世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

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先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。

 

mainichi.jp

記事の内容によると、

■ 部屋の所有者は、一泊5千円で旅行者に部屋を提供していた。

■ 旅館業の登録はしていなかった。

■ マンションの管理規約では、「居住目的の利用は禁止」されていた。

とのこと。

 

また、大阪のマンションでは、これとほぼ同様の民泊の無断営業が「不法行為に当たる」として、今年1月、賠償金(50万円)の支払いを部屋の所有者に命じたという判例が発生しています。

 

www.nikkei.com

この管理組合では、2年前に管理規約を改正し、住戸を「不特定多数が宿泊する施設として使用することを禁止」していたとのこと。

 

 

ホテルや旅館以外でも、「民泊」のように「宿泊料金を取って人を宿泊させる営業行為」を行うには、旅館業法に基づき営業許可を取ることが必要です。

 

ただ言い換えると、その営業許可さえあれば不法行為を理由に民泊利用を禁止することができなくなってしまいます。

 

そのため、民泊利用を排除するには、マンションの管理規約で明確に禁止条項に定めておくことが必須条件とされているのです。

 

ただ、管理規約の改正は「特別決議事項」に該当するため、区分所有者全体の4分の3以上の賛成を取り付けることが必要です。

 

無関心層の割合の高い管理組合では、全体の4分の1が委任状すら集まらないというマンションも少なくないため、規約の改正をしたくてもできないというジレンマがあります。

 

このような場合には、使用細則の改正で対応するという「次善の策」があります。

 

一般的な管理規約に定められている「居住目的以外の利用禁止」については事務所等での利用がどこまでOKで、どこからがNGなのか曖昧になっており、この条項では民泊利用もグレー的な位置づけにとどまってしまいます。

 

そのため、規約の内容を補足するために、使用細則で「禁止に該当する事例を具体的に列挙する」とよいでしょう。

 

たとえば、「当マンション管理規約 第××条に定められた専有部分及び専用使用部分の
用途につき、次の各号に掲げる行為をしてはならない。」として、以下のような事項を定めます。

 

■ インターネット等の広告媒体を利用し、専有部分を1ヶ月未満の短期で借受ける者を募集する行為

■ 不特定の第三者を対象とした旅館業及びこれに準じる行為

 

使用細則改正の利点は、管理規約の改正に比べるとかなりハードルが低いという点にあります。

 

と言うのも、使用細則の改正は「普通決議事項」のため、総会に出席した組合員の過半数の承認が得られれば成立するからです

 

つまり重要なのは、

管理組合のルールとして民泊を明確に禁止したという既成事実を作っておくことで、管理規約の改正が難しい場合には使用細則を改正で手当てしておけば、ほぼ同様の効果が得られるのではないかと思われます。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。
旅館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。
旅館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。

「避雷針があるから大丈夫」は甘い!マンションでも落雷対策が必要なワケ

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先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。


そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。

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「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?」と思った貴方!



その考えは、残念ながら甘い・・・。


たしかに、鉄筋コンクリート造のマンションでは、建築基準法にもとづき避雷設備(※ただし、地上20メートルを超える建物が対象。)が導入されています。



ただ、避雷針はあくまで「建物を雷から守るため」のもの、建物の中にある物を守ることまでは考慮していません・・・。


現代では、電子機器がたくさんあります。テレビや冷蔵庫、エアコンはもちろんのこと、エアコン、パソコン、電話など電源以外のラインをつなげた機器もありますね。


たとえマンションに避雷針が設置されていても、落雷電流の一部が電源回路だけでなく、通信回線やアース線を経由して建物内にも侵入することがあるのです。


これを「雷サージ」と言います。

その「雷サージ」によって流れた電流が異常に大きい場合には、上記の電気機器や電子機器が故障することがあります。


こうしたリスクを回避するには、

雷が落ちる可能性がある間、雷サージの侵入経路を遮断するためコンセントや通信回線等を抜いておくことです。


100%の保証はありませんが、まず被害に遭うことはないでしょう。


ただ、家を留守にしている時などは、この方法では対応できません


こうした不在時も含めた予防策として、

設備機器にあらかじめ避雷器(サージ防護デバイス)を取り付ける方法があります。


この避雷器には、機器ごとに取り付けるタイプのほかに、居室内の分電盤に取り付けて家中全体の器機を保護するタイプもあります。

 

家庭で簡単に使えるものなら、下のような機器がネットでも購入できます。

決して高額なものではありません。

 

● 電源タップ:【ELECOM 電源タップ 雷ガード マグネット付】

 

