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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

闇の深いリゾートマンションの実態とは?

 

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以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。

 

 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。

■ 全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している。

■ 築後30年近いが、大規模修繕を実施したのは新築以来1回のみ。

■ 携帯のアンテナ基地局の収入を合わせて年間1,700万円もの収益があるにもかかわらず、繰越剰余金はなぜか3千万円強しかない。

■ 理事のなり手が不足していたこともあり、前理事長が長い期間留任していたが、しばらく前から認知症を患っていたことがわかり、昨年辞めてもらった。

■ 他の役員として4名の理事がいたが、ほぼ無関心で、理事長の行動を全くチェックしていなかった。その理事たちにも辞めてもらった。

■ 管理会社はだれもが知る超有名企業。

■ 理事会の議事録は、管理会社が事実上作成しているが、自社に有利な内容で書かれていることがしばしば見受けられる。

■ 過去の修繕工事の実績を確認したところ、必ず管理会社の経費が発注金額に1割上乗せされていた。

 

相当に闇の深い管理組合であることは間違いなさそうです。

 

ですが、外部所有者の割合が高く、ほとんどの組合員が無関心かつ高齢ということもあり、「改革」はそう容易ではないでしょう。

 

一人の理事さんは、理事のなり手がいないと嘆きつつも「なるべく多くの組合員にこの問題に関心を持ってもらうためにも、さらに5名の役員を増やして選任できるように管理規約を改正したいと思っている」と仰ったので、とても驚きました。

 

いくら強制的に役員の枠を増やしても、その役員自身に意欲がなければ欠席率が上昇し、理事会の開催要件を満たさないリスクが高まります。

 

理事会の運営に支障が出たら、状況はますます悪化するばかりです。

そもそも直近の組合総会の開催状況を確認しても、委任状を含めて50%強の出席率しかないという実情です。管理規約の改正(※総議決権数等の75%以上の賛成が必要)を実現するのは相当ハードルが高いと言わざるを得ません。

 

私からは、マンション管理士が管理組合の顧問として理事会をサポートするという方法も選択肢として考えられ、その場合は管理規約の改正も必要ないことを説明して今後検討いただくことになりました。

 

さて、どうなることでしょうか?

 

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地震保険の改定で押さえておきたい3つのポイントとは?

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本日のSUUMOジャーナルで、地震保険に関して執筆した記事が掲載されています。

 

suumo.jp

一般的には、地震保険料が5%の値上げになったという情報しか認識されていませんが、実はそれだけでは不十分で、このほかに留意すべき重要なポイントが3つあります

 

 

【その1】 値上げは今回を含めて3回に分けて実施される!

 

地震保険料は全国平均で+19%の引き上げが必要な、今回(2017年1月)の改定だけでなく、今後も2年毎に3回に分けて段階的に19%まで上がる見込みです。

 

 

【その2】 契約者にとって朗報⁉ 損害区分が4つに増えた!

 

地震保険と言えば、建物の被害状況によって3つの区分(全損・半損・一部損)で保険料の支払額が大きく異なる点に特徴がありました。

 

従前の区分によると、全損(支払率:100%)のケースに対して、半損(支払率:50%)や一部損(支払率:5%)のケースの場合の保険金の支払率が大きく下がるうえに、半損に近い損害でも「一部損」と認定されると、半損の10分の1しか支払われないという点に対して批判もありました。

 

それを考慮したのか、今回の改定では上記の3つの区分から4つの区分(全損・大半損・小半損・一部損)となり、大半損(支払率:60%)・小半損(支払率:30%)が新設されました。

ただし、小半損が占める割合の方が大半損のそれよりも多いため、被災者が受け取る保険金の「平均受取り額」は下がる計算になっています

 

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【その3】 保険料が下がる地域もある!

 

「全国平均ベースの保険料」は上昇するわけですが、すべての地域で押しなべて上がるわけではありません。

 

たとえば、下記のように近畿圏を中心に10%以上値下がりになる府県があります。

(愛知・岐阜・三重・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山)

 

一方、上昇率の高い地域(10%超)は以下の通りです。

(東京・千葉・埼玉・神奈川・福島・山梨・静岡・徳島・高知・香川・大分・宮崎)

 

地震保険に加入している、もしくはこれから加入しようと考えていらっしゃるなら、まず自分の居住地域は値上がりするのかどうかを確認することです。

 

もし、大幅に上昇する地域なら、今後も段階的に上昇するので長期契約(最長5年)することによって保険料の上昇リスクを先送りすることができます。

 

なお、「そもそも地震保険ってどんな商品なの?」と思われた方は、下記の過去記事も併せて読んでみてください。

 

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

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この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。

 

まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。

が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。

 

コスト適正化のコンサルティングを依頼された立場としては、こういうのはとても困ります。

 

査定してみると、総じて現在の契約金額の方が割高なことがほとんどなのですが、そのギャップの大きさは業務ごとにかなりバラつきがあります

 

