マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

大規模修繕工事のおカネが足らない!資金融資を受けるための条件とメリットは?

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私が昨年から顧問を務めている都内のワンルームマンション(築15年目)では、いまだ大規模修繕を行っていません。

 

今期は建物劣化診断を実施しましたが、案の定、全般的に築年数並みかそれ以上の劣化各所で進行していることがわかりました。

 

そのため、早期に大規模修繕を実施することが必要と判断し、複数の施工会社候補から見積もりを取得しました。

 

その結果、少なくとも3千万円強はかかりそうな見通しであることがわかりました。 

ただ、この組合の繰越剰余金は現時点で1千万円強しかありません。

 

しかも、築15年前後は、大規模修繕以外にも集合インターホン、給水装置の更新などの設備関係でも百万円単位で修繕工事が見込まれています。

 

そのため、いまある積立金をすべて大規模修繕工事に充当することはリスクがあります。

 

かといって、

区分所有者から一時金を徴収するとしても戸あたり100万円以上の負担になってしまいまうため、現実的ではありません。

 

毎月の徴収額を増やすことは当然避けられない状況ですが、当面の工事資金をどうやって賄えばよいのか?

 

検討した結果、このマンションでは、住宅金融公庫の「マンション共用部 リフォーム融資」を活用することとしました。

 

www.jhf.go.jp

本融資の特徴は、以下の通りです。

**************

① 全期間固定の低金利(現在:0.55%)で、担保不要

  「マンション管理センター」に保証委託するため、担保は不要。また、保証料や融資手数料も不要です。

 

② 融資は最大10年まで可能

 

③ 「マンションすまい・る債」の購入による金利優遇

「すまい・る債」を積み立てている場合は、通常の融資金利から年0.2%下げてもらえます。

***************

 

一方、融資を受けるためにクリアしなくてはならない要件もいくつかあります。

 

その主なものを以下にご紹介します。

 

*****************

 

(1)組合総会の決議で以下の事項が全てが決議されること。
・ 「機構」からの借入れ内容。(借入金額、返済期間及び借入予定利率を記載)
・ 借入返済のために修繕積立金を充当すること。
・「商品概要説明書」を議案書に添付のうえ説明すること。

 

(2)修繕積立金の滞納割合が原則として10%以内であること。

 

(3)融資限度額は、以下の3つのうち「もっと低い方の金額」とすること。

  ①融資対象工事費

  ②戸あたり150万円

  ③毎月徴収する修繕積立金の80%以内に返済額が収まる範囲の融資額

仮に2千万円の融資(10年)を受けたい場合、修繕積立金の徴収額が年間250万円(∵ 200万円➗0.8)以上ないとNGになります。

 

******************

 

驚くのは融資金利の水準です。

現時点で年間0.55%!

無担保、かつ保証料・手数料ともにゼロで、この条件は画期的です。

 

しかも、「マンションすまい・る債」を一口でも購入すると、そこから0.2%下げてもらえます。

 

その場合の金利は、0.35%になるので、2千万円の融資を受けても年間の金利はたった7万円にすぎません。

 

さらに!

都内のマンションの場合には、東京都による金利の助成制度も受けることができます!!(ただし、本機構の融資を受けていることが前提)

 

www.mansion-tokyo.jp

助成の内容は、住宅金融支援機構の金利が1%(1%未満の場合は、当該金利)低利になるまで都が管理組合に対し利子を補給する、というものです。

 

つまり、現状の融資金利(0.55%)なら「実質金利はゼロ」ということです。

 

申込の資格は、耐火構造の分譲マンションで、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を受け、かつ(公財)マンション管理センターの債務保証を受けることが条件です。

 

ちなみに、今年度分の募集要項によれば来年2月末までの申し込みを受け付けているようですが、年間5,000戸の募集枠がありますから、申し込みは早い方がよいでしょう。

 

<参考記事>
 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

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マンション保険の値上げが止まらない!管理組合が取るべき4つの対策

    

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11月30日付の日経新聞に、「マンション保険、大幅上昇 管理組合は更新前に備え」という記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

■ マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいる。老朽物件が増えて給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるからだ。

 

■  損害保険各社はここ数年、火災保険の値上げを繰り返しており、この10月にも改定があった。都内の物件では今年10月分だけで20%超上がった例がある

 

