マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション保険の見直しに役立つベスト記事をご紹介!

            f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

2021年1月 マンション総合保険は値上げに!保険料削減の5つの対策」と題した記事が掲載されていました。

 

損保業界の動向や、今後管理組合がとるべき対策がとても分かりやすく解説されているので、ご紹介します。

 

cube-c.com

本記事の要約は、以下の通りです。

・2021年1月1日から火災保険料が値上げになるが、以下のような相談が寄せられている。
「2020年中に切り替えた方がお得なのか?」
「2021年2月に更新を迎えるが、更新後の保険料が2倍になった。どうにかならないか?」

・そのため、下記3つのテーマについて解説します。
 ①マンション保険は2021年1月にどれだけ値上げになるのか
 ②マンション保険の値上げの理由
 ③値上げに対する具体的な5つの対策方法

■ 保険料値上げの要素は主に4つ

(1)2021年1月の火災保険料率改定

 2018年の台風21号やマンションの漏水事故増加を理由として、損害保険料率算出機構は、火災保険の参考純率を平均4.9%引き上げることになった。(算出機構が出している参考純率を考慮し、各社が個別に火災保険料率を設定しているため、4.9%以上の値上げになる会社もある。)

 2020年9月の各保険会社の決算状況を見ると、火災保険の損害率は90%前後で自動車や傷害と比べても突出して高い。このことから、保険料の値上げをしないと、経営が苦しくなってしまうことが分かる。  

 マンションは給排水管の老朽化によって漏水事故が増える傾向にあり、事故の半分は漏水事故によるものである。また、水濡れ損害による支払保険金は右肩上がりに増加を続けている。 

 なお、今回の料率改定には、2019年の台風19号の被害は反映されていないため、今後さらなる値上げも予想される。

 

(2)築年数の経過

 マンションの場合は、「築年数」も加味する必要がある。「築20年」では「築5年」と比べて2倍の保険料になる。「築35年」になると「築5年」に比べて3倍の保険料にせまる勢いである。

 
(3)過去の事故件数

 過去の事故件数も保険料に影響する。次回の保険開始日(保険始期日)から6ヶ月さかのぼった、2年間もしくは保険会社によって1年間の事故の件数(保険金を受け取った件数)によって、保険料が決定される仕組みである。当然のことながら事故件数が多くなるほど、保険料は高くなってくる。

 また、事故件数は損害保険金の大きさは関係ない。 したがって、軽微な事故であれば保険を使わないという選択肢を考える必要がある


(4)地震保険料の改定

  地震保険は、東日本大震災によって、約1兆3,203億円の保険金を支払ったことを主な理由として、2017年、2019年、2021年と3回に分けて、地震保険料の値上げを行っている。

 保険料が値上げの地域は、徳島県、高知県など南海地震が予想される地域、東京都、神奈川県、千葉県などの首都直下地震が予想される地域である。

 
■  マンション総合保険の保険料削減のための5つの方法

1)2021年1月前にマンション総合保険を切り替える
現在加入中のマンション総合保険を解約して、同日付で新しい契約をスタートさせることによって、2021年の料率改定を5年先延ばしにすることができる。 

 

2)保険期間を5年にする
5年の長期契約とすることで、保険料の割引が効くため、特別の理由がない限りは5年契約がオススメである。 

 

3)保険金額を下げる
 建物の評価が10億円のマンションに、保険金額10億円を設定されている場合があります。 このこと自体には何ら問題はないが、鉄筋コンクリートの建物に、10億円の損害が生じる「全損リスク」の可能性は、限りなく0に近いのかも知れない。

 例えば、建物の評価が10億円の物件に対し、60%の6億円を保険金額とするという契約方法が可能である。 

 

4)免責金額を設定する
免責金額10万円など高めに設定することで保険料を削減ができる。ほとんどの保険会社で過去の事故実績によって、次回の保険料が決定される仕組みとなっていて、保険金の受取額が1万円であっても、1億円であっても1件カウントになる。免責金額を設定することで、保険料を安くする効果と、次回更新時の保険料を安くする効果も得られる

 

