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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

タワーマンション購入に「死角」はないか?

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都心のタワーマンションといえば、庶民の憧れの的で、その人気ぶりから販売価格も高めに設定されています。

最近では、相続税が課税強化されることが決まり、その節税対策としてもタワマンが有効と言われています。

【参考記事】
「相続税対策の不動産は、タワーマンションが有利?」

もともと資産価値として時価が同じだとしても、現金と不動産では相続税評価上の違いがあります

なぜなら、土地は「路線価」(2割引)、建物は「固定資産税評価」(4割引)をベースにした価値が課税対象となるためです。


さらに、この不動産を賃貸している場合には、建物は貸家評価(3割引き)、土地も「貸家建付地評価」(2割引)となり、さらに評価を下げることができます。

つまり、たとえ時価が同じでも、相続税評価上は現金に比べて4~5割評価を下げることも可能というわけです。


したがって、不動産投資そのものが相続税対策になります。

ただ、タワーマンションの場合、それらに加えてさらに利点があると言われています。

一般のマンションとの違いとして、次の2つがあげられます。

(1)全体の中に占める土地評価の割合が小さく、建物割合が大きい。

(2)土地に占める1住戸当たりの持分が小さい

それによって、建物の固定資産税評価減のメリット(4割減)が効きやすく、相対的に高い土地の影響を受けにくくなるわけです。


そして、高層階の住戸の場合には、さらにメリットがあります。


というのも、資産価値(販売価格)が下層階の住戸に比べて高いにもかかわらず、相続税評価上は、上記の通り建物や土地全体の持分(=専有面積按分)で決まるため、時価と相続税評価のギャップがさらに広がるからです。

では、「タワマンは良いこと尽くめなのか?」といえば、そうでもありません。

それは、ランニングコストの問題です。


先日、30階超のタワマンの管理委託費について診断しました。その結果、一般の分譲マンションに比べて5割くらい高いことが分かりました。

これは、下記のようなタワマンの構造上やむを得ない部分があります。

(1)超高層のため、共用部分の比率が大きい。

(2)高速エレベータ、非常用発電機、防火シャッターなど重装備である。

(3)管理人だけでなく、コンシェルジュも付いているうえ、防災上24時間常駐が必要になる。

(4)豪華共用施設(ラウンジやゲストルーム、ジムなど)が設置されている。

その一方で、修繕積立金の設定については、本来必要な積立金額の3割程度しかなく、一般のマンションと同じ水準なのです。
(※これは、分譲業者の販売戦略上の都合によるものです。)

したがって、将来的には現在の5~6倍に上げなくてはならなくなる可能性が高い、といえます。


しかも、設備が重装備なだけでなく、ハイエンドな技術のために、メーカーに代ってメンテナンス専業業者に変更することが難しいケースが見受けられます。

そのため、設備管理については、管理コストを思ったほど削減する余地が小さいのです。


タワマンを購入する動機は人それぞれでしょうが、業者の宣伝文句に踊らされることなく、その利点とリスクを冷静に、かつ総合的に考えたうえで判断することをお奨めします。

 

どうも有難うございました!

 

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