■  2012年以降は築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般化し、1年古くなるごとに保険料は数%上がるイメージという。

 

■ 共用部保険の期間は最長5年。今年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもある。結果、前回契約時に比べて保険料が数倍に膨らむケースも出る。

 

■ 共用部用の保険は主契約が火災補償で、水ぬれなどは特約で補償する。マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは「水ぬれ」関連で、事故全体の47%を占める(2018年 日新火災調べ)

 

■ 築30年を超えて老朽化したマンションで給排水管が絡む事故が多発。水ぬれ関連の保険金の支払いが増えている。老朽化した給排水管修理は保険の対象外だが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えている。

 

■  保険料が大幅値上げになれば、管理費の上昇につながり、個人所有者の家計も圧迫する。早めに対策を考えておく必要がある。

 

◼︎ 最も有効なのは早めに老朽化対策を施すこと。事故の発生を減らすことで保険料の上昇を抑えることができるからだ。 日新火災では、マンション管理士が給排水管の工事実施や長期修繕計画の設定などの状況を診断し、高評価を受けると平均20~30%保険料を引き下げる商品を2015年から発売し、契約数を増やしている。

 

■  他の損保大手も、10月以降はマンションの事故率で保険料を変える制度を一斉導入しており、独自基準を設けて保険料を割り引く会社も増えている

 

■ ただ、一定の修繕積立金がなければ工事を計画的に実施するのは難しい。そのため、次善の策として「免責額の設定」という方法がある

 

■ 共用部保険は、更新時にオプションで1万円から免責額を設定できる場合が多い。たとえば賠償特約に5万円の免責をつけると保険料が数十万円下がるケースもある。免責額以下の事故は保険金請求できないが、その分だけ事故数が減り、次回更新時の事故率算定に有利に働く。


■ ただ、保険料を抑えたいからと保険の特約自体を外すのは要注意。台風で高層マンションの地下共用部に被害が出た場合に、水災特約があれば一定の条件を満たすと補償されるからだ。

 

 ほとんどの管理組合では、マンション共用部の損害保険については、委託先の管理会社が保険代理店も兼ねており、「お任せ状態」になっているのが実情でしょう。

 

そのため、実質的に管理会社が保険会社や補償プランの内容を決定して組合に提案し、総会で承認されているのが一般的です。

 

つまり、管理組合(理事会)が主体的に保険会社や補償の特約を選択するという行動パターンにはなっていないのです。

 

そのため、管理組合の役員経験者ですらマンション保険について基本的な知識を持ち合わせていません。

 

そこで、まずマンション保険について知っておきたい「常識」を以下にまとめました。

 

1)今は保険会社によって引受け条件が大きく違う!

本記事でも紹介されているように、日新火災の「マンションドクター火災保険」では、管理状況や修繕の実施状況が良好な場合には保険料を大きく割り引かれるシステムになっています。

 

しかし、多くのマンション管理会社では、他社に比べてマンション保険では歴史の浅い日新火災を代理店として取り扱っていないケースも珍しくありません。

 

また、保険料が安くなると代理店としての手数料も下がってしまうことや、引受け条件査定のために「マンション管理士という第三者の専門家による診断」が新たに加わるため、管理会社のインセンティブも上がらないという事情もあり、あえて日新火災の商品を紹介していないことも多いと思われます。

 

その結果、管理組合に対してこうした業界情報が正しく伝わらず、なかなか保険会社の見直し機運が高まらないのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

2)保険契約は5年の長期一括払いの方がお得!

 マンション共用部の保険契約の期間には1年、5年年払い、5年長期一括の3種類があります。

 

保険料の高い順で言えば、

1年 > 5年年払い > 5年長期一括払い です。

 

ちなみに、保険会社にもよりますが、

「5年長期一括払い」は「1年」よりも保険料が15%くらい下がります。

 

3)必要な補償がない、あるいは不要な補償が付いているケースもある!

