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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション管理委託費が高止まりする3つの理由

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国交省のマンション総合調査によれば、多くの管理組合が「管理費の水準は妥当」と回答しています。

 

しかしながら、その主な使途である管理委託費が適正な水準よりも割高なため、管理費にも見直しの余地が十分あることを本ブログでご説明しました。

<過去記事参照>

 管理委託費が割高な理由は、次の3つに集約できます。

【その1】最初の管理会社を選別する機会がない

新築マンションを購入すると、管理組合を設立しなければなりません。

 

組合設立と同時に、業務委託先の管理会社を選定する機会がありますが、たいていの場合は分譲会社(デベロッパー)の系列の管理会社に事実上「内定」しており、設立総会で正式に承認されます。

 

また、区分所有者の多くは、たとえば「野村不動産のプラウドを購入したのだから、野村パートナーズが管理会社になるのは当然でしょ?」と考えています。

 

つまり、分譲会社のブランド力を信用するあまり、管理会社を選別する権利をあえて放棄しているわけですが、その結果コスト(管理委託費)についても白紙委任してしまいがちです。

 

【その2】管理委託費の適正金額が分からない

複数の管理会社から相見積を取って選ぶ機会もないため、予定していた管理費の金額で組合の予算が収まる限り、管理委託費について議論されることはまずありません。

 

また管理組合の中にこの業界に詳しい人材がいない、あるいは管理組合の仕事はなるべく避けたいと考える住人も多いので、そこにメスが入ることは稀です。

 

こうして、たいていの管理組合は、自分のマンションの管理委託費の適正な金額を知らないまま過ごすことになります。

 

 【その3】管理会社への依存体質が障害に・・・

 多くの管理組合は、日常の管理を管理会社に全部委託しており、大規模修繕や組合運営などの専門事項については管理会社から助言や提案に頼ることになります。

 

その結果、何事も「おんぶに抱っこ」状態となり、組合の中枢である理事会も「管理会社の傀儡」と化してしまう傾向があります。

 

そうなるとよほど管理会社に不満がない限り、管理委託費を見直そうという行動には繋がりません。

 

一方、管理会社にとっても、管理委託費はすなわち自社の売上ですから、いくら高くても自ら管理組合に減額を提案するはずがありません。

 

以上3点が、管理委託費が高いまま放置される理由です。

 

こうしてみると、マンション管理業界というのは市場競争に晒されにくい特殊な世界だと言えるでしょう。

 

この状況を変えるには、まずは区分所有者が消費者意識に目覚めて行動を起こすしかありません。

 

そして、微力ながらそのお役に立てれば幸いです。

 

どうも有り難うございました!

 

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