世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

令和元年  8月 31日(土) 

13:30~15:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

  

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アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

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昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。

 

その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。

■ 契約期間は10年。

■ 共用部の電気料金削減効果(年間20万円強)のうち、1年目:削減額の100%、2年目以降は同40%の「システム利用料」を支払う義務がある。

■ 本契約を中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の70%相当額を「解約金」として支払う必要がある。

 

契約の内容自体はもちろん合法ですが、事実上リース契約のような方式で10年間にわたって業者側に成功報酬として削減額の一定割合を支払い続けるよりも、中途解約金を支払っても機器を購入する方が長期的にみて有利であることが分かりました。

 

そのため、臨時総会を開催し、現契約の中途解約ならびに機器の新規購入について決議したうえで、その業者に中途解約を申し入れたところ、「思わぬ抵抗」に遭いました。

 

その業者の主張は以下のようなものでした。

(1)中途解約を行う場合には、「当社指定の書面による合意」が別途必要である。

(2)電気料金の削減について他社へ切り替えるなら、その条件を(業者に)開示するとともに条件提案の機会を当社にも与えてもらう必要がある(と契約書には記載している)

(3)蓄熱式暖房機導入による夜間電力料金値下げプランは新規受付がすでに終了したため、機器を更新すると解約扱いになり、削減効果を得ることはできなくなるため注意した方がよい

 

その業者が指定する書面には「電力会社との解約手続きを業者が行うことにつき管理組合があらかじめ了承する」ことが記載されていました。

 

電子ブレーカーや蓄熱式暖房機を導入する際には、あらかじめ電力会社に機器の導入と併せて受電契約のプランを変更手続きを行う必要があります。

 

導入した当時は、確かにその業者に受電契約の変更を委任したわけですが(委任しないと組合では手に負えないため)、今回は業者所有の機器を組合が新たに購入する機器に入れ替えるだけなので、電力会社との契約変更までは不要です。

 

と言うよりも、もし業者にそれを委ねると電気料金の削減効果は今後得られなくなってしまうため、断じて了承してはいけないわけです。

 

つまり、その業者以外のスキームでは料金削減効果が得られないようにすることこそが彼らの「狙い」なのです。

 

そのため、電力会社に確認したところ、以下のような回答が得られました。

・受電契約者本人である管理組合の了承なく、業者が勝手に契約の変更手続きを行うことはできない。

・機器の更新(入れ替え)をしても、受電契約は継続扱いになるため料金削減効果が失われることはない。

 

あぶな~い!!

性善説に沿ってその業者の主張や指示を信じていたら、ジ・エンドでした・・。

 

以上の点を踏まえ、理事会で審議した結果、以下のとおり方針で進めることにしました。

 

(1)契約の定めにもとづき、現業者にも機器購入での提案機会を与える。

(2)上記(2)の提案条件との比較をふまえて再度総会を開催のうえ決議を諮る。

(3)総会決議後、現業者指定の合意書の締結には決して応じず(契約書にもそこまでの制約条件は記載されていなかったため)組合からの一方的な解約通知書を先方に提出する。

 

(1)については、中途解約金を請求するにもかかわらず、購入プランについても他社に比べて金額が高かったため、簡単に斥けることができました。

 

そして臨時総会で中途解約を再決議したうえで、解約申込書を送ったところ、中途解約金の請求書が届き、無事契約を終了させることができました。

 

ただ、当初は4月末解除の見通しだったのが、結局7月末終了と3ヶ月も余計に時間がかかってしまいました。

 

管理組合にとって多大な時間の浪費とストレスでした・・・

 

ちなみに、この業者はさまざまな管理会社と業務提携していて、いろんなマンションでも暗躍しています。

 

当社が先日コンサルに着手したマンションでも、昨年電子ブレーカー等の機器を販売していたことがわかりました。

 

その購入金額を見てビックリ!!

