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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

管理会社が委託費減額の要請に応じない場合はどうする?

管理見直しの極意

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ある顧問先のマンション管理組合の話。

 

管理委託費が割高なため適正な水準までの減額を要請したものの、管理会社からの回答はほとんど「お情け」レベルで、当社が査定した金額には遠く及びませんでした。

 

しかも、組合としては管理会社の変更までしたくないという意向です。

 

さて、この場合どうすればコスト適正化を実現できるでしょうか?

 

この管理組合も他の多くの事例と同様、管理委託契約が「全部委託」型になっていました。

 

つまり、管理人や日常清掃、設備保守、機械警備、事務管理までをパッケージとして管理会社にすべて委託しているのです。

 

しかし、管理会社は事務管理業務など一部を除き、ほとんどの業務を別の専門業者に再委託しています。

 

そしてこの場合、管理組合から受け取る金額と専門業者への再委託金額はイコールではないことがもっぱらです。

 

ゼネコンが元請の立場で管理組合から工事全体を受託し、塗装や防水工事はそれぞれ下請け業者に発注するのと同じと考えれば分かりやすいでしょう。

 

管理会社も設備管理などを自らの協力業者を下請けとして再委託するのですが、そこで一定以上の「中間マージン」が発生しています。

 

工事の場合だと、瑕疵担保責任のリスクの負担や業者のクレジット(信用力)などの問題があるので、たとえ各専門業者への直発注の方が安いとしても発注者に少なからずリスクが残ります。

 

では、管理の場合はどうでしょうか?

 

たとえば清掃や設備管理自体にそれほどリスクはないと言えるでしょう。もちろん、管理作業や設備点検の報告結果などを個別に確認する手間が生じますが、各費用の支払手続きは事務管理業務の範囲内ですし、口座振替えなら事務手間も増えません。

 

それに管理会社が元請けしているからと言って、各専門業者の業務を現場で監督してくれるわけでもなく、事実上の「丸投げ」状態も珍しくありませんそれも工事と違ってリスクが小さいからとも言えます。

 

となると、元請けしている管理会社にどれほど「中間マージン」を支払うべきなのでしょう?

 

専門業者に対する指示命令・調整・業務確認にかかる手間賃や企業のクレジットを考慮しても、再委託費に15%~20%上乗せするくらいが許容範囲ではないでしょうか。

 

しかし、このマンションの実態についてはそんなレベルではなかったのです。

 

顧問先の管理組合では、明らかに割高と思われる一部の業務を解約して専門業者に直接発注したところ、各委託費用は下記のとおり大きく削減できました。(もちろん従前と同じ仕様です。)

 

  ● 消防設備点検   :▲40%ダウン

  ● エレベーター保守 :▲50%ダウン

  ● 機械警備     :▲58%ダウン

 

さすがに倍半分も違うと、ボッタクリと言われても仕方ないように思います。

 

当の管理組合も、さすがにそこまで下がるとは思ってもみなかったようですが、適正な水準を知らないために損をしている管理組合はたくさんあるはずです。

 

どうも有り難うございました!

 

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