世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

なぜ「マンション管理士」は正業になりにくいのか?

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先日、「どうなるマンション管理士 平成30年度 過去最少の受験者 合格者1,000名割る」という記事を見かけました。

 

 

www.rbayakyu.jp

 本記事の要約は以下の通りです。

・1月11日、平成30年度マンション管理士試験の結果が発表された。

 受験者数:12,389名 (前年比5.0%減)

 合格者数:  975名 (同16.5%減)

 合格率 :  7.9% (前年は9.0%)

 

合格者数がついに1,000名を割った結果にいささか驚いた。資格制度が始まった平成13年当時、試験範囲が広く、マンション管理組合の意見調整役としての知見が必要とされたため、「宅地建物取引士」より難易度は高く〝格上〟と目されていた。

 

・資格を取得すれば、マンション管理組合アドバイザーなどとして独立できるのではないかと期待もされ、第1回の試験には約9.7万人も受験していた

 

・ところが、受験者数はこの年が最多で、その後漸減を続けている。平成30年度は過去最少となり、合格者数も1,000名をついに下回った。人気がなくなってきたのは、資格を取得しても独立し、正業とすることが難しいためと思われる。

 

・昨年6月、マンション管理士を対象に実施した同センターのアンケート調査結果が課題・問題点をあぶり出している。それによると、資格を取得した理由は、「現在又は将来の仕事に生かすため」がもっとも多く65.8%を占めていた。

 

・「現在又は将来の仕事に生かすため」であることから、取得者は「管理業務主任者」や「宅建士」の資格を持っている人が7~8割台に達している。

 

・問題は、マンション管理士としての現在の活動状況だ。「本業として活動している」は5.4%で、「副業として活動している」は7.7%、「活動を行ったことがない」は実に75.8%に達している。

 

・本業として活動している人の1年間の売上高は、「100万円以上、400万円未満」が最多で30.4%、「100万円未満」と「収入を得たことはない」を合わせると47.9%に上る。個人事務所として活動している人で年間の売上高が700万円以上は5.6%にしか過ぎない

 

・資格制度に対する意見では、国・地方自治体など公的機関の財政的な支援を求める声や、宅建士と同じように業務独占資格に改めるべきとの意見があった。

 

合格率が一桁台の国家試験というのは、

一級建築士、行政書士、社会保険労務士など他の有名資格と比肩するほどの難易度です。

 

しかしながら、

依然として「マンション管理士」資格に対する認知度は非常に低いと言わざるを得ません。

 

認知度が低い理由は、一言で言えば、

社会的に活躍している人勢が極めて少ないからです。

 

本記事で紹介されている有資格者の収入実態が、如実にそれを裏付けています。

 

確かにマンション管理士は、弁護士や公認会計士のような「業務独占資格」ではありません。

 

さらに、顧客であるマンション管理組合についても、大半は無関心層で占められていることも影響していることは間違いないでしょう。

 

しかし、それらが決定的な理由ではないと思います。

 

私が考えるに、

「市場」で求められているスキルや人材像と、有資格者のそれがマッチしていない

からだと思います。

 

当然ながら、

マンション管理士として求められているのは、区分所有法や管理規約、建築基準法といった法律的な知識だけではありません。

 

これらに加えて、以下のような「能力」が求められていると思います。

 

(1) 対人関係構築力

 第一に大切なことは、顧客である管理組合の依頼や要望の本質を掴むことです。それには、日頃からいかに 良好な信頼関係を構築できているかにかかっています。

 そのためにマンション管理士として求められるのは、以下の2つの要素だと思います。

・専門的な情報や知識をわかりやすく伝えることのできるコミュニケーション力
・自分とは異なる意見を持つ顧客を受け入れられる寛容さ 

 

(2) 問題解決力

 マンション管理士は、管理組合から受けた依頼や要望に対して、専門家の視点から客観的かつ合理的に解決策を提示できなければなりません。

 

