都心のタワーマンションといえば、庶民の憧れの的で、その人気ぶりから販売価格も高めに設定されています。
最近では、相続税が課税強化されることが決まり、その節税対策としてもタワマンが有効と言われています。
【参考記事】
「相続税対策の不動産は、タワーマンションが有利？」
もともと資産価値として時価が同じだとしても、現金と不動産では相続税評価上の違いがあります。
なぜなら、土地は「路線価」（２割引）、建物は「固定資産税評価」（４割引）をベースにした価値が課税対象となるためです。
さらに、この不動産を賃貸している場合には、建物は貸家評価（3割引き）、土地も「貸家建付地評価」（２割引）となり、さらに評価を下げることができます。
つまり、たとえ時価が同じでも、相続税評価上は現金に比べて４～５割評価を下げることも可能というわけです。
したがって、不動産投資そのものが相続税対策になります。
ただ、タワーマンションの場合、それらに加えてさらに利点があると言われています。
一般のマンションとの違いとして、次の２つがあげられます。
（１）全体の中に占める土地評価の割合が小さく、建物割合が大きい。
（２）土地に占める１住戸当たりの持分が小さい。
それによって、建物の固定資産税評価減のメリット（４割減）が効きやすく、相対的に高い土地の影響を受けにくくなるわけです。
そして、高層階の住戸の場合には、さらにメリットがあります。
というのも、資産価値（販売価格）が下層階の住戸に比べて高いにもかかわらず、相続税評価上は、上記の通り建物や土地全体の持分（＝専有面積按分）で決まるため、時価と相続税評価のギャップがさらに広がるからです。
では、「タワマンは良いこと尽くめなのか？」といえば、そうでもありません。
それは、ランニングコストの問題です。
先日、３０階超のタワマンの管理委託費について診断しました。その結果、一般の分譲マンションに比べて５割くらい高いことが分かりました。
これは、下記のようなタワマンの構造上やむを得ない部分があります。
（１）超高層のため、共用部分の比率が大きい。
（２）高速エレベータ、非常用発電機、防火シャッターなど重装備である。
（３）管理人だけでなく、コンシェルジュも付いているうえ、防災上２４時間常駐が必要になる。
（４）豪華共用施設（ラウンジやゲストルーム、ジムなど）が設置されている。
その一方で、修繕積立金の設定については、本来必要な積立金額の３割程度しかなく、一般のマンションと同じ水準なのです。
（※これは、分譲業者の販売戦略上の都合によるものです。）
したがって、将来的には現在の５～６倍に上げなくてはならなくなる可能性が高い、といえます。
しかも、設備が重装備なだけでなく、ハイエンドな技術のために、メーカーに代ってメンテナンス専業業者に変更することが難しいケースが見受けられます。
そのため、設備管理については、管理コストを思ったほど削減する余地が小さいのです。
タワマンを購入する動機は人それぞれでしょうが、業者の宣伝文句に踊らされることなく、その利点とリスクを冷静に、かつ総合的に考えたうえで判断することをお奨めします。
どうも有難うございました！
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