業務によってはほぼ適正(これ以上は下がらない)なこともあれば、別の業務では適正金額より2倍以上も高いことも少なくありません。

 

そのため、業務別の内訳が不明ないわゆる「一式見積」だと、管理組合に対して査定結果を説明する際に、その状況をつぶさに分析して説明することが難しくなってしまいます。

 

実は、一口に「管理委託費」と言っても下記の通り多岐にわたっています。

(※標準的なサンプルとしてご紹介します。)

 

管理員業務費

  ・受付業務、立会い業務、点検業務など。

清掃業務費

 ・日常清掃(掃き拭き等)

 ・定期清掃(床の機械洗浄など)

設備管理費

 ・給水設備保守点検(貯水槽清掃、給水ポンプ点検など ※法定点検含む)

 ・消防設備点検(総合点検・機器点検 年2回 ※法定点検含む)

 ・エレベーター保守点検(年4~6回 ※法定点検含む)

 ・機械式駐車場点検(年4~6回)

 ・共用部設備の遠隔監視(機械警備&緊急対応)

 ・雑排水管高圧洗浄(年1回)

 ・巡回設備点検(年2~4回)

 ・宅配ボックス保守点検費(年2~4回)

事務管理費

 ・管理費等の出納会計、組合会計の管理、決算書・事業計画・予算案の作成など

 ・理事会や総会の設営ならびに運営補助、議事録案の作成など

 ・共用部修繕工事の企画・立案・調整など

一般管理費・諸経費

 (※設定しないケースも多い)

 

当社では、 こうした個々の業務ごとに、契約に記載された仕様(業務範囲や作業頻度・所要時間など)に応じて積算しながら適正と思われる金額を査定します。

 

管理会社が委託費の明細内訳を示さない理由として考えられるのはただ一つ、「開示する必要性を感じないし、面倒だから」だと思います。

 

管理組合(理事会)は費用の明細に関心を持つことがないうえ、高いか安いかの価値判断もできないことを見透かしているからでしょう。

 

しかし、実際には一度も見直した経験のない分譲マンションでは現状比3割を超えるコスト削減余地があることがこれまでの実務経験から実証されています。

 

もしあなたのマンションの管理委託契約書が「一式見積方式」なら、まずは費用明細を提出するよう管理会社に依頼してみることをお勧めします。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!

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昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。

最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。

 

このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと

これまで私が携わってきた中でも、突出して古い物件です。

 

しかしながら、新築当初から管理会社を介さずに、一貫して「自主管理」でやってこられたそうです。

 

このマンションには住込みの管理人さんがいて、管理費の請求・出納会計も管理人にサポートしてもらいながらマネジメントしてきたのこと。

 

こちらの理事長さんは30数年にわたって務めてこられ、年齢もすでに70歳を超えていらっしゃいますが、昨年は外壁補修と屋上防水といった大きな仕事も無事完了されています。

 

これまでの実績から、建物などのハードウェアについてはなお持続性はありそうですが、理事長さんが目下抱えている最大の悩みは管理組合の運営の問題です。

 

住込みの管理人さんが病気のため昨年末から業務ができなくなってしまったので、業務の負担が高齢の理事長さんにすべてかかってしまっているのです。

 

「3ヶ月間何とかやってきたけど、このままではもたない・・」とおっしゃっていました。

 

全体の約3割を占める外部所有者を含め、全50世帯への管理費の請求管理を行うのが精一杯で、理事会の運営までは手が回らず、最近は開催していないようです。

 

管理費の滞納は以前に比べて減ったようですが、一部長期の滞納もあります。

 

決算書や、総会議案書やその議事録、修繕工事や設備の保守点検の報告書といった書類も整理されていないので、探しだすのも一苦労です。

 

高経年マンションでは、建物・設備の老朽化対策とそのための資金繰りが大きな課題となるのはもちろんですが、居住者の高齢化や外部所有者の増加に伴う管理組合のマネジメント力の低下の方がより深刻な問題だと言えます。

 

今後老朽化マンションの増加に伴い、このような悩みを抱える管理組合が珍しくなるのは間違いありません。

 

そして、こうした問題の解決に携わっていくこともマンション管理士としての本懐です。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

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先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。

 

資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構成や内容が違うことに気がつきました。

 

たとえば特徴的なものを挙げると、以下のような定めです。

■住宅以外の事務所で使用する場合には、管理費と別に「特別組合費」を納めなければならない。

 

■組合員が現在使用している事務所を同一の使用目的を持つ第三者に売却しようとする場合には、予め理事会の書面による同意を得ることが必要。

 

■バルコニーに洗濯物、布団等の美観を損するものを干すのは禁止

 

■総会を開催する場合には、少なくとも5日前までに組合員に通知する。

 

このようなユニークな管理規約には近頃滅多にお目にかかることがありません。

 