 都内の小規模のマンションでは、共用部の保険に加入しているものの、

漏水原因調査費用や施設賠償責任補償をカバーする特約が付帯していませんでした

 

その理由は、分譲業者が代理店として紹介した外資系の保険会社では、いわゆるマンション管理組合向けの保険商品を取り扱っていなかったからです。

 

これほど極端なケースは稀ですが、下記のような事例も時折見られるのも事実です。

*********

■ 建物の竣工時期や所在地が実際とは違う

 

■ ハザードマップで浸水リスクが高い(低い)と判定されているのに、水災補償の特約がない(ある)

 

■ 建物の評価額が保険会社の定める基準額を下回っている(一部保険)ため、保険金が満額支払われないリスクがある

 

■ 建物の評価額に対して保険金額が大き(小さ)すぎる

**********

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

こうした事情を踏まえ、管理組合が取るべき対策として次の4つをお勧めします。

 

(1)管理会社以外の相乗り代理店からも見積もりを取得する。

(その場合、日新火災も取り扱っている代理店を選択すること!)

 

(2)現状の保険契約について主要補償の付帯に関する過不足、契約条件の設定ミス等がないか、代理店に検証を依頼する。

 

(3)保険料の値上げは今後も予想されるので、改定時期が決まったら現契約の満了前でも見積もりを取って改定後の保険料負担と比較してみる。(中途解約して契約を切り替えた方が長期的には保険料がお得なこともある!)

 

(4)保険事故発生の予防のため、共用部の設備点検や雑排水管洗浄を定期的に実施するとともに、不具合等が見つかったら速やかに実施する。(「管理会社にお任せ」では、必要な修繕がなされずに放置されている事例も多数あり!)

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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ついに来るか!?管理の良し悪しでマンションの価値が決まる時代

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11月28日付けで、日管連とLIFULLが業務提携したとの記事が掲載されていました。

 

prtimes.jp 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 株式会社LIFULL(東京都千代田区)と一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連)は、令和2年春以降を目途に不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」に掲載される中古物件情報において、マンションの共用部についてマンション管理士が検査した「マンション管理適正化診断サービス」の結果を表示することについて合意した。

 

■ 分譲マンションにおいては、従来より「管理を買え」と言われながら、現在においても不動産評価として管理状況の重要性を反映させることができていなかった。

 

■ 昨今、マンション管理業協会や国交省において、管理の適正評価を討議する場が多く設けられ、業界を挙げて管理の重要性を不動産評価に組み込む動きが出てきている。

 

■  平成27年より運用を開始した、日管連の「マンション管理適正化診断サービス」診断実績が蓄積され、年内には診断棟数が1万棟を超えると予想される。

 

■  こうした実績に基づき、両者はマンションの管理を評価に加味するとともに、売買時の参考情報とすることを目的として、管理組合に了解を得て当該診断における「S評価」及び「A評価」を中古マンション物件情報に表示することを協議してきた

 

 ■  「LIFULL HOME’S」における診断結果の表示について

対象マンションの管理組合の事前了解をのもと、管理状況の良い「S評価」、「A評価」の物件で、不動産会社が「LIFULL HOME'S」に専有部分の売買情報を掲載する際に共用部の情報を併せて掲載する

 

■  診断結果が物件情報に掲載されることによって想定される効果

(1)管理状況の良い物件の売主にとって売り易くなる。

(2)購入予定者は安心して物件を購入できる。
(3)管理状況が良好な物件のみ掲載するため、これまで管理組合が取り組んできた成果をアピールできる。
(4)診断結果情報の掲載に伴い、管理組合全体の意識の向上が図られ、適正な管理が実施を促す。
(5)取引の安全を確保し、中古物件の適正な流通に資することができ、マンションの適正な管理の向上を図ることができる。

 

仲介業者の広告を見る限り、 現状の中古マンション価格は概ね以下の5つの項目でほぼ決まっていると言えます。

・周辺相場

・建物の築年数

・最寄駅とそこからの距離(徒歩時間)

・階数と日照条件

・専有面積

 

つまり、物件の固有情報というか、原則として努力しても変えようのない部分で資産価値が決まっているのが実情です。

 

言い換えると、

以下のような共用部分を含めてマンションのハードウェア・ソフトウェア双方のチェックについては、おざなりにされてきたと言えます。

 

 ・管理費や修繕積立金の水準がどうか?

 ・これまでの大規模修繕の実施状況と資金計画の見通しはどうか?

 ・マンション全体の管理費等の滞納状況はどうか?

 ・清掃や設備点検など管理業務は確実に実施されているか?