何と、相場価格の4倍でした!! ( ゚Д゚)

 

こうしたアコギな業者を管理組合に紹介しているのは、まず100%管理会社なのですが、不当に高い金額に釣り上げて業者とマージンを折半していると考えた方が自然でしょう。

 

このような見えにくい、気づきにくいところでも、管理組合は日々搾取されているのです。ご注意ください。

 

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 <参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

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マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

 


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いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。

 

ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。

 

なぜなら、すでに築10年を優に超えているマンションでも、まったくLED化されていないことも全然珍しくないからです。

 

おそらく管理組合の役員だけでなく、管理会社のフロント担当者も「無関心」だからなのでしょう。

 

ただ、その一方でこうした工事案件を重要なビジネスチャンスと考え、積極的に管理組合に提案してくる管理会社も少なくはありません。

 

もちろん、共用部の電気代を削減できるという点で管理組合にとってメリットがあるわけですから、提案すること自体はたいへん結構なことです。

 

ところが、管理組合が「素人」なのをよいことに、アコギな方法で儲けようとする事例を見かけることが多いのも事実なのです。

 

そうした事例を以下ご紹介しましょう。

 

1)照明器具の一斉交換を前提とするケース

照明灯をLED化する場合には、大きく3つの方法があります。

① 電球を単純に交換する場合

② LED電球にフィットするように照明器具を改造する場合

③ 既設の照明器具では対応不可のため器具を交換する場合

 

当然ですが、③の器具交換を選択するほど工事費用が嵩むことになります。

 

したがって、なるべく①あるいは②の方法で進めるのがリーズナブルなのです。

 

➁の代表的な例が、「安定器のバイパス工事」です。

 

いわゆる直管式の蛍光灯をLED化する際、LED電球には不要な安定器に電気を通さないようバイパス工事を行うことで無効化するわけです。

 

また、LED化後の発火事故の防止対策のためにも必須とされています。

 

もう一つは、ソケット部分の取替えです。

ピンタイプのソケットからネジ型のソケットに交換することで対応できる場合もあります。

 

本来は、現地調査を実施し、既設の器具の仕様をチェックしながら上記3つの方法を適宜使い分けるべきなのです。

 

ところが、丸ごと器具交換を行うことを前提条件とした仕様で見積書が提示されることも少なくありません。

 

なぜか?

ズバリ、「その方が工事業者が儲かる」からです。

 

管理組合の役員さんにもこうした専門知識がないので、特に疑問や違和感を覚えることもなく、まんまと業者の思惑通りに嵌ってしまうわけです。

 

築20年以内のマンションであれば、なるべく工事費の嵩む器具交換を避けるようにしてください。

 

2)非常用照明器具のLED化を含むケース

共用部全体の照明灯をLED化しようとする場合、非常用照明も対象に含んで提案することも少なくありません。

 

しかしながら、非常用照明用のLED電球は比較的最近登場した商品のため、一般のLED電球よりもかなり高額です。

 

したがって、電気料金削減を目的とする場合、非常用照明のLED化はとてもコスパ(費用対効果)が悪いわけです。

 

したがって、照明器具が経年劣化のため交換を要さない限り、非常用照明のLED化は当面の間見送ることをお勧めします。

 

それでは、

こうした管理組合の利益に反した提案を避けるには、どうすればよいのでしょうか?

 

その答えは、

管理会社やその協力業者を介さない流通経路で相見積りを取得することです。

 

こうした相見積もりの取得が「セカンド・オピニオン」として機能することで、管理会社等の提案内容が妥当かどうかの判断材料にできると思います。

 

弊社でも昨年にお役に立てるサイトを開設していますので、アクセスしてみて下さい。

 

<参考サイト>

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

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「マンション保険料一斉値上げ」の概要が明らかになってきた!

