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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション管理費、こんなところにもムダが!

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分譲会社の商品差別化競争が進む中、維持管理にお金のかかる設備・施設を備えたマンションが増えましたね。

大規模マンションでよく見られるのが、管理人だけでなくコンシェルジュや警備員も完備した常駐体制です。当然ながら、多くの人が介在する施設ほど人件費も増えるので高コスト体質になりがちです。

ただ、こうした管理仕様はもちろんですが、その先の委託体制も精査すると、意外なほど多くのムダが見つかることがあります。

そのポイントを2つご紹介しましょう。

#1.管理人業務の見直し

100戸未満の中小規模の物件でも、週6日で朝から夕方までの勤務という事例をよく見かけます。

このため、管理委託費全体の負担のうち、管理人業務が半分以上を占めているマンションも珍しくありません


たとえば標準的なマンションの場合なら、管理人勤務時間として妥当かどうかは以下のような目安を持っています。

  ◆ 50戸前後まで:  1日 4時間程度まで

  ◆100戸前後まで: 1日 8時間程度(※休憩含む)まで


まずは、管理人の勤務日数と1日あたりの勤務時間にムダがないか精査しましょう。

また、大規模マンションでもないのに、管理人とは別に日常清掃員が別途派遣されている事例も少なくありません。

 日常清掃と管理員業務がまったく別の委託体制になっている場合には、管理人にも日常清掃を兼務させることで合理化できないか検討することをお奨めします。


#2.類似業務の1社集約化

たとえばマンションの警備業務には、共用部の設備に対する遠隔監視と緊急時の対応業務と、各住戸(専有部分)に対するホーム・セキュリティー業務の2つがあります。


そこでよくあるのが、専有部と共用部がそれぞれ別会社に委託しているケースです。設置されている設備機器の状況を事前に確認する必要はありますが、これを1社への委託に統一することで、警備業者間での余計な連絡や連携が不要になるだけでなく、大幅にコストを削減できる場合があります。


管理コストの適正化を図る場合、単なる価格の見直しだけでなく、こうした管理仕様や委託体制の見直しがとても大切です。

 

どうも有難うございました!

 

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