 ・理事会や総会など組合運営は適正か?

 

築10年前後の段階では、これらの評価についてまだ大きな差は生じません。

 

しかし、築20年前後を過ぎると、これまで適正な運営管理のために努力してきたマンションとそうでないマンションとの間に大きなギャップが出てきます。

 

中古マンション購入のうえで注意すべきリスク案件を挙げると、具体的には以下のような事例があります。

 

・修繕積立金が新築時の金額のまま改定されていない。

・築15年を超えたのに、大規模修繕工事が実施されていない。

・管理費の長期滞納が複数発生したまま法的な措置を取っていない。

・排水管洗浄など専有部の立入りが必要な作業が長期未実施の住戸が多い。

 ・理事会の役員が長期にわたって同一人物だけで運営されている。

・総会の出席者が全体の2割以下。

 

日管連の「マンション管理適正化診断サービス」では、マンション保険の引受条件の見積もりにも活用されていることから、こうしたリスクの有無も診断対象に含まれており、また定量的な評価として結果が表示されます。

 

マンション管理士として、これまで数多くの診断をしてきた経験から申し上げると、築20年以上で「S」評価を得るのはかなり困難で、良くても「A」評価がもっぱらです。

 

一方、最低評価にあたる「B」ランクと判定されたマンションは、やはり上で述べた状況を含めて「問題あり」の物件だと言えます。

 

マンション共用部の管理・修繕や財政状況の良し悪しが、診断結果を通じて中古物件の価格に反映されるとなれば、管理組合の運営に対しても「無関心」や「丸投げ」というわけにはいかなくなり、チェックしなければという意識が高まることはたしかに期待できるでしょう。

 

ただ、こうした動きをより促進するには、「LIFULL HOME’S」のような一部の仲介業者だけでなく、旧財閥系を含む大手仲介業者にも本診断結果の掲載が広げていくことが不可欠です。

 

しかし、彼らの親会社である大手マンションデベロッパーは好ましい動きと考えていないと思われ、なかなか容易ではないでしょう。

 

今後の業界動向に注目していきたいと思います。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを!

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もうすぐ師走を迎えようとしている中、またもやマンション管理会社の不祥事が公表されました。

 

www.kkr.mlit.go.jp

www.goko-tatemono.jp

 

国交省の通達文書によると、11月21日に下された「互光建物管理」に対する行政処分(→ 最も軽い「指示処分」)の理由について以下の通り記載されています。

 

同社の元社員が管理組合の管理費及び修繕積立金等金銭を着服したことにより、管理組合の財産に損害を与えた。
 
② 管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面に事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。
 
③管理組合の事業年度終了後に実施した管理事務に関する報告(管理事務報告)において、管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、管理事務報告書に事実と異なる報告をした。
 

 処分の具体的な内容については次の通りです。

①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容について、役職員に対し、速やかに周知徹底をすること。

②法及び関係法令等の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、役職員に対し、継続的に実施すること。  

③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。

④今回の違反行為を踏まえ、適切な再発防止策を策定し、継続的に実施すること。

 

同社の実績データによると、グループ会社を含めて今年1月現在で324(3万戸超)のマンション管理組合の受託をしているようです。

 

実は、この互光建物管理の傘下会社「中部互光」も、 約2ヶ月前に78日間の業務停止」処分を受けています。

 

www.chubu-goko.co.jp

 

処分理由については、以下のように記載されています。

管理組合の保管口座の印鑑の保管管理組合財産の毀損、重要事項説明・同説明会の未実施、法で定められた書面の未交付、管理事務報告書の事実と異なる記載があったため

 

要するに、組合の財産を保管している銀行口座の印鑑を違法に預かったうえに、その財産を毀損(横領もしくは着服)したわけで、親会社とほとんど同様の所業であることがわかります。

 

しかも、互光建物管理、中部互光ともに、そのホームページには「マンション管理適正化推進法への対応」として以下のようなコミットメントを記載しています。

当社は保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合の印鑑・引出用のカードは保管管理致しません。

 

完全な言行不一致です。

 

しかも、

このような行政処分を受けた管理業者は、自社のHPにも、処分を受けた事実や謝罪や改善にむけた取り組み姿勢を記した文書をすみやかに掲載するのが一般常識とされていますが、今日現在、両社ともこうした文書は一切リリースしていませんでした。

 

こうした状況から、真摯に反省している管理業者とは到底思えません。

 

どうしてこのようなコンプライアンス意識に乏しい企業が、レッドカード=「登録取消」処分にならず、いまだに営々と生き残れているのか不思議です。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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マンション管理コストの適正化で、戸あたり年間4万円超の経済効果を実現!