● アンテナ線:【日本アンテナ 雷ガードタップ付2分配器】

 

というわけで、マンション住まいの方も万が一に備えて落雷対策を考えておかれることをお奨めします。

 

 

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駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト

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顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。

 

まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計がなされるのが珍しくありませんでした。

 

そのトレンドに沿って、このマンションは全戸分の駐車場が用意されており、分譲当時はそれが購入客への訴求ポイントになっていたのです。

 

ところが、蓋を開けてみるとフル稼働になったことはほぼなく、年経るごとに稼働率は低下して、現状は6割の稼働を維持するのが精一杯という状況です。

 

つまり、立駐設備の4割が事実上の「遊休施設」と化してしまったわけです。

 

それによって管理組合が負担する経済コストはどれくらいになるのでしょうか?

 

長期修繕計画で見込まれる修繕や設備更新費用、そして定期保守点検費用を合わせた「トータル維持コスト(TRC)」を積算してみました。

 

その結果、1台あたり年間8万円かかることがわかりました。

 

たとえば約30台の空き区画がある場合、その分の使用料が得られないにもかかわらず、年間240万円もの負担を強いられていることになります。

 

このマンションでは、管理委託契約の見直しで3割のコスト削減を実現した結果、年間の剰余金が500万円以上増加したのですが、この遊休設備の維持負担分でその余剰金の約半分も費消してしまう計算になるわけです。

 

この状況は看過できないということで、この2年の間に外部貸しの検討、住民アンケートの実施、遊休化した設備の閉鎖などの種々の検討を進めてきた結果、この管理組合にとって最適なプランとして導き出した答えが、一部平面化のプランでした。

 

32台分を収容する立駐設備を撤去したうえで鋼製板を敷いて「平面化」し、12台分の平面駐車場にリニューアルしてしまうというプロジェクトです。

 

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もちろん平面化のための工事費を当初負担しなければなりませんが、将来軽減されるTRCを考えるとそれでも十分元が取れることは確認済みです。

 

車のサイズや高さの制限がないうえ、使い勝手の良い駐車区画が増えることで、稼働率が今より改善されることも期待されます。

 

こうした管理組合を取り巻く財政事情や、これまでの検討経過をまとめた資料を作成して事前に配布したうえで迎えた住民説明会では、その方針に対して反対や疑問を呈する声は一つもありませんでした。

 

以前から駐車場の空き問題は気になっていたが、ここまで具体的な見直し案が今回提示されたのに驚いた」というご意見もいただきました。

 

説明会の終了後、理事会や専門委員会のメンバーの方々が一様に安堵された表情が印象的でした。

 

どうやら「総会承認」という大きな関所は越えられそうですが、工事実施に向けたアクションプランの詰めはまだまだ必要です。

 

引き続き、気を引き締めて取り組んでいきます。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

 

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マンション管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント

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個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。

 

しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。

 

そのため、マンション管理組合も「個人情報取扱業者」とされ、この法律を理解のうえ遵守することが求められることになったのです。

 

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そこで、管理組合の役員さんなら最低限知っておきたいポイントをご紹介します。

 

#1 個人情報の利用目的を特定し、公開する

個人情報(氏名だけでなく、生年月日や部屋番号など特定の個人を識別できるもの)を取得する際には、その利用目的を特定するとともに、これを公表する必要があります。

 

まず、利用目的の「特定」については、たとえば「共用部分等の管理、ならびに規約または総会決議にもとづく管理組合業務のため」のような文言を記載するというイメージです。

 

「公開」については、組合員に提出してもらう入居届などの文書にも、その利用目的を明記するとよいでしょう。

 

そして、特定した利用目的以外には個人情報を利用してはいけません。

 

#2 「第三者」に情報を提供する際には、本人の同意を得る

ただし、「第三者」には下記のようなケースは対象外となります。

 ■ 業務委託契約に伴い、その委託先に提供する場合

  (管理会社との管理委託契約など)

 ■ 法令にもとづく場合(警察からの照会など)

 ■ 本人の同意を得るのが困難な場合(急病・事故・災害など)

 

なお、管理費等の滞納に関する情報もこの法律の対象になりますが、マンションの売買に伴って仲介業者に提供するような場合は、滞納者本人の同意は不要とされています。

 

#3 個人情報を訂正する際には、本人の同意を得る

 本人から情報の開示を求められた際には、確かにその本人であることを必ず確認するようにしましょう。

 

そのため、(すでにルール化されている管理組合も多いでしょうが、)組合員の情報を訂正する際には、口頭ではなく署名・捺印がなされた届出書を提出してもらうようにしましょう。