なぜなら、

既存マンションの規約は、今や国交省の「標準管理規約」に準拠して作成されるのがもっぱらだからです。

 

かつての管理規約は、分譲会社や管理会社が個々に独自のものを作成していましたが、その内容に統一性がなく、中には劣悪なものや不合理なものも見受けられました。


そのため、1982(昭和57)年に、建設省(現在の国交省)が「中高層共同住宅標準管理規約」(その後「マンション標準管理規約」に改称)を作成し、今後管理規約を作成するにあたっての「指針」として活用するよう通達しました。

 

それ以来、この標準規約に準拠した新築マンションの管理規約を作成するようになったため、どの管理組合でも概ね同じ内容になっているのです。

 

なお、一旦定められた規約を変更するのは「特別決議事項」に該当するため、組合員と議決権の各4分の3以上の合意が必要で、高いハードルが設けられています。

 

なので、問題意識の高い管理組合でないと新築当時のまま一切変更が施されないことも少なくありません。

 

ところで、冒頭で紹介したマンションの管理規約には、もう一つ注目すべき定めがありました。

 

■ 管理受託者の決定または変更については、組合員及び議決権の各4分の3以上の合意が必要(特別決議事項)

 

標準管理規約では、管理委託先の変更は総会の普通決議事項のため、出席組合員の議決権数の過半数以上の賛成があれば成立します。(※総会の開催要件は、委任状等を含む「みなし出席者」が議決権総数の半数以上)。

 

したがって、理論上は議決権総数の25%超の賛成があればクリアすることができます。

 

一方、「特別決議事項」の場合は全体の75%以上の賛成が必要なので、普通決議に比べて約3倍もハードルが上がる、というわけです。

 

分譲会社の系列子会社が管理を受託するのがマンション業界の慣例になっている中、このような管理規約の定めがフェアとは言いがたいのは明らかです。

 

しかも、この規約自体がおかしいからと言って変更したくても、それ自体が特別決議に該当してしまうのが厄介なところです。

 

昭和50年代に建てられたマンションの管理組合さんは、ぜひ一度管理規約も見直されることをお勧めします。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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投資用マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」

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先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。

 

こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。

 

にもかかわらず、管理費の滞納はなし!

 

理事会や総会が適宜開催されているのは当然で、総会議事録はわざわざ録音テープから起こして作成しています。

 

長期修繕計画も定期的に更新され、修繕委員会主導のもと、昨年2回目の大規模修繕が無事完了したところでした。

 

理事会や議事録の広報やファイリングも万全なうえ、消防点検や特殊建築物定期調査といった法定点検も特に改善を要する指摘事項もなく、まさに文句のつけようがありません。

 

住民の高齢化はかなり進んでいるので将来的不安はあるものの、建物管理についてはすこぶる良好な状況でした。

 

つい本音が出て、役員さんに「素晴らしいですね!」と言ったところ、その役員さんは「ここに住んでいる人はたいてい役員を経験しているから組合の仕事を熟知してるんだよね。だから、サボってるとすぐバレちゃうんだよ~!こっちにプレッシャーがかかるんだよね。」と謙遜しながら仰っていました。

 

一方、同じ都内でワンルームマンションの定期総会に陪席させてもらった時のこと。

 

30数戸の組合員のうち、管理者(理事長)など役員以外の出席者はたったの1名

残りはすべて、委任状と議決権行使書です。

 

総会の進行を務める議長は当然管理者の仕事ですが、議案内容の説明は管理会社の担当者に「すべてお任せ」の状態でした。

 

質疑も管理会社に対するものがもっぱらで、あらかじめ予想はしていたものの、自主管理のマンションとここまで違うものかと感じました。

 

記事の冒頭で紹介した自主管理型のマンションの場合には、管理組合自身が主体となってマネジメントを行っています。

 

しかし、後半の投資マンションにはそういった印象は一切ありません。

 

言うなれば、

管理組合は「マンションを購入したお客様」として君臨すれども統治せず、です

 

そして、管理会社は売主であるデベロッパーの「名代」として、親会社からお客様の「お守り役」を仰せつかっているわけです。

 

もっとも、自己居住目的のマンション管理組合でさえ、これと似たり寄ったりのケースは少なくありません。

 

しかし、長い目でマンションの資産価値を考えたとき、どちらのタイプが「お得」なのでしょうか?

 

「箸の上げ下ろし」まで管理会社にお任せだと、将来管理組合が「介護」状態に陥るのは確実でしょう。

 

自らの頭で考えて判断して行動できる方が「健康長寿」を全うできるのは、管理組合も同じではないでしょうか。

 

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4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)駐車場空き区画問題と対策の進め方

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

 

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
・駐車場の空き区画が増える事情

・おカネをかけずに稼働率が改善した事例

・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
 ■ 管理規約や使用細則の変更 

 ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点

 ■ 他用途への変更プラン

 ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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