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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション販売市場が厳しくなっているワケとは?

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9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。

 

gendai.ismedia.jp

 

この記事によれば、

人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられているようです。

 

また、このような現象は世田谷区だけでなく、湾岸エリアのタワーマンションでもこれまでのブームに陰りが見え始めているとのことです。

 

その原因を探ってみようと、3年前と現在の定点観測によってマンション市況ならびに住宅ローン金利がどのように変化しているのかを調べてみました。

 

まずは、マンション価格の動向です。

http://住宅ローン.xyz/

              2013年7月    2016年7月

  東京都 平均価格    3,119万円  ⇒   3,747万円

 

 この3年間で、平均価格が2割も上昇していることが分かります。

 

ただ一方で、いわゆる「異次元の金融緩和策」によって住宅ローンの金利も大幅に下がったはずです。

 

フラット35の返済金利の水準を比較してみると、次のようになっています。

フラット35[21年以上]金利推移グラフ -dkmiyabi.jp-

 

              2013年7月    2016年7月

  フラット35(平均)     2.2%  ⇒    1.2%

 

ここで、仮に全額ローンで資金を借りてマンションを購入したとして、総返済額が現在と3年前でどれだけ変わったかを試算してみましょう。

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

 

               2013年7月    2016年7月

  総返済額(元金+利息)   4,476万円 ⇒    4,591万円

 

つまり、

3年前に比べてローン金利は1%下がったにもかかわらず、マンション価格が2割も上昇してしまったたため、住宅ローンの総返済額は逆に115万円増えたというわけです。

 

今後を占うと、アベノミクスをもってしても景気は足踏み状態のため、世帯収入の伸びは期待できないでしょうし、ゼロ金利政策でこれ以上の金利低下はもはや望めないところです。

 

となると、やはりマンション価格はもはやピークアウトしたと考えるべきで、今後在庫が積み上がってくるにしたがって価格も下がっていくことになるでしょう。

 

 

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