マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

YKKAP(株)のサイト「A-PLUG」にマンション管理組合の記事を寄稿しています!

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今回は、お知らせです。
 
このたび、YKK AP(株)が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「A−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿することになりました。
 
 

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本日時点で2本の記事がリリースされていますので、ぜひご一読ください。
(会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です)
 
 
マンション管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々にも読み応えのある記事を目指しているので、この「はてなブログ」よりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。
 
 
なお、本日時点でリーリース済みの記事は以下の通りです。
 
第1回 
 
本ブログ共々、どうかご愛顧のほどお願いいたします。
 

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【申込受付中】3月もオンラインでセミナーを開催します!

3月度「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。

 

新型ウィルス感染防止のため、今回も「オンライン形式」で開催します。

 

ネット接続環境があれば、首都圏以外にお住いの方も気軽に受講できます。

 

先着10名様のお申し込みを受け付けております。

 

どうぞお早目にお申し込みください。

【日時・会場】

令和 3年 3月  20日(土・祝) 13:30~15:00

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込)

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方。

弊社に個別にご相談いただける方

 

【内 容】

「管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例(管理会社のリプレイスを含む6件)を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

 

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

 

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)
エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

 

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

 

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

【お申込み方法】

セミナーお申込み専用ページからお申し込みください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等をご記載ください。)

加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

 

加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明も上記ページにてご案内していますので、ご参照ください。

 

 

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管理の「見える化」が進むと、中古マンションの評価軸が変わる!?

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2月3日付けで、不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」を提供する(株)ライフルが、以下の内容のプレスリリースをしました。

 

 

prtimes.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 日本マンシヨン管理士会連合会と提携し、国内不動産ポータルサイトで初となる、国家資格を持つマンション管理のプロが評価した管理状況の結果をサイト上で確認できる新サービス『マンション管理評価』の提供を今月3日から開始した。

 

■ 本サイトでは、管理組合の運営状況や共用部分をはじめとする建物設備の維持管理状況、修繕計画といった複数の項目をマンシヨン管理士が評価し、その結果をサイト上で誰でも確認できる。

 

​■ 国内中古住宅の物件数(約6,240万戸)のうち約850万戸が空き家となっているほか、国交省によると築40年超のマンションが、2040年には現在の4.5倍(約367万戸)まで急増するとされている。

 

■ その結果、今後は老朽化対策の不備や管理組合の担い手不足、資金不足の顕著なマンションが急増すると予想され、保安・衛生上での危険や災害時のリスクの顕在化が予想される。

 

■ ただ、これまでは物件の専有部分の情報が中心で、共用部の管理状況や修繕履歴、給排水管の状態といった管理に関する重要な情報はほとんど公開されず、買主となるユーザーにとって購入前に確認することが難しい情報であった。

 

■本サービスによってマンションの管理状況を「見える化」することによって、買主が自ら確認できるだけでなく、売主側や管理組合も、自らのマンションの管理を適正化することで資産価値を維持向上させようというインセンティブが働くのではないかと考える。

 

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本記事の目玉となっているマンション管理評価のデータとは、

日本マンシヨン管理士会連合会(=日管連)が実施している「マンション管理適正化診断サービス」の判定結果のことを指しています。

 

www.nisshinfire.co.jp

この診断サービスの主たる目的は、もともと管理組合の運営や共用部分の修繕の状況に応じてマンション保険料の割引優遇を受けられることにありました。

 

地震や台風などの大規模災害の頻発等によって、近年、損害保険料の増額改定が頻繁に実施されていますが、特に設備の老朽化に伴う漏水事故等のリスクを抱える高経年マンションでは保険料の負担増に悩まされています。

 

ただ、高経年でも管理や修繕をしっかり実施しているマンションは、そうでないマンションよりも事故発生のリスクが低いと考えて通常の保険料から割引く仕組みを持つ新たな保険商品が2015年に登場しました。

 

それが、日新火災の「マンションドクター火災保険」です。

その後、診断の依頼数、契約実績数とも右肩上がりに増え続け、2020年3月時点では診断依頼数は累計1万件を突破しました。

 

その後、日管連が(株)ライフルと提携し、「LIFULL HOME'S」上に診断結果をフィードバックすることになったわけです。

もちろん、サイトへの掲載については管理組合側から事前に了承を得ています。

(組合が掲載を拒否することも認められています。)

 

