三菱地所コミュニティが開発した「自主管理支援アプリ」はマンション管理組合に受け入れられるか？

7月7日付けの「東洋経済オンライン」に「三菱地所がマンション｢自主管理｣を推す理由管理のデジタル化で業界の課題を克服できるか」という記事が掲載されていました。

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本記事の要約は、以下の通りです。

■ 大手マンション管理会社の三菱地所コミュニティから新設分割された「イノベリオス株式会社」が、マンション管理業務のアプリ開発を発表した。

■ 全国には約10万強の管理組合があるが、同社は、2024年度までに全国3000組合での導入を目指す。

■ 同社が進めるのは、アプリを活用したマンション管理だ。マンション住民は、同社が開発したアプリ「KURASEL（クラセル）」上で、管理費の徴収や会計業務、マンション清掃や警備業務などの発注・支払い、駐車場利用の登録など日常の管理業務を行うことができるという。

■ つまり、アプリを利用すれば管理会社に委託することなく、住民自身が「自主管理」できるというわけだ。しかし、それはマンション管理会社の仕事が奪われることを意味する。自らの存在意義を否定しかねない発言の真意は何か？

■ 通常、こうした管理業務は「フロント」と呼ばれる管理会社の社員が行うが、これをアプリで代替する。アプリの利用料金は月額35,000円からだが、管理会社への委託と比べて年間200万円ものコスト削減効果が見込めるという。

■ アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。時給を引き上げなければ人が集まらない状況だが、マンション住民は原価上昇分を管理費（管理委託費）に転嫁することをよしとしないため、管理会社の収支採算は悪化していく傾向にある。

■ また、不採算のマンションからは、管理会社が撤退することにもなりかねず、その結果、適正な管理ができずに“管理不全マンション”が増加する懸念がある。

■ 業界紙の「マンション管理新聞」によれば、管理会社の７割以上が「採算の取れないマンションについては契約解除を申し入れることがある」と答えたという。

■ 一方、アプリの導入によって、管理会社自身も恩恵にあずかれるという。第一に、このアプリは理事会運営と会計業務を代替するため、アプリの導入によって対面業務が減れば、フロントの負担軽減につながるという。

■ もう一つは、このアプリを導入しても、マンションの修繕工事は引き続き外注せざるを得ないため、管理会社は一定の収益源を確保しながら、不採算部門の切り離しが可能になる。

■ ただ、アプリの導入で管理組合の課題がすべて解決されるわけではない。滞納管理費の督促には、最終的には個別訪問をせざるを得ないからだ。

■ また、組合総会の開催はアプリ上ではできず、出欠票や議決権行使書の回収は引き続き人力で行う必要がある。こうした労力を嫌った管理組合役員のなり手不足は、アプリだけでは解決できない。

■ コロナ禍では、管理員や清掃員といった感染リスクの高い職種の採用が一層困難になる。管理最大手の日本ハウズイングは、マンションやビルの管理員・清掃員など約1万人を対象に1人あたり最大3万円の特別手当を支給する。

■ 人手確保や定着に向けた人件費の引き上げが待ったなしの状況では、管理会社自体の業務効率化も急がれる。アプリの導入は住民だけでなく管理会社自身をも救うことになるが、普及には住民にどこまでメリットを訴求できるかがカギを握る。