世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

2本の記事がスーモジャーナルに掲載されました!

スーモジャーナルに記事が2本掲載されましたので、本ブログでもご紹介します。 まずは、マンション管理組合における町内会の加入と町会費の徴収問題について。 私の顧問先でも、竣工以来17年間管理費とともに町会費が自動的に引き落とされていることに疑…

10月セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 10月 22日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 …

管理委託費の『出精値引き』ってアリなの?

目下、管理会社と管理委託費に関する減額交渉中の案件があります。 こちらの減額要請に対する1次回答では、管理組合側の要望金額との乖離が大きかったため再度要請をしたところ、2回目では踏み込んだ減額の提示がありました。 ただ、清掃や設備保守費など…

マンション管理組合には馴染みのない「FBサービス」って何?

この7月からコンサルをしている築20年のマンションでは、管理会社に対する不信がくすぶっています。 発端は、10年ぶりのマンション保険契約の更新でした。 保険の代理店も兼ねている管理会社が、従来どおりメガ損保であるM社とS社の2社だけの見積りしか提…

マンション販売市場が厳しくなっているワケとは?

9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。 gendai.ismedia.jp この記事によれば、 人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられて…

マンション管理会社の「満足度ランキング」の意義とは何か?

スタイルアクト株式会社が、自社サイト会員のマンション購入済みの入居者などを対象に実施した管理状況に関する満足度調査の結果をリリースしています。 www.sumai-surfin.com 公表サイトのページによると、結果の概要は以下の通りです。 ■ 有効回答数 2,083…

管理会社が「マンションドクター火災保険」を取扱いたくない理由

高経年マンションでも、日常の保守点検を着実に実施して、必要なメンテナンスや修繕がなされている場合には、保険料の大幅な値引きが受けられる! という理由から、 「マンションドクター火災保険」はオススメだと本ブログでも紹介してきました。 【参考記事…

9月セミナー開催のお知らせ

「9月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 9月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミー…

今の管理規約のままでは民泊利用やシェアハウス化は防げない!

先日、顧問先の管理組合で定期総会が開催されましたが、その中の議案に「管理規約の改正」がありました。 改正の趣旨は、 昨今インバウンド観光の増加に伴い注目されている「民泊」ビジネスのための利用を禁止することでした。 民泊以外にも、不特定多数の見…

東京ガスに、マンション共用部の電力料金を試算してもらったら・・

今年の4月から電力小売の自由化がスタートしましたが、実際に電力会社を切り替えに踏み切った世帯の割合はたったの数%と言われています。 そこから推し測ると、ほとんどのマンション管理組合ではまだ共用部の電力会社を見直していないことが容易に想像でき…

「マンションの資産価値は保ちたいけど、理事にはなりたくない」という本音

分譲マンションの管理やコミュニティの実態を把握することを目的に、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)が、首都圏の分譲マンション居住者を対象とした調査を初めて行い、その結果を公表しています。(8月22日付け) 2016年マンション管理とコミュニティに…

マンション一括受電に関する主な論点をまとめてみた

多くのマンション管理組合では一括受電についてはいまだ十分に認識がなされず、そのため理解も進んでいないと言わざるを得ません。 そこで本ブログの過去記事を整理しつつ、一括受電の主要な論点について纏めてみました。 #1 マンション一括受電のしくみが…

8月セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 8月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミー…

電子ブレーカーの導入ができないマンションの事情とは?

マンション共用部の電気料金を下げる方法は、以下のとおり3つのアプローチがあります。 消費電力量を抑制する方法 電気料金の単価を下げる方法 電気の基本料金を下げる方法 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 「基本料金を下げる方法」として代表…

管理見直しの成功に欠かせないキーパーソンの存在

マンション管理組合へのコンサルティングを始めて3年余り。 当然ですが、当初の目論見通りに見直しを実現できたマンションもあれば、残念ながら途中で頓挫したケースもあります。 これまでの経験を振り返ってみると、やはり管理組合のキーパーソンの存在が…

マンション管理会社の法令違反がなくならない2つの理由

マンション管理会社が「マンション管理適正化法」に則って業務を行っているかを確認するため、国土交通省が昨年全国一斉に事務所等に立入り調査を実施した結果が7月15日に報告されています。 <調査結果の概要> ◆国土交通省が、全国のマンション管理業者…

「原始規約」が実は存在しない!?築20年目のマンションの話

先月、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」を発注いただいた管理組合さんの話です。 築20年目を迎えるマンションの概要や管理仕様の内容などを提供してもらった上で査定したところ、仕様を変えずに現状の委託費に対して3割以上削減できるという診断結…

これぞ管理組合の鑑!自主管理35年のマンションに感動の巻

先日、「マンション管理適正化診断」のために、関西エリアの某県に出張に行ってまいりました。 築35年目を迎える5階建ての共同住宅14棟で構成される「昭和のニュータウン」。 エレベーターも機械式駐車場もなく、まさしくシンプルなマンションです。 聞くと…

