マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション内の孤独死に対応した損害保険が登場!?

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「シンニチ保険WEB」に、7月19日付けで「東京海上日動  マンション管理組合事故対応費用保険の提供開始」と題した記事が掲載されていました。

 

www.shinnihon-ins.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 東京海上日動は、分譲マンションの戸室において孤独死等が発生したことによって管理組合が被る損害を補償する「マンション管理組合事故対応費用保険」の提供を開始した。

■ 商品開発の経緯

(1)
高齢者の単身世帯の増加に伴い、高齢者の社会的孤立や孤独死が社会課題となっている。

(2)
マンションにおいても、高経年化とともに居住者の高齢化が進み、孤独死が発生するリスクが高まっている。

(3)万が一孤独死等が発生した場合、専有部内の特殊清掃等は相続人が行うが、相続人が見つからない場合や相続放棄が行われた場合、問題解決までに長期間を要し、近隣の住環境に影響が及ぶことがある。

(4)管理組合は、相続人の有無を含む確認、あるいは所在不明の場合の捜索費用、相続放棄における財産管理人選任等に要する費用、相続人が対応しない場合の消臭消毒費用など多額の費用の負担を余儀なくされるリスクがあることから、孤独死等への管理組合の対応を支援する商品を開発した。

■本保険商品の概要

(1)マンションの戸室内で孤独死等が発生した際に管理組合が支出する、次の費用を補償する。

1)相続人の捜索費用


2)相続放棄等の場合に、相続財産管理人選任申立にかかる費用


3)対象住戸の消臭消毒費のうち管理組合が負担を余儀なくされる部分

(2)管理会社等を保険契約者とし、保険契約者が管理を担う管理組合向けに補償を提供する

 

先日のブログでも、所在不明な区分所有者の捜索を弁護士に依頼し、その後無事見つかった事案を紹介しましたが、今後は区分所有者の孤独死や相続発生時の対応に悩まされるマンション管理組合が確実に増えるものと予想されます。

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

孤独死が発生した場合の対応はもちろん厄介なことですが、その後の相続人の捜索や、相続放棄となった場合はさらに難儀な事態に発展します。
 
まず、次の区分所有者(承継人)が決まるまで管理費や修繕積立金が滞納されることになります
 
そのため、管理組合としては債権回収を早期に行うため「相続財産管理人」制度を利用することになります。
 
具体的には、家庭裁判所に相続財産管理人(弁護士や司法書士が一般的)の選任を申し立て、財産の清算を依頼します
 
ただ、その際に、相続財産の管理費用や相続財産管理人の報酬を支払うための資金を確保するため、管理組合は「予納金」(数十万円〜100万円)を家裁に納めなくてはなりません。
 
その後、家裁で選任された相続財産管理人が当該住戸を売却した際に、その売却代金から滞納された管理費・修繕積立金をようやく回収することができます。
 

今回の損害保険は、こうした費用が発生した場合に一定の部分を保険で賄える点が評価できると思います。

 

ただ、記事によると、この保険商品の契約当事者は管理組合ではなく組合から業務を受託している管理会社ということなので、保険料を直接負担するのは管理会社のようです。

 

そうなると管理会社は当該保険料の負担分を業務委託費に上乗せして管理組合に転嫁するのでしょうか?

 

また、保険金は管理会社、それとも管理組合のどちらに支払われるのでしょうか?

 

その辺は、知り合いの保険代理店に改めて確認したいと思います。

 

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コンサルタント冥利に尽きるお言葉に感謝!

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当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後2期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。

 

========(原文ママ)========

 理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが、およそ一年半前にコンサルティングを依頼させていただいてから今までの間大変お世話になりました。

 そして様々な課題を有言実行で解決に導いて頂き感謝しております。本当にありがとうございました。
 村上様の管理会社に対する厳しい姿勢や指導はコンサルティング契約前とは変わり、当マンションには良い方向に変化したと認識しています(未だ問題は多々ありそうてすが…)。
 またこの先も色々と課題が多いかと感じていますが、引き続き今後とも当マンションをよろしくお願いただければと思っています。

=======================

 
いやぁー、コンサルタントとして10年目を迎えますが、こうして直接メールで伝えていただけるのはとっても嬉しいですね。
(私はシャイな性格なので苦手なのですが、見習わねば・・と思います。)
 
1.きっかけは集合インターホンの更新から!

