世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」はオススメの良書!

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amazonでも上位にランキングされ、かなり売れている本老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路(野澤千絵著)を読みました。   

 

 

すでにわが国は人口減少社会に突入し、空き家も老朽化住宅も増加し続けているにもかかわらず、都心部の高層マンションの大量供給や地方都市での新築住宅の「バラ建ち」は一向に止まる気配がなく、住宅のストックは依然として増加を続けています。

 

高度成長期に整備された公共施設やインフラが、その後約半世紀経過して総じて老朽化した結果、建替え・更新の時期を迎えており、そのための多額の資金も必要になってきます。

 

そんな中、都心部では、タワーマンションの大量供給によって学校や地下鉄の駅や駐輪場といったインフラ施設の不足が顕在化しつつあり、今後はそれに伴う公共投資の増加が懸念されるところです。
 

一方、地方都市を含む郊外部においては、住宅の「バラ建ち」などの影響でまちにまとまりがないままスプロール化が進んでいます。

 

このまま人口減少や高齢化が進行していくと、移動の非効率さと深刻な財源不足から、各住宅への個別の行政サービスが提供されない、あるいは追加料金を請求される地域が増えることが予想されます。

 

こうした都心部の高層マンションの大量供給や、郊外都市での住宅のバラ建ち現象の背景には、高度成長期以来の右肩上がりの成長や人口増加を前提とした各種政策の残像を引きずったまま、方向転換もままならない日本の都市計画が大きく影響していると著者は主張しています。



今後の対策としては、すでに供給過剰なら新築住宅の総量自体を規制すべきという方法が考えられるものの、不動産・住宅業界団体などからの大反対も予想されます。

 

そのため、より現実味のあるものとして、新築住宅の総量規制以外に取り組むべき対策を著者は提案しています。

 

たとえば、

・規制緩和で生み出しうる新築住宅部分だけでも総量規制を行うなど、過度な規制緩和を抑制する方向に舵を切る。

・市街化調整区域の規制緩和を可能とする区域の廃止や縮小に取り組む。

・災害リスク、インフラや公共交通・生活利便サービスの維持、公共施設の再編・統廃合、地域コミュニティ、ライフスタイルなどの多様な観点から、将来にわたって「まちのまとまり」を維持すべきエリアを丁寧に極めていく。

・まちのまとまりと設定した区域だけでも、ある程度の人口密度を維持し、広域的な各種サービスのネットワークの拠点として暮らしに必要なサービスの提供が比較的効率的に提供できるようにする。

・まちのまとまりに設定した立地に住宅を建てる方が税制・金融面のメリットがあるようなインセンティブを設ける

・災害の危険性の高い区域など、「誘導すべきでない立地」への開発規制を強化する

・まちのまとまり内にある空き家を蘇らせ、シェアオフィスや新たなコミュニティの居場所などとして利活用するためのリノベーションに取り組み、中古住宅市場に流通させるための支援や、利活用の可能性が低い空き家が円滑に解体・除却できるようにするための支援を行う。

・今後は、相続した既存の空き家を賃貸住宅として転用するケースが増えることが予想されるため、空き家住宅の中古流通の促進を支援するとともに、多様なニーズに適応するためのリノベーションを行うような「空き家の優良賃貸化」に向けた支援を充実させることも検討する。

・所有者が不明な場合、あるいは所有者に連絡がつかない場合にも円滑に対応できるよう、所有権移転の際の登記等の新たなルールの構築について検討する。

・老朽化した住宅や空き家の終末問題への対応策として、住宅の解体・除却費用を確実に捻出できる新たな仕組みを早急に構築する。

・老朽分譲マンションへの対応として、相続放棄された空き部屋の維持管理費や処分を円滑に行うための仕組み、管理組合の担い手が不在となった場合でも対応できる仕組み、巨額な解体費用を確実に捻出する仕組み、建て替えや既存建物解体後の区分所有権解消の円滑な実施の仕組みを構築する。


といった内容です。

 

都市計画法に関する専門的・役所的な用語なども多く見られるので、不動産・住宅に関する知識が全くない読者には少々読みづらい本かもしれません。

 

ただ、日本の都市計画やそれを取り巻く行政・業界そして農家などの地主それぞれの思惑が影響して、近未来に顕在化することが予想されるリスクを的確に指摘している良書だと思います。

 

特に今後人口減少が進み、税収減によって行政サービスの低下が余儀なくされることが予想されるなか、既成市街地内の「まちのまとまり」の維持・再生を基本とする「立地誘導策」の推進はとても重要な提言でしょう。

 

 関心のある方は是非ご一読をオススメします!