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先日、都内の顧問先マンション(76戸・築18年目)で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。

 

その主な内容をご紹介しましょう。

 

1.管理コスト適正化の成果

 ・管理委託費  (従前900万円/年)

・マンション保険(従前 83万円/年)

・電気料金   (従前210万円/年)

 

これら主要3費目について当社が診断査定を行ったところ、年間300万円の削減余地があることがわかりました。

 

その後、管理組合と定期顧問契約を締結し、今夏から管理会社との条件交渉のサポート、業務提携先のご紹介などに取り組んだ結果、年間315万円の経済効果を実現することができたのです。

 

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(1)管理委託費

全体の削減成果の約9割を占める管理委託費については、当社が管理会社との条件交渉3ヶ月間をかけてサポートした結果、従前とほぼ同じ仕様を維持しつつ従前比で約3割の減額を実現しました。

 

管理会社のリプレイスは行いませんでしたが、一部の管理業務については現行と同仕様で他の業者から見積りを取得した結果、より廉価な委託先が見つかったため、管理会社への委託から外しました。

 

 (2)マンション保険

マンション管理適正化診断の結果、比較的高い「A」評価が取れたこと、また従前の保険会社以外からも相見積もりを取得したことで、従前の補償内容を一切落とさずに保険料を大きく削減することができました。

 

 (3)電気料金

このマンションでは照明灯のLED化は実施済みでしたが、低圧受電にもかかわらず、まだ電子ブレーカーが導入されていませんでした。

 

そのため現地調査を行ったところ、動力設備としてエレベーター(2基)と機械式駐車場(22台)があるため、電子ブレーカーの導入で電気料金が年19万円も削減できることがわかりました

 

電子ブレーカーの購入代金は、電気料金の削減効果によって約2年で回収できるためやらない手はありません。

 

<参考資料>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

また、このマンションでは、すでに電力会社を新電力(東京ガス)に変更していましたが、他の新電力に切り替えるとさらに1割ほど料金が抑えられることがわかりました。

 

 

 これら主要3費目のコスト適正化の実現によって、年間315万円の経済効果生まれました(戸あたり平均で年間4万円超)

 

2.今後の課題

このマンションでは、修繕積立金が竣工以来一切増額改定がなされていません

現在のところ、月額90円/㎡にとどまっています。

 

一方、国交省のガイドラインに沿って試算してみると、このマンションで必要とされる修繕積立金(均等積立方式の場合)は、月額238円/㎡ です。

 

これまでの17年間におよぶ積立不足の蓄積を含めると、コスト削減の成果(年間3百万円)の剰余金を繰り入れても増額改定は避けられません。

 

そのため、来年の通常総会に向けて、修繕積立金の増額改定に取り組んでいくこととなりました。

 

ちなみに、、、

このマンションの場合、理事長さんが今年初めに開催された当社セミナーに参加され、その後に個別相談を受けたことがきっかけとなっています。

 

個別相談から1年経たないうちにほぼ診断どおりの成果が実現できことについては、私自身とても満足しています!!

  

次回 12月21日(土)開催予定の当社セミナーでは、

まさに「管理委託費の3割削減」をテーマに開催します。

 

ご関心のある管理組合の皆様のご参加をお待ちしております!