お付き合いする契機となったのは、設置後24年を経過して不具合が頻発していた集合インターホンの更新の見積もりでした。

 

理事会では、管理会社から見積もりを取っていましたが、適正金額を確認するため、当社のサイトページを見つけた理事長さんから相見積もりの依頼を受けました。

 

その後、当社の紹介を含めて複数の業者から相見積もりを取得した結果、当初見積もりに比べて大幅に下がった金額で工事を発注することができました。

 

2.管理委託費の適正化のご相談を受ける

その後、「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の負担が増えたので、コスト削減を検討したい」との相談を受けました。

 

当社にて管理コスト診断を受託し、組合の決算資料、管理委託契約書や長期修繕計画書を提供してもらって診断した結果は以下の通りでした。

 

■  管理委託費の診断結果について 
1) 現行の管理仕様を維持した場合:現在比で約26%の削減余地あり。
 (年間経済効果:194万円 → 戸あたり平均@5.4万円 )

2)一部過剰な管理仕様を変更した場合:現在比で約39%の削減余地あり。

 (年間経済効果:289万円→ 戸あたり平均@8.0万円 )

 

3.管理会社との条件交渉をサポート

この結果を踏まえ、当社の「マンション管理見直し隊」を総会決議を経てご契約いただき、本格的な管理委託契約の見直しに着手しました。

 

その後、管理会社と都合3回交渉を行った結果、以下の内容で合意に漕ぎ着けました。

(1)管理委託費の単純減額

 機械警備業務や管理会社の諸経費を単純減額してもらいました。

(2)委託業務の一部解約と専門業者との直契約への変更

 清掃や共用部の設備管理業務費についても単純減額の提示があったものの、相見積もりを取得した専門業者と比較するとなお割高なため、再検討を求めたものの、折り合いませんでした。

 そのため、消防設備や機械式駐車場、エレベーター保守点検については、専門のメンテナンス会社に直接発注することでより大きな削減効果を得ることを理事会が選択しました。

(3)委託業務の一部仕様変更

 管理員業務については、36戸の物件規模に対してやや過剰な仕様になっていました。そのため、以下の通り品質の低下を招かないレベルで以下の通り勤務時間の縮減を提案しました。

【従 前】 週6日(実質 週28時間)勤務
   週5日(月~金):実質5時間
   週1日(土)  :実質3時間勤務

       ↓

【変更後】 週5日(実質 週20時間)勤務
   週5日:午前中の4時間

 

念のため、一般組合員にもアンケートを実施したところ、圧倒的に賛成多数の回答が得られたため、勤務時間の縮減も加えることにしました。

その結果、年間237万円(現在比31%ダウン)のコスト削減ができました。

戸あたり平均で、年間6.6万円の経済効果ですから大きいですね。

 

 4.駐車場の空き区画対策の検討

その後、期が変わってからは駐車場の空き区画問題に取り組むことになりました。

このマンションには全16の駐車区画がありますが、そのうちピット式2段が計8区画分あります。

 

しかも、空き区画4つのうち、その機械式が3台分(すべて下段)を占めていました。

また機械式設備の経年劣化に伴い、保守業者から部品交換工事の提案を受けていました。

 

一方、住民アンケートを実施したところ、現状以上の契約台数の増加は今後期待しにくいことがわかったため、機械式設備の撤去平面化の検討を進めることにしました。


長期修繕計画にもとづいて現状の設備を維持する場合と機械式設備を撤去・平面化する場合でランニングコストを比較したところ、今後30年間で保守点検費用を含めて14百万円のコスト削減になることがわかりました。

 

