世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

管理組合理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり

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先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。

 

以下、事件の経緯を説明しましょう。

■ 昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその原因は水中ポンプの経年劣化にあるとの報告がなされた

■ その後、管理会社から水中ポンプの更新工事の見積書が提出されたが、他の業者からの相見積りも取得することとなり、弊社より別の業者を紹介する。

■ 相見積りを取得した結果、金額が割高だったうえに、他社からの指摘によって管理会社の見積書には下記の通り3つの不備があることがわかった。

 ・消防庁への事前申請や調整業務は発生しないとの説明だが、実際は必要だった。

 ・見積書記載のポンプが対応する周波数が東日本エリアには不適合な機種だった。

 ・ポンプの出力設定値が適正な水準よりも2段階も高かった

■ 6月の通常総会にて、ポンプの更新工事を弊社紹介の業者に発注することをを決議。

■ その後、ポンプ更新の工事に着手する準備をしていたところ、当該屋内消火栓の型式が見積書の内容と異なることが判明。(既設の消火栓は「2号」であるのに「1号」と勘違いしていたことがわかった。)

■その結果、現在計測された流量でも基準を十分クリアしており、ポンプの更新を急ぐ必要はないことが判明した

  

結局、管理組合としては、

(1)ポンプ更新工事の検討を1年近くかけて、予算計上のために総会決議して工事に臨んだにもかかわらず、管理会社の指摘内容自体が誤っており、まだ更新する必要がないことが分かった。

(2)ポンプ更新の見積内容も常識では考えられないくらい杜撰で、もしその仕様通りに工事を実施していた場合には、設備の故障に発展する事態に及んでいた可能性もあった。

という総括になったのです。

 

この間、理事長さんは、見積書の裏付けを取るために関係各所にあれこれ照会し、確認のために奔走し、苦労されていました。

 

また、このような結論に至ったことに対し、管理会社からは真摯な謝罪もほとんどなされず、最後には「いずれにしてもすでに耐用年数を超過しているので、ポンプの更新をお勧めします」とのたまう始末・・・。

 

その結果、

いつもは極めて丁寧で温厚な理事長さんの堪忍袋の緒も、遂に切れてしまいました。

 

「こんな杜撰な仕事をする管理会社に人命にかかわる設備の点検や工事を任せることはできないので、今後は消防点検業者を別会社に変更したい」と提案されました。

 

全会一致で解約の方針が承認されたのは言うまでもありません。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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利益相反の極み!「管理者管理方式」のマンションの実態とは?

 

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先日、都内のマンションの区分所有者の方から、管理会社との契約についてご相談を受けました。

 

このマンションでは、区分所有者(組合員)による理事会が設置されておらず、区分所有法上の管理者には管理会社が就任しています

 

こうしたマンションは、「管理者管理」(もしくは第三者管理)方式と呼ばれています。

 

分譲マンションでは、区分所有者が管理組合を結成のうえ、組合の執行機関として理事会を設置し、その役員を区分所有者の中から選任するのが一般的です。

 

ただ、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって理事長等のなり手がいない、あるいは役員業務をこなすには荷が重いなどの事情で、組合員以外の第三者が管理責任を担うことも可能です。

 

この「管理者管理」方式が採用されやすいのが、投資用マンションです。

 

投資用物件の場合、多くの区分所有者がそこに居住せず、資産運用のために賃貸に出すのが一般的なため、居住用マンションよりもさらに管理組合の運営に対する意欲・関心が乏しい傾向があります

 

ご相談を受けたマンションもまさにその類で、新築以来、分譲したデベロッパー系列の管理会社が管理組合の代表である管理者を務めています

 

つまり、管理業務に関する発注者と受注者が事実上同一人物というわけです。

 

この相談者は、他にもマンションを複数所有されていて、管理委託費の相場観についても知見をお持ちだったため、総会に出席した際に、この管理会社に対してコスト削減の検討を申し出たとのことです。

 

その結果、管理会社から以下の提案があったため、これに対して意見を求められました。

(1)エレベーター保守点検:非メーカー系の保守会社に変更して費用減

(2)定期清掃      : 年6回 → 年3回への頻度減

(3)自動扉保守     : 年2回 → ゼロ(点検中止)