 

yonaoshi-honpo.co.jp 

 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

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マンション管理組合の運営を悲観する区分所有者のブログを読んで・・

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管理組合の運営に対して悲観的な想いを綴った、ある区分所有者のブログを見つけたので、ご紹介します。

 

miketoy.hatenablog.com

ブログの要旨は以下の通りです。

 

■ 先週、年に1回のマンションの組合総会に出席したが、いつも長期的な視点に欠けており、通常は昨年の決算報告と次年度予算承認と新役員の選出だけで終わる。


■ 役員は自分の任期の時だけ何とかやり過ごせれば良い、あとは先送りでその次の人に考えてもらおうという他人任せの姿勢が見える。これではまずいと思う。

 

■ 管理会社としては、現状維持なら管理会社を変更しようという提案も出ないから好ましいのだろう。

 

■ マンションの集団無責任体制はあちこちにある。具体的には、長期修繕計画の妥当性チェック、さらにそのための費用をどう捻出するかの観点だ。

 

■ 管理組合は所詮は素人、管理会社は多くの情報を持っていて、情報は非対称の構造だ。

 

■ このままでは、税金を上げるのと同じように管理費<筆者注:修繕積立金の間違い?>を値上げするという策が安易に採用される公算が大きい。これも管理会社にとっては、自分達の収益が維持向上できるので好都合だし、実際多くのマンションで管理会社主導になっている。

 

■ 全体の積立額から自分達の管理委託費の取り分を確保して、残りであとはバランスを取ろうとする構造はまさに銀行が投資信託で手数料をとり残額で運用するのと同じメカニズムだ。銀行や管理会社などが自分達の贅肉をとったりの根本的解決策が模索されることは多分ない。

 

■ 築数十年経過したマンションでも、将来どうするか長期修繕計画の選択肢が議論されることは少ないのは、どこも似たようなものだからだろう。長期的な視点のない自転車操業ばかりで、すべて問題先送りの現状維持路線だ。

 

■ マンションを管理会社から管理組合へ取り戻そうとする選択肢は、面倒臭いと多数決、事なかれ主義者によって否決される。共同体を作ろうというのは夢物語か。マンションの共同体である管理組合とは、所詮そんなものかも?と愛想が尽きてきた。

 

■ マンション管理の未来に関して悲観的になってきてくじでババを引かないためにも、改革志向のないマンションなら脱出した方が良いかも、自己責任で完結する戸建ての方が良いのかも?と思い始めている。

 

このブロガーは管理費と修繕積立金を混同されているようですが、マンション管理組合の運営にかかる様々な問題点にお気付きです。

 

役員の輪番制の弊害として、長期的視点の欠如、現状維持主義、問題先送りなど、管理組合に関する普遍的かつ本質的な課題について実に的確なご指摘をされています。

 

いっそのこと、問題意識の高いご本人が役員に立候補して改革を実行されては?とも思いますが、それもなかなか容易ではないと達観されているのか、マンションに見切りをつけて戸建て住宅に移ろうかと考え始めているようです。

 

ただ、世間一般では、マンションへの永住志向は年々高まっています。

 

国交省によるマンション総合調査(平成30年)では、過半数を超える6割以上が「永住するつもり」と回答しています。(下記グラフ参照)

 

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しかしながら、将来的な資金不足に直面するリスクを孕んだままの長期修繕計画への対応をはじめ、重要な課題に対して管理組合が真摯に向き合って対応できていないのが実情です。

 

しかも、今回紹介したブログのような管理組合の運営に対する不安感は、以下の理由から今後ますます増大していくだろうと思います。

 

(1)大規模タワーマンションの急増

各住戸の資産価値や部屋の面積にあまり差異がない既存マンションと違い、日照条件や階数、家族構成・ライフスタイルまで大きく異なる世帯が多数同居するタワマンが急増しています。

 

特に首都圏では、超高層マンションの占める割合は全販売戸数の2割近くにのぼり、2021年には累計30万戸に達する見込みです。

 

大規模なタワマンの増加は、今後管理組合内の運営と合意形成に関する難易度をさらに引き上げることになるのは間違いありません。

 

(2)所有者不明問題や相続放棄問題の勃発

人口減少と少子高齢化の進行に伴って、今後既存マンションの資産価値は確実に右肩下がりになると思われます。

 

その結果、老朽化して資産価値が大きく下がった一方で、維持管理費の高いマンションが巷に増加し、立地条件の劣る物件を中心に区分所有権が誰にも引き継がれなくなる事例が次第に増えていくことでしょう。

 

そのようなマンションにローンの残債があれば、相続放棄の対象となるリスクも上昇します。

 

仮に相続放棄された住戸がマンション内で発生した場合、管理組合はただちに管理費や修繕積立金の滞納問題に直面することになります。

 

滞納を回収するには次の区分所有者を至急見つけなくてはなりません。

 