こうした試算結果を含めて事前に住民説明会を開催して意見交換を行ったうえで、6月の通常総会で本議案を上程したところ、組合員全体の4分の3以上の賛成が無事得られたため、今秋から平面化工事を進めることになりました。(管理規約の「共用部分の変更」に該当するため、特別決議なります。)

 

管理組合は保守的な組織なので、駐車場の平面化を決めるまでに数年かかるのが通例ですが、検討開始から1年もかからず機関決定できたのには正直驚きました。

 

そして今月からは「マンション管理見張り隊」の契約がスタートし、正式に顧問としての契約がスタートしました。

 

今年の課題としては、第2回の大規模修繕工事に向けた準備がありますので、引き続き気を引き締めてサポートしていきたいと思います。

 

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所在不明者が増えるほどマンション管理組合の総会決議が困難になるワケ

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6月29日付けの日経新聞に、「マンション所有者「不明」増加 管理組合決議から除外案」と題した記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

========

■ 東京都ではマンションの空室状況に関する聞き取り調査の結果、2021年末時点で1万棟弱の約30%が空室を抱えており、「空室割合が不明」と答えたマンションも約1割の1,000棟以上もあることがわかった。

■ 2018年度に実施した国交省による全国調査においても、回答した管理組合の約3割に空室があり、4%弱は所有者の所在なども不明であることがわかった。その後の老朽マンションの増加を踏まえると、所在のつかめない所有者は確実に増えている。

■ 所在不明者が増えると、管理費等の滞納で組合財政が悪化するうえ、重要事項を決める決議ができなくなるという問題が生じる。マンションの意思決定は区分所有者の多数決によるが、重要事項の決議は「全体の4分の3以上」など高いハードルが課せられる。

■ ただ、現行法では所在不明者も承認要件を判断する際の「分母」に含まれる。共用部の変更や建て替えなど賛否が拮抗する重大決定では、不明な所有者がある程度の規模に達すると、決議はほぼ不可能な状態に陥る。

■ 国もこの問題を重視し、ある政府関係者は「都市部では、マンションが地方に匹敵する所有者不明の不動産問題に発展しかねない」と危惧する。

■ 法務省、国交省も加わる有識者研究会では、所在不明の所有者をマンションの総会決議の分母から除外する方向で議論が進んでいる。

■ これが実現すれば、所在が明らかな所有者だけで一定の賛成を集めれば意思決定が進む。一方、所在不明の所有者の権利保護にも配慮し、裁判所など公的機関の関与の下で除外する方向だ。

■  ただ、何をもって所在不明と判断するか、除外する決議の対象や期間をどうするかなどはなお調整を要するため、2022年度中に論点を整理した後、法制審議会(法相の諮問機関)での法制化検討へ移る予定だ。

■  本年4月に始まった「マンション管理計画認定制度」の認定基準には「組合員・居住者の名簿を備え、年1回以上は内容確認する」ことが盛り込まれた。管理不全のマンションの拡大を防ぐには、個人情報保護などの点から所有者情報の把握に及び腰だった管理組合が変わる契機となる政策をさらに推進する必要がある。
========

 

管理組合の意思決定は、組合総会における多数決で行われますが、決議する事項によってその成立要件が変わります。

<下図参照 出典:日本経済新聞>

 

 

規約の変更、大きな共用部の変更は特別決議事項に該当するため、区分所有法では 「3/4以上の賛成」が必要と定められています。

 

上記を除く管理費等の改定や管理委託契約の締結などは「普通決議事項」とされ、  原則として「過半数」で成立します。

 

ただ、ここで注意すべきポイントがあります。

 

普通決議事項と特別決議事項では、

賛成比率を計算する際の「分母の対象」が以下の通り異なるからです。

 

普通決議の「分母」= 出席とみなされた区分所有者の数

特別決議の「分母」= 区分所有者全体

 

ここで話をわかりやすくするため、40戸のマンションで、1戸に1個の議決権が割り当てられ、複数住戸の所有者はいないケースを想定してみましょう。

 

