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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

海外富裕層のマンション投資ブームの先にあるもの

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11月27日付の日経新聞に下記のタイトルの記事が掲載されていました。

アジア富裕層に都心マンション販促 不動産各社

記事の要約は、以下の通りです。

◆最近は海外の個人投資家が東京のマンションを買うケースが目立つ。

◆その背景には、円安で割安感が出たことと、東京五輪開催を控えた都心部の地価上昇への期待がある。

◆昨年から今年にかけて販売した東京・六本木の1戸2億円の物件は、50戸のうち約20戸をアジアなどの外国人が購入したとのこと。

◆アジア各地で不動産バブルへの懸念が強まっている中で、東京はアジアの主要都市の中で比較的割安で、それも投資を呼び込む要因になっている。

円安やアジア各国の地価との比較感で対日投資が伸びるのは、国内投資の増加を通じて経済成長に貢献するのですから、それ自体は結構なことですね。

ただ、マンション管理組合の運営という面から見ると、気になる点が出てきます

外国人投資家の目的は、購入したマンションを賃貸に出して収益(インカムゲイン)を稼ぎ、いい頃合いで売却することでさらに利益(キャピタルゲイン)を得ることにあるのは言うまでもありません。

一方で、こうした外国人投資家が一定の比率を占めるマンションでも、区分所有法のもと当然にして管理組合が結成され、組合運営を行っていくことになります。

エンドユーザー(居住者)でもなく、管理組合の運営に無知で関心もない点では、すでに国内にあまた供給されているワンルームマンションなどと実質同じことかもしれません。

ただ、区分所有者が外国人で住まいも異国の地であることで、ますます以下のように管理組合が直面する課題が先鋭化していくことが予想されます。

◆ 組合総会の委任状が集まるのか?
◆ 理事や役員のなり手は確保できるのか?
◆ 執行機関である理事会は機能するのか?

わが国の管理組合は、基本的に「居住者自治主義」の思想にもとづき標準管理規約が定められ、すでに半世紀以上の歴史があります。

しかしながら、こうした「黒船来航により、その根幹が大きく揺らぐ可能性が出てきました。

その先にあるのは、「第三者管理」という可能性です。

区分所有者者でもなく、管理会社でもない、プロの第三者が管理者(理事長)になるという選択肢です。

人口の高齢化もさることながら、この黒船現象も将来「第三者管理」の道を広げる要因になるかもしれません。

どうも有難うございました

 

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