そのためには、まず相続財産管理人の選任を求めて家裁に申請するなどの煩雑な手続きや予納金などの経済的負担がのしかかってきます。

 

もちろん、こうした手続きには総会決議で承認を得ることが求められます。

 

素人集団で構成される管理組合が、果たしてこうした難題をうまく解決できるでしょうか?甚だ疑問です。

 

マンションへの永住志向ニーズに真摯に応えようとするなら、管理組合の運営スキームを従来の「住民自治主義」から大きく転換を図る必要があると思います。

 

その解決策とは、端的に言えば「所有と経営の分離」です。

 

管理組合の運営に必要とされるスキルが高度化・複雑化していく中、素人で構成される理事会では対応しきれなくなるのは自明です。

 

稀に、とても勉強熱心で辣腕をふるう理事長が現れるような幸運なケースもありますが、その人物も何らかの事情で区分所有権を売却することは可能なので、恒久的に安泰なわけではありません。

 

それでは、プロの管理会社に理事会機能もすべて任せたらどうか?

それこそ利益相反の極みでしょう。

 

所有と経営の分離の担い手として 、今こそマンション管理士という国家資格を有する有能な人材が活用されるべきではないかと思います。

 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com
 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 
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マンション管理会社の満足度調査は、ランキングを眺めても実態は分からない!

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ダイヤモンドオンラインで、「マンション管理会社「満足度」ランキング、住民に選ばれる意外な条件」といい記事が掲載されていました。

 

 

diamond.jp 

本記事の要約は以下の通りです。

■ スタイルアクトは、物件情報サイト「住まいサーフィン」の25万人の会員を中心に、2009年以降毎年「管理会社の満足度調査」を実施している。今年10月中旬に2019年版を発表した。(有効回答数は2266)

 

■ 各回答者がどのマンションに住んでいるかを特定した上での調査のため、マンション管理の良し悪しについて入居者の声を聞くことができる。

 

■  入居者満足度で管理会社をランキング(サンプル数20件以上が必要条件)にすると、全体総合満足度1位は、野村不動産パートナーズ(71.9ポイント)となり、11年連続のトップ。僅差の2位で三井不動産レジデンシャルサービス(71.5ポイント)、3位に東京建物アメニティサポート(67.4ポイント)が入った。

 

■ 1位の野村は、管理会社に対する業務遂行・フロント提案が高く評価されており、理事経験者の評価も高い。それに対して2位の三井は、ふだん現地にいる管理人に対する個別評価などが高い。

 

■ 東京建物は、多くの評価が3位以内に入るバランスの良さから全体でも3位に食い込んだ。なお、中堅以下(管理戸数10万戸未満)のグループでは1位だった。

 

■ 満足度の影響要因を分析すると、管理会社に対する評価やイメージが上位を占め、実際の管理員や点検の実態などはあまり影響していない傾向が見られる。

 

■ 管理委託先に対するイメージとは期待値のようなもので、この期待値が高くないとそもそもハイスコアが出ないことが想定される。つまり、入居者満足度の方程式は、期待値 ×  納得度 となる

 

■ 実際、このランキングを決しているポイントは、入居者に対して管理会社が前向きかどうかという企業姿勢を反映しているように思われる。

 

■ 以前、管理業務は「事なかれ主義」の姿勢が強かった。しかし、今は入居者に積極的にアプローチし、コールセンターを設けたり、アウトレットへのバスツアーを企画していたりするケースもある。期待値を上げ、納得度にもコミットする姿勢が上位の会社ほど見られる。

 

■ このように、サービスを受ける前の顧客に影響を与える会社のイメージは非常に大きい。それも大手は、物件新築時から自社系列の管理会社に管理を引き継ぎ、グループ全体でブランドイメージを共有している。大手に対する安心感がこうした結果に表れている。

 

■   一方、中堅以下でも取り組みが優れている会社はあり、入居者の納得度を上げることによって高い評価を付けることができる。業者がこの評価を上げる最も効果的な方法は、真摯でスピーディな対応をすることだったりする。

 

■ 管理組合の理事経験者は、管理会社のフロント担当者を重視し、そこで大きく管理のパフォーマンスが変わってくることを理解している。理事は管理会社の人と接する機会が多く、そうでない人は管理人以外の管理関係者と通常会うことはない。入居者で結成される管理組合の理事たちは、管理会社に相談を持ちかけながら