 

上記のコスト削減案には、管理会社自身の「出血」を伴うものはほとんどありません

 

また、(1)はともかくとして、(2)や(3)については管理の質が低下し、居住者からクレームを受けるリスクもあります。

 

一方で、「事務管理費」など、管理会社の「粗利」に相当する項目についてはまったく減額する意向はない、とのことです。

 

さらに驚いたことには、

その管理会社は要員体制が不十分なためか、受託した業務のほとんどを別の大手管理会社に再委託していることがわかりました。

 

残念ながら、

このようなケースでは、「管理者管理」の体制を変えない限り、真のコスト適正化実現はきわめて難しいと言わざるを得ません

 

しかも、この体制を変更するには管理規約の改正が不可欠です。

それには、区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要(特別決議事項)となります。

 

管理規約の変更を議案に上程するには、管理者である管理会社に事前にそれを承認してもらうか、5分の1以上の区分所有者を集めて総会の招集を管理者に要求することが必要です。

 

結局のところ、無関心派が多数を占める管理組合では「堂々巡り」となってしまうため、こうした「改革」を実現するのは至難の業です

 

<参考記事>

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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日経記事「マンションの管理が崩壊するとき」は他人事ではない!

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11月5日付の日経新聞に、「マンションの管理が崩壊するとき」と言う記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 東京都新宿区にある、築40年近い約80戸のマンションでは昨年の秋に実施したアンケートで20戸以上に雨漏りがあることが判明した。

 

■ このような状況になるまで放置していたのは、修繕積立金の不足が原因。全体の7割以上が賃貸住戸で、管理費の未収は1割を超えていた。

 

■ 45平方メートルの部屋の修繕積立金は月約3500円。1平方メートルあたりに換算すると76円で、国がガイドラインで示す218円の3分の1の水準分譲時から一度も値上げしていなかった。

 

■ 管理組合は修繕資金として5千万円を借り入れて、防水のために外壁や塗装を改修することを決めた。また、管理会社を変更して維持経費も節約し、修繕積立金の徴収額をガイドラインの水準にまで引き上げた。

 

■ 東京・豊島区にある築37年、世帯数9戸のマンションでは管理が完全に崩壊している。外壁には深い亀裂が入り、塀の周囲にはごみが散乱している。現在の区分所有者は全員が台湾人だという。

 

■ 各戸の積立金は月約1万円。しかし、金を預かっていた管理業者から返却された通帳の残高は、修繕実績がほとんどないのに130万円だけで帳尻が合わなかった。

 

■ エレベーターの部品の生産が終了し、修理ができなくなるためメーカーからリニューアルを求められているがその資金がない。水道設備の破損も応急処置でしのいでいるという。

 

■この管理組合ではマンション管理士の助言を受けて管理不全マンションを支援する国のモデル事業に応募し、今後管理の再建にあたる。借入れはせずに徴収した積立金を使って段階的に修繕を進める予定だ。

 

2017年末時点で、築40年超のマンションは73万戸。

マンション住戸数全体の1割強にすぎません。

 

しかし、10年後(2027年)に2倍以上(185万戸)

そして20年後(2037年)にはおよそ5倍(352万戸)に膨らむ

と予測されます。

 

わが国の財政状況は厳しさを増しつつあり、国民1人当たりに換算するとその負債は約850万円に相当すると言われます。

 

これを解消していくには、所得税・消費税等の大幅増税は避けられないでしょう。

 

さらに、少子高齢化が加速度的に進行し、人口が毎年数十万人単位で減っている状況では、年金・医療費等にかかる国民負担もさらに上昇していくことが容易に想像できます。

 

要するに、国民全体としてみた場合、

今後の可処分所得(税・社会保険料控除後)は確実に右肩下がりになっていくということです。

 

にもかかわらず、

自分が住んでいるマンションの管理費や修繕積立金も今よりも2倍とか3倍に増額しなければならないとしたらどうでしょうか?