 

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法令さえ守れないマンション管理会社は「要注意業者」として公表せよ!

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7/19付けで、マンション管理業者への全国一斉立入検査結果が発表されました。

 

国交省が公表した資料を要約すると、

■全国のマンション管理業者のうち141社に対し、平成28年10月から概ね3ヶ月の間に事務所等への立入検査を実施した。

 

■今回の検査では、「管理業務主任者の設置」、「重要事項の説明」、「契約の成立時の書面の交付」、「財産の分別管理」及び「管理事務の報告」の5つの重要項目を中心に検査を行い、64社(昨年 51社)に対して是正指導を行った。<指導率45.4%(昨年度37.8%)>。

 

■過去5年間の指導率の平均は42.3%で、全般的な傾向としては例年並(若干増加)であるが、管理組合財産の分別管理方法等の改正を主な内容とする平成21年5月の省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる結果となった。(当該違反を除いた場合の是正指導社数は36社、指導率は25.5%)

 

■違反のあった業者に対しては、立入検査時に、違反状態の是正をするように指導を 行ったが、引き続き、立入検査等による法令遵守の指導を行うとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していく。

 

管理組合の財産の分別管理については、

管理業者が行う管理組合の出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が発生したことを受けて以下の法改正を行いました。

 

■ 管理組合の財産について「収納口座」と「保管口座」の分別管理を義務化

・収納口座:管理費・修繕積立金等の徴収、管理委託費、水光熱費等経費の精算用の口座

・保管口座:修繕積立金など繰越剰余金の保管用の口座

■ 「保管口座」の印鑑を管理業者が預かるのは禁止

■ 「収納口座」を管理業者の名義にする場合、管理費の保証措置を義務化

■ 「収納口座」に残った剰余金は、翌月末までに「保管口座」に移管

 

今回の調査では、こうした組合財産を保全するための最も基本的で重要なルールが遵守されていない事例が目立ったということです。

 

法改正からすでに8年経過しているにもかかわらず、社員による組合財産の着服事件が再発する「温床」を放置している管理会社がいまだに多いことがわかります。

 

国交省は、「悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していく」と述べていますが、社員による多額の着服事件を何度も起こした管理業者でさえ、最も厳しい「登録取消処分」を受けていません。(下記参照)

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

「言行不一致」の国交省は、旧建設省時代から変わらず業者に甘い官庁と言わざるをえません。

 

少なくとも、管理組合の財産の分別管理さえ守れない管理業者については「要注意業者」として名前を公表し、管理組合が認識できるようにすべきでしょう。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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珍事?それともサギ?一括受電なのに電気代が「割高」なマンション

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7月15日付の朝日新聞に、マンション一括受電に関するトラブルを紹介する記事が掲載されていました。

 

digital.asahi.com

記事を要約すると以下のようになります。

■都内にあるマンション(築6年・約120戸)の「高圧一括受電サービス」で、実際には住民の負担が割高になっていたことがわかった。

■エレベーターなど共用部の電気料金が通常よりも高くなっていて、各住戸で割安になった分を合わせてもなお高い料金を払わされていた。

■一括受電業者からは「大手電力会社の料金と比べて各戸の専有部で5%、共用部も少し安くなる」と説明を受けていた。

■しかし、管理組合が確認したところ、共用部の料金が東京電力と契約した場合と比べて約15%高く、専有部での割安分をあわせてもトータルでは割高だった。

100戸以上のマンションでは、一括受電しなくとも共用部は高圧で契約するのが一般的であるが、このマンションの共用部は低圧に準じた単価が設定されていた

■一括受電業者に記者の取材に対して、「トータルで割高になっていれば問題」と回答。そのうえで、必ず割安になるように読めるウェブサイトを改め、パンフレットの使用もとりやめた。ただし、他のマンションでも同様に課金しているとして従来の仕組み自体は改めないとのこと。

■一方、マンションを販売したデベロッパーは、「この規模であれば当然、共用部は高圧契約に準じた料金だと思っていた」と弁明。一括受電業者との契約内容の精査を怠っていたとしたうえで、管理組合に割高だった分の一定額を支払う意向を伝えた。

 

そもそも一括受電とは、共用部・専用部も関係なくマンション一棟全体の電力を高圧で受電するため、一括受電業者は低圧の場合に比べて約3割安い料金で電気を仕入れることができます。