提案を受ける。その対応に良し悪しが出るので、理事の方が正確に管理状態を理解していると考えられる。

 

■ 今回の調査サンプルは理事経験者だけでも、約半数を数える。彼らが選ぶ管理会社の順位は、1位:三井、2位:野村、3位:東京建物となった。昨年の3位は住友だったが、足もとでは管理業務の解約を進めており、5位に後退している。

 

■ これは管理戸数の多さに関係なく、フロントの質が高いことを示しており、どんな管理会社でも目指すことができる目標にしやすい重点事項である。管理戸数は短期的に増やせないので、小回りが利く良質な管理会社の目安にはなるであろう。中堅の管理会社では、こうした担当者の教育がより一層重要になってくるし、それを見極める入居者の判断も、今後は一層厳しいものになっていくと思われる。

 

■ 住友の場合は、自社ブランド以外の不採算物件の解約を進めているようで、この背景には、管理事業が儲からなくなっている背景がある。それに拍車をかけるように人の採用も厳しくなっており、人件費の高騰もある。

 

■ 今回のアンケートでは、3年連続で、管理費を現状維持できるならAI・ロボットに任せてもよいかという質問もしているが、回を追うごとにAI・ロボットの比率が上がっている。清掃、受付、報告業務に関しては以前からニーズが高いが、今回は相談業務の割合も大きく増えている。

 

■ また、管理業務に外国人を活用したいかなどの質問については、清掃、受付業務において外国人を許容する割合が増えている。マンション管理にもAI化・グローバル化の流れが起きている。

 

 この記事について、マンション管理コンサルタントの視点から思うことを述べてみます。

(1)この調査の目的とは何か?

まず最初に感じることは、管理会社の満足度を点数化してランキングすることによって世間に何を伝えたいのかという疑問です。

 

筆者も自らも述べていますが、<満足度= 期待値 ×  納得度>という方程式が成立しており、その「期待値」は「大手が安心感もあって有利」と指摘しています。

 

中堅以下の管理会社は、その点において明らかに不利な立場にあるわけですから、親会社の大手デベロッパーの供給力の賜物で売上高が多く、経営が安定している系列会社が上位にランクされるのは至極当然の結果でしょう。

 

要するに、結果は初めから世間の大方の予想を裏切らないもので、しかも経年的な変化も特に見られず、インパクトを感じません。

 

顧客満足度を公表することによって、今後マンション管理会社間で健全な競争を促そうとするなら、他にやり方があるのではないでしょうか。

 

(2)注目すべきは、業界全体に対する低評価の実態

この調査結果をサイトで確認すると、入居者による評価項目が以下のように構成されています。

 

・管理人(言葉遣い、業務遂行、スピード、ホスピタリティ)

・管理会社(業務遂行、意欲、フロント対応、フロント提案)

・コスト(コストパフォーマンス、修繕積立金への不安の有無)

・サービス・イベント(Web、生活サービス、イベント)

・満足度(満足度、推奨度)

 

これらの項目ごとに各社のデータをチェックしてみると、以下のような実態が読み取れます。

① 「管理人」の評価は総じて高いが、「管理会社」への評価は低め

「管理人」は、各社70〜80台のポイントを獲得していますが、「管理会社」についてはトップの野村が辛うじて70台、2位以下は60台〜50台と、ほとんどの管理会社は満足できるレベルに到達していないことがわかります。

 

②「コスト」については、おしなべて低評価

「修繕積立金に対する不安なし」については、最高でも63で、総じて50台にとどまっており、どの管理会社も合格レベルに達していません。

 

これは、段階的な増額改定が一般化しているという業界の問題点を反映したものと思われます。

 

さらに、「コストパフォーマンス」に至っては、独立系大手の1社のみが50台で、その他はすべて40台と低迷しています。

 

いずれの管理会社も不合格と言っても過言ではないでしょう。

 

つまり、世間が注目しやすいランキング以外の面で本調査の結果をまとめると、 

管理人はそこそこ働いてくれているけれど、フロント担当者や管理会社への満足度はおしなべて低く、コスト・パフォーマンスに不満あり!

 と総括できると思います。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 
           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

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