世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション内で発生した保険事故の対応は、管理会社の仕事じゃないの?

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顧問先の管理組合では、マンション保険を見直した結果、他社の方が保険料の負担も下がることが分かったので、現在の契約を中途解約しようという話になり、その準備を進めていました。

 

これに伴い、管理会社が兼務している保険代理店も他社に変更となる予定でした。

 

しかし、それを知った管理会社のフロント担当者が理事長に対して

当社が保険代理店業務から外れた場合、これまで行ってきた事故対応業務は行えなくなる」との説明をしました。

 

そのため、その理事長も、保険事故の申請のたびに今後負担が増えることに不安に感じ、代理店の変更は見合わせた方がよいのでは?との相談がありました。

 

これについては、標準的な管理委託契約であれば、「基幹事務以外の事務管理業務」の中に「契約事務」に関する以下のような定めがあります

 

「甲に代わって、甲が行うべき共用部分の損害保険契約、マンション内の駐車場等の使用契約・・(中略)等に係る事務を行う。」

 

「甲」とは管理組合のことを指すので、

管理会社は管理組合に代わって共用部分の損害保険契約に係る事務を行う

とコミットしていることになります。

 

では、具体的に代行する事務の内容とは何でしょうか?

 

各マンション管理会社が所属する「一般社団法人マンション管理業協会」に照会してみたところ、当該契約事務には以下の業務が含まれるとの回答を得ました。

 

■ 損害保険の契約締結・更新等にかかる事務

■ 保険事故発生時における保険代理店への連絡ならび保険金申請の手続き

 

 共用部で事故等が発生した際に、現場写真の撮影ならびに修繕の手配はもちろん、管理組合が加入している損害保険契約に関連して、保険代理店への連絡と保険適用の申請に関する事務の代行もいわゆる「事務管理業務」に含まれるということです。

 

ただ、標準管理委託契約では代行業務に関する具体的な内容まで記載されていません。

 

そこで、他社の委託契約の事例を調べてみたところ、

大手管理会社H社やM社については、独自の書式にて条文を作成していることがわかったので、ご紹介します。

【H社の場合】

共用部の火災保険及び共用部分、または専有部分の賠償責任保険の契約締結等に関する管理組合の業務を代行する。また、共用部分または専有部分にて発生した保険事故について、管理組合又は組合員の報告にもとづき、保険代理店に連絡し、事務手続きを行う。

 

 【M社の場合】

①  乙(管理会社)は、甲(管理組合)と損害保険会社間における次の損害保険契約にかかる締結・更新等の事務手続を、甲に代わって行う。

 ・共用部の火災保険

 ・本マンション居住者にかかる個人損害賠償責任保険

 ・共用設備等にかかる施設所有者管理者賠償責任保険

 ・共用部分等にかかるその他の損害保険」

 

② ①の事務代行に関連して、乙は甲に代わって次の業務を行う。

 a 加入保険契約の証券等の保管(積立保険など貯蓄型保険を除く)

 b    保険金の請求及び甲名義の口座による受領 

   c    満期返戻金、解約無効執行返戻金の請求及び甲名義の口座による受領

 

上記2社と標準管理委託契約を比べた場合、標準契約の条文では「共用部分の損害保険契約」としか記載されていないため、専有住戸内の漏水事故等が対象になる「個人賠償責任保険」に関する対応業務は含まれていない、と主張されるリスクもあると思われます。

 

したがって、上記2社で採用しているような条文が記載されている方が、管理組合にとっては安心でしょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

  

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管理コスト適正化の邪魔!マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは?

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マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。

 

その中での「あるある事例」を2つご紹介します。

 

(1)集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合

これは最大手のS社に多いのですが、ベースはアイホンなどの有名メーカー品ながら、それに独自の機能を加えた商品を提供しているケースです。

 

ただ、独自の機能と言っても、特筆すべきものではなく、メディカルサービスをオプション(別途費用)で利用できる程度のものです。

 

本当の狙いは、警備会社の変更を阻止することにあると思います。

と言うのも、このようなOEMタイプの設備の場合、警備会社の委託費が割高なので、リプレイスを試みても同じ仕様を維持することが難しいのです。

 

たとえば、今現在マンションの部屋ごとの警備信号を受信できるようになっている場合でも、それが他の警備会社に変更すると全戸一括でしか受信できなくなる、というケースです。

 

