読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

マンション関連ニュース・データ

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。

 

それによると、

■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり危険な行為が目立つようになった。管理会社経由で家族に状況を伝えたところ、ほどなく転居していった。

 

■独居老人の認知症トラブルについては、他にも共用廊下を徘徊する、汚物をため込んで漏水事故を起こす、管理費の長期滞納などのトラブルを起こす事例が増えている。

 

■業界団体(マンション管理業協会)は、管理会社向けにこうしたトラブルへの対策マニュアルを作成し、関係者との連携や早期発見の重要性を伝えている。

 

■一部の管理会社では、管理人に対して「認知症サポーター」の資格取得を奨励するなど、教育研修に取り組むところもある。

 

どこの管理組合でも、遅かれ早かれ、将来こうしたリスクに直面するのはほぼ確実でしょうから、その対策として少なくとも以下の2点について検討しておくことをお勧めします。

 

■ 組合役員の資格要件の見直し

一般的な管理規約では、「現に居住する組合員本人」という要件が定められており、その選任方法も事実上輪番制にもとづいているケースも多いのが実情でしょう。

 

こうした場合には、たとえば「組合員本人の代わりに同居する家族が役員就任することを認める」あるいはその同居要件もなくすなど、資格要件を緩めるための規約改正を検討するのも一案です。

 

 

■ 区分所有者名簿の定期更新

冒頭の記事でも紹介されているように、認知症の独居老人が共用施設等を傷つけたり、居住者とのトラブルを引き起こしたりした場合に、その家族や親せき等に連絡がつけられるようにしておくことが早期解決のために重要だと思われます。

 

そのため、管理会社とも連携して2、3年ごとに名簿の更新を行うようにするとともに、その際には緊急連絡先の記載を必須事項とするなどの留意が必要ではないかと思います。

 

 

一方、いわゆる高齢者対策として住民同士の見守り活動や、居住者の親睦を図るようなイベントの実施の企画も考えられますが、理事会役員の負担が大きいため実際にそれらを継続していくのはなかなか難しいでしょう。

 

あるマンションの事例では、管理組合とは別に「自治会」組織を発足させて、老人介護や認知症の予防体操などのサークル活動やイベントを展開しているところもあります。

 

さらに、『居住者台帳』を独自に整備し、緊急連絡先のほかに血液型やかかりつけの医者、既往症、常用薬、自力避難に関する支障の有無まで網羅しているとのことです。

 

こういうマンションは素晴らしいですね!

自治会活動をサポートしている方には、本当に頭が下がります。

 

都市部の町内会(自治会)は、昨今住民の加入率も年々低下して衰退していく傾向にあると聞きますが、住民の高齢化リスクへの対応として「共助」としての町内会の役割が再認識されていくのかもしれません。

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションで認知症トラブル
マンションで認知症トラブル

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

管理見直しの極意

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

いきなりですが、質問です。

 

マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか?

 

国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。

 

そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。

①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。


計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。

③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。

 

これをまとめると、

マンションの資産価値を維持するには適時適切な修繕の実施が不可欠なので、それに必要な資金需要を概算で見込んだうえで適正な修繕積立金の額を決定するためだと言えます。

 

言え換えれば、長計で想定されている建築や設備の修繕時期や工事範囲を忠実に守って運用しなければならないわけではないのです。

 

マンション管理組合の理事さんとお話ししていると、

「長計では来年が大規模修繕を実施するスケジュールになっているので、そろそろ検討しなくてはいけなくて・・」 といったご意見を耳にします。

 

しかし、長計で設定された修繕時期はおおよその「目安」にすぎないので、あなたのマンションにとって最適な時期とは限りません。

 

一般的な長計では、たとえば大規模修繕工事の周期は12年電灯設備の取替えは15年目、給排水管の取替えは30年目と設定されています。

 

この他の共用設備についても、「法定耐用年数」あるいは「設備メーカーが推奨する時期」に応じて設定されていることが普通です。

 

でも実際には、こうした耐用年数を優に超えて維持できていることも少なくありません。

 

たとえば、電灯設備を15年目で全て交換しているようなケースは稀でしょう。

 