5)複数の代理店から見積もりを取る
実はこれが一番大事である。同じ保険代理店で保険を更新し続けることで、競争原理が生まれにくくなる。 また、契約内容の誤りがあっても気付きにくくなるということもある。

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20200910111642p:plain

後半の保険料の削減対策5つのうち、

マンション管理組合が即対応できるのは、(2)と(5)でしょう。

 

特に築30年以上など高経年マンションの場合、1年契約で更新している管理組合も少なくありません。

 

確かに、一部の保険会社では、高経年のマンションについて新規で長期契約の引受けをしていないケースもあります。

 

しかし、損保全社で長期契約ができない、というわけではありません。

 

マンション管理組合の場合、管理会社が保険代理店を兼ねているケースがもっぱらですが、管理会社も必ずしもすべての損保会社を取り扱っているわけではありません。

 

また、自らの代理店としての成績をバランスよく上げたいという管理会社の思惑から、現在の損保会社以外をあえて管理組合に紹介をしないというケースもあります。

 

その結果、管理組合としては、単に長期契約よりも割高な保険料を負担しているだけでなく、その後も毎年のように保険料の値上げに見舞われるため、多大な機会損失を被っていることになるのです。

 

そこで重要なのが、

管理組合自身が自主的にセカンドオピニオンを兼ねて管理会社以外の保険代理店を探して相見積もりを取る ことです。

 

これによって、その他の削減対策である(3)(4)などについても、新たに提案を受けられる可能性があります。

 

特に(3)の保険金額の設定水準については、これまでコンサルに携わった数多くのマンションを見ても、「建物評価額=保険金額」になっている事例が少なくありません。

 

上記記事の解説にあるとおり、鉄筋コンクリート造の建物、しかもその共用部分が全損するリスクが一体どれだけあるのか?という観点から考えた場合、付保率(保険金/建物評価額 × 100)は50%〜60%程度でも十分だと思います。

 

付保率を見直すことによって、保険料が従前の半額程度に下がった事例もあります。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com


           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高経年マンションほど照明灯をLED化していない!?

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

当社が今年コンサルティングした物件では、築40年を超える高経年マンションが2件ありました。

 

驚いたことに、その2物件とも照明灯のLED化はもちろんのこと、照明器具の交換すらまだしていませんでした。

 

照明器具の更新は、長期修繕計画では築20年目で実施するよう想定しているのが一般的です。

 

築40年超ということは、すでにその更新周期を2回分経過していることになります。

 

都内にある築47年目のマンション(48戸)では、電気料金の削減余地を査定するため、以下の3つの施策を検討しました。

(1)電子ブレーカーの導入

(2)照明灯のLED化

(3)新電力への切り替え

 

その結果、この3つを同時に実施した場合、電気料金の削減効果が年間52万円弱もあることがわかりました。

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20201120093001p:plain

 

「LED化」と「電子ブレーカー」には初期導入費(253万円)がかかりますが、上記削減効果で5年弱で回収することができます。

 

夜間のみの点灯であればLED電球は10年持ちますし、電子ブレーカーもメーカー保証が10年付くので、やって損をすることはありません。


さらに、このマンションが所在する区の「地球温暖化防止設備導入助成制度」を活用した場合には、「直管型LED照明器具」の導入に伴う工事費用の一部助成(上限20万円)が受けられることがわかりました。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 


この補助金を受けられた場合は、回収期間を4.5年まで短縮できます

 

ちなみに、このマンションの財政状況をチェックしたところ、

一般会計収支については、ほぼ収支トントンで年間剰余金は残らない状況でした。

 

今後もマンション保険や消費税といった諸経費の負担増が避けられない中で、賢くコスト削減できる手段があるにもかかわらず、まったく「手付かず」の状態にあるのはもったいないとしか言いようがありません。

 

長年このマンションに携わっている管理会社は、管理組合のベネフィットになる提案をしていないわけです。

 

ちなみに、マンション保険についても、代理店でもある管理会社は高経年を理由に(保険料が割高な)1年契約しかできないと説明していました。

 

しかしながら、他社では保険料の割引を受けられる長期契約(5年)を締結できるため、保険料も下げられることがわかったため、当社の提案で代理店を含めて変更してもらいました。

 

当事者の組合役員には見えづらいのでしょうが、「管理会社にお任せ」タイプの管理組合の機会費用は相当大きいものがあると思います。

 

「あれ、何かおかしいな?」と感じたら、

専門家のセカンド・オピニオンを求めることが大切です。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 


           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

無料の「マンションライフサイクルシミュレーション」をさっそく試してみた!

