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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?

マンション関連ニュース・データ

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偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。(下記に引用)

「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」

 分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマンション内の清掃を行い、結果として紙屑や落葉がごみとして発生します。

 

 マンション内で発生したごみなので、これまで何等の疑問もなく一般ごみとして地元自治体に収集して貰っていましたが、先日、突然に「清掃業務を業者に委託しているので、ごみはその業者の事業活動で発生したものになるから産業廃棄物になるので、業者が出したと思われるごみは収集しない。」と言われ、それらしきごみ袋には警告シールを貼って収集せずにごみ置き場に残していくようになり困っています


 ごみの減量に町がかなり真剣に取り組んでいるのは承知していますが、マンションの日常清掃で発生するごみを業者に委託していることを理由に自治体が産廃扱いするのは可能なのでしょうか? 

マンションの共用部を対象とする清掃作業で回収したゴミの取り扱いに関する質問です。

 

投稿者によると、共用部の清掃を清掃業者に委託しているために「清掃業者が排出したゴミ」=産業廃棄物とみなされ、自治体が回収しなくなったというお悩みのようです。

 

この投稿に対して、別の方が下記のような回答をされていました。

■産業廃棄物の排出者は、事業場の設置者又は管理者である。

■(本件の場合は)清掃業者は清掃する前から事業場に発生していた産業廃棄物を一定の場所に集中させる行為をしたにすぎず、清掃業者が廃棄物を発生させたものではない。

 

つまり、共用部清掃によって回収したゴミは、もともと建物の管理者たる管理組合が排出したものであり、委託された清掃業者はそれを一ヶ所にかき集めたものに過ぎません。

 

したがって、そのゴミは産業廃棄物ではない、というわけです。

明解な論理で、スッキリしましたね!

 

ただし、マンション共用部の清掃作業で発生したゴミを、居住者が捨てるものと同様に「家庭ゴミ」として廃棄できるかといえば、そうではないようです。

 

さすがに産業廃棄物の扱いにはならないものの、「事業系一般廃棄物」(例:木くず、紙くず、生ごみ)に該当するとされています。

 

そのため、各自治体が許可した廃棄物収集運搬業者と契約するなどして適正に処理する必要があります。

 

しかし、(清掃を外注していない)自主管理型のマンションについては、一般家庭ゴミとして取り扱う自治体もあるようですので、役所の担当部署にお問合せください。

 

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機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

管理見直しの極意

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都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。

 

かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。

 

いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」の記載も珍しくありません。

 

中には、マンション全戸分の駐車場を確保するために3段式のパレットを導入したにもかかわらず、今や全体の4割も空いているところもあります。

 

実際に決算書を見ると、駐車料収入を加えて何とかに支出を賄っている管理組合も多く、稼働率の低下によって赤字に転落してしまうケースも見られます。

 

まずは、利用ニーズを喚起すべく、利用料を引き下げる、利用資格を緩和する、2台目以上の駐車も許容する、さらには外部への貸出しといった対策が考えられます。

 

ただし、外部に貸す場合には、どのように客付けするのか、仲介業者に頼むか、サブリース業者に一括して賃貸するのかといった課題が出てきます。(サブリースの場合は市価の半額程度の値付けになるのが普通です。)

 

さらに、敷地内に外部の人間が出入りすることに対するセキュリティー面の問題も浮上します。また、外部から収入を得ると、管理組合でも「みなし法人課税」の対象になるため税務申告が必要になります。

 

これらの手を打っても稼働率の改善が難しい場合は、いよいよ「荒療治」の選択も考えざるを得ません。

 

それは、過剰となった駐車場設備の撤去です。

その代表的な方法の一つが、いわゆる「石棺化」

 

つまり、ピット部分をアスファルトもしくはコンクリートで埋め戻してしまい、平面化してしまうのです。

 

ただし、マンションのピロティや地下などで施工する場合は、荷重の増大によって建物の構造に悪影響が出るため採用できない場合がありますから要注意です。

 

こうしたケースに対応する代替案として、「鋼製床による平面化工事」があります。

 

具体的には、駐車設備を撤去したうえで、ピット内に根太や梁を打ち込み、最後にスチール製の床材を敷込みます。(写真参照)

