世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

いよいよ「臨界点」に近づいてきたマンション価格

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12月12日付けの東洋経済オンラインに、「首都圏のマンション高騰はいつまで続くのか 」と題する記事が掲載されています。

 

toyokeizai.net 

本記事の要約は以下のとおりです。

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■2年前からマンション価格下落の懸念がささやかれてきたが、実際には小幅な調整を繰り返しながら上昇を続けている。

■完成在庫も、昨年12月末時点では7千戸までいったん積み上がったものの、その後消化が進み今年の10月末には6千戸まで減っている。

■これまでの経験則が当てはまらない一因として、「マンションデベロッパーの寡占化」が進んだことが考えられる。

■マンションの供給戸数は、2000年のピーク時には首都圏で9.5万戸あったが、2016年には3.5万戸と約3分の1まで縮小した。

■しかし、「メジャーセブン」と呼ばれる大手デベロッパー7社のシェアは2000年当時は25%程度だったのに対し、2016年時点ではその約2倍の43%まで上昇している。

■つまり、マンション価格が維持されているのは、(供給戸数の減少に加えて)大手デベロッパー各社が“自主判断”で価格調整を行って市況を支えているためと考えられる。

■大手デベロッパーは概して財務内容が良好なため、目先の販売物件を売り急ぐ必要がない。多少の需要が衰えても供給戸数を絞ることで「程よい需給環境」を作り出せる。

■不動産経済研究所によると、首都圏における新築マンションの価格は2017年1~10月平均で5960万円。2016年に比べ、400万円近くも値上がりした。

■しかし、大手デベロッパーが市況の手綱を握っているかぎり、価格崩壊は先送りされることになりそうだ。

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弊社が運営するサイト「ilodolist」  でも、先日同じテーマを取り上げました。

 

ilodolist.me

首都圏のマンションの平均価格は、平成14年時点では4,003万円でした。

 

その後、多少の上下はあるものの、10年後(平成24年)には4,540万円

さらに5年後の現在(平成29年8月)では5,795万円となっています。

 

この水準は、バブル最盛期にあたる平成2年当時の平均価格:6,130万円にも迫る水準となっているのです。

 

この価格の上昇トレンドはどこまで続くのでしょうか?

 

マンションの販売状況の良し悪しを示す材料として、「販売初月の契約率」の動向がそれを占う重要なデータのひとつとされています。

 

不動産経済研究所のデータによれば、この初月契約率は平成25年の79.5%を境に低下傾向にあり、昨年(平成28年)は69.8%と、好不調のボーダーラインとされる7割を下回っています。

 

しかし、そこからさらにもう一段階崩れていないのは、冒頭の記事で紹介されている大手デベロッパーによる寡占と価格維持政策の「成果」によるものではないかと考えられます。

 

ただ、人為的に市場を支えると言っても、それにもおのずと限界があります。

 

「官製相場」と言われながらも、依然上昇トレンドを維持している日本の株式市場とともに、マンション価格もそろそろ「臨界点」が近づいているように思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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