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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。 まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。 コスト適正化のコンサルティング…

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。 資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構…

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

いきなりですが、質問です。 マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか? 国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価…

マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ

管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。 たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。 でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。 管理組合が見直なくて…

機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。 かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。 いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」…

理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私 「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私 「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私 「役員が改選された前回の定期…

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。 その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な…

管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。 プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。 各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補…

コストの大幅削減に成功した管理組合!次の課題は「駐車場の空き対策」

顧問先のマンション管理組合では、当社のサポートによって昨年から管理委託契約の見直しに着手した結果、管理委託費を33%削減することに成功しました。 1住戸当たりの経済効果としては、年間6万円にものぼります。 一方、このマンションでは、次の大きな…

東京ガスに、マンション共用部の電力料金を試算してもらったら・・

今年の4月から電力小売の自由化がスタートしましたが、実際に電力会社を切り替えに踏み切った世帯の割合はたったの数%と言われています。 そこから推し測ると、ほとんどのマンション管理組合ではまだ共用部の電力会社を見直していないことが容易に想像でき…

マンション一括受電に関する主な論点をまとめてみた

多くのマンション管理組合では一括受電についてはいまだ十分に認識がなされず、そのため理解も進んでいないと言わざるを得ません。 そこで本ブログの過去記事を整理しつつ、一括受電の主要な論点について纏めてみました。 #1 マンション一括受電のしくみが…

電子ブレーカーの導入ができないマンションの事情とは?

マンション共用部の電気料金を下げる方法は、以下のとおり3つのアプローチがあります。 消費電力量を抑制する方法 電気料金の単価を下げる方法 電気の基本料金を下げる方法 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 「基本料金を下げる方法」として代表…

管理見直しの成功に欠かせないキーパーソンの存在

マンション管理組合へのコンサルティングを始めて3年余り。 当然ですが、当初の目論見通りに見直しを実現できたマンションもあれば、残念ながら途中で頓挫したケースもあります。 これまでの経験を振り返ってみると、やはり管理組合のキーパーソンの存在が…

「原始規約」が実は存在しない!?築20年目のマンションの話

先月、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」を発注いただいた管理組合さんの話です。 築20年目を迎えるマンションの概要や管理仕様の内容などを提供してもらった上で査定したところ、仕様を変えずに現状の委託費に対して3割以上削減できるという診断結…

マンション共用設備の更新の際に気をつけたい4つのポイント

マンション管理組合で割高な費用の負担を強いられるのは、管理委託費や大規模修繕だけではありません。 マンションでは、共用部にある各種設備についても一定の耐用年数を超えると「更新」すべき時期が下記のように必ず到来します。<※カッコ内は更新時期の…

管理組合の役員はボランティアで充分な仕事なのか?

管理組合の役員と言えば、 PTA、町内会と並んで「憂き世の義理」で引き受けざるを得ない、最も煩わしい仕事のひとつと考えられているかもしれません。 こうした厄介な仕事に立候補するのはごくごく少数の変人しかいないため、「みんなで広く・薄く・公平…

長期修繕計画の見直しで、修繕積立金の増額を抑制することはできるか?

築10年を超えると、マンション管理組合も修繕積立金の大幅な増額を迫られることから、その対応策を検討し始めます。 1つは、 管理委託費など維持管理コストの削減によって剰余金を増やし、修繕積立金会計に振り替えることで負担増を抑制するという方法です…

マンション保険でよくある「3つの誤解」

管理委託費や電力料金の見直しに比べると、 管理組合にとって「マンション保険」はかなり関心が薄いテーマなんですよね。 マンション保険は、「共用部を対象にした火災保険」が基本になっています。 一方専有部分は、たいていの場合マンション購入の際に各区…

管理会社の回答で、図らずもデベロッパーの本音がバレた!