 そのために必要なのは、これまでの学習や実務経験等で得た知識やノウハウを総動員して論点を整理したうえで、保守的な傾向が強い管理組合にとって現実的でリスクの少ない選択肢を示すことです。

 

(3) ファシリテーション力

 マンション管理組合に共通する最大の特徴の一つは、管理に無関心な層が多いということです。そのため、事実上、理事会など一部の住人の意向で物事が決まってしまうケースもあります。 

 

 あるいは、理事会の運営において、活発な意見交換や健全な議論が行われず、役員同士の感情的な対立にまで発展してしまうこともあります。

 

 マンション管理士としては、なるべく多くの住人が管理組合の運営に対して理解を示し納得感が持てるよう、日頃から管理組合内部の意見を広く受け入れて調整し、合意形成と相互理解を導く役割が期待されるのです。

 

そのうえで、

仕事を遂行するために以下のような「スキル」面を磨くことも必要です。

 

(1)実務経験に裏打ちされた実践的知識

 マンション管理士として関与すべき業務は、その主なものだけでも、下記のように多岐にわたっています。

・理事会や総会の運営
・事業計画や予算の策定
・管理規約の見直しや改定
・管理コストの削減、管理仕様の見直し
・管理会社に対する業務の監視と指導
・住人間のトラブル対応
・長期修繕計画の作成・更新
・大規模修繕工事の実施 

 

 一方、マンションも、その規模や設備の仕様、住人の特性などによって実に様々で、2つとして同じものはないと言ってよいでしょう。

 

 これまでのキャリアでまったく管理組合の運営に携わった経験がない場合には、まず管理組合の現場での実務経験を積むことが不可欠だと思います。

 

(2)幅広い人脈とネットワーク


 マンション管理の対象はとても広範囲にわたるため、マンション管理士がすべての分野を専門家としてカバーすることは不可能です。

 

 たとえば、建築や設備の修繕、損害保険などといった、自らの専門外の分野については、日頃から信頼して相談できる人脈や関係先を積極的に構築しておくことが有効です。

 

(3)情報発信力


 士業の専門家に見られる特徴のひとつとして、待ちの姿勢で顧客に接するという傾向があります。

 

 管理組合では無関心層が多数派を占める中、そのような受け身の姿勢で対応を続けていては、マンション管理士としての存在意義は小さくなる一方です。

 

 管理組合にとって有益と思われる情報を常にアップデートし、これらをタイムリーに提供できるようになれば、管理組合にとって重宝される存在になれると思います。

 

ところが、国家試験の方は、

一定の難易度を保つことを前提に「多くの受験者を落とすための試験」と化しています。

 

管理組合の現場で求められる能力や知識とは乖離した、

「重箱の隅をつつく」ような知識を問う出題が数多くなされています

 

そして、せっかく膨大な時間を受験勉強に費やして難関な試験に合格しても、大切な現場での実務経験を積むようなサポートは一切なされていないのが実情です。

 

マンション管理組合という、かなり特殊な「顧客」と「市場」の実態を十分吟味しながら、「求められるマンション管理士」のイメージ像を再構築したうえで、現在の選抜的要素の強い試験のあり方を見直すとともに、公的な実務研修制度などの導入を検討することを提案します。

 

<参考記事>

allabout.co.jp

   

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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人口減少社会で、マンションの資産価値を維持するにはどうすればいい?