 

にもかかわらず、共用部については低圧に準じた料金で管理組合に請求していたということは、その差額分を労せずして儲けていたことになります。

 

一方、専有部については低圧料金に対して5%割り引いて管理組合に販売してますが、業者はもともと3割安く仕入れているわけですから、こちらも当然ながら黒字です。

 

専有部の電気代(低圧の場合)を戸あたり平均月1万円と想定すると、

120戸の合計で年間1,440万円 になります。

 

一括受電業者は、一律5%(年間約70万円)安くして管理組合に還元するため、1,370万円 が売上げになります。

 

ただし、一括受電業者は(高圧のため)3割安く買えるので、その電力を約1,000万円で仕入れることができます。

 

したがって、業者の粗利益は、差引き370万円 と想定されます。

 

一方、共用部の電気料金は不明ですが、

本記事によると「共用部の電気代が東京電力に比べて年間150万円高かった」とされていますから、一括受電業者の粗利益は少なくともこれを下らないでしょう。

 

したがって、

一括受電業者の粗利益は、マンション全体では約520万円と予測できます。

 

このマンションの規模なら、変圧器等の設置工事費用などの初期投資としておよそ2千万円程度かかると想定されますが、上記の粗利があればたった4、5年で回収できる計算になります。

 

変圧器の耐用期間は30年以上あるため、長期にわたって管理組合と契約を継続できれば「かなりおいしいビジネス」だと言えます。

 

ただ、本記事にあるとおり、共用部の電気料金を故意に「低圧並み」に設定していたとすれば、「ユーザーの無関心と無知を利用した不誠実な商法」と言わざるを得ないでしょう。

 

このマンションでは新築時から一括受電を導入していたようですが、既存のマンションと異なり共用部の電気料金の実績がないため、管理組合には一括受電後の料金水準が適正かどうか判断できなかったことが「盲点」になったのではないでしょうか。

 

近頃は、新築当初から一括受電サービスが導入されている分譲マンションが多いようですが、念のため一度検証したほうが良いかもしれません。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?

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7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。

 

www.tokyo-np.co.jp

本記事を要約すると、以下のような内容になります。

 

■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。

 

■一昨年、役員が回ってきた住民の中に、会話の内容をすぐに忘れるなど認知症とみられる男性がおり、理事長に就任してしまった。

 

■昼間に会って説明したばかりのことも、「何も聞いてない。もう一回説明しろ」と繰り返した。

 

■理事会に向けた打ち合わせの内容を何度も管理会社に聞き直し、暴言を繰り返したほか、社員に対して「説明の仕方が悪い」などと長時間にわたって説教した。

 

■この男性は以前にも役員を務めた経験があり、組合内で発言力もあった。他の住民が様子がおかしいと思っていても何も言えなかった模様。

 

■あまりに会話内容を忘れるので、管理会社はその後、理事会はもちろん男性との会話はすべて録音し、会話の内容を他の理事にも伝えていた。

 

■1年の任期が終了後、男性は退任。管理会社には、ストレスで体調を崩した社員もいた。

 

管理組合の役員に認知症の住民を受け入れるべきかについて、日本住宅管理組合協議会は、役員と協議した結果、「家族の同伴が得られる、比較的症状が軽度、重要な役職でない等の条件が揃えば就任可とする」という結論に至ったとのこと。

 

■こうした協議会の見解に対して「認知症の役員がいると現実として管理会社の負担が増える」、「他の住民に代わって判断するのが役員の仕事なので、判断能力のない人を選ぶのは違和感がある」との異論や、「外部役員を入れるなど他の方法も考えるべき」との提案もある。

 

私の意見としては、

役員のなり手不足が慢性化し、マネジメント力の乏しい管理組合が一般的にもかかわらず、認知症を患っている組合員をあえて役員に就任させることには「反対」です。

 

最大の理由は、(本記事にも紹介されているように)次善の策として他にも選択肢が考えられるからです。

 

そもそも、通常の場合でも、輪番制で回ってきても病気や高齢などを理由に就任を断る人はいますが、管理組合はそれを受け入れて他の方に就任を要請するのが一般的でしょう。

 

また、もし輪番制の遵守にこだわるなら、配偶者など同居する親族に代理で就任してもらうという事例も少なくありません。(※管理規約にその旨記載することが望ましい)

 

そして、いよいよ本当に組合内に役員のなり手が見つからなくなったら、マンション管理士など外部の専門家を役員に据えることも検討すればよいでしょう。(※ただし、規約改正の手間やコストの負担は生じます)

 

 皆さんはどうお考えになりますか?