そして、このマンションで組合総会が開催され、出席者や委任状・議決権行使書の提出を含む「みなし出席者」が全体の8割に相当する「32名」だったとします。

 

その場合、普通決議事項については、「みなし出席者」(32名)の過半数の賛成があれば成立しますから、成立に必要な賛成は「17」以上となります。

 

つまり、全体戸数(40)に対して42.5%の割合でクリアできるわけです。

 

一方、規約の変更などの特別決議事項の場合、(議決権総数40の3/4に相当する) 30戸以上の賛成が必要になりますから、この議案を成立させるにはみなし出席者 (32名)のうち2名の反対しか許容できないことになります。

 

つまり、総会に参加した区分所有者の中では、

30 ÷ 32 ≒ 93.8%以上という非常に高い賛成比率が求められるわけです。

 

もし、このマンションで所在不明者が総戸数の2割にあたる8名いた場合、まさに上記と同じ状況に陥ることになり、特別決議事項を成立させるのが非常に困難になることがわかるでしょう。

 

一方で、この所在不明者が「分母」から除外されれば、議決権総数は40→32と減らせるので、24以上の賛成が得られれば成立することになります。

 

そのため、国で検討中の法改正の方向性には基本的に賛成です。

 

ただ、実際に所在不明の判定基準をどのように設定するかについては、私権の制限や個人情報の保護にも関わるため慎重に取り扱う必要がありますから、今後の動向に注目したいと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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【理事長のギモン】区分所有者と連絡が取れない時にはどうすればいいの?

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皆さんのマンションの管理費や修繕積立金の納付方法は、振り込みですか?それとも自動振替えですか?

 

現在のスタンダードは、

区分所有者の指定する口座からの毎月自動振替えだと思います。

 

顧問先のマンションでは管理会社のリプレイスが決まったことから、この自動振替えの変更手続きが必要になりました。

 

これについては、区分所有者全員の手続きが必要になるので、届出用紙を各住戸に送付し、署名捺印のうえ返送してもらうことになったのですが、1名だけ音信不通の方が残ってしまいました。

 

管理会社に電話してもらったり、役員さんが訪問したり、玄関ドアにお手紙を挟んだりするなど、いろいろ接触を試みたもののいずれも失敗に終わり、管理費等の滞納も3ヶ月になることが確実になりました。

 

さて、一体どうしたらよいかと困り果てた理事会から相談を受け、知り合いの弁護士に相談したところ、捜索対象者の居所を有償で調査してくれることになりました。

 

かつては、誰もが他人の戸籍謄本や住民票を取得することができました。

 

その後、自分の情報を他人に知られたくないという意識の高まりから、現在では個人情報保護の観点から第三者が戸籍謄本等の交付請求ができる場合が制限されています。


しかし、「例外」として弁護士、司法書士などのいわゆる「士業」と呼ばれる専門家に限定して「職務上の範囲」において戸籍謄本や住民票を職権で取得することができるのです。

 

その場合、委任状は不要で「職務上請求書」の提出で足りるとのことです。

(下図参照)

 

 

 

なお、同じ士業でも「マンション管理士」にはその権限は与えられていません。

(残念!)

 

さて、その後管理組合からの委任のもと、弁護士が当該区分所有者の登記簿藤本を確認したところ、住所の変更が登記されていることがわかりました。

 

そのため、職務上の権限を使って登記されている住所の住民票を請求したところ合致していることがわかったため、弁護士がその住所に連絡を促す手紙を送ったところ、本人から電話があったとのことです。

 

弁護士報酬(いわゆる着手金。旅費・通信費等の実費は別途負担)は8万円(税別)かかりましたが、実質2週間程度で解決できたのでよかったです。

理事長さんもたいへん安堵されていました。

 

<参考資料>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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リプレイスして判明した大手管理会社のお粗末な仕事ぶり

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都内にある顧問先のマンション(築35年)では、この5月から管理会社が変更となりました。(経緯については下の記事を参照ください)

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

今月の理事会では、新たな管理会社とともに、前管理会社が作成した決算報告書や組合関係資料の引き継ぎ状況を確認しました。

 

ちなみに、前管理会社は誰もがその名を聞いたことがある有名なDす。

<下の記事の相手先の管理会社でもあります>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

新たな管理会社から報告を受け、前管理会社Dのお粗末な仕事ぶりが明らかになりました。

 

(1)組合資料の保管がズサン!