 

 #4 個人情報の管理者・保管場所・保管方法などを決める

最後が、最も厄介な項目です。

組合員名簿や、駐車場等の専用使用部分の利用者リストは、紙ベースの場合は施錠できる場所に管理しましょう。

 

あるいは、これらをパソコン等でデータとして管理する場合には、外部に漏洩しないようパスワード設定やウィルス対策を実施することが必要です。

 

最近は、共用部に防犯カメラを設置することはもはや当然のようになっていますが、そこに記録された映像にも個人情報が含まれています

 

そのため、「防犯カメラ運用細則」を作成し、利用目的の記載はもちろんのこと、記録映像の閲覧ができる役員をあらかじめ定めておくとよいでしょう。

 

なお、この法律に違反すると、個人情報保護委員会の勧告や命令を受けることがあり、その命令にも違反した場合には、罰則として懲役刑や罰金刑もあります。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。

【日時・会場】

平成29年 6月 17日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 

 (1)組合役員なら知っておきたい<最新>標準管理規約

マンション管理組合の運営ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。

これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨年国交省の標準管理規約が約5年ぶりに改正されました。

過去の標準規約改正の経過とともに、このたび改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。

【主なテーマ】 
 ▪️管理規約と区分所有法の違いとは?
 ▪️「標準管理規約」が制定された背景と趣旨
 ▪️直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について
 ▪️マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法
 ▪️今回の改正で「コミュニティ条項」が削除された理由マ

(2)築20年超でも管理が良ければ保険料が下がる?「マンションドクター保険」のしくみ

築年数の経過とともに、管理組合はマンション保険料の負担増に直面します。特に、築25年以降のマンションについては、新規の引き受けを行わないという保険会社もあります。

この背景には、老朽化とともに漏水等の事故発生のリスクが増加するという事情があります。ただ、たとえ築年数が同じであっても、建物の劣化状況や維持管理の品質が同じというわけではありません。

こうした問題意識から開発されたのが、日新火災海上保険の「マンションドクター火災保険」です。


ただ、管理会社がこの保険を取り扱うケースが少ないため、今のところ認知度は低いですが、築20年超でも管理状況が優良なマンションなら保険料が下がる可能性が高いでしょう。

この保険の仕組みや、実際に保険料が下がった契約事例を取り上げて解説いたします。

【主なテーマ】 
 ▪️「マンションドクター火災保険」誕生までの経緯
 ▪️マンションドクター火災保険のしくみと特徴
 ▪️発売以来の契約実績動向と契約事例(割引効果)の紹介

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?

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5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。

 

老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「限界マンション」が急増しているとのこと。

 

深刻な問題やトラブルを抱える管理組合の紹介しているだけでなく、問題解決のために目下奮闘中の理事や専門家に取材しながら、立て直しに成功しつつある事例についてもレポートしています。

 

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住民(区分所有者)の無関心や管理組合の形骸化に伴い、必要な修繕や設備の法定点検すら実施されないために、老朽化するだけでなく日常生活にも支障が出ているマンションを昨今「限界マンション」と呼んでいます。

 

限界マンション化している複数の事例を見ていると、新築当初から以下の4つの問題点を抱えているように思われます。

 

■ 当初から管理規約が作成されず、理事会などの執行体制が確立されていない。

 (理事会の形骸化による管理会社へ丸投げもしくは管理会社の傀儡状態を含む)

■ 定期総会すら開催されていないため、組合の財政状況が不明の状況

■ 長期修繕計画が作成されず、必要な修繕積立金が把握されないまま

■ 管理費等の滞納者が現れても、督促回収する役割の担い手不在のため放置状態

 

このような状況のまま、時が経過するとどうなるか?

 

建物の経年劣化に伴い、築12〜15年目を迎えて大規模な修繕が必要になっても、管理組合には必要な資金が足りないという「おカネの問題」にまず直面します。

 

その時点ですでに管理費の長期滞納者がいる場合には、その分収入を取りっぱぐれているため、さらに資金がショートしています。

 

次に、直面するのが「合意形成の問題」です。

 

管理規約の作成は法定の義務ではないため、管理規約がなくとも最低限の合意形成は区分所有法にもとづいて総会を開催することは可能です。

 

しかし、組合の構成員である区分所有者が全体的に無関心、あるいはその所在地が不明なために連絡がつかないケースもあります。そのような場合には、委任状の回収すら進まず、総会の開催自体ができなくなります。

 