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毎日新聞の「経済プレミア」で、マンション管理をテーマに不動産コンサルタントの長嶋氏へのインタビュー特集記事(有料)が3回にわたって掲載されていたので、紹介しましょう。

 

mainichi.jp

 本記事の要約は、概ね以下の通りです。

(1)売るに売れずに廃虚化へ「マンション空き家」の深刻度

■ 2013年の国の調査で、全国で空き家率が13%にのぼることが問題となり、空き家対策法が15年に施行されたが、その対象にマンションは含まれていない。数年もすれば圧倒的な数の空き家マンションが出現するだろう。

 

■ 日本では住宅の質と量の管理をやっていない。先進国では異例です。特にバブル経済が崩壊後、住宅政策=景気対策という意味合いが強まった。


■ 野村総研の試算では、このペースで住宅を造り続ければ33年には空き家が2000万戸近くになる。空き家率は約3割になる。


■ マンションは最寄り駅から徒歩8分を超えると、売れ行き不振となる。バス便のマンションはニーズが全くない。共働き世帯が増え、自動車保有率も下がっているからだ。また、郊外では新築一戸建てが2000万円台前半でも買える。


■ 住民も年金暮らしとなると、「修繕積立金」の余裕はない。建物が傷んでも何もしないから、老朽化でますます売れなくなる「負のスパイラル」に陥る。


■ 建て替え事例は準備中も含めて、全国で270件程度。ただ、それが可能なのは、立地が良く、費用の負担上余剰容積率があるものに限られる。

 

■ 早大の研究者によると、鉄筋コンクリートの寿命は68年。点検・修繕がない状況でこの数字ですから、点検メンテナンスをほどほどにやれば100年以上は楽に持つ。


■ 劣化個所に新しいコンクリートを入れ、鉄筋で補強し、表面はポリマー素材を塗布するという、寿命を延ばす技術も進歩している。 適切にメンテナンスすれば、「100年マンション」を造るのは十分可能。

 

(2)不足する修繕積立金「住民の無関心」が生み出す危機

■ マンションの危機とは、修繕積立金の不足問題のこと。今、8割のマンションでは積立金が不足している。


■ 不足する理由は、修繕積立金を低額に抑えている新築マンションが多いため。国土交通省は2011年に修繕積立金のガイドラインを策定し、適正な目安を示したが、義務ではないので相変わらず低額に設定している。


■ 築30~40年となると、年金暮らしの人も多くなれば「いまさら上げるなんて無理」となる。最近は、その弱みにつけこむ業者も登場している。

 

■ 大規模修繕工事では管理組合を支援する設計コンサル業者が談合に関与し、工事費がつり上げられるケースも横行している。


■ その背景には、住民の無知・無関心がある。マンションの理事になるのは、みんな面倒くさいと思っているため、前例踏襲主義に陥りやすい。

  

(3)少数精鋭の理事がいればマンションの将来は明るい
■ 管理が成功しているマンションをみると、やる気がある理事が最低2人はいて、実際はその人たちだけで回っている。


■ 住戸が100戸もあれば、いろんな人がいる。みんながそれぞれ自分の得意分野でやれるような状況をつくれるといい。


■ 住民も高齢化して積極的に動ける人がいないとか、法律や建築など知識が不足している場合は、外部の専門人材を活用したほうがいい。


■ 管理費が高いからといって、管理会社を替えると意外とうまくいかないことが多い。結局、修繕積立金が高くなったり、管理の質が落ちたりすることもある。


■ ただ、いきなり替える前に問題点を洗い出し、まず今の管理会社と交渉してみる。それでもらちが明かないのなら、交代を考えるぐらいでいい。


■  大規模修繕「談合」を見破るには、まず設計コンサル会社を決めるときは、複数会社から見積もりを取り、コンサル料が異常に低いところは外す。また、過去に行った施工業者の公募条件を調べ「資本金1億円以上」など異常にハードルが高くなっていれば疑う。


■ 修繕積立金については、過少とわかれば、できるだけ早く値上げしたほうがアップ額は少なくてすむ。先送りすればするほど、深刻になるから。

本記事で長嶋氏が仰っていることは、概ねその通りかと思います。

 

人口減少が慢性化する中、住宅の過剰供給の影響もあり、マンションの中古価格は郊外や交通便の良くないエリアから今後大きく下がっていくことは間違いないでしょう。

 

これが深刻化すれば、買い手のつかない老朽マンションも増えていくだろうと思います。

 

その時に、たとえ高経年マンションであっても、

一定の資産価値を維持できるかどうかのポイントは次の3つです。

(1)管理組合(理事会)が適正に運営されているか?