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?

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昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。

「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」

 

gendai.ismedia.jp

どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。

 

■ 管理会社から派遣されていた、とても信頼の厚い管理人さんが定年退職した後、管理組合が直接雇用した。

 

■ しかしその後、年齢的に体がきつい事を理由にその管理人が退職してしまった。

 

■ 管理組合は、週3日・月額5万円(時給:950円)の条件で求人募集をしているが、この4月以降たった1名しか応募がなかった。

 

■ やむなく応募者の1名を雇ったが、2週間ほどで音信不通になってしまった。その後、管理人不在の状況が続いており、ゴミ出しの処理や修繕が行き届かずに困っている。

 

 

「管理人の失踪が日本中で急増」のタイトルは、いかにも「盛り過ぎ」なことがわかりますね。

 

この記事が伝えたい問題の本質とは、

人手不足の影響がマンション管理業界にもはっきり現れてきている、ということです。

 

先日、ある管理会社と世間話をしていて、

「管理人さんの新規採用を募集してもなかなか見つからないようですが、御社はいかがですか?」と尋ねたら、「まったくその通りです。」との反応でした。

 

コンビニでは時給1,500円で募集している時間帯もあって、そこと比較されるとキツい。」とも仰っていました。

 

人手不足が慢性化しつつある中、他の業界との人材の取り合いになっているため、上の記事のように自治体が定める最低賃金レベルでの採用は難しくなっています

 

そのため、管理員の採用が難航した場合には、急な欠勤などのために管理会社が抱えている「代行管理員」を現場に投入して急場を凌いでいると聞きました。

 

管理費はこれまでは新築以来ほぼ改定されないのがジョーシキだったのですが、人件費上昇の影響次第では今後どうなるか分かりません。

 

マンション管理組合も、

今後は右肩下がりの経済や少子高齢化に伴う影響がジワジワ現れてくることを織り込んだ運営を考えていく必要があるということを肝に銘じておくべきでしょう。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 個別相談をお申込みの方には、もれなく私の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)駐車場空き区画問題と対策の進め方

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

 

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
・駐車場の空き区画が増える事情

・おカネをかけずに稼働率が改善した事例

・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
 ■ 管理規約や使用細則の変更 

 ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点

 ■ 他用途への変更プラン

 ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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【お知らせ】7/29(土)日新火災主催のセミナーで講師を務めます!

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このたび、日新火災海上保険様主催のもと、7月29日(土)に開催されるセミナーの講師を務めさせてもらうことになりました。

 

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マンションドクター火災保険の最大の特長は、

高経年のマンションでも良好な管理状態にあると評価された場合は、その評価レベルに応じて保険料の割引きが受けられることにあります。

 

平成27年秋からの販売開始以降、今年3月までの1年半の契約件数累計は640件にのぼりますが、マンション管理組合への認知度はまだまだ低いのが現状です。

 

 

その最大の原因は、

マンション保険の代理店になる管理会社が、この商品を取り扱っている割合が少ないことにあります。

 

マンションドクター火災保険の見積り提示を受けるには、

マンション管理士が管理・修繕状況を現地で調査・ヒヤリングする「マンション管理適正化診断サービス」の受診(無料)が必要になります。

 

その際、管理会社としては、外部の専門家によるモニタリングを受けて評価されることや、事前に必要書類を揃える手間などに対する煩わしさもあって、消極的なスタンスになりがちです。


 

「マンション管理適正化診断サービス」は、この保険の見積もりを受ける前提条件ではありますが、日常の管理組合の運営、あるいは建物の管理や修繕の実施状況が適正に実施されているかを客観的な視点で評価される貴重な機会でもあります。

 

■ 必要な法定点検や改善指摘事項への対応が、確実に実行されているか?

■ 管理組合の総会や理事会の運営体制が、国交省が標準的と考える水準に達しているか?

■ 長期修繕計画にもとづいて必要な修繕が実施されているか?

■ 修繕積立金の徴収は長期修繕計画で見込まれる資金需要を満たしているか?

 

本セミナーでは、こうしたチェックポイントについて分かりやすく解説する予定です。

 

ご参加を希望される場合は、下記のサイトページからお申し込みください。

 

www.nisshinfire.co.jp

【参考記事】

suumo.jp

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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