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7月19日付の日経新聞に、「マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件」という記事が掲載されていました。
本記事の要約は以下の通りです。
■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手4社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。
■これに続いて、東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入し、設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする方針だ。
■ これは保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、逆に支払い頻度の少ない物件については保険料を2割安くする予定。保険金支払いがない物件の保険料を安くする保険会社はあったが、設備の破損などが多発する物件で高くする制度は初めて。
■ 新たな制度では、過去2年の保険金の支払い状況をもとに保険料を算定する仕組みになる。たとえば10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げる。逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げる。大型のタワーマンションで保険料の差は年間100万円規模におよぶという。
■ 引き上げは全国で数千棟が対象となり、保険料は1部屋あたりに換算すると、で年4000~6000円程度の差がつく見通しだ。最終的に管理費に反映され居住者の負担増になる可能性もある。
■ 背景には高経年のマンションの増加がある。大規模修繕をしない老朽マンションでは、水道管からの漏水や外壁にひびが入る破損などのリスクが高まっている。
■ 損保大手では5年で漏水事故に伴う保険金の支払いは3割、破損事故は5割増えたとみられ、マンション保険の損益は大幅な赤字に陥っている。また、こうした事故は修繕しない一部のマンションに集中しているため、大手2社は保険料の公平さを保つ必要があると判断した。
■ なお、損保各社は大規模修繕を促す仕組みも導入する。東京海上日動は給排水管の更新工事を実施したマンションに保険料割引制度を導入しながら、住民の意識向上を促したい考え。

築30年以上のマンションは今後10年で18年末の約2倍の366万戸に増える見通し。計画どおりに修繕できないマンションが増えれば、今後さらなる保険料の上昇につながる可能性がある。

 

本記事から見えてきたのは、

マンション保険料の査定システムの大転換です。

 

保険各社は管理組合から保険を引き受ける際、過去の保険金支払い状況にかかわらず、これまで「築年数別の一律保険料テーブルで見積もっていました。

 

しかし、今後は過去の保険金の支払い実績や大規模修繕工事等の実施状況に応じて個別にリスクを査定したうえで保険料を決定する方式に変更するというわけです。

 

新築マンションの供給が減り、高経年マンションの割合が急上昇する状況では、これまでのような大雑把な査定方法ではビジネスとして成立しにくくなっているのは明らかなため、ごく当然の対応と言えます。

 

一方、マンション管理組合としては、損害保険料の大幅増額だけでなく、10月からの消費税増税、駐車場の空き区画増加による収入減など「内憂外患」の悩みが深くなるばかりです。

 

重要なことは、もはや修繕積立金だけでなく、管理費の増額リスクも日々高まりつつあるという現実です。

 

このブログを読んで、「このままではヤバいんじゃないの?」と思った管理組合の役員の方! まずは当社のセミナーに参加してみませんか。

 

<マンション管理見直し本舗主催ミニセミナー @銀座 開催予定>

 

7月27日(土):「マンション保険の動向と管理組合がとるべき対策」

(募集残枠 若干名あり)

【受付中】7/27(土)臨時セミナー開催のお知らせ|マンション管理見直し本舗

 

8月31日(土):「マンション管理委託費3割削減事例の紹介」

【受付中】8月セミナー開催のお知らせ|マンション管理見直し本舗

 

詳細については、弊社サイトをご参照ください。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

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マンションの集合インターホン更新の際に注意したい3つのポイント

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マンションの集合インターホンは、概ね15年前後で機器更新期を迎えます。

 

ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。

 

と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ7年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしまうのが一般的だからです。

 

そのため、現状において特段故障等が発生していないマンションであっても、今後そうした事態が起こった際に修繕の対応ができないと日常生活に支障が生じることから、「リスク回避のために更新しませんか」と管理会社等が管理組合に提案するわけです。

 

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今回はその際に留意いただきたいポイントとして以下3点をご案内します。

 

1.  なるべく最新機種を選びましょう!

上記のとおり、販売終了から一定の年数が経過すると、各メーカーは交換用部品の生産を終了してしまいます。

 

また、最新機種が型落ちした製品に比べて仕入値が高くなることもないようです。

 

そのため、更新をする際には型落ちした製品ではなく、最新機種を選んだ方が次の更新までの期間が長くなるため「お得」です。

 

2.  管理会社以外からも見積もりを取得しましょう!

