世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

顧問先マンションで外壁打診調査を実施中

今週から東京・T区のマンションで外壁打診調査をしています。
↓<現場写真>

東京都内のマンションの場合、5階建以上で、延床面積1,000㎡超の共同住宅は、
特殊建築物調査」の対象となります。

この調査は、3年毎に建築士などの一定の資格者が特定行政庁に報告を行うよう、
建築基準法で定められています。

また、平成20年の法改正で、

・竣工後10年を経過した場合
・外壁改修から10年経過した場合

上記いずれかに該当する場合などには、外壁の全面打診調査が必要
となりました。

この物件は、賃貸マンションですが、オーナーさんから長期修繕計画を作成したい
とのご要望を受けました。

その前に当社から建物劣化診断をお奨めして今回の実施に至ったのです。

また、前回の大規模修繕工事からちょうど10年になるため、特建調査のタイミングとしても良かったわけです。

この外壁打診調査の実施に当たっては、大規模修繕工事と同様、周囲に足場を組んで行う場合と「ロープブランコ工法」(上記写真)で行う場合の2通りがあります。

もちろん、後者の方が断然安くできます。

そして、目視や触手だけでなくテストハンマーを使って打診し、音の違いを聞き分けながらタイルの浮きやひび割れを見つけます
(※赤外線による調査も可能ですが、誤差が出やすいという欠点があります。)

このマンションは、100戸超の大規模物件なので全面打診に3日間かかりました。

築25年を経過していることもあり、不具合箇所も思いのほか多く、劣化は相当進んでいるようです。

しかし、マンションの寿命としては、まだ「折り返し地点」にも達していません。

これから維持管理コストの見直しを含めていかにオーナーさんの負担を抑えながら
このマンションを蘇らせていくか、思案のしどころです。

 

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