(2)計画にもとづいた修繕を実施できているか?

(3)修繕積立金会計の資金が将来不足に陥るおそれはないか?

 

この3つのポイントをクリアするには、たとえ少数でも区分所有者自身が関心をもって主体的に管理組合の運営に参加して取り組んでいることが不可欠です。

 

 

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私たちのようなプロの専門家が必ずしもサポートしなくても、住民自身の知恵とコンセンサスの形成によって一定の「成果」を出している管理組合も少なくありません。

 

つまるところ

大切なのは、管理組合の運営を「他人事(ひとごと)」ではなく、「自分事」として考えられる人がマンション内にどれだけいるかです。

 

もしマンション内にそうした人材がいなければ、

管理組合をサポートする私たちコンサルタントとしても、お役に立ちようがないからです。

 

 

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マンション管理セミナー<2月度>開催のお知らせ

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2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成31年 2月 16日(土) 

13:30~15:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

  

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なんで懲りないの?ここがヘンだよ!マンション管理業界

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12月28日付の中日新聞に、「大京アステージ元社員が複数マンションで管理組合費横領」と題した残念な記事が掲載されていました。

 

www.chunichi.co.jp

本記事を要約すると、以下の通りです。

■ 「大京アステージ」の元社員が、中部地方の複数のマンション管理組合の管理費を不正に引き出し、横領していた。

■   国土交通省中部地方整備局はマンション管理適正化推進法に基づき、同社に来年1月18日から60日間の業務停止命令を出した。(処分は12月26日付)

■ 横領していたのは名古屋支店管内で勤務していた元社員(今年3月に懲戒解雇)。担当していた管理組合の「保管口座」から現金を引き出して横領し、口座の印鑑も不正に保管していた。

■ 各管理組合への弁償は同社が既に済ませ、元社員は横領した全額を同社に返還した。同社は被害の件数や金額を明らかにしていない。刑事告訴を検討している管理組合もある。

■ マンション管理の新規顧客獲得や営業活動が禁止される。現在、同社が4県で担当している600のマンション管理組合の管理は業務停止期間中も継続する。同社は全国に事業所を展開し、ホームページによると9月末時点で7600組合、42万8千戸の管理を請け負っている。

 

組合財産の金銭着服という残念な犯罪を惹起した最大の原因は、

管理組合名義の「保管口座」に係る印鑑を保管していたことにあります。

 

これって、立派な法律違反(マンション管理適正化法 第76条)なのです。

 

管理組合の財産を管理するのは、マンション管理会社の事務管理業務の一部に該当しますが、とても重要な業務です。

 

管理組合が保有する銀行口座として、

収納口座と保管口座の2種類が設定されるのが一般的です。

 

「収納口座」は、管理会社が組合の出納業務を行う上で日常的に関与する頻度が高いため、管理会社が印鑑等を管理することも可能です。(その代わり、別途保証契約を別途締結します)

 

一方、「保管口座」は、主として管理費会計の剰余金や修繕積立金残高の管理を行うためのものです。

 

計画的な修繕工事以外の目的では支出されることは少なく、残高も多額となるため、口座名義人を必ず管理組合とするだけでなく、その印鑑等の管理も管理組合が行うことが義務付けられています。

 

つまり、管理会社が保管口座の印鑑を預かること自体がNGなのです。

 

現行法においては管理委託契約の自動更新はできないため、契約更新のたびに管理会社が組合員を対象に「重要事項説明」を実施します。

 

その際に、管理組合財産の管理方法についても下記の通り説明しなくてはなりません。

         

