世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私 「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私 「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私 「役員が改選された前回の定期…

マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?

ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。 そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。 しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られ…

「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。 その構成は以下のようになっています。 ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無…

2月セミナー開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。 www.asahi.co 90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後…

修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?

週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。 全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。 特集…

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。 「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。 今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。 #1 値上げは今…

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。 その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な…

規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。 そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。 その「…

マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。 新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。 かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中と…

関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

今、京都でこのブログを書いています。 昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。 新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾…

マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか? 給水方式には、貯水槽方式と直接給水方式の大きく2種類があります。 4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽…

新年1月セミナー開催のお知らせ

「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティン…

チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか? まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。 た…

管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。 プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。 各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補…

「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻

当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。 管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。 管理仕様とは、たとえば以下のような…

「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?

誰かに不動産を貸した経験ってありますか? マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。 ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕…

「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話

マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。 たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。 その投稿が…

管理規約の遵守を求めるなら、皆を平等に扱わないとNG!?

国交省の標準管理規約には、専有部分の用途として「専ら住宅」制限を設けていますが、これに倣ってほとんどのマンションも規約を定めているのが実情です。 しかしながら、すでに昨今民泊やシェアハウス等での活用が議論を呼んでいるように、この「専ら条項」…

11月セミナー開催のお知らせ

「11月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 11月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

マンションの民泊対策で後手に回る国交省の対応

10月27日付の朝日新聞で、 分譲マンションにおける「民泊」の普及への対応として、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた、という記事が出ています。 www.asahi.com 今後、国交省が管理規約の改正案を作成…

コストの大幅削減に成功した管理組合!次の課題は「駐車場の空き対策」

顧問先のマンション管理組合では、当社のサポートによって昨年から管理委託契約の見直しに着手した結果、管理委託費を33%削減することに成功しました。 1住戸当たりの経済効果としては、年間6万円にものぼります。 一方、このマンションでは、次の大きな…

管理組合の役員を守る新しい保険商品が登場!

日新火災海上保険が、本年10月から「マンション管理組合役員賠償責任補償」サービスの販売を開始しました。 この補償サービスは「特約」として、共用部の火災や破汚損等の事故などに備えて付保するマンション総合保険(マンションドクター火災保険)に任意で…

マンションの「規模」はどれくらいがおススメなのか?

数あるマンションから自分の住まいを選ぶ場合に、何を条件に考えますか?大まかなエリア、部屋のサイズ、購入金額、日照条件、通勤や通学等の利便性はもちろん考慮すると思います。でも、マンション自体の規模についてはあまり考えないのではないでしょうか…

「電力料金」よりも「管理委託費」の見直しをお勧めするワケ

今年4月から電力が自由化されましたが、皆さんは電力会社を変えましたか? ちなみに、私は「No」です。 自由化してから半年を経過した時点で集計した結果、切替えた世帯の割合は全国平均でなんと3%にも満たない! むしろ、実行した人の方が奇特なくらいの…

2本の記事がスーモジャーナルに掲載されました!

スーモジャーナルに記事が2本掲載されましたので、本ブログでもご紹介します。 まずは、マンション管理組合における町内会の加入と町会費の徴収問題について。 私の顧問先でも、竣工以来17年間管理費とともに町会費が自動的に引き落とされていることに疑…

10月セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 10月 22日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 …

管理委託費の『出精値引き』ってアリなの?

目下、管理会社と管理委託費に関する減額交渉中の案件があります。 こちらの減額要請に対する1次回答では、管理組合側の要望金額との乖離が大きかったため再度要請をしたところ、2回目では踏み込んだ減額の提示がありました。 ただ、清掃や設備保守費など…

マンション管理組合には馴染みのない「FBサービス」って何?

この7月からコンサルをしている築20年のマンションでは、管理会社に対する不信がくすぶっています。 発端は、10年ぶりのマンション保険契約の更新でした。 保険の代理店も兼ねている管理会社が、従来どおりメガ損保であるM社とS社の2社だけの見積りしか提…

マンション販売市場が厳しくなっているワケとは?

9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。 gendai.ismedia.jp この記事によれば、 人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられて…

マンション管理会社の「満足度ランキング」の意義とは何か?

スタイルアクト株式会社が、自社サイト会員のマンション購入済みの入居者などを対象に実施した管理状況に関する満足度調査の結果をリリースしています。 www.sumai-surfin.com 公表サイトのページによると、結果の概要は以下の通りです。 ■ 有効回答数 2,083…

管理会社が「マンションドクター火災保険」を取扱いたくない理由

高経年マンションでも、日常の保守点検を着実に実施して、必要なメンテナンスや修繕がなされている場合には、保険料の大幅な値引きが受けられる! という理由から、 「マンションドクター火災保険」はオススメだと本ブログでも紹介してきました。 【参考記事…

9月セミナー開催のお知らせ

「9月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 9月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミー…

今の管理規約のままでは民泊利用やシェアハウス化は防げない!