本記事にもあるとおり、中古物件のストックがこれほど増えているにもかかわらず、流通市場で公開されているマンションの物件情報の範囲は非常に限定されていると感じます。

 

購入を検討するユーザー側も、築年数、最寄り駅からの距離、採光の向き、管理費や修繕積立金の負担額くらいしか一次スクリーニングできないのが一般的で、候補先を絞りこんだ後は、数物件を対象に現地に赴き、内見した印象で意思決定しているのがほとんどではないでしょうか。

 

管理組合の財政状況がどんな具合なのか、計画修繕がきちんと実施されているのかといった情報は、ごく一部の「通な人」しかチェックしていないと思います。

 

そういう意味では、中古マンション市場において画期的な変化をもたらす可能性があるように思いますし、同じ築年数のマンションでも、今後は優勝劣敗の「明暗」がはっきりしてくるのではないでしょうか。

 

そんな中、今月に入って、神戸市が分譲マンションの適正な管理を促すために、管理組合に管理状況の届け出や情報開示を求める制度運用を始めたというニュースを目にしました。

 

分譲マンションの適正管理で全国初の制度 神戸市|総合|神戸新聞NEXT

 

記事の要約は以下の通りです。

■ 神戸市は、マンション管理組合に管理規約や修繕積立金、防災マニュアルの有無などについて報告してもらう。

■ 管理組合の同意が得られれば、市のホームページで上記情報を公開する。届け出を受け付ける自治体は他にもあるが、情報開示もセットで行うのは全国初。

■  同市内の分譲マンションは約20万戸あるが、築35年超の物件がすでに約3割を占め、今後5年間でさらに急増すると見込まれる。

■  マンションの管理状況が周辺に与える影響が大きいため、管理組合による自主的な取り組みを重視し、管理状況の届け出を受けて、必要に応じて専門家の派遣を通じたす助言や支援を行う。

■  神戸市は、優良なマンションの情報を公開することによって流通市場で評価され、資産価値の保全にもつながると期待する。

 

 冒頭で紹介した、「LIFULL HOME'S」と神戸市の制度で共通しているのは、情報の公開が管理組合側に適正な運営を促すインセンティブになるという期待が含まれていることでしょう。

 

ただ、マンション「保険料の割引優遇」と、専門家による「無料診断」という「アメ」を提供して情報を収集している前者の方が、今のところ「一枚上手」かもしれません。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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マンション住戸内で漏水が発生!その「意外な原因」と再発防止策とは?

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都内にある顧問先のマンションでは、昨年居室内の天井から漏水が発生しました。

 

その後、原因を調査したところ、

当該住戸の上階住戸内洗濯パンの排水口に詰まりが発生していたことが判明しました。

 

一方、雑排水管の清掃作業を先日実施したところ、洗濯パンの排水口の清掃ができなかった住戸がマンション全体の6割近くもありました。


そして、案の定と言うべきか、

冒頭で紹介した漏水の原因となった住戸も、長年洗濯パンの排水口を洗浄していなかったことが判明しました。

 

洗濯パンの排水口を洗浄できない理由は、

従来より大型の「ドラム式洗濯機」を設置する世帯が増えたため、洗濯機と排水口の間の隙間が狭くなり、高圧洗浄機のホースを挿入できないケースが増えているからです。

 

そのため、各世帯の対策としては、洗濯パンの排水口にホースを挿入するスペースを確保するため、洗濯機の下に「嵩上げ台」を設置するという方法がお勧めです。

<最近では、雑排水管洗浄業者の中にこうした「嵩上げ作業」も行うことを「売り文句」にしているところもあるようですが、結構手間がかかるのでレアケースと思います。>

 

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ただ、とても多くの種類の製品が市場に出回っているので、事前にご自身の洗濯機のメーカーやサイズ、洗濯パンの状況等を確認のうえ検討するようにしてください。(下記記事参照)

 

dime.jp

なお、住戸内の排水口の詰まりが原因で他の住戸で漏水が発生し、汚損等の損害が発生した場合には、原因が専有部分のため、加害者である居住者が被害住戸に対して賠償責任を負うことになります。

 

その場合、管理組合が加入しているマンション保険に「個人賠償責任補償特約」が付保されていれば、管理組合に保険適用を申請することで金銭負担を免れることは可能です。

 

管理組合で加入していない場合には、個人で加入している損害保険で適用を申請することになります。

 

賢明な皆さんは、なるべくこうした保険のお世話にならずに済むよう、洗濯機の嵩上げ対策をしておきましょう。

 

ちなみに、本記事冒頭で紹介したマンションでは、管理会社協力のもと、漏水事故の発生という「分かりやすい教訓」を居住者に展開しつつ、嵩上げ台の設置キャンペーンを実施することになりました。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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マンション管理組合でセカンド・オピニオンが必要なのは、大規模修繕だけじゃない!

