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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

管理委託契約の本質的な問題とは?

マンション管理組合が管理会社に管理を委託する場合、そのほとんどは「全部委託方式」になっています。

全部委託方式とは、
・管理人業務
事務管理業務
・設備保守点検業務
・清掃業務
・植栽管理業務
等の一切を一括で管理会社に委託する契約スキームを言います。

全部委託方式は、管理組合から見れば全部ひとまとめで委託できるので、一見楽ちんで気が利いているスキームのように思えます。

しかし、実はここに大きなリスクが潜んでいます。

下記の図を見てください。

管理会社の業務を大きく3つに分けると
 A:組合運営サポート業務
 B:建物管理業務
 C:修繕工事業
となります。


Aの業務は、いわば管理組合の「パートナー」として理事会をサポートする仕事です。

一方、BとCの仕事は、管理組合から仕事をもらい、あらかじめ決められた金額と仕様で業務を遂行する「業者」としての仕事です。

全部委託の場合、ここで「矛盾」が生じます

管理組合のパートナーとしての立場がありながら、業者としての業務を行わねばならないからです。

たとえば、BやCの金額が組合にとって割高だとしたら、Aは組合にその事実を伝えることが本来の仕事になるはずです。

でも、全部委託の場合には、それはまず不可能でしょう。

もう一つ例を挙げましょう。

Bの業務(たとえば清掃)の品質が良くないとします。

Aの業務としては、その事実を組合に伝え、しかるべき改善指導をしなければなりません。

また、ひどい場合には業者(自社を含む)の変更も検討しなくてはならないかもしれません。

ただ全部委託の場合、組合からクレームを付けない限り、それが実践されることは期待できないでしょう。

したがって、こうした矛盾を解消するには、利益が相反するAの業務と、BとCの業務は主体を分けるべきだということになります。

マンション管理の「常識」を覆すにはまずこの視点が大切だと考えます。

どうも有難うございました

 

あなたの資産を守る!  マンション管理見直しの極意

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