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

集合住宅管理新聞「Amenity」に、「大規模修繕工事費と資金計画の試算ツール「マンションライフサイクルシュミレーション」をネット上で無料公開 /(独)住宅金融支援機構」と題した記事が掲載されていました。

 

www.mansion.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 大規模修繕工事はマンション管理組合にとって一大事業であるが、十数年単位で行われる事業のため、管理組合内でその知見が蓄積されにくい側面がある。

■ 1回目、2回目と回を重ねるごとに、必要な工事内容も変わるため、施工会社から見積もりをとっても、その内容及び費用の妥当性を管理組合が判断するのは困難なことが多い。

■ このような状況に対して、(独)住宅金融支援機構は、管理組合が大規模修繕工事の工事費等を試算できるツールを開発し、無料でネット上に公開した。
■ 同機構が開発した「マンションライフサイクルシュミレーションツール」は、2013年から2018年までの同機構が実施した「マンション共用部分リフォーム融資」1550棟分の工事費データを活用したものである。

■ 各マンションの管理規約や長期修繕計画、収支予算書等から、マンションに関する建物情報、過去の工事情報、資金情報等の基礎情報を入力することで、建物規模、築年数などに応じた各マンションの以下の試算結果が得られる。

1 平均的な大規模修繕工事費用
2 修繕積立金会計の収支計画グラフ・キャッシュフロー表

■  試算される工事項目は、直近の外壁塗装等改修工事を実施する年に必要となる総額工事費と、仮設工事から外構・附属設備までの17項目の工事費が、同規模のマンション工事費データを低い順に並べた時に、当該マンションがどこに位置するか示されている。

■ 同シュミレーションは、一般的な修繕工事を想定しているため、建物の形状が複雑、設備が豪華だったり、グレードの高い工法・材料を選択した場合などは、シュミレーションとの乖離幅が大きくなる。

■ 同シュミレーションで想定する物件規模等は、階数30階以下、平均専有面積100㎡以下、単棟型等を想定しているため、想定を超えるマンションも乖離幅が広くなる。

■ 日常的な小修繕工事や、特殊な設備工事(プールや温泉施設等)、調査・診断費用等は試算の対象外となる。

■ 同機構によれば、シュミレーション結果から、見積額とシュミレーション結果との差異の要因について、施工会社などに確認することにより、管理組合が工事内容や金額の納得性を高めることができるとしている。

 本記事を読んで、さっそく支援機構のサイトページにアクセスしてみました。

 

www.jhf.go.jp

そして、実在する物件をもとにシュミレーションの精度を確認することにしました。

 

現在2回目の大規模修繕を予定している顧問先のマンションを題材に、本サイトのナビゲーションにしたがって、物件の諸元データを以下の通り登録しました。

■建物情報

・建設地: 神奈川県

・住戸数: 31戸

・新築年(西暦): 1994年

・建物階数(地上): 4階

・敷地面積: 2871m²

・延べ専有面積: 2135m²

・機械式駐車場台数: 0台

・エレベータ台数: 1台

・外壁の仕様: タイル

・廊下等方式: 片廊下型

■ 工事情報

・大規模修繕工事で実施する項目:

屋根防水改修、床防水改修、鉄部塗装等改修、建具・金物等改修、共用内部改修、給水設備改修(管更生)、排水設備改修(管更生)、電灯設備等改修、情報・通信設備改修、消防用設備改修、エレベータ設備改修(補修)、外構・附属設備等

・改修給水設備改修(管取替)の実施状況これまでに工事を実施しましたか?:

いいえ(又は不明)