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1月18日付けの産経新聞に、「マンション修繕費用は適正か 「ミス」で4000万円「値引き」と題した記事が掲載されていました。

 

www.sankei.com 

本記事の要約は以下の通りです。

■  大阪市の大規模分譲マンション(築40年超 600戸超)ではこの2年間、大規模修繕工事をめぐって大きく揺れた。

 

■  関係者等によると、大規模修繕が必要となったため管理組合のサポート役として管理会社がコンサル業務を請け負うことが決定された。

 

■  併せて、工事額が適正かどうかの検証を専門機関に求める「セカンドオピニオン」の経費50万円を計上した。ただ、住民の中には「セカンドオピニオンは不要」と主張する人もあり、その手続きが遅れた。

 

■  管理組合がセカンドオピニオンの実施を正式決定した3日後には、入札で約4億4千万円を提示した施工会社に決まったと管理会社から通知があり、その後工事が始まった。

 

■  セカンドオピニオンについては、コンサル業務の一環として管理会社が発注を申請することになっていたが、着工から約4カ月が経過した時点で、手続きが行われていないことが住民側の指摘で判明した。管理組合の理事会では担当者が「(専門機関に必要書類を)提出済み」と説明していたが、実際は未提出だった。

 

■  この発言は理事会の議事録にも記載されていたため、組合側が「虚偽」の報告だと非難し、管理会社は謝罪し、コンサル報酬の半額を減額した。

 

■  管理会社に不信感を募らせた住民側は自らNPO法人にセカンドオピニオンを依頼したところ、NPO側は「約3600万円安い金額で工事が可能」と告した。

 

■  報告書は、「バックマージン」を伴う談合により工事金額がつり上がった可能性まで指摘。管理会社は取材に対し、「虚偽」とされた発言は「申請の受け付けが済んだ」ことを『提出済み』と過って表現したもの」と釈明する一方、談合などの不正は否定した。ただ一連のトラブルを受け、現在はこの管理会社との業務委託は終了している。

 

■  施工会社も不正は否定したが、その後住民側から4千万円の値引きを要請され、「協力金」名目で支出するという異例の対応をとった。協力金について、施工会社は「管理会社側に落ち度があった」としながらも、「管理組合との交渉の長期化リスクなどを考慮し、異例の額だが支出を受け入れた」と説明している。

 

■  調査を行ったNPOは「重要書類が存在しないなど、ずさんな点が目立った」とこの工事全体について指摘。「明確な証拠はない」としつつも「不正を疑われても仕方ない状況だ」と指摘している。

 

付き合いのある施工会社の担当者から聞いた話では、特に大阪エリアでは本記事と似たような話は珍しくないとのことでした。

 

本記事の場合には、管理会社が施工会社からいわゆるバックマージンを受け取っていたのではないかと推察される事例ですが、施工会社の選定をサポートする設計事務所が暗躍するケースも少なくありません。

 

もっと言えば、管理組合の内部の人間が絡んでいるケースもあります。

 

たとえば、管理組合では理事会の諮問組織として、「修繕委員会」が設置されることがよくありますが、その委員長が施工業者等からいわゆる「袖の下」を受け取っているということがあります。

 

修繕委員会は、輪番制などで選任されることが多い組合の役員と異なり、基本ボランティア(立候補)によって選任されることが一般的です。

 

そのため、複数年にわたって再任されることが珍しくなく、そのうちに施工業者などとの関係が徐々に深まっていくため、一種の「利権」になってしまう・・というわけです。

 

素人集団で構成されるのが一般的な管理組合では、こうしたリスクを予防するために、専門家のセカンド・オピニオンを取得することが有効なのは確かです。

 

ただ、上記のとおり、本来セカンド・オピニオンの役割を果たすべき設計事務所が施工会社と水面下で連携し、相見積もりの取得自体が「出来レース」となってしまうこともあるわけです。(下の記事参照)

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

そのため、こうしたリスクを排除するには、結局のところ管理組合側が主体的に取り組む姿勢が重要ということに尽きます。

 

