備更新を検討する際に、管理会社の見積を元に約1,600万円の予算を計上していました。

 

しかし、管理組合が当社を通じて他社から相見積もりを取得する動きを察知した途端、4割近く下げて1,000万円を切る価格を提示してきました。

 

なんと、6百万円(戸あたり換算で7万円弱)ものコスト削減効果です。

 

しかし、どうしてここまで大幅な減額ができるのでしょうか?

 

もちろん、専門知識に乏しい管理組合との情報格差を悪用していることも多いのですが、「多段階のコストピラミッド構造」によるケースも少なくありません。

 

たとえばインターホン設備の更新の場合、以下のような発注スキームになっています。

 

管理組合(注文者)→ 管理会社(元請け)→ 代理店(施工業者) → メーカー

 

結論から言えば、

管理組合がインターホンの代理店を自ら探して発注すれば、工事費用は概ね適正な水準になるでしょう。

 

しかし、実際には管理組合がそうした努力を怠って管理会社に「丸投げ」するケースがほとんどのため、余計な中間マージンが加わることで割高なコストを負担させられるわけです。

 

一方、代理店側も、管理会社を介したルートしか管理組合との接点を持つ方法がないので、管理会社からの紹介に依存するしかなく、管理会社に紹介手数料を支払ってでも受注したいと考えます。

 

これは管理委託費や修繕工事についてもまったく同様です。

 

管理会社の中には、元請けした業務のうち清掃、給水・消火設備の点検業務などを専門業者でなく、別の(規模の小さい)管理会社に再委託するケースが少なからずあります。

 

実態は「下請け」の管理会社に業務を丸投げして監督させているのですが、委託契約の仕様にも記載されていないので、管理組合にはその事実を知りようがありません。

 

つまり、割高なコストを負担させられている最大の要因は、(管理組合の無関心もあって、)管理会社が管理組合にアクセスするための流通経路を事実上牛耳っていることにあるのです。

 

これに対する有効な策は、

常に相見積もりの取得や管理会社の提示した金額を検証できるしくみとして「セカンド・オピニオン機能」を具備することです。

 

冒頭の記事に登場した管理組合で言えば、副理事長さんがその役割を担っていることになります。

 

しかし、どの管理組合にもそういった貴重な「人材」がいるわけではありません。

 

そういう場合には、当社のようなコンサルタントがお役に立てると思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

   

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騙す管理会社、騙される管理組合 どちらが悪いのか?

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12月17日付の毎日新聞に、「続・マンション漂流/上 剪定8万円、管理に不信 不要な出費も 広がる委託変更」と題した記事が掲載されていました。

 

この記事の要約は以下のとおりです。

■ 大阪にある築約40年のマンションで修繕工事を実施することになった。設計監理は管理会社が担当し、前回の修繕の際と同じ施工会社が選定されていた。


■ 管理組合の理事長が提出された工事見積書をチェックしたところ、心当たりのない項目が幾つも並んでいた。

 

■ たとえば、足場を組む場所には植栽と呼べるものはないにもかかわらず、植栽の剪定に8万円の費用が計上されていた。これについて問い合わせると「では、外します」と機械的な返答が来た。

 

■ 工事作業員に共用のトイレを貸すことになったが、トイレに至る床にシートを敷くのに2万円が必要とのこと。前回の工事にも同じ項目があったにもかかわらず実施していなかったことを問い詰めると、あっさり非を認めて謝罪した。

 

■作業中は駐輪場を一時撤去するとの提案があったが、特に作業に支障はなさそうなのでその理由を尋ねるとこれもすぐに撤回した。

 

■ 前回の外壁補修の後、100箇所以上の施工不良が見つかり、設計監理を担う管理会社が機能していなかったという印象も強まった。


■ 管理会社への不信感が頂点に達したため、その後管理組合は管理会社リプレースに向けて動き、管理会社は40年目をもって変更となった。

 

■管理組合の当時の理事長は「任せきりでは管理会社を替えた意味がない。自分たちの住まいにどれだけ関心を持ち続けられるか。私たちの姿勢が問われている」と気を引き締めている。


■国土交通省による13年度の調査では、分譲時の管理会社をリプレースした経験があるのは、管理会社に委託しているマンション全体の18%。10年前の10%から大幅に増えた。なお、築39~43年では31%に上るとのこと。

 

 さて、「騙す管理会社」と「騙される管理組合」どちらが悪いのか?