  <重要事項説明書の一部抜粋>

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 上の表に記載されている「預貯金通帳・印鑑等の保管者」の項目を見ると、収納口座・保管口座のいずれも管理組合がその印鑑を保管することが示されています。

 

少なくとも保管口座は、必ず管理組合が保管しなくてはならないため、今回被害に遭った管理組合の重要事項説明書には一体どのように記載されていたのだろうか?という疑念が拭えません。

 

そもそも当時の重要事項説明書に虚偽の記載がなされていたとすれば、

管理会社の「組織運営」のあり方に致命的な問題があると言わざるを得ません。

 

■ 重説を実際に「誰」が作成し、そのチェックを社内の「誰」が行っていたのか?

 

■ 看過できないコンプライアンス違反が行われているにもかかわらず、それが犯罪に至る前に組織内で発覚しなかったのはなぜか?

 

この2点をぜひ明確に説明してほしいところです。

 

もっとも、管理組合側が無知・無関心なのをいいことに重要事項説明すら履行されていなかったとしたら、もはや「付ける薬」もありませんが・・。

 

ちなみに・・

平成29年末時点のマンションストック総数は644万戸です。

一方、新聞記事によると、大京アステージの管理戸数は約43万戸とのこと。

 

なんと、全国の分譲マンションの管理の約7%ものシェアを占めています。

 

業界最大手の老舗さんがこの体たらくとは・・

ホント怖いです。

 

しかも、これは大京アステージだけの問題ではありません。

 実は、マンション管理業界全体を覆っている「闇」なのです。

 

直近の2年間だけでも、

社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が、大京アステージのような大手老舗を含めて他に8件もあるのです。

・・・・・・・・・・・

2017年 2月   西新ビルサービス   (東京建物系 「改善措置指示」処分)

2017年 3月   住友不動産建物サービス住友不動産系「改善措置指示」処分)

2017年 4月   第一不動産       (他の違反を含め「業務停止」処分)

2017年10月 ティエスコニュニティ  (現コミュニティワン「改善措置指示」処分)

2017年12月 クラシテ        (「改善措置指示」処分)

2018年  3月   星光ビル管理    (日本生命系 「改善措置指示」処分)

2018年  3月   大林ファシリティーズ(大林組系 他の違反を含め「業務停止」処分)

2018年  7月     コミュニティワン東急コミュニティー系「改善措置指示」処分)

・・・・・

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション保険にも「簡易見積りサイト」が登場!

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マンション管理見直し本舗の管理委託費や設備保守点検費などに続いて、マンション保険にも簡易見積りの試算ができるサイトページがついに登場しました。

 

生命保険の見積りについては、ライフネット生命のTVCMがすでにお馴染みですが、損害保険は今回業界初ではないでしょうか?

 

そのサイトを提供しているのは、日新火災の「マンションドクター火災保険」です。

 

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この保険の特徴は、

 ■ 管理組合の運営状況

 ■ 建物のメンテナンス状況

 ■ 大規模修繕の実施状況

などについてマンション管理士が第三者の専門家として診断し、その結果をふまえたリスク評価をもとに引受け保険料を算出するというものです。

 

販売開始から3年となる今年の6月末時点で累計3千件の契約を達成したそうです。

 

ちなみに

自宅マンションでも、一昨年の更改時に相見積もりを取って比較検討した結果、最も保険料が安かったこの保険に切り替えています。

 

同社のサイトページでは、「保険料'1分'カンタン見積り」と称したページが用意されており、以下の3つの項目を選択するだけで次画面で保険料の目安が表示されます

 

■ マンション所在の都道府県名

■ マンションの住戸数

■ マンションの築年数

 

ただ、保険料はマンションの「診断」結果の良し悪しによって大きく変わるため、

3つの評価レベル(S・A・B)に応じた保険料の概算金額が示されます。

 

たとえば、

「東京都」、「戸数:50戸以上」、「築30年以上」の条件で見積もった場合、

「S」評価の場合 ⇒ 年間   284,190円

「B」評価の場合 ⇒ 年間 1,334,330円

 