1回目の大規模修繕についても、築15年目くらいまでに実施することが望ましいとは思いますが、12年目に是が非でもやらねばならないということはありません。

 

つまり、長計通りの周期で修繕を実施すると、かえって余計なお金がかかってしまうリスクがあるのです。

 

また、屋上防水工事でも12年目の大規模修繕の際に全体を更新する想定になっていることが多いですが、部分補修によって十分延命できることも少なくありません。

 

実際に修繕すべき時期や修繕の範囲については、日常の保守点検あるいは専門家による劣化診断の結果などを踏まえて慎重に判断していくことをお勧めします。

 

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

マンション関連ニュース・データ

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。

 

その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。

 

管理人の勤務形態には、通勤(日勤)型と住込み型がありますが、昨今は後者の住込み型は少数派になっているようです。

 

その理由を幾つか挙げてみましょう。

 

#1 管理会社が住込み型に対して消極的

通勤型であれ住込み型であれ、管理人の勤務時間はたとえば《月〜金曜日 9:00〜17:00 》のように契約書上に明文化されます。

 

したがって、規定時間以外は当然「勤務時間外」の扱いになるわけですが、マンション内で緊急事態が発生した場合には、居住者から管理人にサポートを要請することも起こり得ます。

 

こうした勤務時間外のサポートは、管理人側からすれば「時間外労働」として残業代の対象になるわけです。

 

しかしながら、管理会社側は通常、定額の管理委託費で組合と契約を結んでいるため、時間外費用が発生しても請求しづらいという事情があります。

 

なので、管理人にその残業代を支払うと会社としての採算が悪化してしまいます。

 

そのため、時間外労働に伴う残業代の未払いが問題となり、管理人と管理会社との間で訴訟になり、管理会社が敗訴してしまったというケースも過去に発生しています。

 

管理会社はこうしたリスクを避けたいと考えているわけです。

 

#2 住込み型の求人に人気がない

住込み型の場合には、その労働条件として

・#1の勤務事情から、オンとオフの境目が曖昧になりがちである

・夫婦での勤務が前提になっている

などの特徴があります。

 

そのため、通勤型に比べると求人に対する応募が少ない、ということがあります。

 

#3 人件費が割高になりがち

また、夫婦世帯での住込みを募集する際には、生活給として月額30万円程度の給与を保証するケースが多いと言われており、通勤型と比べるとどうしても割高になります。

 

通勤型の管理人の時給単価は、首都圏の求人情報を見る限り概ね1,000円程度です。

 

これに対して住込み型の場合、仮に《週5日・1日実質7時間勤務 月給30万円》としたら、時給は実質的には2,000円を超えることになります。

 

それでは、

住込み型に代わるサービスはないのか? と言えばそうでもありません。

 

住込み型へのニーズとは、言い換えれば「緊急発生時の駆けつけ対応があること」と考えられます。

 

こうした対応ならば、セコムやALSOKといった警備会社が提供する「ホームセキュリティ」サービスがマンション向けでも用意されており、緊急時には25分以内(※警備業法上の定め)に駆けつけてくれます。

 

それ以外のニーズとしては、部屋内で発生した漏水や、ガラスの破損といった際の補修対応なども考えられます。

 

また今どきなら、居住者の高齢化に伴って、重い家具等の移動や照明管球の交換も頼みたいというニーズも少なくないかもしれません。

 

こうした専有部内での生活支援サービスについては、マンション管理会社もすでに付帯ビジネスの獲得機会と捉えており、多くの会社が管理組合に提供する体制やシステムを備えています。

 

「全戸一括導入」を前提にするケースが一般的ですが、1戸あたりの月額負担は数百円程度で、一定の範囲内のサービスなら追加負担もないと唄っています。

 

諸事情により管理人は通勤型にならざるをえないかもしれませんが、こうした「機械警備システム」や「専有部向けの駆付けサービス」を補完的に組み合わせることで実質的に住込み型に近いベネフィットを得ることも可能だと思います。

 

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション管理セミナーのお知らせ

マンション管理見直し本舗とは

「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。

【日時・会場】

平成29年 3月 18日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


1)  厄介なイベント「大規模修繕工事」を成功に導く秘訣

大規模修繕工事をどのように実施するかは、資産の保全だけでなく、管理組合の財務管理にとっても大きな影響があります。

それなのに、面倒だからと管理会社に丸投げしてしまってはいけません。

限りある資金を効率的に活用しながら、効果的な修繕を実施するために注意すべき点があります。

 