管理会社はインターホンの更新時期を把握しているため、管理会社の元請け、あるいは管理会社経由で見積書が提示されるのが一般的にです。

 

しかし、その場合には市場価格として適正でない金額が提示されると考えた方が無難です。

 

管理組合への流通経路を事実上独占しているのが管理会社なため、インターホンの販売代理店もそのための「関銭」を支払うことは事実上織り込み済みです。

 

一方、管理組合はインターホンの相場価格を知らないのが一般的ですから、必要以上に高い支出とならないよう管理会社とは別ルートで相見積もりを取得することをお勧めします。

 

3. 警備会社のOEM製品は避けましょう!

集合インターホンのメーカーは、事実上国内2社(アイホン、パナソニック)の寡占状況にあります。

 

しかし、大手警備会社が上記メーカーに「独自のサービス」(非常警報の無音化など)を加えて自社の製品として管理組合に販売していることがあります。

 

この場合、他社に遠隔監視業務をリプレイスされないように、その警備会社が機器にあらかじめ様々な細工を施しています。

 

そのため、遠隔監視(機械警備)業務費用が割高であるとわかっても、他社に変更できないために競争原理が効かず、金額が下がらないというリスクが生じます。

 

そのため、次の設備更新期(最大15年後)まで待たなくてはならないわけです。

 

したがって、警備会社のOEM製品はなるべく避けて、メーカーの代理店から購入することをお勧めします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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「管理組合自治主義」からの転換を迫られる分譲マンション

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7月12日付の日本経済新聞に、「マンション管理組合 空き家に苦慮 住民の危機感薄く 専門家登用進まず」と題した記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は、以下の通りです。

■ マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。

■ 国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。

■ 6月下旬、都内マンションの理事会では、昨年亡くなった住民の管理費等が未納になっている。未納問題がこじれている原因は、住民の娘が相続放棄しているためだ。
■ そこで管理組合は、競売を視野に「相続財産管理人」を選ぶことを理事会で決議し、今後、臨時総会の開催日を詰めることとした。
■ 東京都マンション管理士会も、「親のマンションを子が相続放棄する例が増えている」と証言する。
■ マンションで空き家が増えると、管理費・修繕費が集まらなくなる。修繕計画など重要事項が決められなくなり、マンションの存続が危うくなる。

■ 一方、住民の高齢化で役員のなり手がいないなど、組合運営が難しくなるところも目立つ。こうしら組合では、外部の専門家にマンションの運営を委ねるところも出始めた。
■ 都内のマンション(築37年・35戸)の総会では、マンション管理士が理事に就任することが決まった。住民の高齢化が進むだけでなく、区分所有者の外国人比率が半数近くを占め、総会の出席率も低迷している現状を打破することが目的だ。

■ 国交省は2016年、管理組合の規約づくりのモデルとなる「標準管理規約」を改訂した。外部の専門家を理事長や役員に活用することを盛り込んだ。

■ 組合に第三者が加わることで、住民の合意形成が円滑に進むケースもある。都内のマンション(築46年)では、長らく高額の耐震工事の実施に理解が得られず頓挫していたが、2年前にマンション管理士が理事長に就任してから賛同が増え、8月の総会で工事が決まる見通しだ。

■ ただ、こうした専門家の登用はまだ少ない。国交省の18年度調査では、実際に選任した割合は3%にとどまる。

■ 外部登用が進まない理由の一つは費用だ。マンション管理士など専門家を役員に招けば月額3万~11万円の報酬が発生する。東京都調布市のマンション組合理事長は「役員にはならない、お金も出さない、といった住民が多い」と嘆く。

■ 住民と管理組合の危機意識も乏しい。自治体からの専門家の派遣を希望するのは運営に熱心な管理組合からばかりで、リスクが高い組合からの応募はないのが実態だ。

 