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平面化工事を行うメリットは、大きく3つあります。

1)設備を撤去するため、保守点検費が不要になる

2)将来の設備更新費が不要になる

3)車両のサイズや高さの制限がなくなり、使い勝手も向上する

 

デメリットは、もちろん設備の撤去と鋼製床設置工事にかかる費用をねん出しなければならないことです。

 

上記のメリットとデメリットを比較衡量したうえで意思決定するわけです。

 

大手の駐車場保守業者にヒヤリングしたところ、この工事の要望が昨今著しく増えており、いまや主力ビジネスに発展しそうな勢いなのだとか・・。

 

高齢化や人口減少で「右肩下がり」の時代に入った今、いつまでも無関心の姿勢では自分の大切な資産は守れません。

 

マンション管理組合の運営も、「経営的な視点での改革」が求められているのです。

 

【参考記事】  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

管理見直しの極意

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先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。

■私   「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」

■理事長 「いや、決まってません」

■私   「えっ、決まってないんですか?」

■理事長 「ウチは、不定期なんです。」

■私   「役員が改選された前回の定期総会はいつでしたっけ?」

■理事長 「昨年の夏です。」

■私   「それ以来、これまでに何回開催されました?」

■理事長 「定例の会は一度も・・・。基本的には管理会社の担当者との連絡はメールのやり取りだけです。」

■理事長「ただ、最近は長期修繕計画の見直しや、共用設備の不具合などで急に色々と出費になりそうなので、別に専門委員会を立ち上げていて、そこに管理会社も陪席してもらうようにしていますが・・。」

 

 国土交通省では、「マンション管理標準指針」を策定して公表しています。

 

この指針では、適正なマンションの管理のための基本事項を網羅し、それぞれについて管理組合が自ら行うべき「標準的な対応」の内容が具体的に示されています。

 

さらに、一部の事項にはさらなるレベルアップを促すため、「望ましい対応」の内容も示しています。

 

たとえば、標準指針の「理事会の運営」の章では、以下のような目安が示されています。

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これによれば、

理事会は「2ヶ月に1回以上の開催」が標準的なレベルとなっていますが、望むらくは「毎月1回の定期開催」がベターということになります。

 

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投資用のワンルームマンションの管理組合では、決算報告の際に理事会を1回開催するだけで、日常の管理会社とのやり取りは、メールや電話でのやり取りで済ませるパターンが多いようです。

 

ただ、小規模物件や、投資マンションを主業としているデベ系列の管理会社の場合、冒頭の事例のように「不定期開催」で運営されているケースも少なくありません。

 

では、「理事会の開催頻度が少ない分、事務管理費は安いのか」というと、この管理組合の場合はそうでもありませんでした。

 

と言うことは、管理会社が楽をしているだけです。

 

もっとも、管理組合の側も「何か問題がない限り、理事会を招集されない方が助かる」と考えがちで、そのため状況が改善されにくいという事情もあるでしょう。

 

いずれにしろ、管理組合にとって「組合運営のあり方」と「運営コスト」の2つの点で適正さを欠いているのは確かです。

 

あなたのマンションは大丈夫ですか?

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?

理事長の仕事

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ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。

そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。

 

しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られませんでした。

 

ただ、近くに設置されたマンション内の防犯カメラではシャッターの近景を捕らえることができず、原因は分からず仕舞い。

 

結局、メーカーの保証期間がすでに終了していることは確認したものの、今回の事故の原因が不明だという理由で、管理会社はマンション保険の適用を申請すらしませんでした。

 

そのため、管理組合はその補修のために200万円近い工事費用を負担することになったのです。

 

ただ、通常管理組合が加入している共用部のためのマンション総合保険には、火災保険以外に「基本補償」として以下のような事故等による損害がカバーされます。

■ 落雷による事故

■ 破裂・爆発事故

■ 不測かつ突発的な破損・汚損

■ 風災・ひょう災・雪災

■ 物体の落下・飛来・衝突事故

■ 騒擾・集団行動に伴う暴力行為

<このほかに、特約として施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険なども付けられます。>

 

この補償範囲から類推すると、冒頭で紹介した事故は「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当する可能性があり、保険適用の申請に値する事案でした。

 