 

これからは、「右肩下がりの困難な時代をいかに生き抜いていくか」という視点が必要です。

 

マンション管理組合の運営も。「無関心で済まされる時代」はもはや 終焉しつつあるのです!

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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今年ラスト! 12月度「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

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本年最後の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

 

【日時・会場】

平成30年 12月 22日(土) 14:00~15:30

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

マンション管理適正化診断サービス 受診のススメ」

貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか?
管理会社に「丸投げ」していませんか?

以下の6つの質問に3つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします!

<質 問>
(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか?
(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか?
(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか?
(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか?
(5) 修繕積立金が将来不足する(増額になる)おそれはありませんか?
(6) 管理費等の滞納は発生していませんか?

マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。

具体的に、「どのような診断項目を行うのか?」「なぜその診断が必要なのか?」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か?」「なぜ無料なのか?」についてわかりやすく解説いたします。

 

なお、この診断結果の評価に応じてマンション共用部の損害保険の割引きが受けられるというメリットがあります。

 

高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合さんはこの診断サービスを知っておかれることをお勧めします。



【講 師】 村上 智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

 

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

 

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マンションの修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞

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10/19付けの「マネー研究所|NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か 日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。

 

style.nikkei.com

本記事を要約すると、概ね以下の通りです。

■ なぜ修繕積立金は不足するのか?

・たとえば、都内にある中古のワンルームマンションでは、修繕積立金は月1500円で全然足りない。20平米のマンションなら月4000円はためないと2回目、3回目の大規模修繕に対応できない。

 

・マンションの購入者は、ローン返済の他に管理費と修繕積立金を支払わなければならない。修繕積立金を高く設定したらマンションが売りにくくなくなるので、限りなくランニングコストを安く見せたいと考える販売側(デベロッパー)の都合によって安く設定されている

 

・修繕積立金は、一般的には1平米当たり毎月200円ほど必要。例えば100平米のマンションだったら、1年目から毎月2万円ためていれば足りる。


■ マンションの空き家リスクは大きな課題

・マンションの動向は日本経済にとっても大きな影響がある。修繕や管理がおぼつかなくなると、マンション1棟全部がスラム化していく。特に郊外の不便な場所にある物件は深刻。


・都心から遠いところにばかりに住宅を造ってきたのは、1970年代に深刻な住宅不足に見舞われたため、法律を作って5年ごとに何戸造るという計画を進めてきたから。また、普通の勤め人は郊外の物件しか買えなかった。


・しかし、今は人口減少と少子高齢化のせいで、郊外でバス便のマンションだと1棟50戸の中に5戸とか10戸しか人が住んでいない建物がたくさんある。これが全国的に広がりそう

 

バブル崩壊後、景気対策として新築住宅の購入を促す政策を20年ほどやってきた結果、全国に空き家が増えた。住宅の総量をコントロールする政策が不可欠だ。

■マンション管理組合がぼったくられる理由

マンションの管理は管理会社がやるものという意識が長らく住民にあった。いつの間にか管理会社がすべてコントロールするようになった。

 

・マンション管理会社は、12年目などの時期になると、大規模修繕の見積もりを管理組合に送りつけていました。これまで組合はそれを鵜呑みにしてきた。

 

・それはよくないと、新たに設計コンサル会社が登場するようになった。修繕項目をチェックし、工事業者の相見積もりを取り、ベストな業者に依頼するよう仕切るのが仕事。 しかも、コンサル報酬が非常に安い。

 

・実は、そのコンサル会社は工事会社とグルになっていて、工事の受注を落札した会社から10~20%のバックマージンを受け取っている

 

先日も、顧問先のマンション(築21年目)で今後30年間の長期修繕計画の更新案について管理会社から説明がなされました。

 

均等積立方式で徴収するなら、現在平米単価で200円の修繕積立金を400円以上に増額する必要があるとのこと。

 

つまり、「将来資金がショートするから、2倍にしなさい」というわけです。

(もちろん立場上「しなさい」とは言いませんが・・・。)

 

このマンションでは、

3年前に修繕積立金の徴収額を平米単価90円から200円に倍増したばかりです。

 

