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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション共用設備の更新の際に気をつけたい4つのポイント

マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。 マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。<※カッコ内は更新時期の…

タワマンの組合運営が容易じゃない3つの事情

先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルして…

7月のセミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗の主催で、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 …

マンション管理組合が滞納問題を抱えやすい4つの理由

あなたのマンションでは、管理費の滞納はありませんか? ただし、管理費(一般)会計の収支を見るだけでは滞納の有無は分かりません。 その理由を理解するには、 会計とキャッシュフローの違い、そして複式簿記の概念を知っておく必要があります。 管理組合…

マンション管理組合にありがちな「3つの失念」問題

今月から始めた「マンション管理適正化診断サービス」ですが、さっそく数件を受注することができ、現場を調査してきました。 その結果、全14項目にわたる診断でも、管理組合の運営状況をかなり正確に把握できることが分かりました。 と同時に、管理組合が…

「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ

マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか? 「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」 「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪い…

コンサルタントは、マンション管理の「質」まで保証できるの?

コンサルタントとして「管理委託契約を見直して、割高なコストを適正化しましょう」と話すと、管理組合の役員さんから厳しい質問をいただくことがあります。 「その後の管理の質が下がらないのか?」 「あなたはその保証ができるのか?」 といったものです。…

管理組合の役員はボランティアで充分な仕事なのか?

管理組合の役員と言えば、 PTA、町内会と並んで「憂き世の義理」で引き受けざるを得ない、最も煩わしい仕事のひとつと考えられているかもしれません。 こうした厄介な仕事に立候補するのはごくごく少数の変人しかいないため、「みんなで広く・薄く・公平…

長期修繕計画の見直しで、修繕積立金の増額を抑制することはできるか?

築10年を超えると、マンション管理組合も修繕積立金の大幅な増額を迫られることから、その対応策を検討し始めます。 1つは、 管理委託費など維持管理コストの削減によって剰余金を増やし、修繕積立金会計に振り替えることで負担増を抑制するという方法です…

管理会社の仕事ぶりがよく分かる!「マンション管理適正化診断」受診のススメ

昨年来、マンション管理士の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」( 日管連)では、管理組合に対して無料で「マンション管理適正化診断サービス」の提供を開始しました。 マンション管理士が直接現地に伺って、組合の運営状況、法定点検や大規模…

6月セミナー開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 6月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

マンション保険でよくある「3つの誤解」

管理委託費や電力料金の見直しに比べると、 管理組合にとって「マンション保険」はかなり関心が薄いテーマなんですよね。 マンション保険は、「共用部を対象にした火災保険」が基本になっています。 一方専有部分は、たいていの場合マンション購入の際に各区…

管理会社の回答で、図らずもデベロッパーの本音がバレた!

神奈川県内にある築7年目のマンション理事会での話。 この管理組合で長期修繕計画が昨年更新となったことに伴い、管理会社から修繕積立金の改定プランについて提案がなされています。 A・B・Cの通りの案が提示されているが、A・Bの2つのプランはいずれも今…

【クロ現+】タワーマンション「空中族」は、かつて見た風景と同じ

NHKの「クローズアップ現代プラス」で、都心エリアのタワーマンションへの投資が加熱している様子を取り上げていた。 そこで紹介されていた「空中族」という聞き慣れない言葉。 タワーマンションを数年ごとに買い替えて値上がり益を得ながら、「わらしべ長者…

「note」で、Webマガジンを始めました!

本ブログでは、マンション管理組合の適切な運営に役立つニュースや情報、コンサルティングしている現場での経験談などトピックスを思いつくままお届けしています。 が、もっと一つのテーマを深く、体系的に掘り下げた骨太のコンテンツをお届けしたいと考えて…

SUUMOジャーナルの連載記事に登場!

本日、「SUUMOジャーナル」に記事が掲載されました。 suumo.jp 築古マンションの管理組合が抱えやすい「お悩み」をテーマに、マンション管理士が実際の経験をもとに解決策やアドバイスを紹介するというものです。 第1回は、築20年目を迎えようとするマ…

5月セミナー開催のお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 5月 28日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

朝日新聞の記事「一括受電 自由化で難題」でコメントしました

5月5日付けの朝日新聞に「一括受電 自由化で難題」という記事が掲載され、私の意見も取り上げられています。 digital.asahi.com この記事を要約すると、以下のようになります。 1)マンション全体で電力を「まとめ買い」することで「貯金」ができる手法と…

マンション保険に潜む「意外なリスク」にご注意を!

先日、管理コスト適正化診断の依頼を受けたマンション管理組合の話です。 当社では、管理委託契約の査定のほかに、「マンション総合保険」の見直し余地についても提携先の代理店を通じて診断を行っています。 このマンションについても管理組合から提供して…

「管理不全マンション」の実態とはどのようなものか?