・排水設備改修(管取替)の実施状況これまでに工事を実施しましたか?:

いいえ(又は不明)

・エレベーター設備改修(取替)の実施状況これまでに工事を実施しましたか?:

いいえ(又は不明)

■資金情報

・積立金徴収額: 563万円/年

・専用使用料(駐車場等)からの繰入金: 200万円/年

・現在の修繕積立金総額(残高): 5280万円

・既存の借入金: なし 

 

登録を完了したところ、ほぼ瞬時に試算結果を得ることができました。

 

例えば今後30年間の資金収支計画については、以下のようなグラフが表示されます。

<凡例>

・青の棒グラフ:修繕積立金の年間収入

・赤の棒グラフ:大規模修繕工事等の支出

・赤の折れ線グラフ:繰越剰余金残高の推移

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20201111142210p:plain

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20201111143206p:plain

 

また、上記の資金収支結果から、以下のようなコメントも記載されます。

「試算期間における工事費に対し、修繕積立金が不足しています。修繕積立金増額の検討が必要です。以下の年次では資金不足となります。

・2024年(2393万円)・2025年(1844万円)・2026年(1081万円)・2027年(318万円)・2033年(1158万円)・2034年(395万円)・2057年(1954万円)・2058年(1191万円)・2059年(428万円)   」

 

ちなみに、これらのアウトプットはすべてPDFファイルでダウンロードすることができます。

 

肝心のデータの精度についても検証してみました。

 

このマンションには管理会社が2年前に作成した長期修繕計画がありますが、

30年間の修繕費の支出累計額は、税込243百万円です。

 

本シミュレーションについて同金額を確認してみたところ、

なんと税込247百万円! ほぼピタリ賞です!!

 

長計の作成費用に30万円近くも費用がかかったことを考えると

この無料シミュレーションの精度はかなり優れている・・かもしれません。

 

各項目の修繕費をざっと見たところ、それほどおかしな金額が計上されていないので、

上記の前提条件をクリアしているマンションであれば利用価値は十分あるかと思います。

 

管理組合の役員さんは、ぜひお試しあれ!

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 
           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

預金残高1千万円超のマンション管理組合は、今すぐ資金運用を見直そう!

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

不動産流通研究所が発行している「不動産ニュース」で「『マンションすまい・る債』の応募は8万6,684口」と題した記事が掲載されていました。

 

www.re-port.net

本記事の内容は以下の通りです。

■ 住宅金融支援機構は4月から募集を行なっていた「マンションすまい・る債」の募集結果を発表した。

■「マンションすまい・る債」は、マンションの修繕積立金の計画的な積み立てと適切な管理をサポートすることを目的に、同機構がマンション管理組合向けに発行する債券。

■ 今回の募集口数15万口(1口50万円・総額750億円)に対し、応募口数は8万6,684口(対前年度比8.7%減)、応募組合数は1,521組合(同13.8%減)。組合平均の応募口数は57口(同3.2口増)だった。

■ 新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、4~6月にかけてのマンション管理組合の総会が延期となり、応募手続きが滞ったことが減少の要因。

 

つまり、住宅金融支援機構が発行する「マンションすまい・る債」の今年度の募集口数(総額750億円)に対して、応募がその6割にも満たない状況(1521組合 × 57口 × 50万円/口=433億円)にとどまったため、応募したすべての組合は無抽選で「すまい・る債」を購入できたというわけです。

 

ちなみに、2020年度の「すまい・る債」の募集利回りは0.08%。

<本金利は10年満期まで預けた場合の年平均利率(税引後:0.0678%)

 

超低金利時代のもと、以前と比べて魅力的な利回りではないかもしれません。

 

ただ、一般的に管理組合が預けている銀行の普通預金や定期金利はどうなのでしょうか?