管理会社の担当者は、シャッター故障の原因もメーカーにヒヤリングすることしていませんでしたが、改めてメーカーヒヤリングを行った結果、

・設置してまだ3年の設備であり、経年劣化が原因とは考えられない。

・外部からの何らかの応力が働かない限り破損することは考えられない。

という証言が得られたことで、「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当するという結論になり、保険適用が承認され、高額な費用負担を免れることができたのです。

 

管理組合の役員で、マンション保険の補償内容に精通した方はほとんどいらっしゃらないでしょう。

 

そのため、管理会社の担当者の知見に頼らざるを得ません。

 

しかし、その担当者が十分な知識やスキルを持っているかは「運」次第です。

 

自分たちの資産や財産を守るために、管理組合としてどう行動すべきか考えさせられます。

 

その対策の一つとして、医者の診察と同じように「頼れるセカンドオピニオン」を確保することが挙げられます。

 

管理組合にとって「掛かりつけの医者」といえば、多分ふつうは管理会社になるのでしょう。

 

でも、管理会社が常に正しい判断をするとは限りません。

 

今回のようなトラブル等に備えて、たとえば保険や設備、修繕といったプロの専門家からのセカンドオピニオンをもらえる体制があれば、リスクヘッジにつながると思います。

 

マンション管理士も、セカンドオピニオンを提供できる専門家として管理組合に認識してもらえるよう日々努力しなければなりませんね。

 

【参考記事】   

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

 

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「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

マンション関連ニュース・データ

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ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。

 

その構成は以下のようになっています。

 

■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識

■ 管理組合の運営の心得

■ 管理会社への賢い委託の方法

■ 管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術

■ 大規模修繕の基本と実践

■ マンション防災

 

全体的にカラーで見やすく、文章も平易で読みやすく、初めて理事役員になる方にとってオススメできる指南書になっています。

 

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ちなみに、

不肖私も、第4章の「管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術」の監修に今回参加させていただきました。

 

管理委託費の「隠れメタボ」と修繕積立金の「簿外債務」問題は、管理組合にとって共通の課題です。

 

これを早期に解決することが、管理組合の理事さんの最大のミッションだと思います。

 

そのさわりの部分については、本書でもきっとご理解頂けるでしょう。

 

関心のある方は、ぜひご一読ください。

 

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2月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗とは

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「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)標準管理規約の改正ポイントの解説

マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。

これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨春国交省の標準管理規約が約5年ぶりに改正になりました。

過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。

<主なテーマ>

・管理規約と区分所有法の違いとは?
・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨
・直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について
・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について
・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ
・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に
・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて


【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

マンション関連ニュース・データ

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先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。

www.asahi.co

 

90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後湯沢駅にアクセスできます。

この町には、約15,000室のリゾマンがあり、全国の約2割も占めるそうです。

そのリゾマンに、近年定住者が増加しているそうな・・。
その数は、10年前に比べて倍増し、昨年4月時点の統計では、町民(約8千人)の1割強を占めているとのこと。

バブル期に購入した人が、定年を迎えたのを機に移住した例や、戸建住宅から買い替える地元民もいるそうです。

 

リゾマンの特徴の一つは、この町の平均を上回る高齢化率

何と4割を超えています。

マンション内で孤独死するリスクも高まっているため、定住届を提出するよう規約に定める管理組合もあるらしい・・。

第2の特徴は、管理費等の長期滞納の結果、強制的に競売にかけられる物件が多いことです。


湯沢町における平均落札額は、1㎡あたり約2,600円。

本当か?と目を疑うほど安い。

これは購入者に前所有者の滞納分を負担する義務があるからです。


滞納金額が百万円を超えるような場合は評価額が実質マイナスになってしまうことさえあります。

ただ、実際には競売を仕掛けた債権者である管理組合が自己競落するケースも多いとのこと。


これは滞納している所有者本人と連絡が取れないからで、自ら取得した後に滞納を帳消しにした後第三者に転売するというわけです。

管理組合としては膨らんでいく滞納を放置した結果資金不足に陥り、建物管理や修繕に支障が出ることを恐れています


バブル期の名残りで、大浴場や遊戯施設など今や分不相応で稼働率も低い豪華施設の存在や、それに伴う割高な維持管理費など、見直すべき余地が大いにあるはずです。



リゾマンこそ、理事会の運営体制や維持管理コストの抜本的な見直しを含めてリストラの視点での経営改革が待ったなしだと思います。

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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