先日、知人から某マンションの相談を受けました。その内容を要約すると以下のようになります。 ◆今から10年ほど前に、友人が新築で購入した小規模のマンションがある。 ◆友人は仕事の都合で移転したため現在そのマンションに居住しておらず、今後も戻る可能…

こんな時こそ知っておきたい地震保険 5つの特徴

去る4月14日の震度7をきっかけに、熊本県や大分県では大きな地震が相次いでいます。 今回の一連の地震活動を受けて、西日本が巨大地震前の地震の活動期に入ったのではないかとの指摘もありますが、現在の研究レベルではまだわからない面があります。 ただ、…

管理組合の運営適正化を阻む「意識レベル」の低さ

4/13付けのYOMIURI ONLINEに、「無関心」で巨額損害も?…「マンション2020年問題」という記事が掲載されています。 www.yomiuri.co.jp 今年2月に新潟のリゾートマンションの管理組合で発覚した元理事長による管理費着服事件を引き合いに、組合運営に対す…

標準規約改正で、議決権割合を変更しようとする管理組合が増えるか?

4月11日付の「NEWSポストセブン」の記事で、「マンション管理規約改正 資産価値高い部屋の発言権が増す」と題する記事が掲載されていました。 www.news-postseven.com この記事を要約すると、 ◆3月14日に、国交省による「マンション標準管理規約」の改正が発…

「マンション保険はどこでもだいたい同じ」という常識は通用しなくなった!

本ブログで、日新火災の「マンションドクター火災保険」を先日紹介しましたが、この商品の競争力が半端なレベルでないことがわかったので、続報をご紹介します。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 都内の大規模マンション(築25年)管理組合の理…

マンション一括受電に反対する理由には、どんなものがあるのか?

家庭向け電力の自由化が4月からスタートしましたが、それと呼応するように「マンションの高圧一括受電」についても問い合わせや提案の依頼が今年に入って増えています。 ただ、残念ながら一括受電のしくみを正しく認識されている方は極めて少数です。 たと…

4月セミナー開催のお知らせ

株式会社 マンション管理見直し本舗では、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28…

高経年マンションは、「マンションドクター火災保険」に注目!

先日、築25年になる都内のタワーマンションの管理組合から、 「5年の満期を迎えるマンション保険を更新すると、保険料が大幅に上がりそうなので困っている」との相談を受けました。 そこで代理店に依頼して、保険各社の見積もりを取る手配をしたところ、…

電力の小売り自由化で、これから「マンション一括受電」はどうなるか?

いよいよ4月からスタートする電力小売りの全面自由化まで、1週間を切りましたね。 TV各局の情報番組でも、主に一般家庭を対象にどれくらい今より安くなりそうなのか、注意すべき点は何かなどをテーマに特集が組まれています。 ガス料金や携帯電話やインタ…

法人でないマンション管理組合が課税申告を求められるのはなぜか?

3月19日付の産経ニュースで、「マンション管理組合を税務署が「申告漏れ」で狙い撃ち」という記事が掲載されていました。 この記事を要約すると、 ◆管理組合が、携帯電話の基地局設置や駐車場の外部貸しなどで得た収入に対して課税当局から申告漏れを指摘さ…

5年ぶりのマンション標準管理規約改正!そのポイントは?

3月14日付けで、「マンション管理適正化の方針」ならびに「マンション標準管理規約」の改正が国交省から告示されました。 管理規約といえば、管理組合の「憲法」というべき存在。 それが約5年ぶりに改正されたのです。 改正項目はいくつかありますが、注目…

管理組合は「民泊」と「脱法ハウス」問題にどう対処すればよいか?

マンションに住む人であれば誰もが安心・安全で快適な生活を維持したいと考えている・・・それ自体にたぶん異論はないでしょう。 しかし、それを脅かす新たなリスクが顕在化しつつあります。 それが「民泊」と「脱法ハウス」の問題です。 民泊とは、Airbnbの…

マンション一括受電は、なぜ100%の同意が必要なのか?

マンション管理組合で一括受電を行いたい場合には、当然ながら総会決議で承認を得る必要があります。 管理組合が事業者となる場合には、これまで電力会社に無償で提供していた電気室から、電力会社の変電設備(キュービクル)を撤去し、自家用の設備を新たに…

3月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、3月26日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 3月26日…

もし「新電力」が事業撤退したら、どう対応すればいい?

2月25日付けの東京新聞によると、 「新電力」の日本ロジテック協同組合が、電力小売り事業から撤退することを決めたとのことです。 www.tokyo-np.co.jp 記事の内容をまとめると、次のようになります。 ◆ロジテックは2010年に電力小売り事業に参入し、電…

電力自由化で、マンション共用部の電気料金も下げられるの?