居住者としては、住戸別か一括受信かのような違いについて細かく認識していないのが普通なのですが、いざ変わるとなると気にするのが人情というものです。

 

その結果、他社へのリプレイスが難しいとなると、その警備会社との委託費交渉において主導権が握れず、結局コストの適正化を実現することができない・・というわけです。

 

このような場合、集合インターホン設備のリニューアル時期(築15年前後)が到来するまで辛抱するしかなくなってしまいます

 

別のケースでは、管理会社と警備会社があらかじめ提携してインターホン設備だけでなく、各住戸玄関の電気錠システムも構築し、セキュリティシステムを提供している場合にも遭遇しました。

 

ところが、インターホン設備のメーカー(外国製)の部品供給が停止したために、メンテナンスが不可能になり、築12年目の段階で早くも電気錠システムともども設備全体の更新を余儀なくされてしまいました。

 

一般的なインターホン設備なら@10~15万円で済むところが、結局戸あたり35万円もの大きな出費となってしまいました。

 

(2)共用設備の一部がリース契約になっている場合

以下のような共用設備について、新築当初より管理組合が6~8年程度の期間でリース契約を締結していることもあります。

 

 ■ 防犯カメラ

 ■ メールボックス一体型宅配ロッカー

 ■ 非常用充電器

 ■ ガス給湯器

 

まず、リース契約になっているということは、すなわちマンション購入代金の中にこれらの設備代金が含まれていないことに留意すべきです。

 

第2に、リース契約は、買い取り(購入)プランに比べて期間金利や動産保険料、あるいはリース会社の経費利益の分だけコストが上乗せされているため、どうしても割高になります。

 

第3に、そのリース契約が設備の保守管理契約とセットになっている場合、保守管理費が割高であっても、リース契約が満了するまでそこにメスを入れることができません

 

このように、消費者やユーザーの無知・無関心を逆手に取って、デベロッパーや管理会社は巧妙な仕掛けを張り巡らして利益を確保しようと日夜努力しているのです・・。

 

それに対抗するには、われわれも知識と情報で武装するしかありません。

 

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 <参考記事>

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マンション管理組合のお悩み解消に役立つ新たなサイトを開設しました!

 
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「マンション管理見直し本舗」では、このたび管理組合のお悩みを解消する新たなサービスを提供することにしました。
 

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マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いというのが実情です。
 
そこで、まず管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。 
 

【例:機械式駐車場の保守点検のサイトページ】 

 

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また、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス(原則として無償)もスタートいたします。
 
ご関心のある方は、下記のリンクからアクセスしみてください!
 

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マンション管理セミナー<10月度>開催のお知らせ

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10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成30年 10月 20日(土) 

14:00~15:30

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

 

 

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マンション管理会社の金銭着服事件が一向になくならない理由

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大手管理会社の「コミュニティワン」が、7月 13日付けで監督官庁(国交省関東地方整備局)より、いわゆる「マンション管理適正化法」にもとづく「指示処分」を受けたとの発表がありました。

 

処分理由は、管理受託している管理組合において、同社営業担当社員(当時)が管理組合の財産 (金員)を着服したことによって損害を与えたためとのことです。

 

なお、着服金相当額については同社が全額補填 し、管理組合には了承の得て現在も管理業務を継続しているとのことです。

 

コミュニティワンといえば、旧称「ダイア管理」で、もともとは「ダイアパレス」シリーズで有名な「ダイア建設」の直系子会社でした。

 

しかし、その後親会社の経営が悪化し、2008年12月に民事再生法を申請、今では大和地所と合併し、ダイア建設自体は解散しています。(新潟と名古屋エリアで分社化して分譲事業を継続中。)

 

親会社の存在を失ってしまった後、ダイア管理は2009年に今の社名に変更し、その後2013年に「東急コミュニティー」の傘下に入り、東急不動産グループの一員となりました。

 

それでも現在、いまだ社員数:3,700名 年間売上高:250億円 受託物件:16万戸を誇るの大手マンション管理会社の「老舗」のひとつです。

 

ちなみに調べてみたところ、昨年からだけでも、社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が他に7件もありました。

・・・・・・・・・・・

2017年 2月   西新ビルサービス   (東京建物系 「改善措置指示」処分)

2017年 3月   住友不動産建物サービス住友不動産系「改善措置指示」処分)

2017年 4月   第一不動産       (他の違反を含め「業務停止」処分)

2017年10月 ティエスコニュニティ  (現コミュニティワン「改善措置指示」処分)