   普通預金: 年利 0.001%

   定期預金: 年利 0.002%

 

天文学的に低い利息のため、もはや「タンス預金」と実質変わりません。

 

しかも、銀行預金には「ペイオフ」(破綻した金融機関に代わって、預金保険機構が預金者に預金を一定額までは払い戻す制度)という制度があります。

 

預金の保護対象は、1金融機関あたり元本1千万円まで(+その利息)です。

 

一方、50戸程度のマンションであれば、数千万円の預金残高があるのが普通です。

 

上記基準額を超える部分は破綻した金融機関の財産状況に応じてしか支払われないため、組合財産を毀損するリスクがあるのです。

 

要するに、

1つの銀行に多額の預金を預けることは、明らかにリスクとベネフィットのバランスが悪くなっているのです。(以前はマンション保険にも積立型プランがあり、5年間預けるとそこそこの利息がついていましたが、今は掛け捨てプランしかありません。)

 

そのため最近では、利息は一切付きませんが、全額が保護対象になる「決済用預金」に切り替えるマンションも増えています。

 

それに比べて、「すまい・る債」は銀行に預けるよりは数十倍も金利が高いわけですから、これを活用しない手はありません。

 

「すまい・る債」は、政府保証こそ付いていませんが、法にもとづき国の認可を受けて発行しています。

また、支援機構は政府100%出資の行政法人ですから、国債を購入するのと実質変わりません。

 

さらに、金利だけではなく、以下のようなメリットもあります。

(1)中途換金も可能

10年間の利付債券ですが、大規模修繕工事費用に充てるなどの場合には、第1回の積立ての債券発行から1年以上経過すれば中途換金の申出ができます。

 

(2)債券は安全に保管

積み立てた債券が盗難・火災・紛失等の事故に遭い、財産の保全に支障を来たすことのないように、組合に代わって支援機構が無料で債券を保管します。

 

(3)大規模修繕工事等の融資を受ける際に金利の優遇がある

資金面で苦しい管理組合が大規模修繕工事を実施する際に、支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用する際に、その融資金利(10月現在:0.68%)について年0.2%の引き下げ優遇が受けられます。

 

なお、私が管理者を務める都内の投資用マンションでは、今年大規模修繕を実施した際に、支援機構の融資を受けることで資金を確保することができました。

 

しかも、東京都の場合、独自の助成制度(下記参照)によって支援機構のリフォームローンの融資金利(最大1%相当分まで)を対象に助成金を受けられます。

 

このマンションについても、先日支援機構からの融資決定を受けて都に申請したところ承認されて10年間の融資が「実質無金利」となったのです

 

<参考サイト>

www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

なお、 管理会社のフロント担当者が、資金運用の見直しまで管理組合に助言してくれることは期待しない方がよいでしょう。

 


           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理会社を変えなくても、管理コストの適正化は実現できる!

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

10/17付けの朝日新聞に、「マンション管理会社の変更 増える相談 実はリスクも」と題した記事が掲載されていました。

 

digital.asahi.com

その要約は以下の通りです。

■ コロナ禍で自宅にいる時間が長くなる中、 日中も家で過ごす時間が増え、マンションの管理状況が気になるようになり、管理会社の変更の相談が増えている。


■ 管理会社を変える理由として多いのが「コストダウン」。コロナの影響で先行きが見えない中、管理費などのコストを下げられるのなら下げたいというニーズが増えているという。管理委託費を下げて浮いたお金を大規模修繕に使うための資金に回すこともできる。

 

■ 管理会社の変更自体は、管理組合の総会で過半数の賛成を得られれば可能だ。ただ、変更を考える際のポイントは、サービスレベルを維持・向上させながら、コストを抑えることができるかどうか

 

■ 管理会社の変更を安易に検討するのはリスクが高い。マンション管理会社の変更は、「成功報酬型コンサル」の存在やマンションが抱える二つの「老い」などを踏まえて考える必要がある。

 

■ 管理会社の変更を強く勧めてくるコンサル会社には注意が必要だ。報酬を削減できた年間管理費の「50~100%」とする「成功報酬型」の場合、コンサル会社は管理(委託)費を可能な限り下げようとする。結果として管理会社のサービスが悪化するということになりかねない。

 

■また、今は管理会社が管理組合を選別できる時代になっている。マンションの老朽化が進めば維持管理の費用や手間がかかるが、高齢化した居住者にとって更なる支出増は厳しく、管理費や修繕積立金の増額は容易ではない。