修繕実施時期や修繕範囲の見極め方、設計会社や施工会社を選ぶ際の注意点、設備更新の際の注意点、万が一に備える工事瑕疵保険などについてお話します。

《講演テーマ》

・長期修繕計画に潜むリスクと見直しのポイント

・「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリットとデメリット

・万が一のリスクに備える「大規模工事瑕疵保険」のしくみと特徴


2)マンション電気料金を削減するための3つのアプローチ

東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。

電気料金の削減には、

・消費電力の抑制(省エネ)

・料金単価の引き下げ

・基本料金の引き下げ の3つの方法があります。

マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。

特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ

管理見直しの極意

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。

 

たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。

 

でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。

 

管理組合が見直なくてはならないのは、支出の部にある「管理委託費」の方です。

つまり、管理会社に毎月支払っている経費ですね。

 

「でも、管理費から管理委託費を支払っているのだから、両者はほぼ同じじゃないのか!?」とおっしゃるかもしれません。

 

それがそうでもないんですね、実際のところは。

 

先日、ある管理組合さんの財政状況を診断した際のデータを使って解説しましょう。

 

この組合では、各組合員(区分所有者)が管理費のほかに駐車場使用料を負担しています。

 

その金額を専有面積(㎡)当たりの月額単価で換算すると、以下のようになります。

        ■ 管理費    189円

        ■ 駐車場使用料 131円

           合計額       320円

 

ちなみに、新築マンションの管理費の相場は216円(2012年:不動産経済研究所調べ)くらいです。

たとえば、3LDKの部屋(70㎡)なら、月額14,000円強といったところ。

 

したがって、このマンションの管理費自体は「世間相場」に比べると割安と言えます。

 

ただ、この管理組合の場合、その収入源として駐車場収入にもかなり依存しており、なんと全体の4割も占めています

 

管理費に駐車場使用料を加算すると320円になるので、世間相場(216円)を大きく超えてしまうことがわかります。

 

管理会社に支払う委託費や、水光熱費、損害保険料などはこの320円の中から支払われているのです。

 

したがって、このマンションの場合、管理費と管理委託費を混同すると正しい分析ができなくなってしまうのです。

 

ところで、このマンションでは駐車場の稼働率が年々低下しており、経常的な支出を賄いきれない状況になっていました。(下図参照)

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170224141751p:plain

 

幸い今はまだ剰余金残高が豊富にあるため、年間収支が多少赤字でもやっていけますが、さらに今後状況が悪化した場合には管理費の値上げを強いられる可能性も出てきます。

 

それでは、(多少減ったとはいえ)駐車場収入を合わせた管理費収益をもってしても、管理組合が経常的な支出を賄えない原因は何でしょうか?

 

それは、ズバリ管理委託費が高すぎるからです。

 

ちなみに、このマンションを査定したところ、管理仕様をまったく落とさずに3割近くコスト削減できることが分かりました。

 

駐車場収益が割高な管理委託費の「隠れ蓑」になっているマンションは決して珍しくありません。

 

あなたのマンションは大丈夫ですか?

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?

マンション関連ニュース・データ

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。(下記に引用)

「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」

 分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマンション内の清掃を行い、結果として紙屑や落葉がごみとして発生します。

 

 マンション内で発生したごみなので、これまで何等の疑問もなく一般ごみとして地元自治体に収集して貰っていましたが、先日、突然に「清掃業務を業者に委託しているので、ごみはその業者の事業活動で発生したものになるから産業廃棄物になるので、業者が出したと思われるごみは収集しない。」と言われ、それらしきごみ袋には警告シールを貼って収集せずにごみ置き場に残していくようになり困っています


 ごみの減量に町がかなり真剣に取り組んでいるのは承知していますが、マンションの日常清掃で発生するごみを業者に委託していることを理由に自治体が産廃扱いするのは可能なのでしょうか? 