何と!4倍以上の開きが出ました。

 

したがって、保険料に関する実際の見積金額を知りたい場合には、

「マンション管理適正化診断サービス」を受ける必要があります

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

ただし、この診断自体は「無料」なので、管理組合には負担がかかりません

 

管理組合がいま加入している保険証券の写し(総会議案書に添付しているのが一般的です)を用意して一度このカンタン見積りから試してみてはいかがでしょうか。

 

www.nisshinfire.co.jp

 

<参考記事>

 

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ついに成約事例も!マンション管理見直し本舗 新サイトの運営状況報告

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マンション管理見直し本舗」では、今年9月に「マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!」と題した新たなサイトを立ち上げました。
 
 

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マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いというのが実情です。
 
そこで、まず管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。 
 

【例:機械式駐車場の保守点検のサイトページ】 

 

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また、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス(原則として無償)もスタートしました。
 
9月のスタート以降でのアクセス数は以下の通りです。(今月は19日現在)
 

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試算アイテム別のアクセス数ならびに問い合わせ状況については、以下の通りです。
 

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見積り対象項目の中では、「集合インターホン」が全体の3割強を占めて突出しています。
 
どのマンションでも数百万円を超える高額な支出に及ぶことや、概算見積り額の試算が容易なことが要因かもしれません。
 
一方で、予想以上にアクセスが多いのが「機械式駐車場の平面化」です。
 
駐車場の空き区画増加に悩んでいる管理組合が少なくないことを裏付けているように思います。
 
なお、先月には弊社サイトを通じて初の成約事例もできました。
 
今後は、新たなアイテムとして「消防設備点検」「建物劣化診断」「マンション保険」などを追加する予定です。
 
 
このサイトを「管理組合の必須ツール」として認識されることを目指して、ジワジワと浸透させていきたいと思います。
 

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将来大きく値下がりしそうなマンションの特徴とは?

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12月8日付けの「ザイ・オンライン」で、

売れるマンション/売れないマンションの差は?」と題した記事が掲載されていました。

 

diamond.jp

本記事を要約すると、以下の通りです。

■ どのマンションも経年的にその価値が下がっていくことは避けられないが、中には将来的に大きく価格が下落するリスクの高い物件もある。

 

■ それを判断する要素として、「耐震性」「立地」「規模」「管理費等」の4つがある。具体的な評価ポイントは以下の通り。

 

■ ポイント①「旧耐震基準のマンション」

1981年6月1日以降に「建築確認申請」を受理された物件が、「新耐震基準」(震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない)。

・また、旧耐震建物については、住宅ローンの審査にも影響がある。買い手が「フラット35」を利用する場合、耐久性や耐震性の審査を受け、住宅金融支援機構の適合証明書を取得する必要がある。

 

■ ポイント②「最寄り駅まで徒歩10分圏内の立地にない」

・2017年に分譲された首都圏のマンションでは、徒歩7分以内が60.2%を占め、徒歩11分以内になると全体86.4%を占める

・こうしたデータを見る限り、高経年マンションで徒歩10分を超えるものは、競争力があまりない。

 

■ ポイント③「郊外の大規模マンション」

・DINKS世帯や独身世帯が増えたことに伴い、通勤時間を短縮して時間を有効に使うための「職住近接」ニーズが高まっている

・また、郊外での暮らしが高齢者世帯には負担となるため、より利便性の高い「都心回帰」の住み替えが増えている

・総戸数100戸以上の大規模物件については、管理状態の悪化リスクが高い傾向が見られる。

・築20~30年経つと居住者が高齢化し、大規模物件では組合の総意が取りにくくなることが多い。また、大規模修繕の実施に対して高齢者は受ける恩恵が薄いので、一時金などの出費を伴う場合には反対しがち

 