築35年のマンションですが、過去の総会議案書のうち10年分が見つからなかったとのこと。

一体どういう管理をしているのでしょうか??

コピーくらいPDFで保管するのは今や常識でしょう。

 

(2)過去の修繕履歴の管理がなされてない!

管理していなかったということでもらえず仕舞い・・。

 

(3)決算における処理方法の誤りと計上漏れ!

こちらもプロとしては情けない稚拙なミスが見つかりました。

 

一つ目は、もはや「ダメ管理会社のあるあるネタ」ですが、

マンション保険料の費用計上の問題です。

 

前期に保険を契約更改した際に、5年分の保険料を一括前払いしたのですが、決算では、5年分の保険料を丸ごと費用計上していたのです。

 

正しくは、その期1年分だけを費用計上し、未経過の4年分については「前払金」として資産計上し、翌期から4分の1ずつを毎年費用計上します。

 

そのため、前期決算を修正するために、誤って費用計上した4年分の保険料を「前期決算修正益」として来期に計上せざるを得なくなりました。

 

<参考記事>

aplug.ykkap.co.jp

また、エレベーターの保守費用に計上漏れが見つかりました。

このマンションの決算月は4月のため、4月分の保守料金も費用計上する必要があるのにもかかわらず、3月分までしか計上されていませんでした。

 

さらに、前期においてはエレベーターのリニューアル工事を実施しましたが、決算では着手金(50%)しか費用計上されていませんでした。

 

本来であれば、残金も含めて全額をその期の費用に計上しつつ、未精算の残金を「未払金」で計上するのが正しいわけです。

 

こうしたズサンでプロらしくない仕事ぶりを見るにつけ、

今回思い切ってリプレイスして正解だったな、とつくづく思った次第です。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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【理事長のギモン】「マンション管理計画認定制度」の認定を受けるメリットって何?

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不動産経済研究所が運営する情報サイト「R.E.por」に、「マンション管理計画認定制度、板橋区が初の認定」と題した記事が掲載されていました。

 

www.re-port.net

本記事の要約は以下の通りです。

■ 国土交通省は、2022年4月から開始した「マンション管理計画認定制度」で、全国初の認定事例として、東京都板橋区の「高島平ハイツ」が取得したことを発表した。

■ 同制度は、マンション管理組合の管理者等がマンションの管理計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を策定した都道府県等に提出し、一定の基準を満たす場合、認定を受けることができるもの。

■ 認定を取得したマンションは、住宅金融支援機構のフラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利が引き下げされるほか、管理組合が同機構の「マンションすまい・る債」を購入する際、利率が上乗せされる。

■ 21年度末時点で、マンション管理適正化推進計画を策定済みのマンション管理計画認定制度自治体は、大阪市、名古屋市、福岡市、京都市、板橋区など横浜市、神戸市、千葉市、仙台市、豊島区などが22年度中に策定する予定。

■ 同省の調査によると、政令指定都市と東京23区は、すべての市区においてマンション管理適正化推進計画の作成意向があり、中核市・特例市でも8割弱の市に作成意向があるとのこと。

■ ストックベースでは、22年4月時点で全国の約22%のマンションが認定制度の対象となる。22年度末時点では7割超、23年度末時点では8割超のマンションが対象となる見込み。

 

本制度については、すでに国がマンションの適正管理のための基本方針ならびに具体的な認定基準を示しています。

 

ただ、実際に管理計画を認定する主体は、マンション所在地の各地方公共団体です。

つまり、管理計画の提出先は、そのマンションが所在する地方公共団体であり、地方公共団体の長(知事等)が認定するしくみです。

 