つまり、管理会社であれ、設計コンサル会社であれ、業務委託先に「丸投げ」するのではなく、組合自らが主体的にその仕事ぶりをチェックしつつ、疑問点があれば相手先にそれを確認しながら慎重に進め、決して意思決定の主導権を渡さないことが大切です。

 

この教訓は、何も大規模修繕工事だけに当てはまることではありません。

下記のようなその他共用部の設備更新についても同様のリスクがあります。

■共用部照明灯の更新(LED化)

■自動火災報知器等の消火設備一式

■ 集合インターホン

■ 給水ポンプユニット

■ 防犯カメラ(管理会社はレンタル業者を強く推薦する事例が一般的)

 

先日コンサルティングしたワンルームマンション(33戸)では、集合インターホンの更新費用として700万円の予算を計上していましたが、割高ではないかと不信に思った役員さんから問い合わせがあり、当社の提携先業者から相見積もりを提出したところ、予算額の7掛け(500万円強)で収まりました。

 

また、管理委託費やマンション保険についても同様です。

管理員や清掃費用が昨今の人手不足で上昇していると巷間言われていますが、このマンションでは設備保守費や事務管理費が割高ため、現在の委託費から2割以上の削減余地があることがわかりました。

 

マンション保険も、昨今頻発している災害の発生に伴い、年々保険料が上昇していますが、このマンションの保険契約を見直したところ、保険会社を変更すれば今と同等の補償条件でも保険料が4割以上軽減できることがわかりました

 

こうした見直し事例も、管理組合の内部から「言挙げ」する人がいなければ、決して顕在化することはありません。

 

何も知らないままで、この先も請求されるまま、高いコストを支払い続けることになるのです。

 

最も怖いのは「無意識」と「他人任せの姿勢」であることを肝に銘じるべきです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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緊急事態宣言の発令に伴う管理員の「在宅勤務」ってどういこと!?

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1月12日付けのARUHIマガジンに、「マンションのコロナ対策は大丈夫? 共用部から専有部までポイントを整理」と題した記事が掲載されていました。

 

magazine.aruhi-corp.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

共用部から専有部まで、マンション住まいのコロナ対策を改めて整理してみた。

(1)管理組合の活動で「3密」を避ける対策
総会については、委任状や議決権行使書の提出を依頼することによって「3密」を避けて議決権を行使できる仕組みを採用する。

理事会に関してはリモートでの開催を増やすなどが有効。

 

(2)共用部の消毒を徹底する
 1.エントランス等にアルコール消毒液を配備する
 2.エントランスのドアを開けてこまめに換気を行う
 3.エレベーター内の機械換気を活用する
 4.ドアノブや手すり、エレベーターのボタン等を消毒
なお、管理会社との契約内容を上回る業務になる可能性もあるため、どこまで依頼するか管理会社と交渉し、管理員や清掃担当者などに実行してもらう必要がある。

 

(3)居住者の感染対策の注意喚起を行う
マンションの共用部では、以下の注意喚起を行う。
 1.他の人と十分な距離を取ること
 2.マスクを付けること
 3.エレベーター内では会話を慎むこと

 

(4)マンション内に感染者が出たとき
住民の健康や安全に加えて、感染者のプライバシーも保護しなければならないため、自治体によってはホームページなどでその対策を紹介している。 

 <千代田区の「居住者に感染者が発生した場合」の対応策>

①感染していることが判明した場合、個人情報の保護を徹底し、人権への十分な配慮を行う

②知り得た情報は、業務遂行にあたって必要となる管理会社担当者等、必要最低限のものとのみ共有し、一般居住者や第三者に漏らさない

 

なお、自治体のなかには、マンション内で感染者が出たときに必要な消毒費用に関して助成制度がある。(東京都千代田区の場合、一定の条件を満たせば、消毒費用の3分の2、上限20万円)

 

(5)24時間換気が機能するよう居室内の掃除を行う
<24時間換気システムが導入されている場合>

換気機能を低下させないように各部屋の排気口を家具などでふさがないようにしたり、フィルターの掃除を定期的に行うことが必要。また、フィルターの有効期限が切れる前に早めに交換しておく。 

<24時間換気システムのない場合>

窓開けによる定期的な換気が必要。住まいのなかを風が通り抜けるように、2ヶ所以上を開けて対角線上に空気の通り道をつくるのが効果的

 

こうした対策についてはすでに実施しているマンションも多いと思いますが、ご参考になれば幸いです。

 