相続放棄問題については、本ブログでも、マンション管理組合にとって近い将来深刻化するのは確実としてすでに何回か取り上げています。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 竣工当初からの徴収額が少なすぎるがゆえの修繕積立金の不足問題など、もともと管理組合は宿命的とも言うべき大きなリスクを抱えていますが、少子高齢化の影響から所有者不明や相続放棄のリスクが今後新たに加わることは間違いないでしょう。

 

最大の問題は、

これを解決する主体は誰なのかが不明ということです。

 

管理会社はまず対応できない、でしょう。

 

本テーマに関する勉強も、備えもまずしていないですから、せいぜい顧問弁護士を紹介するくらいしか期待できません。(当然別途費用がかかります。)

 

そうなると、管理組合の役員が自ら行動するしかありません。

しかし、実際どこまでできるかはかなり疑問です。

 

まず、どこから手を付けたらよいかが分からないはずです。

 

相続放棄された住戸が現れた場合、滞納管理費の債権者として管理組合が自ら家裁に申立てを行い、相続財産管理人を選任してもらうまでのプロセスや必要な費用を理解しなければなりません。

 

管理人を選任するためには、100万円程度の予納金を納める必要があると言われています。

 

そうなると、管理組合からその出費ができるように臨時総会を開催しなくてはなりません。

 

こうした一連の手続きを円滑に行うことが、区分所有者間を輪番制で回しているのがもっぱらの組合役員にできるとは思えません。

 

そろそろ管理組合の運営について真剣に外部専門家の登用を積極化していくスキームを選べるよう国も本腰を入れる必要があるのではないでしょうか。

 

これまでの長らくの間、マンション管理組合の運営は区分所有者自身が主体的に行うことが暗黙の前提とされてきました。

 

いわば「管理組合自治主義」です。

 

それは、国交省が定めた「標準管理規約」を読めば一目瞭然です。

管理組合の役員は、区分所有者にしか就任資格が与えられていません。

 

マンション管理士などの外部専門家が理事長などの役員に就任しようとすれば、この管理規約を改正する必要が出てきます。

 

それを実現するには、

全区分所有者の4分の3以上の賛成を集めなくてはなりません

 

しかし、本記事にも紹介されているように、外部専門家の導入が必要なマンションほど、無関心層の存在や所有者が不明などの事情でこの規約改正を実現できないという厄介な事態に直面するわけです。

 

したがって、現状の標準規約については、将来の運営体制転換のための大きな障害にならないよう、(区分所有法と同様に)役員の資格要件を区分所有者のみに限定しないようにするなどの見直しをすべきでしょう。

 

すなわち、管理組合自治主義から「所有と経営の分離」への転換を促すわけです。

 

そして、このパラダイム転換に備えて、実務に強くて管理組合が頼れるプロのマンション管理士を育成する仕組みを構築することが重要です。

 

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築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

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都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。

 

保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大きく超過しており、突然の故障等による停止によって居住者の日常生活に支障が出るリスクがあります。

 

今期理事会で、リニューアルについて検討した結果、2つの理由から実施することとしました。

 

1)マンションの建替えまでに少なくとも1回の設備更新は避けられないこと

 

2)リニューアル工事によって、地震・停電発生時の閉じ込め防止対策や耐震性強化のための安全対策を施すことができること

 

実は、もう一つ、理事会の決断を後押しした事情があります。

 

それは、保守点検費用の節減効果です。

 

現状のメーカー系に委託している保守点検を非メーカー系に切り替えることでおよそ半減できます。

 

そのため、今後30年の期間で考えた場合、その節減効果で今回のリニューアル費用の大半を回収することができるからです。

 

このマンションでは、昨年末から管理委託費の適正化に取り組み、約3割のコスト削減に成功しました。

 

しかしながら、エレベーターの保守費用については、「リニューアルしない限り現状の水準がベスト」という結論になるため、見直しの対象外としていました。

 

今回のエレベーターのリニューアル工事の実施によって、管理コストの適正化も完結する見通しとなりました。

 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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