しかし、それでも足らないので今回さらに2倍、つまり当初に比べて4倍にしなければならないのです。

 

<一般的なマンションの長期修繕計画における修繕積立金の増額プラン>

 

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こうした状況を招いた責任は、管理組合側にはないと思います。

 

本記事にも必要な積立金の「目安」が紹介されていますが、

たしかに国交省の「修繕積立金ガイドライン」によると、平米単価で月額200円が必要とされています。

 

しかし、それはマンションの建物本体の部分だけの金額です。

 

機械式駐車場が附設されている多くのマンションでは、その設備の修繕費も加算する必要があるのです

 

このマンションには全戸分の機械式駐車場があるため、必要な修繕積立金を算定したところ、大幅に加算されて月額340円になってしまいました。

 

マンション販売時においても、当初の設定金額(90円)では将来足らなくなるのは「想定内」だったわけで、「あとは野となれ、山となれ」という発想のデベロッパーの道義的な責任は免れないでしょう。

 

しかしながら、

このマンションでは3年前に割高だった管理委託費を3割削減できたため、その経済効果によって収支剰余金が毎年大幅に増え、平米単価に換算すると80円近い経済効果が得られました。

 

つまり、管理費会計の剰余金を繰り入れることで、実質的には280円の修繕積立金を徴収できており、さすがに倍増までの必要はなくなったのです。

 

マンション管理組合が修繕積立金の不足問題をソフトランディングさせるのに、管理コストの適正化は不可欠な手段なのです。

 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

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区分所有法、標準管理規約、実際の管理規約 3つの相違点を理解するのは難しい!

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今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。

 

もう6年前の話になりますが、

私もこの時期には受験生の一人として苦闘していました。

 

最後まで苦しんだテーマの一つが、区分所有法と管理規約の相違点です。

 

区分所有法を学習した後に、国交省の「標準管理規約」を学ぶというのが通常の順序なのですが、それぞれを理解できても、その後両者のどこに共通点と違いがあるかを考え出すとかなり複雑なことに気づきます。

 

試験でも、その辺を「重箱の隅をつつく」ように問われるため、曖昧な理解だとなかなか正答に結びつかないようになっています。

 

区分所有法との比較という観点から整理すると、管理規約の条文は以下の3つに分類できます。

 

(1)区分所有法の通りに定めないとNGなもの(強行規定) 
  <例>

   ・組合員の資格要件

   ・特別決議事項の要件

   ・年1回の総会開催

   ・総会議事録の作成  など

 

(2)管理規約で「別段の定め」が可能なもの

  (区分所有法の認める範囲内で変更可)  

  <例>

   ・管理者の設置

   ・共用部分の持分割合

   ・議決権の持分割合

   ・普通決議の要件  など

 

(3)特に制限がないため管理規約で自由に定められるもの   

  <例>

   ・理事会の設置

   ・理事の人数や任期

   ・管理費や修繕積立金の算定方法など

 

そんな中、先日、SUUMOジャーナルから「マンション購入者向けに区分所有法の基礎知識について記事にしたいので取材させてほしい」との依頼を受けました。

 

そのため、ライターさんと電話で30分程度話して、その後それをまとめた原稿をチェックしたところ、その小見出しに「区分所有法と管理規約という2つのルールがある」というくだりがありました。

 

案の定というべきか、両者の違いが理解されていませんでした。

 

また、区分所有法における総会での議決要件等の説明を設けていましたが、実際には標準管理規約の定めとは異なるのが一般的なため、違和感が生じていました。

 

そこで、

・区分所有法は「法律」なので、最低限遵守しなければならないもの。

 ・その制約の範囲内で管理組合の「ルールブック」として具現化したのが管理規約

と説明したら、ようやくわかってもらえました。

 

しかし、「現実」はさらに複雑です。

 

と言うのも、国交省の「標準管理規約」と各管理組合の「管理規約」の間にも違いがあるからです。

 

マンションの管理規約は、当初は分譲会社や管理会社が個々に作成していました。

 