神奈川県内にある築7年目のマンション理事会での話。 この管理組合で長期修繕計画が昨年更新となったことに伴い、管理会社から修繕積立金の改定プランについて提案がなされています。 A・B・Cの通りの案が提示されているが、A・Bの2つのプランはいずれも今…

「マンション保険はどこでもだいたい同じ」という常識は通用しなくなった!

本ブログで、日新火災の「マンションドクター火災保険」を先日紹介しましたが、この商品の競争力が半端なレベルでないことがわかったので、続報をご紹介します。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 都内の大規模マンション(築25年)管理組合の理…

ある管理組合の役員改選で思ったこと

管理組合の定期総会の恒例の議案として、「理事会役員の改選」があります。 多くの管理組合では「役員の輪番リスト」があり、原則としてそれにもとづき毎年の定期総会で候補者が挙げられ、反対もなくそのまま承認されることになります。 その後初回の理事会…

高圧一括受電が管理組合にとって魅力的な資産運用法であるワケ

いきなりですが、質問です。 もし下記に示すような投資案件を提示されたら、あなたは投資しますか? 【提示された投資案件の概要】 ・投資額:3千万円(固定資産への投資) ・固定資産の耐用年数:30年 ・投資のリターンとしての手取り収入:350万円 …

管理委託費が大きく下がると不安になりますか?

管理委託費の減額をめぐって、現在管理会社と交渉中のマンションがあります。 管理組合からの減額要請に対する一次回答の結果は、現状比9%ダウンに止まりました。 これに対して当社からは、 ・エレベーターや駐車場等の設備保守管理費用がおしなべて市場価…

管理委託費は「価格」だけでなく「仕様」も見直すべし!

多くのマンション管理組合に携わっていると、管理委託契約の仕様も実にさまざまです。 しかし、管理組合にしてみると、よそ様のマンションがどんな管理をしているかを知る機会はありません。 そのため、新築時に設定された管理仕様がたぶん標準的レベルなの…

素人がプロと直接交渉して条件闘争に勝てるのか?

マンション管理組合からご相談を承っていると、不思議に思うことにしばしば遭遇します。 その一つが、管理組合自らが相対で管理会社に委託費の減額を要求するという行為です。 それ自体は、別にヘンではありません。 問題は、そのやり方にあります。 何でも…

マンション一括受電の問合せが増えてきたっ!

2016年春に予定されている、電力小売りの完全自由化が近づいてきたせいか、一括受電に関する問い合わせや調査の依頼が増えています。 小売りが自由化すれば、現状では首都圏なら東京電力からしか買えないのに、関西電力や東京ガス、あるいは通信会社などから…

管理会社が委託費減額の要請に応じない場合はどうする?

ある顧問先のマンション管理組合の話。 管理委託費が割高なため適正な水準までの減額を要請したものの、管理会社からの回答はほとんど「お情け」レベルで、当社が査定した金額には遠く及びませんでした。 しかも、組合としては管理会社の変更までしたくない…

既築マンションの一括受電が難しい3つの理由

先日、顧問先である某管理組合からの依頼で「電力の自由化と一括受電に関する基礎知識」についてプレゼンしてきました。この管理組合では、一昨年から一括受電導入を検討していますが、いわゆるサービス業者のスキーム以外にも選択肢があることを伝えたとこ…

ホームセキュリティーの費用は仕様に見合っているか?

分譲マンションの警備業務には、共用部の設備監視業務と専有部のホームセキュリティー(以下、HS)業務の大きく2種類があります。 実は、管理コストの診断の中でこの警備コストの査定は比較的厄介な項目です。 その主な理由は、「管理委託契約記載の内容で…

怪現象!? 照明のLED化後に電気代が上がったワケ

これは、今春から顧問契約を結んでいる管理組合で起こった「実話」です。このマンションでは、平成25年12月に共用部照明のLED化工事を実施しました。当時の施工業者の提案書によると、◆LED化初期工事費用 :¥ 682,500◆電気料金及び電球代金の削減額:…