マンション共用設備の更新の際に気をつけたい4つのポイント

マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。 マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。<※カッコ内は更新時期の…

タワマンの組合運営が容易じゃない3つの事情

先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルして…

7月のセミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗の主催で、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28年 …

マンション管理組合が滞納問題を抱えやすい4つの理由

あなたのマンションでは、管理費の滞納はありませんか? ただし、管理費(一般)会計の収支を見るだけでは滞納の有無は分かりません。 その理由を理解するには、 会計とキャッシュフローの違い、そして複式簿記の概念を知っておく必要があります。 管理組合…

マンション管理組合にありがちな「3つの失念」問題

今月から始めた「マンション管理適正化診断サービス」ですが、さっそく数件を受注することができ、現場を調査してきました。 その結果、全14項目にわたる診断でも、管理組合の運営状況をかなり正確に把握できることが分かりました。 と同時に、管理組合が…

「マンション管理適正化診断サービス」受付開始のお知らせ

マンション管理組合の役員さんなら、こんなことを感じたことがありませんか? 「日頃、管理会社に任せっきりになっているが、ちゃんとやるべきことができているのか分からない。」 「他のマンションと比較して自分のマンションの管理レベルが良いのか、悪い…

コンサルタントは、マンション管理の「質」まで保証できるの?

コンサルタントとして「管理委託契約を見直して、割高なコストを適正化しましょう」と話すと、管理組合の役員さんから厳しい質問をいただくことがあります。 「その後の管理の質が下がらないのか?」 「あなたはその保証ができるのか?」 といったものです。…

管理組合の役員はボランティアで充分な仕事なのか?

管理組合の役員と言えば、 PTA、町内会と並んで「憂き世の義理」で引き受けざるを得ない、最も煩わしい仕事のひとつと考えられているかもしれません。 こうした厄介な仕事に立候補するのはごくごく少数の変人しかいないため、「みんなで広く・薄く・公平…

長期修繕計画の見直しで、修繕積立金の増額を抑制することはできるか?

築10年を超えると、マンション管理組合も修繕積立金の大幅な増額を迫られることから、その対応策を検討し始めます。 1つは、 管理委託費など維持管理コストの削減によって剰余金を増やし、修繕積立金会計に振り替えることで負担増を抑制するという方法です…

管理会社の仕事ぶりがよく分かる!「マンション管理適正化診断」受診のススメ

昨年来、マンション管理士の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」( 日管連)では、管理組合に対して無料で「マンション管理適正化診断サービス」の提供を開始しました。 マンション管理士が直接現地に伺って、組合の運営状況、法定点検や大規模…

6月セミナー開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 6月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

マンション保険でよくある「3つの誤解」

管理委託費や電力料金の見直しに比べると、 管理組合にとって「マンション保険」はかなり関心が薄いテーマなんですよね。 マンション保険は、「共用部を対象にした火災保険」が基本になっています。 一方専有部分は、たいていの場合マンション購入の際に各区…

管理会社の回答で、図らずもデベロッパーの本音がバレた!

神奈川県内にある築7年目のマンション理事会での話。 この管理組合で長期修繕計画が昨年更新となったことに伴い、管理会社から修繕積立金の改定プランについて提案がなされています。 A・B・Cの通りの案が提示されているが、A・Bの2つのプランはいずれも今…

【クロ現+】タワーマンション「空中族」は、かつて見た風景と同じ

NHKの「クローズアップ現代プラス」で、都心エリアのタワーマンションへの投資が加熱している様子を取り上げていた。 そこで紹介されていた「空中族」という聞き慣れない言葉。 タワーマンションを数年ごとに買い替えて値上がり益を得ながら、「わらしべ長者…

「note」で、Webマガジンを始めました!

本ブログでは、マンション管理組合の適切な運営に役立つニュースや情報、コンサルティングしている現場での経験談などトピックスを思いつくままお届けしています。 が、もっと一つのテーマを深く、体系的に掘り下げた骨太のコンテンツをお届けしたいと考えて…

SUUMOジャーナルの連載記事に登場!

本日、「SUUMOジャーナル」に記事が掲載されました。 suumo.jp 築古マンションの管理組合が抱えやすい「お悩み」をテーマに、マンション管理士が実際の経験をもとに解決策やアドバイスを紹介するというものです。 第1回は、築20年目を迎えようとするマ…

5月セミナー開催のお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催しますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 5月 28日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

朝日新聞の記事「一括受電 自由化で難題」でコメントしました

5月5日付けの朝日新聞に「一括受電 自由化で難題」という記事が掲載され、私の意見も取り上げられています。 digital.asahi.com この記事を要約すると、以下のようになります。 1)マンション全体で電力を「まとめ買い」することで「貯金」ができる手法と…

マンション保険に潜む「意外なリスク」にご注意を!