そのため、内容に統一性がないばかりか、中にはいい加減なものや不合理なものも見られるようになりました。


そのため、1982年に、国交省(当時の建設省)が「標準管理規約」を作成し、個々のマンションにおいて管理規約を作成する際の「指針」として活用するよう通達したのが始まりです。

 

その結果、個々のマンションの管理規約は、ほぼ標準管理規約に沿った構成と内容を備えるようになりました。

 

しかし、標準管理規約は近年だけでも、下記の通り複数回改正されています。

主な改正のポイントを含めてご紹介しておきましょう。

 

■ 2004年の改正

・マンション管理士など「専門知識を有する者の活用」の条文が追加される。

・普通決議で実施可能な範囲を「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定し、通常の大規模修繕工事の実施は普通決議事項と定められた。

・未納管理費等の請求を機動的に行えるよう、理事会決議があれば、理事長が管理組合を代表して訴訟その他法的措置を追行することができる旨を規定。

 

■ 2011年の改正

 ・組合役員の資格要件の緩和するため、「現に居住する」という要件を削除。

・組合総会における代理人出席の要件(組合員の同居人、賃借人など)を大幅に緩和

 

■ 2016年の改正

 ・管理組合の業務から「地域コミュニティの形成」を削除。

 

■ 2017年の改正

 ・住宅宿泊事業法成立に伴い「専有部分における民泊利用可否」に関する条文を追加

 

言い換えれば、

個々の管理規約は「マンション竣工時点での標準管理規約」に則って作成されているはずなので、規約が古いほど現行の標準管理規約の内容とギャップ(乖離)が大きくなっているのです。

 

もちろん、標準規約の改正のたびにアップデートされていれば両者はシンクロ(同期)しているわけですが、義務でもないのでそこまで対応はできていないはずです。

 

要は、プロのマンション管理士としてコンサルティングする場合には、区分所有法、標準管理規約、そして個々のマンションの管理規約の3次元で知識を整理しておくことが求められるのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

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管理規約が古いと、理事長が当然には訴訟事件の原告になれない!?

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顧問先の管理組合では、大規模修繕に起因する瑕疵にもとづいて施工会社に補修請求を行ったにもかかわらず、補修はおろか工事代金の返金も拒否されたため、訴訟を提起し、現在係争中の案件があります。

 

これに際しては、当然のことながら事前に総会を開催し、訴訟の提起ならびに代理人として弁護士を起用する旨の議案を上程し、承認を得ています。

 

そんな中、代理人の弁護士から、担当裁判官から以下のような指摘を受けたとの報告がありました。

 

■ 今回の訴訟のような第三者に対する損害賠償請求事件では、区分所有法上の「管理者」(理事長)が訴訟の当事者になるには,管理規約又は集会決議による授権が必要とされている。 

 ■ しかしながら、当マンションの管理規約では、管理者を理事長とする旨の定めは規定されているものの,管理者を訴訟の当事者(原告)とすることまでは明確に規定されていない

■ 判決が無効とならないよう安全策をとるべきという観点から,管理者である理事長に訴訟提起する権限を授権することを明確に決議してもらいたい。

 

つまり、こういうことです。

区分所有者の代理として訴訟の原告になるのは管理者(理事長)にとって当然の職務ではなく、あくまで「一定の条件をクリアすればなれる」としか法律では定められていないということです

 

理事長が原告となるには、あらかじめ規約で定められているか、総会決議を得ることが必要なため(規約にその旨が明記されていない当マンションの場合は)訴訟提起のための決議の際に、理事長が訴訟事件の原告となることも併せて盛り込む必要があったというわけです。

 

 

ほとんどのマンション管理組合では、国交省の「標準管理規約」にもとづいて作成されていますが、今年で築19年目を迎える当マンションが竣工した当時の標準規約にはそこまで明確な規定がありませんでした

 

ちなみに、

現在の標準規約には、理事長が訴訟当事者になることについて明確な定めがあります

・・・・・・

【国交省の「標準管理規約」 第67条3項】

3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる

一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること

・・・・・・

 高経年マンションの管理組合の方は、念のため管理規約を確認されることをお勧めします! 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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