世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!

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先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。

 

このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。

 

当初、こちらの理事会では管理会社のリプレイスを検討することは全く念頭にはなく、コストの適正化で余剰金を増やすことで将来の修繕積立金の増額リスクを抑制することが主なテーマとなっていました。

 

しかしながら、半年ほどの時間をかけて管理会社との交渉や、他社からのプレゼンを受ける中で、徐々に心境が変わっていったのです。

 

その理由は、概ね以下の3点に総括できます。

・・・・

■ 現状の管理委託費の水準はそれほど割高ではなかったものの、管理組合が要望する半分以下のコスト削減しか譲歩がなされなかった。 

 

■ 現管理会社は、他社物件を積極的に獲得するタイプでないため、リプレイス対策や同業他社とのコスト競争などをそれほど意識することもなく、自社の採算基準を何事にも優先させる、という姿勢が見られた。

 

■ 一方、リプレイス候補先として複数社からのプレゼンを受けたところ、目標としていたコスト適正化が実現できるだけでなく、日常的な運営やサービスについても差別化するための様々な努力をしていることが窺え、そのための体制やしくみも充実させていることがわかった。(現管理会社は、管理人、フロント担当者はよくやってくれていたが、その背後にある「組織」の存在が全く見えないという不満があった。)

・・・・・

 

最近では、旧財閥系デベロッパーが分譲した大規模マンションでも、系列の管理会社から他社にリプレイスされる事例が珍しくなくなっています。

 

その背景には、

単に管理委託費や工事費といったコスト上の問題だけではなく、「管理会社としての姿勢や組織的な対応に関する積年の不満が組合内部に蓄積している」ことがあるように感じます。

 

フロントや管理人といった現場担当者に仕事を任せっきりで、その上司や本部スタッフがチェックやバックアップを行う姿勢が見られないという管理会社はとても多い(むしろ、それが多数派?)です。

 

しかし、リプレイス物件に積極的な会社の中には、単に割安な見積金額を提示するだけでなく、受託できた暁には現場へのモニタリングや指導を定期的に実施することをコミットしたり、あるいはアンケート付きの会報誌を全住民に配布し、顧客の声を集めながら担当者にそれをフィードバックして業務の改善や工夫に繋げる努力をしている真摯な姿勢を見せる会社も登場しています

 

今後ますます新築分譲マンションの供給が減少していくことが明らかな中、遅まきながらマンション管理業界も「顧客サイドに立った真のサービス業」への体質転換を迫られているのだと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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