 

もちろん騙す方が「悪い」に決まっているのですが、

その場合、管理組合は「信じて任せていたのに裏切られた・・」と言うのが常套句になっています。

 

本記事の例では、理事長が見積書を確認した際に不自然な項目を見つけたことから業者らの不正行為が発覚したわけですが、それ自体は特に専門知識が必要でもなく、あくまで常識的なレベルで問い合わせるなどの対応していたと思われます。

 

つまり、本件の最大の問題は、

業者側が「この管理組合はきっと見積書のチェックもしないだろう」とタカをくくっていた節が見受けられるということです。

 

もし管理組合の理事らが日常的に基本的なチェックも怠り、業者に一切を「丸投げ」していたとすれば、逆に組合員から理事会役員の「善管注意義務違反」を指摘されるおそれがあります。

 

また、管理組合側の「丸投げ」体質が変わらない限り、たとえリプレイスしたとしても常に騙されるリスクはあることを肝に銘じるべきでしょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

 

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いよいよ「臨界点」に近づいてきたマンション価格

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12月12日付けの東洋経済オンラインに、「首都圏のマンション高騰はいつまで続くのか 」と題する記事が掲載されています。

 

toyokeizai.net 

本記事の要約は以下のとおりです。

・・・

■2年前からマンション価格下落の懸念がささやかれてきたが、実際には小幅な調整を繰り返しながら上昇を続けている。

■完成在庫も、昨年12月末時点では7千戸までいったん積み上がったものの、その後消化が進み今年の10月末には6千戸まで減っている。

■これまでの経験則が当てはまらない一因として、「マンションデベロッパーの寡占化」が進んだことが考えられる。

■マンションの供給戸数は、2000年のピーク時には首都圏で9.5万戸あったが、2016年には3.5万戸と約3分の1まで縮小した。

■しかし、「メジャーセブン」と呼ばれる大手デベロッパー7社のシェアは2000年当時は25%程度だったのに対し、2016年時点ではその約2倍の43%まで上昇している。

■つまり、マンション価格が維持されているのは、(供給戸数の減少に加えて)大手デベロッパー各社が“自主判断”で価格調整を行って市況を支えているためと考えられる。

■大手デベロッパーは概して財務内容が良好なため、目先の販売物件を売り急ぐ必要がない。多少の需要が衰えても供給戸数を絞ることで「程よい需給環境」を作り出せる。

■不動産経済研究所によると、首都圏における新築マンションの価格は2017年1~10月平均で5960万円。2016年に比べ、400万円近くも値上がりした。

■しかし、大手デベロッパーが市況の手綱を握っているかぎり、価格崩壊は先送りされることになりそうだ。

 ・・・

 

弊社が運営するサイト「ilodolist」  でも、先日同じテーマを取り上げました。

 

ilodolist.me

首都圏のマンションの平均価格は、平成14年時点では4,003万円でした。

 

その後、多少の上下はあるものの、10年後(平成24年)には4,540万円

さらに5年後の現在(平成29年8月)では5,795万円となっています。

 

この水準は、バブル最盛期にあたる平成2年当時の平均価格:6,130万円にも迫る水準となっているのです。

 

この価格の上昇トレンドはどこまで続くのでしょうか?

 

マンションの販売状況の良し悪しを示す材料として、「販売初月の契約率」の動向がそれを占う重要なデータのひとつとされています。

 

不動産経済研究所のデータによれば、この初月契約率は平成25年の79.5%を境に低下傾向にあり、昨年(平成28年)は69.8%と、好不調のボーダーラインとされる7割を下回っています。

 

しかし、そこからさらにもう一段階崩れていないのは、冒頭の記事で紹介されている大手デベロッパーによる寡占と価格維持政策の「成果」によるものではないかと考えられます。

 

ただ、人為的に市場を支えると言っても、それにもおのずと限界があります。

 

「官製相場」と言われながらも、依然上昇トレンドを維持している日本の株式市場とともに、マンション価格もそろそろ「臨界点」が近づいているように思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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