世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

なぜ管理会社をリプレースするのか?

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管理組合の理事長さんから、管理会社の変更(リプレース)に関するご相談を承ることがあります。

 

しかし、個人的には管理会社の変更を積極的にお奨めしていません。

 

その理由は、「隣の芝生は青く見える」的な発想で、「他にもっと素晴らしい管理会社がきっといるハズ」という希望的観測によるものが少なくないからです。

 

割高な管理委託費を適正化できれば大きなメリットになりますが、別に管理会社を変更しなくとも実現は可能です。その一方で、リプレースしたことで、以前より管理品質が悪化したという声があるのも事実です。

 

理由はカンタンで、リプレースの営業担当者から聞いていた「あれも、これもやります」的なセールストークで期待値が上がったにもかかわらず、実際の運営担当者(フロント)や管理人がそのレベルに届かず、失望したというものです。

 

要するに、リプレースにはそれなりのリスクもあるので、今の管理会社の社風・体質あるいは組織体制に問題があり、かつ今後も改善が期待できない場合に見切りを付けるとよいと思います。

 

ただ、かく言う私自身も自宅マンションで理事長としてリプレースを決断し、実行した経験があります。解約を決めた理由は、主に次の2点でした。


#1 分譲会社との関係から芽生えた不信感

入居当初、主に外構部分を中心に工事が粗く、その仕上がり状態に対して、管理組合側の不満がくすぶっていました。さらに、分譲会社もアフターサービスの対応が拙く、施工会社に任せきりだったため、それが火に油を注ぐことになり、強いクレームに発展したのです。


その際、分譲会社系列の管理会社が、組合サイドに立った対応をしてくれず不信感が高まりました。

 

本来であれば、クライアントである管理組合のために、事務管理業務の一環として、分譲会社との仲立ちをしながら、会合のスケジュールや意見の調整を行うなどサポートをする役割を担うべきです。

ところが、サポートしないばかりか、むしろ「面従腹背」の対応を繰り返していたために分譲会社との交渉が一向に進展せず、途中からすべて理事会が直接行うことになったのです。

結局のところ、その管理会社にとって、管理組合よりも親会社の意向に沿うことが大切だったように感じられました。


#2 プロとしての見識・対応能力の欠如

リプレース以前に、管理委託費の減額交渉の過程でわかったことですが、清掃・設備保守などの現業業務に対する見識にまるで見るべきものがありませんでした。


例えば品質管理の手法や、コストの相場観、標準的な仕様のあり方など、こちらから様々な質問を試みましたが、即座に答えられないばかりか結局「プロらしさ」を感じる回答は最後まで得られませんでした。

そのため、コスト削減が実現したものの、その水準の妥当性について一向に確信が持てないのです。むしろ「こちらが要求さえしなければ、ずっと搾取され続けていたのか」という不信感さえ芽生えてくるほどでした。

これが、管理会社の解約に至った理由です。

 

つまるところ「管理組合の運営に真摯な姿勢で貢献できているかどうか」が判断の決め手となったと言えます。

 

皆さんのマンションではいかがですか? 

 

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