いよいよ4月から、電力小売りの自由化が始まりますね。 ここ最近はTVCMのほか、ニュース情報番組、情報誌などで特集が組まれることもしばしばで、新規参入する各社は顧客の囲い込みに余念がないようです。 この小売りの自由化で、各社がターゲットと考え…

なぜ内部統制不全の管理会社を登録取消処分にしないのか?

2/16付けの産経新聞によると、大阪ガスグループのマンション管理会社「大阪ガスコミュニティライフ」(現・IUCコミュニティライフ)の元社員3人が分譲マンションの管理費約840万円をだまし取ったとして逮捕されたそうです。 www.sankei.com この社員…

相続税の優遇措置はタワーマンションだけの話ではない

このブログでも先日取り上げましたが、2/12付けの朝日新聞に「タワマン節税に国税庁が待った 高層階に課税強化検討」という記事が掲載されていました。 <過去記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com タワーマンションの特に高層階住戸を購入した場合、その時…

マンション管理会社との委託費減額交渉が難航した場合の対応策とは?

当社では、管理組合からご相談を受けて管理委託費を適正な金額にするためのコンサルティングや管理会社との交渉を代行していますが、それに対する管理会社の反応や交渉姿勢もその都度違ってくるのが実情です。 これまで一度も管理組合で管理委託契約を見直し…

日刊ゲンダイに「マンション電力見直し隊」が掲載されました!

先日、日刊ゲンダイの編集部副部長さんから当社に連絡があり、 「マンションの一括受電について取材させてほしい」 との申入れがあったので、お受けしました。 「あのゲンダイがそんな真面目なテーマで記事を書くのか…!?」(失礼) と思いましたが、住まい…

2月度セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、2月20日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 2月20日(土…

民泊ビジネスの波をマンション管理組合は水際で食い止められるか?

東京・大田区で、外国人観光客らを民間住宅に有料で泊める「民泊」を認める条例が、1月29日に施行されました。 【参考記事】 www.tokyo-np.co.jp 個人が手軽に空き家・空き部屋を使い、利用者を泊めることで収入を得る民泊ビジネスが世界的に普及しつつあり…

見直しは必至?タワーマンションの「相続評価」と「議決権割合」

1/24付けの日経新聞に、「マンション節税防止 高層階、相続税の評価額上げ 総務省・国税庁、18年にも」と題する記事が掲載されていました。 www.nikkei.com この記事によると、 ◆ 政府は、2018年にも価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で…

「マンションの電力が危ない!」という記事がアブナイ!

1月21日付けのビジネスジャーナルに、「マンションの電力が危ない!高圧一括受電だと電力自由化も利用できず…電力停止のおそれも」と題する記事が掲載されています。 biz-journal.jp この記事によると、 ◆高圧一括受電を導入したマンションの住民は、4月以…

企業経営の視点でマンション管理組合の運営を考えるべき時が来た

1月18日付けのYOMIURI ONLINEに、「マンションの共用施設再生」という記事が掲載されていました。 www.yomiuri.co.jp 記事の内容を要約すると、 ◆マンション管理組合で、維持管理費の負担軽減や、住民同士の交流促進のために共用施設を用途変更の改修をする…

マンションの駐車場に空きが増えているのは「クルマ離れ」だけが原因か?

「自家用車、一家に1台が当たり前」というのも今は昔・・・。 クルマをあえて持たない世帯も増えてきました。 その結果、駐車場の空き問題に苦しむ管理組合が確実に増えています。 中古マンションの販売チラシを眺めていても、「駐車場:空きあり」という…

マンションの大規模修繕の周期はなぜ12年なのか?

1月12日付けでダイヤモンド・オンラインに、「工事費高騰でピンチ!マンション大規模修繕の深刻」という記事が掲載されています。 diamond.jp この記事の前半部分を要約すると、以下のような感じになります。 ◆12年に1度行われることの多いマンションの大規…

管理組合はなぜ管理費滞納問題をこじらせやすいのか?

管理組合が抱えるリスクとして、顕在化しやすいのが滞納管理費の問題です。 国交省のマンション総合調査(平成25年度)によれば、築年数に比例して滞納者の発生率も上昇する傾向がはっきりと見て取れます。 特に築30年以上のマンションにおいては、5割以…

毎年臨時総会を開催しなくてはいけない管理組合の事情

マンション管理士の仕事を始めて気づいたことですが、 定期総会以外に、毎年わざわざ臨時総会を開催しているマンション管理組合が意外とあるんです。 たとえば、定期総会を毎年4月に開催している一方で、毎年1月に管理会社との契約の更新期を迎えるマンショ…

新年1月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗では、1月23日(土)にセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 1月23日(土…

大手管理会社がリプレイスされてしまったワケ

先日の総会で、大手デベロッパーの系列管理会社がリプレイスされることが決まりました。 その管理会社は、マンション竣工以来約20年管理を受託していました。 しかし、今期修繕積立金を大幅に増額することが決まったのを機に理事会が管理委託費の見直しを…