顧問先マンションで外壁打診調査を実施中 - マンション管理士

今週から東京・Ｔ区のマンションで外壁打診調査をしています。
↓＜現場写真＞

東京都内のマンションの場合、5階建以上で、延床面積１，０００㎡超の共同住宅は、
「特殊建築物調査」の対象となります。

この調査は、3年毎に建築士などの一定の資格者が特定行政庁に報告を行うよう、
建築基準法で定められています。

また、平成２０年の法改正で、

・竣工後10年を経過した場合
・外壁改修から10年経過した場合

上記いずれかに該当する場合などには、外壁の全面打診調査が必要となりました。

この物件は、賃貸マンションですが、オーナーさんから長期修繕計画を作成したい
とのご要望を受けました。

その前に、当社から建物劣化診断をお奨めして今回の実施に至ったのです。

また、前回の大規模修繕工事からちょうど10年になるため、特建調査のタイミングとしても良かったわけです。

この外壁打診調査の実施に当たっては、大規模修繕工事と同様、周囲に足場を組んで行う場合と「ロープブランコ工法」（上記写真）で行う場合の2通りがあります。

もちろん、後者の方が断然安くできます。

そして、目視や触手だけでなくテストハンマーを使って打診し、音の違いを聞き分けながら、タイルの浮きやひび割れを見つけます。
（※赤外線による調査も可能ですが、誤差が出やすいという欠点があります。）

このマンションは、100戸超の大規模物件なので全面打診に３日間かかりました。

築２５年を経過していることもあり、不具合箇所も思いのほか多く、劣化は相当進んでいるようです。

しかし、マンションの寿命としては、まだ「折り返し地点」にも達していません。

これから維持管理コストの見直しを含めていかにオーナーさんの負担を抑えながら
このマンションを蘇らせていくか、思案のしどころです。