先日、顧問先の管理組合で定期総会が開催されましたが、その中の議案に「管理規約の改正」がありました。 改正の趣旨は、 昨今インバウンド観光の増加に伴い注目されている「民泊」ビジネスのための利用を禁止することでした。 民泊以外にも、不特定多数の見…

東京ガスに、マンション共用部の電力料金を試算してもらったら・・

今年の4月から電力小売の自由化がスタートしましたが、実際に電力会社を切り替えに踏み切った世帯の割合はたったの数%と言われています。 そこから推し測ると、ほとんどのマンション管理組合ではまだ共用部の電力会社を見直していないことが容易に想像でき…

「マンションの資産価値は保ちたいけど、理事にはなりたくない」という本音

分譲マンションの管理やコミュニティの実態を把握することを目的に、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)が、首都圏の分譲マンション居住者を対象とした調査を初めて行い、その結果を公表しています。(8月22日付け) 2016年マンション管理とコミュニティに…

マンション一括受電に関する主な論点をまとめてみた

多くのマンション管理組合では一括受電についてはいまだ十分に認識がなされず、そのため理解も進んでいないと言わざるを得ません。 そこで本ブログの過去記事を整理しつつ、一括受電の主要な論点について纏めてみました。 #1 マンション一括受電のしくみが…

8月セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 8月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミー…

電子ブレーカーの導入ができないマンションの事情とは?

マンション共用部の電気料金を下げる方法は、以下のとおり3つのアプローチがあります。 消費電力量を抑制する方法 電気料金の単価を下げる方法 電気の基本料金を下げる方法 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 「基本料金を下げる方法」として代表…

管理見直しの成功に欠かせないキーパーソンの存在

マンション管理組合へのコンサルティングを始めて3年余り。 当然ですが、当初の目論見通りに見直しを実現できたマンションもあれば、残念ながら途中で頓挫したケースもあります。 これまでの経験を振り返ってみると、やはり管理組合のキーパーソンの存在が…

マンション管理会社の法令違反がなくならない2つの理由

マンション管理会社が「マンション管理適正化法」に則って業務を行っているかを確認するため、国土交通省が昨年全国一斉に事務所等に立入り調査を実施した結果が7月15日に報告されています。 <調査結果の概要> ◆国土交通省が、全国のマンション管理業者…

「原始規約」が実は存在しない!?築20年目のマンションの話

先月、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」を発注いただいた管理組合さんの話です。 築20年目を迎えるマンションの概要や管理仕様の内容などを提供してもらった上で査定したところ、仕様を変えずに現状の委託費に対して3割以上削減できるという診断結…

これぞ管理組合の鑑!自主管理35年のマンションに感動の巻

先日、「マンション管理適正化診断」のために、関西エリアの某県に出張に行ってまいりました。 築35年目を迎える5階建ての共同住宅14棟で構成される「昭和のニュータウン」。 エレベーターも機械式駐車場もなく、まさしくシンプルなマンションです。 聞くと…

マンション共用設備の更新の際に気をつけたい4つのポイント

マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。 マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。<※カッコ内は更新時期の…

タワマンの組合運営が容易じゃない3つの事情

先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルして…

7月のセミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗の主催で、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 …

マンション管理組合が滞納問題を抱えやすい4つの理由

あなたのマンションでは、管理費の滞納はありませんか? ただし、管理費(一般)会計の収支を見るだけでは滞納の有無は分かりません。 その理由を理解するには、 会計とキャッシュフローの違い、そして複式簿記の概念を知っておく必要があります。 管理組合…

マンション管理組合にありがちな「3つの失念」問題

今月から始めた「マンション管理適正化診断サービス」ですが、さっそく数件を受注することができ、現場を調査してきました。 その結果、全14項目にわたる診断でも、管理組合の運営状況をかなり正確に把握できることが分かりました。 と同時に、管理組合が…

「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ

マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか? 「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」 「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪い…

コンサルタントは、マンション管理の「質」まで保証できるの?

コンサルタントとして「管理委託契約を見直して、割高なコストを適正化しましょう」と話すと、管理組合の役員さんから厳しい質問をいただくことがあります。 「その後の管理の質が下がらないのか?」 「あなたはその保証ができるのか?」 といったものです。…