今週から東京・T区のマンションで外壁打診調査をしています。
↓<現場写真>
東京都内のマンションの場合、5階建以上で、延床面積1,000㎡超の共同住宅は、
「特殊建築物調査」の対象となります。
この調査は、3年毎に建築士などの一定の資格者が特定行政庁に報告を行うよう、
建築基準法で定められています。
また、平成20年の法改正で、
・竣工後10年を経過した場合
・外壁改修から10年経過した場合
上記いずれかに該当する場合などには、外壁の全面打診調査が必要となりました。
この物件は、賃貸マンションですが、オーナーさんから長期修繕計画を作成したい
とのご要望を受けました。
その前に、当社から建物劣化診断をお奨めして今回の実施に至ったのです。
また、前回の大規模修繕工事からちょうど10年になるため、特建調査のタイミングとしても良かったわけです。
この外壁打診調査の実施に当たっては、大規模修繕工事と同様、周囲に足場を組んで行う場合と「ロープブランコ工法」(上記写真)で行う場合の2通りがあります。
もちろん、後者の方が断然安くできます。
そして、目視や触手だけでなくテストハンマーを使って打診し、音の違いを聞き分けながら、タイルの浮きやひび割れを見つけます。
(※赤外線による調査も可能ですが、誤差が出やすいという欠点があります。)
このマンションは、100戸超の大規模物件なので全面打診に3日間かかりました。
築25年を経過していることもあり、不具合箇所も思いのほか多く、劣化は相当進んでいるようです。
しかし、マンションの寿命としては、まだ「折り返し地点」にも達していません。
これから維持管理コストの見直しを含めていかにオーナーさんの負担を抑えながら
このマンションを蘇らせていくか、思案のしどころです。
どうも有難うございました!
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