■ ポイント④「総戸数が30戸以下の小規模マンション」

・大規模マンションに比べてスケールメリットが出ないため、1戸当たりの管理費や修繕積立金が割高になりがち

・一方、新築時の販売においては、管理費や修繕積立金が低めに設定されることが多い。そのため、入居後に段階的に修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収するなどして帳尻を合わせる。

・ただ、こうした一時金の徴収や修繕積立金の値上げに全世帯が対応できるとは限らない。また、小規模物件になると、1戸当たりの負担割合が大きくなるのでなおさら。

 

■ 以上の4つの要件に該当する場合は、管理組合の「決算書」や「重要事項に係る調査報告書」という書類を入手して、まずはマンションの現状を把握すべきだ。

 

 本記事を読んでみた印象としては、

確かに刺激的な書きぶりではあるものの、概ね「正論」 と言える内容だということです。

 

このブログでは、これらに追加したいリスク要素も挙げてみることにしましょう。

 

<追加判定項目 1> 管理費等の長期滞納者がいる!

・6ヶ月以上の中長期間にわたって滞納者がいるにもかかわらず、何ら法的措置等を取っていない管理組合は、適正な運営ができていない可能性が高いでしょう。

・業務委託先の管理会社も、組合に適切な提案をせずに他人事のように放置してサボっていると考えられます。

・最も重要なおカネについて問題を抱えている組合は、他の日常的な管理もおざなりになっている可能性大です。

・長期滞納者がいる場合には、理事会や総会の議事録で進捗状況をチェックしましょう!

 

<追加判定項目 2> 付設駐車場の稼働率が下がっている!

・高齢化や若者のクルマ離れに伴い、マンションの駐車場の空き区画が増える傾向が見られます。

2割以上の空き区画がある場合、管理組合の財政状況が厳しくなっている可能性があります。

・特に機械式駐車設備がある場合、収入が減るのに、修繕更新費や保守点検費は減らないどころか上昇します。

・築年数が増えると、その他の修繕の支出も増加します。何らかの対策を講じないと、修繕積立金のみならず、管理費も将来増額しなくてはならなくなる可能性大です。

・管理費や修繕積立金が平均以上に高いマンションは、相対的に価値が下がるのは避けられません。

 

 さらにお伝えしたいことがあります。

それは、努力しても改善の難しい「立地」や「戸数」といった固有の要素はともかく、管理費等のおカネの問題については、管理組合に意思決定能力さえあれば大きく改善できる、ということです。

 

それを裏付けるデータとして、マンション管理見直し本舗でコンサルティングした管理組合における成果(2018年実績)をご紹介しましょう。

 

■ 東京都23区内のマンション(105戸・築14年目)

 管理会社のリプレイス ⇒ 戸あたり平均2万円/年 の経済効果

 

■ 東京都23区内のマンション(22戸・築23年目)

 管理委託費、電気料金、保険料の見直し⇒ 戸あたり平均4万円/年 の経済効果

 

■ 神奈川県のマンション(30戸・築22年目)

 管理委託費、電気料金の見直し ⇒ 戸あたり年間4万円/年 の経済効果

 

■ 東京都23区内のマンション(28戸・築19年目)

 管理委託費の見直し ⇒ 戸あたり平均4万円/年 の経済効果

 

■ 新潟県のマンション(50戸・築13年目)

 管理委託費の見直し ⇒ 戸あたり年間7万円/年 の経済効果

 

 上記事例の通り、住戸数の規模や築年数に関係なく、管理コストの見直しで財政状況を大きく改善できることは、これまでのコンサルティングの成果によって実証済みです。

 

もっとも重要なことは、管理組合の運営を他人事のように考えて「他人任せ」や「管理会社へ丸投げ」しないことです。

 

当社では、無料で個別相談もできるミニセミナーも用意していますので、ぜひお気軽にご参加ください!

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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<過去参考記事>

  

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