 

■そのため、新たな管理会社が見つからないだけでなく、今委託している管理会社から契約解除を申し入れられるケースもある

 

■管理員の人手不足も、新たな交渉先を見つけづらくする要因だ。管理員は定年後の職業として選ばれるのが一般的だが、人手不足に伴い企業内の定年延長や再雇用の制度が整備されたため、管理員のなり手を確保するのは簡単ではなくなっている。

 

■ まずは、今契約している管理会社で改善できる道を考えた方がリスクは小さい。

 

管理会社を変えたいという主な動機が「コストダウン」にあるなら、管理会社の変更までする必要は必ずしもありません。

 

実際、当社が管理組合をサポートした事案では、リプレイスして管理委託費を下げるに至ったマンションは過去数件しか事例がありません。

 

また、本記事にも掲載されているように、専門知識のない素人集団の管理組合が自力でリプレイス(管理会社の変更)をしようとする場合、以下のようなリスクがあります。

 

(1)同業他社から取得した見積金額だけで安易に判断しがち。

管理委託契約書には、以下のような管理仕様の詳細が記載されています。

・管理員の勤務日数・時間(例:週5日、4時間/日勤務など)

・清掃や設備管理の実施頻度や作業内容(作業範囲やその方法など)

・設備管理の仕様の詳細(例:エレベーター保守点検はフルメンテナンス仕様)

 

こうした管理仕様にもとづいて各業務の経費を積算し、それに会社の経費・利益を加算して管理委託費の総額が決まります。

 

現在の管理仕様を理解しないまま安易に他社から相見積もりを取得しようとすると、知らない間に仕様が変更されて「安かろう悪かろう」に変わってしまうこともあります。

 

あるいは、その逆もあります。

 

現状の管理仕様が過剰なため、同規模のマンションと比べて割高な負担を強いられている場合で、これが意外に多いのです。

 

管理組合の役員さんはほぼ気づくことはありませんが、プロはすぐにわかります。

 

過剰な仕様を見直す千載一遇のチャンスを活用しないのはもったいないと思います。

 

(2)理事会と一般組合員間の認識のズレ

管理会社の社員(フロント担当者)とコミュニケーションを取っているのは、理事長などの役員だけです。

 

一方、役員以外の一般組合員は、日頃は管理員としか接触しません。

 

そのため、管理員が居住者からの評判が良い場合、理事会が管理会社を変えようとしても他の組合員から反発を受けるケースがよくあります。

 

特に管理会社リプレイスの大義名分として「コスト削減」を掲げた場合、管理員交代に伴って清掃などの面で品質低下のリスクがあることを理由に抵抗されることが少なくありません。

 

「管理の質を落とさずに管理委託費を下げる」ことは、「管理コストの適正化」と言い換えることができます。

 

「管理コストの適正化」を実現すること自体に反対する理由はないので、通常はすべての組合員から支持を得られるものと思います。

 

問題なのは、その「方法の選択」にあります。

 

第一に、今の管理会社を変えなくても「管理コストの適正化」は実現できます。

したがって、リプレイスを前提に考える必要はないということです。

 

二つ目は、素人集団の管理組合が自力で管理会社と交渉したり、リプレイスを視野に入れて同業他社から相見積もりを取得して比較検証できるのか、ということです。

 

これは上記のリスクに鑑みると容易なことではありません。

信頼できるプロのコンサルタントに任せることをお勧めします。

 

ちなみに、本記事ではコンサルタントの成功報酬に関するリスクについても触れていますが、説明が不十分なため、あたかも悪質なコンサルタントが横行しているような誤った印象を受けます。

 

たとえば、現状の委託費に対して削減できた金額の50%をコンサルタントに支払うということは、管理組合も(その多寡にかかわらず)同等の金額について剰余金の増加として経済的なベネフィットを享受できることになります。

 

つまり、コンサルタントと管理組合でコスト削減の成果を半分ずつシェアするということです。

 

そのため、基本的にコンサルタントと管理組合は利益相反の関係にはなりません。

したがって、コスト削減の成果を最大化しようとすること自体は問題はありません。

 

