先日、顧問先マンションの通常総会が開催され、管理委託契約の更新に際して管理組合がかねてより要望していた契約条文の一部変更が実現しました。
従前の管理委託契約では、共用部を対象とするマンション保険に関する契約の手続きや、保険金の請求申請の代行業務については、以下のように管理会社が保険代理店となる場合を想定した記載となっていました。
＝＝＝＝＝＝＜従前の条文＞＝＝＝＝＝＝
管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、管理会社が代理店となってこれを取り扱う場合、組合の指示に基づき管理会社は次の業務を行う。
a. 保険契約の申込手続・変更手続
b. 保険金の請求手続
c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
しかしながら、この管理組合では保険料の負担を下げるため、代理店である管理会社を経由して締結していた保険契約を中途解約し、別の代理店を介して新たな契約に切り替えました。
そのため、今後は上記の条文が「適用外」とされ、これまで事務代行を行っていた管理会社にサポートしてもらえなくなるおそれが生じたわけです。
国交省の「標準管理委託契約」では、管理会社の事務管理業務における理事会支援業務の「事務代行」の内容として、「管理組合が行うべき損害保険に係る事務を組合に代わって行う」との規定があります。
そのため、当マンションについてもこれに倣って、管理会社が保険代理店となるか否かを問わず、従来どおり保険契約に関する事務代行を行なう旨を明記するよう条文の変更を要請しました。
これに対して、管理会社からは当初以下のような回答がなされたのです。
＜ちなみに、その管理会社は業界最大手のＤ社です。＞
「当該文言が挿入されているのは、保険業法に違反する行為を強要されないようにするためであり、削除・修正はできない。」
一方、「保険金請求の際に必要な事故現場の写真撮影、修繕見積書の取得、事故報告書の作成等は事務管理業務に含まれると認識している」とのことであり、事実上従来通りに業務を行う、との回答でした。
これに対して、管理組合からは以下の理由で到底承服できないため、条文の改正は必須だと主張しました。
（１）管理委託契約には管理会社としての業務内容を記載するはずで、保険代理店の立場として行う業務を記載するのは不自然。管理組合としては「保険代理店への取次ぎ」を組合（理事会）に代わって管理会社が確実に行なってくれるというコミットメントを求める。
（２）現在の管理会社の担当者が従来通りに業務を行うとしても、今後担当者が交代した場合、上記条文を盾にして保険代理店への取次ぎ等の補助を行わないと主張されるリスクがある。
その後１年近く、管理会社と粘り強く交渉した結果、最終的には管理会社も譲歩し、当該条文については、以下の通り変更することで合意しました。
＝＝＝＝＝＝＜変更後の条文＞＝＝＝＝＝＝
管理組合が契約者となる共用部分の火災保険等に関して、組合の指示にもとづき管理会社は次の業務の補助を行う。
a. 保険契約の申込手続・変更手続
b. 保険金の請求手続
c. 満期保険金、解約返戻金の請求手続
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
今回は、理事長が管理会社に対して粘り強く交渉したことや、私が顧問として組合をサポートしたこともあってなんとか条文の修正に漕ぎ着けましたが、一般の組合ではおそらく修正させることは難しかったでしょう。
問題は、なぜ管理会社がこのような回りくどい条文を記載しているのか？です。
保険の代理店業務は、管理会社の重要な副収入源の一つであり、おそらく管理受託先の９割以上を押さえているものと思います。
したがって、管理会社としては管理組合（理事会）にプレッシャーをかけてでも死守したい業務だろうと予想できます。
過去にコンサルティングしたマンションでも、契約の切り替えに伴って管理会社が保険代理店の立場が奪われそうになると、切り替え先の保険会社の悪口（「保険金が出にくくなる」など）を言ったり、「今後は修繕の見積もり手配はしませんから」などと「圧力」をかけてきました。
＜参考記事＞
こうした管理会社の「脅し」や「揺さぶり」に対して、管理組合側も「これからは理事会の負担が増えるのではないか」と不安を覚え、保険契約や保険代理店の変更を思いとどまってしまうことも実際ありました。
このような事情から、この管理会社がわざわざ標準委託契約と異なる条文を設けているのも「戦略」の一端と思わざるを得ませんし、最初に示した管理会社の修正に応じられない理由も「詭弁」にしか思えません。
「管理組合は素人集団だからチョロい」と思われないように注意してください。
＜参考記事＞
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