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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション「修繕積立金のワナ」にかからない方法

11月24日付けの「NEWSポストセブン」に、「マンションが抱える長期修繕問題 後から高額な請求が来る例も」という記事が掲載されています。


記事の要約はこうです。
◆20年前に新築マンションを購入したマンションで修繕費用が不足していることが明らかになった。

◆不足分を埋め合わせするのに、1住戸あたり50万円もの一時金を請求された。

◆納得のいかない区分所有者が管理組合に問い合わせたところ、原因が駐車場の使用料にあると説明された。

◆このマンションの駐車料金は新築時から無料の設定となっていた。

◆しかしながら、機械式駐車場には1台あたり毎月4千円のメンテナンス料金の負担がかかっていた

◆やむを得ずメンテナンスには積立金の一部を充てたため、肝心の建物修繕費が足りなくなった。

デベロッパーの中には、販売時にローンを含む月々の支払額を低く見せて売りやすくするため、修繕積立金をわざと低めに設定したり、駐車場の使用料を無料、もしくは周辺相場に比べて極端に低額にするケースがあります。


こうした狡猾な販売手法がある一方、消費者側もモデルルームの豪華な内装や、共用部の充実ぶりに目を奪われ、デメリットを冷静に分析して総合的な判断を下すことが出来なくなることはよくあります。


私自身にも過去にそのような経験があります。


ただ私の場合には、親しい知人から客観的なアドバイスをもらうことができたので、幸い誤った選択をせずに済みましたが・・・。


しかし、このようなアドバイスを都合よく受けられるとは限りません。


そこで、マンションの維持修繕コストが実際どれくらいかかるのか、簡単に知る方法
をご紹介しましょう。


それは、国交省が平成23年に発表した「修繕積立金ガイドライン」です。


これを読めば、長期修繕計画まで目を通さなくとも、物件の規模や階数で概ね必要な負担額が分かります


たいていの新築マンションの場合、本来必要な金額の半分以下の設定になっていることが分かるでしょう。


さらに、このガイドラインの良い点は、冒頭の記事のような機械式駐車場のあるマンションにも対応できることです。


たとえば、2段昇降式の場合なら、「パレット1台あたり月額7,085円を建物本体に要する金額に加算する」と説明しています。


もし1住戸あたりの負担金額を簡易に知りたい場合なら、7,085円×パレット台数÷全体の住戸数(あるいは、×全体専有面積に占める自分の部屋の面積の割合)で求められます。


これを建物本体に係る修繕費に加算すれば、本来必要な負担額がわかる
というわけです。


デベロッパーが仕掛ける「修繕積立金のワナ」にひっかからないよう、購入者も基本的なリテラシーを身に付けることが大切です。


どうも有難うございました

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