さて、この記事に関連して、

先日、2度目の緊急事態宣言が発令された直後の顧問先マンションの理事会での話をご紹介しましょう。

 

管理会社のフロントから、発令中の対応について一通り説明がなされた後、以下のような提案がありました。

 

■ 緊急事態宣言中の管理員の勤務対応として、お住まいの皆様及び管理員の感染防止の点から、(週7日勤務のうち)ゴミ出しのない週2日を自宅待機としたい。

 

自宅待機中は「在宅勤務」となるので、何か用件がある場合は、勤務時間内なら
管理員の携帯電話に連絡してもらえば対応可能である。

これを聞いて強い違和感を覚えるとともに、いくつかの疑問が生じました。

 ・管理員が「在宅勤務」ってどういうこと?

・管理員の業務は現場にいてこそ意味があるのではないの?

・電話による対応なら、フロントやコールセンターでも代替できるでしょ?

・設備不具合等への対応ならば、警備会社が25分以内に駆け付けるよね?

 

率直に言って、

管理員が現場に来ないなら、その日は「休務」扱いにするのが当然だと思います。

 

したがって、休務した時間分については管理委託費を一部返金するしかないはずです。

 

「管理員の在宅勤務」とは、なるべく委託費の返金精算をしたくない管理会社が考え出した「究極の詭弁」なのでしょう。

 

こういう時にこそ、管理会社の誠実度が透けてみえるものです・・。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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マンション附設の機械式駐車場の平面化工事までに足掛け4年!

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都内の顧問先マンション(28戸)で、今週から機械式駐車場の撤去ならびに平面化工事に着手することになりました。

 

私の顧問先マンションの中では2つ目の事例となります。

 

このマンションの機械式駐車場は9台(3段ピット式・3区画)ですが、

現状たった2台の契約しかありません。

 

この遊休化した設備をすべて撤去した後、ピット内に梁と柱を組み立て、その上に鋼製板を敷き込むことによって、3台の平面区画にするわけです。

 <画像は、平面化工事の作業事例>

 

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工事費用としては、約4百万円かかります。

 

ただ、このマンションの長期修繕計画では、この機械設備の更新費を含め、

今後20年間で約14百万円もの支出が見込まれていました。

 

また、築21年目で雨ざらしの駐車設備の経年劣化が進行しており、制御盤や操作盤等の電装品の交換について保守会社の提案を受けており、その見積額が130万円でした。

 

平面化すれば上記補修費の負担がなくなり、平面化費用の負担が事実上軽減されるため、管理組合が判断するには非常に良いタイミングであったと思います。

 

このマンションでは、駐車場の空き区画問題について2018年から検討を開始していたため、今回の平面化の実施までに足掛け4年もかかった計算になります。

 

当初は、空き区画の外部利用者への貸し出しを検討し、利用者の募集や賃貸収入の保証を行うサブリース業者の提案を受けました。

 

ただ、家賃保証を求めると現状の使用料に比べてかなり条件が悪くなります。

 

そのうえ、外部に貸し出した場合には「収益事業」とみなされるため、管理組合でも「みなし法人課税」の対象になってしまいます。

 

ざっくり言えば、

その収益に対して3割程度の法人税等を納めなくてはなりません。

 

さらに、税務申告のためにその業務を税理士に委託すれば、その代行費用もかかります。

 

このように組合の財政状況を改善する効果がさほど見込めないこと、また外部貸しを行う際にはセキュリティ管理にも不安が生じることから、その後は保守点検費(年間10万円)や将来の修繕コストの負担を軽減できるる平面化プランの検討が本格化していったのです。

 

ただ、駐車場設備の撤去は「共用部分の大きな変更」に該当するため、

総会の特別決議事項となります。

 

その場合、全区分所有者の4分の3以上の賛成が必要です。

 

そのため、いきなり総会に議案を上程することはせず、今後の駐車場の利用ニーズの確認を行うととともに、理事会の検討経過や平面化プランの具体的な提示を盛り込んだアンケートを実施しました。

 

その結果、ほとんどの区分所有者が平面化に賛成する意向であることを確認できたため、総会に上程したところ、無事承認を得ることができました。

 

マンション管理組合で物事を進めていくには、年齢もライフスタイルも異なる区分所有者間のコンセンサスを得ることが何より重要なのですが、それが最も難しい。

 

理事会の検討経過や代替案の試算結果などをタイムリーに開示しながら、一般の区分所有者とも情報や知識を共有することが肝心です。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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