マンションの共用部を対象とする清掃作業で回収したゴミの取り扱いに関する質問です。

 

投稿者によると、共用部の清掃を清掃業者に委託しているために「清掃業者が排出したゴミ」=産業廃棄物とみなされ、自治体が回収しなくなったというお悩みのようです。

 

この投稿に対して、別の方が下記のような回答をされていました。

■産業廃棄物の排出者は、事業場の設置者又は管理者である。

■(本件の場合は)清掃業者は清掃する前から事業場に発生していた産業廃棄物を一定の場所に集中させる行為をしたにすぎず、清掃業者が廃棄物を発生させたものではない。

 

つまり、共用部清掃によって回収したゴミは、もともと建物の管理者たる管理組合が排出したものであり、委託された清掃業者はそれを一ヶ所にかき集めたものに過ぎません。

 

したがって、そのゴミは産業廃棄物ではない、というわけです。

明解な論理で、スッキリしましたね!

 

ただし、マンション共用部の清掃作業で発生したゴミを、居住者が捨てるものと同様に「家庭ゴミ」として廃棄できるかといえば、そうではないようです。

 

さすがに産業廃棄物の扱いにはならないものの、「事業系一般廃棄物」(例:木くず、紙くず、生ごみ)に該当するとされています。

 

そのため、各自治体が許可した廃棄物収集運搬業者と契約するなどして適正に処理する必要があります。

 

しかし、(清掃を外注していない)自主管理型のマンションについては、一般家庭ゴミとして取り扱う自治体もあるようですので、役所の担当部署にお問合せください。

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

管理見直しの極意

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。

 

かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。

 

いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」の記載も珍しくありません。

 

中には、マンション全戸分の駐車場を確保するために3段式のパレットを導入したにもかかわらず、今や全体の4割も空いているところもあります。

 

実際に決算書を見ると、駐車料収入を加えて何とかに支出を賄っている管理組合も多く、稼働率の低下によって赤字に転落してしまうケースも見られます。

 

まずは、利用ニーズを喚起すべく、利用料を引き下げる、利用資格を緩和する、2台目以上の駐車も許容する、さらには外部への貸出しといった対策が考えられます。

 

ただし、外部に貸す場合には、どのように客付けするのか、仲介業者に頼むか、サブリース業者に一括して賃貸するのかといった課題が出てきます。(サブリースの場合は市価の半額程度の値付けになるのが普通です。)

 

さらに、敷地内に外部の人間が出入りすることに対するセキュリティー面の問題も浮上します。また、外部から収入を得ると、管理組合でも「みなし法人課税」の対象になるため税務申告が必要になります。

 

これらの手を打っても稼働率の改善が難しい場合は、いよいよ「荒療治」の選択も考えざるを得ません。

 

それは、過剰となった駐車場設備の撤去です。

その代表的な方法の一つが、いわゆる「石棺化」

 

つまり、ピット部分をアスファルトもしくはコンクリートで埋め戻してしまい、平面化してしまうのです。

 

ただし、マンションのピロティや地下などで施工する場合は、荷重の増大によって建物の構造に悪影響が出るため採用できない場合がありますから要注意です。

 

こうしたケースに対応する代替案として、「鋼製床による平面化工事」があります。

 

具体的には、駐車設備を撤去したうえで、ピット内に根太や梁を打ち込み、最後にスチール製の床材を敷込みます。(写真参照)

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170217170647j:plain

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170217170738j:plain

平面化工事を行うメリットは、大きく3つあります。

1)設備を撤去するため、保守点検費が不要になる

2)将来の設備更新費が不要になる

3)車両のサイズや高さの制限がなくなり、使い勝手も向上する

 

デメリットは、もちろん設備の撤去と鋼製床設置工事にかかる費用をねん出しなければならないことです。

 

上記のメリットとデメリットを比較衡量したうえで意思決定するわけです。

 

大手の駐車場保守業者にヒヤリングしたところ、この工事の要望が昨今著しく増えており、いまや主力ビジネスに発展しそうな勢いなのだとか・・。

 

高齢化や人口減少で「右肩下がり」の時代に入った今、いつまでも無関心の姿勢では自分の大切な資産は守れません。

 

マンション管理組合の運営も、「経営的な視点での改革」が求められているのです。

 

【参考記事】  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