2017年12月 クラシテ        (「改善措置指示」処分)

2018年  3月   星光ビル管理    (日本生命系 「改善措置指示」処分)

2018年  3月   大林ファシリティーズ(大林組系 他の違反を含め「業務停止」処分)

・・・・・

違反に対する行政処分は、以下の通り「指示」→「業務停止」→「登録取消」の順で重くなっています。

 

(1)指示処分    

国交省が是正改善のための措置を具体的に示して管理業者に命令するもの。


(2)業務停止処分

1年以内の期間を定めて管理業務の停止を命ずるもの。この期間、新たな広告や営業や契約締結はできなくなるが、現在受託中の管理業務は継続できる。

 

(3)登録取消処分

マンション管理業者としての国交省への登録が取り消されるため、マンション管理業は事実上出来なくなる。

 

不祥事発生の背景として、

いまだに管理会社が組合名義の銀行口座の通帳と印鑑の両方を保管しているというベーシックな法令違反も目立ちます

 

こうした管理会社は、日頃から「内部監査」をろくにやっていないのでしょう。

まったく論外です。

 

しかしながら、上記の通り金銭着服事件を起こした管理会社のほとんどが最も軽い指導処分しか受けていないのが実態なのです。

 

国交省は、このような処分の繰り返しで再発防止効果があると考えているのでしょうか? 

 

不祥事の再発を防げない一因には、こうした行政の甘い監督ぶりにもあるように私は思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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タワマンの財政状況を改善するのが難しい2つの理由

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8月25日付のプレジデント・オンラインに、「タワマンが積立金不足でスラム化の可能性」という記事が掲載されていました。

 

president.jp

本記事の要約は以下の通りです。

・・・・・・・

■近い将来、多くのタワーマンションで顕在化してくるのが、修繕工事費不足の問題だ。タワーマンションの修繕コストは、通常のマンションの約1.5倍はかかる。


■十分な修繕費が準備されていない主な理由は、デベロッパーが新築マンションを販売する際、修繕積立金を低めに設定する傾向があるからだ。

 

■1回目の大規模修繕工事は、積立金で何とか乗り越えられる確率が高い。問題なのは、築後30年前後で行われる2回目の大規模修繕工事で、エレベーター、機械式駐車場、空調など設備機器の更新が必要になるなど、莫大な資金が必要になる。

 

■修繕資金が足りない場合、一戸あたり50万~100万円の一時金を徴収する、または管理組合全体でローンを組むなどの方法がある。しかし、多くのマンションでは、「積立金の範囲内でできることだけをする」というもので、これだと建物が劣化していく。

 

■最近建てられたマンションは適切なメンテナンスがなされていれば100年以上は余裕でもつものも少なくないが、管理を怠れば資産価値は暴落し、ゆくゆくはスラム化することにもなりかねない。

 

■現在、国土交通省は都市計画情報、取引価格、管理情報などを盛り込んだ不動産のデータベースづくりを行っている。これらの情報開示が進めば、一般の人たちにもマンションの管理組合の運営状況が可視化されていく。マンションも管理の状況次第で価格格差が広がるはずだ。

 

■早くから修繕積立金を適正価格に上げる策をとっているタワーマンションは、住民のリテラシーが高く、維持管理が行き届いている可能性が高い。またホームページを持ち、管理組合が継続的に情報を更新しているマンションも優良であるケースが多い。

・・・・・・

分譲マンションにおける修繕積立金の不足問題は、街中で普通に見かける中低層マンションにも当てはまる重要なリスクで、何もタワマンに限ったことではありません。

 <参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 分譲デベロッパーが均等積立てを前提とした修繕積立金の半分以下の水準で設定しているのはタワマンと同様の事情だからです。

 

したがって、2回目の大規模修繕やエレベーター等の設備更新などが重なる25年目~30年目あたりで修繕資金がショートするのは、ほとんどの分譲マンションが直面する問題なのです。

 

そのため、なるべくそうした憂き目に遭わないよう、早期に管理委託費をはじめとする割高なランニングコストを適正化(削減)して毎年の剰余金を増やすことを管理組合が着手すべき「一丁目一番地」の対策として強く勧めているのです。

 

しかしながら、タワマンの場合、こうした「管理見直し」の効果が一般のマンションに比べてあまり期待できないケースが少なくありません。

 

その理由は、大きく2つあります。

 

