マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション管理コストの適正化で、戸あたり年間4万円超の経済効果を実現!

先日、都内の顧問先マンション(76戸・築18年目)で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。 その主な内容をご紹介しましょう。 1.管理コスト適正化の成果 ・管理委託費 (従前900万円/年) ・マンション…

コンサルティングの前後でマンション管理組合の財政状況はどれだけ変わったか?

先日、顧問先の都内のマンション(約100戸)で第15期定期総会が開催されましたが、これまでの当社の貢献が評価され、顧問契約も無事更新いただきました。 当社がコンサルティングに着手したのは2年前のことですが、その前と後でどれだけ状況が変わったか…

マンション管理費の滞納問題が深刻になる前に、管理組合役員が知っておきたいこと

顧問先のワンルームタイプの投資用マンションではすでにその傾向が現れていますが、最近ではいわゆるファミリータイプでも長期の滞納者が出始めています。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 滞納期間が3ヶ月を超える場合は、「うっかり失念」で…

小規模マンションでも、戸あたり年間5万円もコスト削減ができたワケ

先日、都内の顧問先マンション(28戸)では、理事さんからのリクエストを受けて直近1年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。 その一部をご紹介しましょう。 1.管理コストの適正化について 管理委託費(従前4百万円/年)、電…

マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか?

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

10月からのマンション保険料の一斉増額対応でテンテコ舞いだ!

すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが7月17日と大変遅かったこともあり、こ…

マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

マンションの集合インターホン更新の際に注意したい3つのポイント

マンションの集合インターホンは、概ね15年前後で機器更新期を迎えます。 ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。 と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ7年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしま…

築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大き…

侮れない!新電力への切替えによるコスト削減効果

2016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。 ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。 しか…

マンション共用設備更新の際は、相見積もりに「ひと工夫」を!

築15年目を迎える顧問先のマンションで、「増圧給水ポンプユニット」の更新を検討することになりました。(画像は装置のイメージ) 管理会社の点検報告によると、設備耐用年数(15年)を迎えており、各所に経年劣化や腐食が見られるということでした。 …

高経年・小規模でもマンション管理委託費は下げられる!

先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。 yonaoshi-honpo.co.jp このマンションは築30年超の小規模物件(全9戸)です。 竣工当初から、大手…

リプレイスでも下がらなかった機械警備費用がいきなり半額になったワケ

都内の顧問先のマンション(築15年目)で、来月臨時総会が行われることになりました。 議案は以下の2件です。 (1) 集合インターホンの更新工事実施の件 (2) 管理委託契約変更の件 実は、この2つの議案は表裏一体の関係にあるのです。 そもそもの発…

マンション管理組合も対象に!「助成金」で賢く節約する方法

現在改修工事を検討しているマンション管理組合から伺った話ですが、東京都ではLEDの導入工事について工事費について助成金がもらえるようです。 たとえば、 東京都千代田区のサイトページには、以下のような案内がなされています。 www.city.chiyoda.lg.jp …

築19年目のマンションでも保険料が劇的に下がったワケ

都内の顧問先マンション管理組合では、昨秋、当社の「管理コスト適正化診断」を実施したことから、管理委託費、電気料金、マンション保険の主要3費目についてそれぞれ大きな削減余地があることがわかりました。 yonaoshi-honpo.co.jp 管理委託費については…

管理コストの削減によって修繕積立金の「簿外債務」をどれだけ減らせるか?

当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。 ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。 次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕…

マンション管理委託費の削減率が25%⇒35%に跳ね上がった理由

顧問先マンション(全50戸)では、3ヶ月間にわたる現管理会社との条件交渉が合意に至り、管理委託費の35%減額が臨時総会にて無事承認されました。 このマンションの場合、管理委託費の削減幅35%の内訳として、 単純減額分:25% + 仕様変更分:…

区分所有法、標準管理規約、実際の管理規約 3つの相違点を理解するのは難しい!

今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。 もう6年前の話になりますが、 私もこの時期には受験生の一人として苦闘していました。 最後まで苦しんだテーマの一つが、区分…

インターホン設備の更新は、マンションの警備コスト削減のチャンス!?

現在コンサルティングしている管理組合で、今春、管理会社のリプレイスによって管理委託費の適正化に成功したマンションがあります。 ただ、管理会社を変更しても、管理委託費の中で「遠隔監視」(いわゆる機械警備)業務については1円も下げることができま…

管理コスト適正化の邪魔!マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは?

マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。 その中での「あるある事例」を2つご紹介します。 (1)集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合 …

またもや発見!アコギな電子ブレーカー業者

現在コンサル中の都内のマンションで電気料金の調査をしていたら、料金削減のために共用部に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機をすでに導入済みであることが分かりました。 管理組合に伺ったところ、これについては電気料金削減状況の報告書があると聞いたので、…

類は友を呼ぶ?悪徳業者を紹介したのは管理会社だったの巻

先日、本ブログで電子ブレーカーで管理組合から搾取し続ける業者の話を紹介しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com その契約の主な内容を要約すると、以下のようになります。 ・・・・ ■ 業者は管理組合と10年間のシステム利用契約を締結。 ■ 業者が電…

管理会社のリプレイス提案でわかる管理委託契約見直しのポイント

先日、都内の大規模マンションで、管理会社のリプレイス(変更)に伴う新たな候補先3社によるプレゼン会が開催されました。 事前に管理委託費の見積もり条件についての提示は受けているため、当初の候補先5社から3社に絞り込まれた後の「最終選考会」とい…

築20年超の小規模マンションも、戸あたり年間4万円のコスト削減!