 

また、各地方公共団体は、必要に応じて地域の実情を勘案した独自の管理適正化法指針を定めることも可能な建付けになっています。

 

そのためまず地方公共団体が管理計画の申請について受け付ける態勢が整っているかを確認するようにしましょう。

 

その他に、本制度について留意すべきことを以下の通り整理しましたので、ご参考になれば幸いです。

 

1)認定を受けることは「義務」ではない!
少なくとも現状では義務ではないため、特に急いで対応する必要はありません。


2)認定を受けるには事前に総会決議が必要!
実際に管理計画の認定を申請するに際しては、下記の通り都道府県への申請料ならびにセンターのシステム利用料等がかかるため、事前に総会承認を得る必要があります。 

 

たとえば、東京都 の場合は以下の通りです。

 ・マンション管理センターへの申請料金 :20,000円
   (事前確認審査を受ける場合のシステム利用料含む)

・都への申請料金  : 4,100円

 

また、認定基準自体は明示されているので、お金の無駄遣いにならないように管理規約や長期修繕計画等がその基準をクリアするかどうか事前にチェックしておきましょう。

 

3)認定取得に伴うインセンティブの付与がある!

認定されたマンションについては、組合の事前同意のもとでマンションの名称、所在地等が「認定マンション閲覧サイト」(マンション管理センター所管)で一般公開される予定です。

 

そのため、中古物件として購入を検討する場合の参考データになる可能性がありますが、管理組合にとってはそれだけで認定を受けるための誘因とはなり得ないでしょう。

 

ただ、住宅金融支援機構がすでに公表している以下のインセンティブは、知っておいた方がよいと思います。

(1)認定取得済みのマンションに対する融資金利の引下げ
住宅金融支援機構の融資として「フラット35」、「マンション共用部分リフォーム融資」がそれぞれ年0.25%の引き下げとなります。

 

(2)「マンションすまい・る債」の利率上乗せ
住宅金融支援機構が発行している「マンションすまい・る債」について、令和5年度募集分から利率上乗せ制度を創設する。

 

 「マンション共用部分リフォーム融資」とは、大規模修繕工事を実施する際の資金不足を補うために、無担保で最大10年間の融資を受けられる制度です。

 

また、「マンションすまい・る債」とは、管理組合による修繕積立金の計画的な積み立て等をサポートするために支援機構が発行している10年債券です。

 

支援機構には国が認可を出しており、 管理組合は債券を購入することで修繕積立金を機構に預け、管理してもらうことができます。

 

「すまい・る債」では年1回利息を受け取ることができ、償還(満期)までの期間は10年です。

 

メガバンクの定期預金でも事実上ゼロ金利の状況の中、0.2%の金利(10年)が付きますが、認定を受けられればさらに利息が上乗せされる、ということです。

 

今後は損害保険料や固定資産税などについても、このようなインセンティブが付与される可能性はあるでしょう。

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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【終了しました】マンション管理セミナー 7月開催のお知らせ

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7月度の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内します。

 

コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、かなり状況も落ち着いてきたため、参加人数を絞って会場開催とその後の個別相談会を再開します。

先着5名様の参加を受け付けますので、お早目にごお申し込みください。

 

【日時・会場】

令和 4年 7月  16日(土) 10:30~12:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 

1. 講 演

 

管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)
エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※会場参加者のうち希望者のみ 事前にご予約ください。)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)

その他、管理会社の変更や大規模修繕、設備更新工事などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの「問い合わせページ」より、お申し込みください。

 

お問い合わせ内容は「その他」を選択のうえ、コメント欄に「セミナー参加希望」とご記載ください。(お名前、マンション名、メールアドレス、電話番号等を必ずご記載ください。)

 

<注意事項>

※ 会場では、マスクの着用をお願いいたします。

※体調のすぐれない場合には、無理をなさらず欠席をお申し出ください。

(当日キャンセルでも、参加料金はいただきません)

 

 

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