(1)「過剰仕様」のために人件費が嵩むというコスト構造

先日も都内のタワマン(400戸超)について管理委託費の適正化診断を行ったのですが、現在の管理仕様を変えない限り、ほとんど下がらない、という結果になりました。

 

このマンションの場合、管理委託費全体として約8千万円弱かかっていますが、その7割強に相当する5千万円強が、管理員・コンシェルジュ・警備員・日常清掃に充てられていたのです。

 

各要員の時間当たり単価は、現在の労働市場の需給状況に鑑みればほぼ妥当であることが分かり、削減余地はほぼありませんでした。

 

ただ、下図で示した各スタッフの勤務体系のように、朝から夕方までのデイタイムは毎日管理員2名とコンシェルジュ1名、警備員の合計4名が待機しています。(夜間も管理員と警備員の2名が駐在。なお、機械警備は別途付帯されている・・)

 

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どう見ても治安のリスクがあるエリアでもないのに、ここまでスタッフを張り付ける必要があるのか甚だ疑問です。

 

これはマンション販売時のいわゆる「ホテルライクな生活」というキャッチフレーズの反映なのでしょう・・。

 

ただ「過剰な仕様」だからと言っても、入居当初からの仕様を多少でも落とすことについて多数の居住者がいる管理組合内で合意形成を図るのはなかなか容易なことではありません。

 

(2)保守点検費が下げらないハイエンドな共用設備の存在

このタワマンでは、分速120メートルの高速エレベーターが5台設置されています。 

また、駐車場としてタワー式の設備が2基(各60台収納)も付帯しています。

 

この2種類の設備の維持管理費の合計だけで年間約1千万円かかっています。

しかし、現状ではこれらの設備の保守点検費用はほとんできません

 

その理由は、それぞれの設備に付帯している制御関係の装置がハイエンドな仕様になっているため、それを製造したメーカー系の保守会社でないと取り扱いができないからです。

 

つまり、他の保守会社に任せる選択ができないため、競争原理が働かないのです。

 

こうした2つの理由から、一般的なマンションと比べると、タワマンでは「管理見直しによる剰余金の創出」という武器が思うほど有効に働きにくいわけです。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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規約改正がマンション民泊の排除に有効なことが実証された!

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8月22日付のニコニコニュースに、「マンション住民から苦情→管理規約で禁止→判決で差し止め…「民泊」の試練つづく?」という記事が掲載されていました。

news.nicovideo.jp

本記事の要約は以下の通りです。

・・・

■ 東京都港区のマンションで「民泊」を営業していた男性に対して、東京地裁は8月上旬、管理規約に違反していると認め、民泊の差し止めと弁護士費用の支払いを命じる判決を言い渡した。

 

■ この男性は、予約サイト「Airbnb」を通じて外国人の家族連れなどを自らが所有する部屋に泊まらせていたが、宿泊客が夜間バルコニーで話したり、ゴミを分別せずに捨てたりするなどして、居住者から苦情が出るようになった。

 

■ そのため、管理組合は管理規約を改正し、民泊事業のために部屋を使うことを禁止した。ところが、その後も利用される状態が続いたため提訴に踏み切った。

 

■ 今回の判決では、管理規約に対する違反が認定され差し止め命令が下されるとともに、改正後の規約で新しく設けられた違約金規定にもとづく弁護士費用の請求についても認められた

 

■  たとえ民泊を規約で禁止する前に民泊事業を始めていたとしても、その後管理規約が改正された場合、民泊営業を継続することはできないと判示された。違法民泊に悩まされている管理組合は、今後法的な手続きが取りやすくなった。

・・・・

旧標準管理規約で定められていた、いわゆる「専ら住宅条項は民泊事業としての利用を排除できるほどの効力がないことがわかったため、昨年8月の改正標準規約において、民泊利用の可否を明記する規約例が示されました。

 

<参考記事>    

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

今回の判決は、その改正の効果が実証された貴重な事例と言えるでしょう。

 

たとえ、規約改正前から民泊事業を行っていたとしても、差し止め請求が有効であるとの判決が出たことはとても重要です。

 

また、本記事のマンションのように、

規約で民泊禁止が明記されていても、それに違反するケースを想定して組合側の弁護士費用を当該組合員に請求できる旨明記しておくのも抑止効果になると思います。

 

旧標準規約をベースに作成された管理規約で運用しているほとんどの管理組合さんは、民泊を禁止するにしても、容認するにしても現在の規約の改正を検討されることをお勧めします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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