先日、現在当社がコンサルティング中の都内のマンション管理組合(築23年目・20戸)で総会が開催され、管理委託契約の条件変更について全会一致で承認されました。 そのため今秋以降、このマンションの管理委託費は現状比で約2割下がることになりました…

ポスト「サイボウズLive」問題 マンション管理組合で使えるグループウェアは?

マンション管理組合の運営で役立っているITツールは何ですか? 皆さんは、もっぱらメールをご利用なのでしょうか? 私の場合、自宅マンションはもちろん、顧問先の管理組合さんとの連絡あるいは情報共有のツールとして重宝しているのが、「サイボウズLive…

マンション修繕積立金の増額を提案しない管理会社は不誠実のきわみ

先日開催したセミナーの後、ある管理組合の役員さんから個別相談を受けました。 ご相談の内容は、 「現在、管理会社が長期修繕計画の更新を検討しているが、このままでも資金が足りるのだろうか?」ということでした。 <マンションの状況> ■3LDKタイプが…

あなたのマンションの損害保険は「適正」ですか?

都内のあるマンションでのコンサルティングの一環で、共用部の損害保険の診断も行ったところ、珍しいケースに遭遇したのでご紹介します。 このマンションは全体約400戸の大規模物件で、建物全体の評価額は約75億円。 そのうち、保険対象となる共用部分…

マンション管理組合から搾取するアコギな業者を発見!

昨年から私が顧問をしている管理組合の理事会での話です。 管理会社のフロント担当者からの報告事項として、電子ブレーカー設置業者からの削減結果報告と再契約の依頼について説明がありました。 要約すると、こういう内容です。 ・・・ ■ 管理組合と締結し…

「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」

「マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築37年目のマンションに伺いました。 目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。 実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規…

マンション管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!

コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。 当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。 では、この「…

悩ましいマンションの漏水問題 その斬新な調査方法とは

顧問先のマンションでは、地下駐車場内から漏水が発生している箇所が指摘されたため、目下のところ原因調査の実施を検討しています。 雨天の際に発生しているので、おそらく建物の外壁に生じたクラック等から浸水したのではないかと思われますが、常時発生し…

いまだ健在!電子ブレーカーのコスト削減効果

電力の小売りが全面自由化されて、まもなく2年が経過しようとしていますが、電力会社を変更した世帯数はあまり増えていないようですね。 www.kankyo-business.jp 電力自由化から1年経過した昨年の3月末時点では、電力会社をスイッチした世帯数は約343万件…

マンションの長期修繕計画に潜む巧妙な「トリック」

先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。 このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。 1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンショ…

ついに実現!機械式駐車場の平面化プロジェクト

顧問先のマンションで、先週から機械式駐車場の平面化工事がスタートしたので、 現場見学に行ってきました。 【既存の機械駐車設備を撤去した区画】 【重機を利用して鋼製板を設置する準備中】 この全体90戸のマンションは、 分譲販売時には「全戸分の駐車…

管理費の滞納問題は、初期段階の対応がもっとも重要!

マンション管理組合の中には、数か月単位の管理費等の滞納者を抱えることはよくあります。 それほど深刻なものはありませんが、顧問先の管理組合でもチラホラ見かけます。 滞納も3ヶ月以上に及ぶと、もはや「うっかり忘れ」ではなく「確信犯」とみた方が良…

理事会内のまとまりが悪いマンションは、管理見直しのサポートは困難

総会決議を経て、当社が管理委託契約の見直しをコンサルティングすることになった管理組合でも、途中で頓挫してしまうケースがあります。 残念ながら辞退させてもらった某マンションの事例をご紹介しましょう。 理事さんの一人から依頼を受けたのが発端とな…

管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!

先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。 このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。 当初、こちらの理事会では管理…

騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案

以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。 1)エレベーター保守会社の変更 2)巡回点検(年2回)の中止 「お陰で…

マンション管理委託費の見直しはどのように進めればよい?

昨日、コンサルティング先のマンション管理組合で、管理委託契約の変更のために臨時総会が開催され、ほぼ全会一致で承認されました。 昨秋からの管理会社との交渉の結果、現行の委託金額に比べて27%の削減を実現しました。 住戸あたりの経済効果に換算す…

購入、それともリース?保険や保守は? 防犯カメラの契約で留意すべき3つのポイント

先日、顧問先のマンションで防犯カメラが正常に作動していなかったことが判明し、新たに更新することになりました。 きっと皆さんのマンションにも何台か設置されていると思いますが、防犯カメラの契約をする際にどんな点に気を付けるべきかポイントを整理し…

マンション「長期修繕計画」に対する誤解と陥りがちなワナ

管理組合の理事さんと話していると、「長期修繕計画にしたがって大規模修繕を実施すべきだ」という固定観念をお持ちの方が意外に多いことを感じます。 国交省は、マンション管理組合のために「長期修繕計画作成のガイドライン」を作成して公表しています。 …

「見積は安いけど、信用力は?・・」の業者でも安心して工事を発注できる方法

大規模修繕をはじめ管理組合が工事を発注する際に、相見積りを取るのは当然としても、どこの施工業者に発注すべきか悩ましい時があります。 大手のゼネコンや管理会社が元請けする場合、企業自体の信用力は認められるものの、下請け・孫請けのピラミッド体系…

駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト

顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。 まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計…

管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。 まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。 コスト適正化のコンサルティング…

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。 資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構…

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

いきなりですが、質問です。 マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか? 国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価…

マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ

管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。 たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。 でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。 管理組合が見直なくて…

機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。 かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。 いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」…

理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私 「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私 「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私 「役員が改選された前回の定期…

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。 その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な…