先日、管理コスト適正化診断の依頼を受けたマンション管理組合の話です。 当社では、管理委託契約の査定のほかに、「マンション総合保険」の見直し余地についても提携先の代理店を通じて診断を行っています。 このマンションについても管理組合から提供して…

「管理不全マンション」の実態とはどのようなものか?

先日、知人から某マンションの相談を受けました。その内容を要約すると以下のようになります。 ◆今から10年ほど前に、友人が新築で購入した小規模のマンションがある。 ◆友人は仕事の都合で移転したため現在そのマンションに居住しておらず、今後も戻る可能…

こんな時こそ知っておきたい地震保険 5つの特徴

去る4月14日の震度7をきっかけに、熊本県や大分県では大きな地震が相次いでいます。 今回の一連の地震活動を受けて、西日本が巨大地震前の地震の活動期に入ったのではないかとの指摘もありますが、現在の研究レベルではまだわからない面があります。 ただ、…

管理組合の運営適正化を阻む「意識レベル」の低さ

4/13付けのYOMIURI ONLINEに、「無関心」で巨額損害も?…「マンション2020年問題」という記事が掲載されています。 www.yomiuri.co.jp 今年2月に新潟のリゾートマンションの管理組合で発覚した元理事長による管理費着服事件を引き合いに、組合運営に対す…

標準規約改正で、議決権割合を変更しようとする管理組合が増えるか?

4月11日付の「NEWSポストセブン」の記事で、「マンション管理規約改正 資産価値高い部屋の発言権が増す」と題する記事が掲載されていました。 www.news-postseven.com この記事を要約すると、 ◆3月14日に、国交省による「マンション標準管理規約」の改正が発…

「マンション保険はどこでもだいたい同じ」という常識は通用しなくなった!

本ブログで、日新火災の「マンションドクター火災保険」を先日紹介しましたが、この商品の競争力が半端なレベルでないことがわかったので、続報をご紹介します。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 都内の大規模マンション(築25年)管理組合の理…

マンション一括受電に反対する理由には、どんなものがあるのか?

家庭向け電力の自由化が4月からスタートしましたが、それと呼応するように「マンションの高圧一括受電」についても問い合わせや提案の依頼が今年に入って増えています。 ただ、残念ながら一括受電のしくみを正しく認識されている方は極めて少数です。 たと…

4月セミナー開催のお知らせ

株式会社 マンション管理見直し本舗では、管理組合の役員様向けセミナーを開催いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 どうぞ宜しくお願い致します。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼ 日時と会場 ▼ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 平成28…

高経年マンションは、「マンションドクター火災保険」に注目!

先日、築25年になる都内のタワーマンションの管理組合から、 「5年の満期を迎えるマンション保険を更新すると、保険料が大幅に上がりそうなので困っている」との相談を受けました。 そこで代理店に依頼して、保険各社の見積もりを取る手配をしたところ、…

電力の小売り自由化で、これから「マンション一括受電」はどうなるか?

いよいよ4月からスタートする電力小売りの全面自由化まで、1週間を切りましたね。 TV各局の情報番組でも、主に一般家庭を対象にどれくらい今より安くなりそうなのか、注意すべき点は何かなどをテーマに特集が組まれています。 ガス料金や携帯電話やインタ…

法人でないマンション管理組合が課税申告を求められるのはなぜか?

3月19日付の産経ニュースで、「マンション管理組合を税務署が「申告漏れ」で狙い撃ち」という記事が掲載されていました。 この記事を要約すると、 ◆管理組合が、携帯電話の基地局設置や駐車場の外部貸しなどで得た収入に対して課税当局から申告漏れを指摘さ…

5年ぶりのマンション標準管理規約改正!そのポイントは?

3月14日付けで、「マンション管理適正化の方針」ならびに「マンション標準管理規約」の改正が国交省から告示されました。 管理規約といえば、管理組合の「憲法」というべき存在。 それが約5年ぶりに改正されたのです。 改正項目はいくつかありますが、注目…

管理組合は「民泊」と「脱法ハウス」問題にどう対処すればよいか?

マンションに住む人であれば誰もが安心・安全で快適な生活を維持したいと考えている・・・それ自体にたぶん異論はないでしょう。 しかし、それを脅かす新たなリスクが顕在化しつつあります。 それが「民泊」と「脱法ハウス」の問題です。 民泊とは、Airbnbの…

マンション一括受電は、なぜ100%の同意が必要なのか?

マンション管理組合で一括受電を行いたい場合には、当然ながら総会決議で承認を得る必要があります。 管理組合が事業者となる場合には、これまで電力会社に無償で提供していた電気室から、電力会社の変電設備(キュービクル)を撤去し、自家用の設備を新たに…