注意すべきは、「管理仕様を下げてコスト削減する」ケースです。

上記の通り、素人集団の管理組合は現状の委託契約の内容を熟知していません。

 

コスト削減を実現する過程で今の管理仕様を維持しているのか、一部変更しているのかを確認することが大切です。

<ただし、委託契約書を読み解けるだけの最低限の知識が必要となります。>

 

それ以外に管理品質が下がる要因としては、

管理会社のフロント担当者などの人材の質や業務の怠慢などが考えられます。

 

ただ、残念ながら上記のリスクは委託契約書の記載内容では到底カバーできないので、コンサルタントの責任範囲を明らかに超えています。

 

管理会社をリプレイスする場合は、こうしたリスクが潜在していることについて管理組合には了解していただきたいと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 
           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【オンラインセミナー申込受付中】来年1月の保険料増額改定に備えて、マンション保険を賢く見直す方法教えます!

             f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

近年地震や台風などの大雨等による大規模な災害が頻発しており、損保会社の収支状況が悪化していることから、2021年1月よりマンション保険料が各社一斉に増額改定される予定です。

 

マンション管理組合にとって頭の痛い話ですが、特に来年中に契約更改を控えていらっしゃる場合には、値上げ前の中途更改を検討されることをお勧めします。

 

一方、マンション保険の契約には、専門知識に乏しい管理組合では知り得ない「しくみ」が実は隠されており、いま現在割高な保険料を負担させられているケースも少なくないことがわかりました。そのポイントを必要に応じて見直すことで保険料を「適正化」できるため、コスト上昇を最小限に抑えることも可能です。

 

そこで、マンション保険に詳しいプロフェッショナルの専門家を講師にお招きし、急遽オンラインセミナー(Zoom)を開催することとしました。

 

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

 

【日 時】 ※ Zoomによるオンラインセミナー

 

令和 2年 11 月  3日(祝) 13:30~14:30

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20200508101954p:plain

 

【内 容】

来年1月にマンション保険が一斉増額改定!

         コストアップを抑えるために賢く見直す方法教えます!」

 

損保業界の最新情報と管理組合のとるべき対策について、損害保険のプロフェッショナル(大手保険代理店)から下記の内容でご講演いただきます。

 

1)来年1月以降、マンション保険料はこれだけ上がる!

(2)年内に中途更改したほうがいいマンションとは?

(3)コスト増を抑制するための「見直しポイント」教えます!

  1)ご存知ですか?「マンション管理適正化診断サービス」

  2)複数の保険会社からの相見積もりの取得は必須!

  3)意外な盲点!?「建物評価額」と「保険金額」の適正化

  4)「地震保険」の費用対効果は実際のところどうなのか?

 

<講 師>

(株)株式会社グッドウイン 損保事業部 小井沼克彦様

(会社サイト)
https://www.goodwin-net.co.jp/

 

【お申込み方法】

マンション管理見直し本舗のサイトページからお申し込みください。

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

「マンション管理セミナー」11月開催のお知らせ

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

11月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。

 

コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞ったうえで、セミナーならびに個別相談会を再開します。

なお、地方在住者や感染予防などの事情にも鑑みて、

ご希望の方はオンライン(Zoom)で受講することができます。

「会場参加」の方は先着5名様、「オンライン受講」は先着10名様

のお申し込みをそれぞれ受け付けます。

 

どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

令和 2年 11月 2 1日(土) 13:30~15:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 

1. 講 演

 

管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)
エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※会場参加者のうち希望者のみ 事前にご予約ください。)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)

その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金削減、設備更新工事などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

(1)会場参加の場合

弊社サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。

 

お問い合わせ内容は「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)

 

<注意事項>

※ 会場では、マスクの着用をお願いいたします。

※体調のすぐれない場合には、無理をなさらず欠席をお申し出ください。

(当日キャンセルでも、参加料金はいただきません)

 

(2)オンライン受講をご希望の方

弊社サイトのお申込み専用ページからお申し込みください。

(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。)

 

加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