たとえば、区分所有法では

老朽化したためにマンションの建替えを決議しようという場合には、組合員全体の4/5以上の賛成票を集める必要がありますし、管理規約の改正には全体の3/4以上の賛成が成立の条件となります。

 

また管理組合が自身の力だけでは問題を解決できないので、マンション管理士などの第三者の専門家に理事長や役員になってもらおうと思っても、やはり管理規約の改正が伴うため総会決議は免れません。

 

総会での決議=合意形成ができないために袋小路に陥ってしまい、「負のスパイラル」から抜け出せなくなるのが「限界マンション」の問題の恐ろしいところなのです。

 

空き家問題と同様に、将来大きな社会問題と化していくのは確実だと思います。

 

限界マンションから脱出するためには、区分所有法等の現状の法体系では解決するのは困難です。

 

事実上機能不全に陥っていると判定された管理組合やマンションを対象に、国や各自治体等が管理組合の運営に対して強制的なメスを入れることのできる制度の導入が求められていると思います。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

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5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。

 

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本記事を要約すると、以下のようになります。

■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(築35年、9棟計約300戸)は、最寄り駅から徒歩20分の場所にあり、住民全体で60歳以上の割合が約半分を占める。

■ この団地は、エレベーターが設置されていないうえに「自主管理」方式のために管理費が安い(月額3,000円)点に魅力がある。

■ しかし、その管理費を今春1千円値上げすることになった。理由は、住民の高齢化に伴い、総会資料の作成や、組合の出納会計、修繕や漏水等の事故への対応などの負担に耐えかねて管理会社に委託せざるを得なくなったからだ。

■ 昨年管理会社を選んだ際には、住民の半数以上が説明会に出席するなど高い関心を示したが、年金生活者を中心に「管理費の値上げが生活をあ圧迫する」との声が寄せられた。

■ 住民アンケートでは、建て替えを望む声も半数近くあった。しかしながら、余剰容積分をデベロッパー等の外部に分譲することで建替え資金を調達するのは、この団地の立地条件から厳しいのではないかと理事長は考えている。

■ ただ、この団地は旧耐震基準の建物であるものの、診断の結果、耐震性はあることを確認できたため、国交省の補助金(工事費の1/3相当額)を受けることができ、給排水管の補強と屋上防水工事を実施することができた。

■ 残りの大規模修繕については、管理会社から「2020年のオリンピック以降でもよい」という見立ても得られたため、当面の資金繰りのめどは立ちそうだとのこと。

 今後は大都市やその周辺部の団地やニュータウン街を中心に、こうした「ダブルの高齢化」がますます社会問題化していくのは確実でしょう。

 

昨今、老人介護の問題が頻繁にクローズアップされていますが、マンション管理組合についても「介護」対策が求められるようになるのは時間の問題です。

 

これまで、自主管理にもかかわらず、住民の皆さんの協力によって見事に運営されてきた築30年超の団地管理組合を診断させてもらう機会が何回かありました。

 

たしかに、「現時点」での運営は素晴らしく、文句のつけようのない立派な管理組合もあります。

 

ただ、管理組合の役員さんたちも70歳を超えてくると、「意欲はあっても、体の方がついて行けない」と仰います。

 

皮肉なのは、

自主管理で立派に運営されてきたマンションほど、居心地が良いために長年そこに住み続ける方の割合が多く、住民も入れ替わる機会が少ないために「ダブルの高齢化」に直面しやすい、ということです。

 

上の記事で取り上げられた管理組合では、

事態の深刻さを正面から受け止めて真摯に取り組む理事長さんたちのリーダーシップのお陰で、自主管理から委託方式への転換や、老朽化対策工事を実現することができました。

 

言い換えれば、そういう適任者を得られたのは、この組合にとって大変ラッキーだったと言えます。

 

オフィスビルでもマンションでも、

最後に不動産の価値を決めるのは、そこに携わる「人材」です。

 

一体、いつまでマンション管理の「主役」は区分所有者自身という「建前」を言い続けるつもりなのでしょうか?

 

たとえ辣腕を振るう優れた理事長がそのマンションにいたとしても、区分所有権は制限なくいつでも譲渡できるのですから、今の良好な運営が継続できる保証は何もありません。

 

世間には、マンション管理組合を町内会(自治会)と同じような存在として考える人も多いですが、それは違うと思います。

 

管理組合の果たすべきミッションを考えれば、町内会などよりも「アセットマネジメント会社」と言った方がより的確でありその中心的な役割にはプロフェッショナルの人材を据えることの方がむしろ自然だと思います。

 

 【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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