いまコンサルティングしている管理組合では、今年30年目を迎える老朽化したエレベーターの改修工事の発注先と金額について目下検討中です。工事発注の予定先として、現設備のメーカー系の業者のほかに、独立系保守業者２社からも見積りを取り、比較検討して…

建物の火災や水災だけでなく、様々な事故・トラブルにも対応できる「マンション総合保険」は管理組合にとってかなり重要な契約なのですが、ほとんど関心がもたれることがありません。 そのため、管理会社が当然のような顔で保険代理店として営業し、保険会社…

管理組合へのコンサルティングの際に実感することの一つは、管理人の勤務時間がマンションによって実に千差万別だということです。 管理人の時給は、首都圏ではおおむね1,000円で求人欄で募集されていますが、管理会社の採算基準は経費利益を含め1,500円～1,…

コンサルタントとして管理組合を訪問すると、理事さんに「管理会社とマンション管理士は何が違うの？」とよく聞かれます。その質問に答える前に、マンション管理組合が抱えている４つのリスクをまず説明しています。 ＃１ 管理委託費が割高なまま放置されて…

マンションの共用部にＬＥＤ照明を導入し、消費電力を下げることによって電気料金を下げることができるのはもちろんご存知ですよね。では、照明をＬＥＤ化した後にもう一段電気料金を下げる方法があると言ったらどうでしょう？実はできるんですね。 ＃１ ま…

日頃、顧問として管理組合の役員さんと連絡し合うツールとして、必ず「サイボウズLive」の利用を提案しています。 チャットもグループウェアも無料で使えるサイボウズLivelive.cybozu.co.jp サイボウズをよくご存知ない方は、「高機能のメーリングリスト」だ…

管理組合の理事長さんから、管理会社の変更（リプレース）に関するご相談を承ることがあります。 しかし、個人的には管理会社の変更を積極的にお奨めしていません。 その理由は、「隣の芝生は青く見える」的な発想で、「他にもっと素晴らしい管理会社がきっ…

マンションの一括受電については、新築を中心に導入事例も急速に増えているため、関心を持つ管理組合も多いのですが、正しい知識を得る機会が少ないのが実情です。 実際、大手新聞社の記事を読んでも本質をよく理解できていないと感じることがあります。(過…

日頃、管理組合の理事さんたちからご相談を受けて話を伺っていると、決まって耳にする疑問や不安の声があります。 たいていの場合、それは管理委託契約や管理規約の内容をよくご存知ないために生じているものと思われます。 これらのご紹介と、実際に私がど…

マンション管理組合が、火災や自然災害、漏水事故等のリスクに備えて加入するのがいわゆる「マンション総合保険」です。多くの管理組合では、管理を委託している管理会社が保険代理店になるようですが、その管理会社から十分な商品説明を受ける機会がほとん…

マンション管理組合からご相談を伺っている際、役員の方々からの質問には、管理規約や管理会社との契約をよくご存じないために誤解されている部分がよく見受けられます。 その中でも最も多い事例を３つご紹介しましょう。（※ただし、国交省が指針として定め…

東日本大震災後以前と比較するとおよそ３割上昇したと言われる電気料金。消費税増税とともに、管理組合の収支状況を悪化させる大きな要因となっています。 そのため、この対策へのニーズが高まっていますが、共用部の電気料金を下げる方法としては、次の３つ…

分譲マンションは高額な商品であり、個人にとって大切な資産です。その価値は立地条件や築年数、建築設備のスペックなどの固有の条件で決まる部分もありますが、時間の経過とともにその管理や修繕の巧拙によって大きな差が生じます。では、その資産価値を守…

管理組合が抱える最大の問題の１つである「隠れメタボ」問題を解決するための「一丁目一番地」は、言うまでもなく管理委託契約の見直しです。それでは、委託契約のどの部分にメスを入れたらよいのでしょうか？特に品質の良し悪しと直接結びつかないという意…

本ブログでは、これまでに ◆マンションの管理費には多くのムダがあり、人間に例えると「隠れメタボ」の状態にあること ◆新築時の修繕積立金についてはデベロッパーの販売策略で故意に低く設定されているため、管理組合は「簿外債務」を抱えていること 以上２…

多くの管理組合や区分所有者が「マンション管理費の水準が妥当」と考えているようです。 でも、管理委託費を精査してみると、適正な水準よりもかなり割高なことが多いことから、管理費については引き下げの余地が大いにあることをお話しました。 【関連記事…

国交省のマンション総合調査によれば、多くの管理組合が「管理費の水準は妥当」と回答しています。 しかしながら、その主な使途である管理委託費が適正な水準よりも割高なため、管理費にも見直しの余地が十分あることを本ブログでご説明しました。 ＜過去記…

分譲マンションの管理費の「相場」がいくらかをご存知ですか？ 不動産経済研究所の調査によれば、新築マンションの場合、専有面積あたり月額210円/㎡強で近年推移しています。＜下図参照＞ つまり、３ＬＤＫ（７０㎡）の部屋なら、月額およそ15,000円という…