大規模修繕工事の前に知っておきたい4つのポイント

分譲マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画上は概ね12年毎に実施する想定になっています。主な内容は、外壁改修、屋上防水、鉄部塗装工事などです。工事費の相場としては標準的なファミリータイプのマンションで戸当たり80~100万円位と言われています…

老朽化エレベーターの改修で知っておきたいこと

いまコンサルティングしている管理組合では、今年30年目を迎える老朽化したエレベーターの改修工事の発注先と金額について目下検討中です。工事発注の予定先として、現設備のメーカー系の業者のほかに、独立系保守業者2社からも見積りを取り、比較検討して…

マンション保険を今のうちに見直した方がいいワケ

建物の火災や水災だけでなく、様々な事故・トラブルにも対応できる「マンション総合保険」は管理組合にとってかなり重要な契約なのですが、ほとんど関心がもたれることがありません。 そのため、管理会社が当然のような顔で保険代理店として営業し、保険会社…

マンション管理人の勤務時間はどれくらいが適正か?

管理組合へのコンサルティングの際に実感することの一つは、管理人の勤務時間がマンションによって実に千差万別だということです。 管理人の時給は、首都圏ではおおむね1,000円で求人欄で募集されていますが、管理会社の採算基準は経費利益を含め1,500円~1,…

マンション管理士と管理会社の違いって何だろう?

コンサルタントとして管理組合を訪問すると、理事さんに「管理会社とマンション管理士は何が違うの?」とよく聞かれます。その質問に答える前に、マンション管理組合が抱えている4つのリスクをまず説明しています。 #1 管理委託費が割高なまま放置されて…

照明をLEDにした後に、電気料金を下げる方法

マンションの共用部にLED照明を導入し、消費電力を下げることによって電気料金を下げることができるのはもちろんご存知ですよね。では、照明をLED化した後にもう一段電気料金を下げる方法があると言ったらどうでしょう?実はできるんですね。 #1 ま…

理事会の運営に「サイボウズLive」は超おススメ!

日頃、顧問として管理組合の役員さんと連絡し合うツールとして、必ず「サイボウズLive」の利用を提案しています。 チャットもグループウェアも無料で使えるサイボウズLivelive.cybozu.co.jp サイボウズをよくご存知ない方は、「高機能のメーリングリスト」だ…

なぜ管理会社をリプレースするのか?

管理組合の理事長さんから、管理会社の変更(リプレース)に関するご相談を承ることがあります。 しかし、個人的には管理会社の変更を積極的にお奨めしていません。 その理由は、「隣の芝生は青く見える」的な発想で、「他にもっと素晴らしい管理会社がきっ…

マンション一括受電を検討する前に知っておきたいこと

マンションの一括受電については、新築を中心に導入事例も急速に増えているため、関心を持つ管理組合も多いのですが、正しい知識を得る機会が少ないのが実情です。 実際、大手新聞社の記事を読んでも本質をよく理解できていないと感じることがあります。(過…

マンション管理の見直しでよくある5つの質問

日頃、管理組合の理事さんたちからご相談を受けて話を伺っていると、決まって耳にする疑問や不安の声があります。 たいていの場合、それは管理委託契約や管理規約の内容をよくご存知ないために生じているものと思われます。 これらのご紹介と、実際に私がど…

マンション総合保険について知っておきたい4つの特徴

マンション管理組合が、火災や自然災害、漏水事故等のリスクに備えて加入するのがいわゆる「マンション総合保険」です。多くの管理組合では、管理を委託している管理会社が保険代理店になるようですが、その管理会社から十分な商品説明を受ける機会がほとん…

管理委託契約の見直しの前に、最低限知っておきたい3つのこと

マンション管理組合からご相談を伺っている際、役員の方々からの質問には、管理規約や管理会社との契約をよくご存じないために誤解されている部分がよく見受けられます。 その中でも最も多い事例を3つご紹介しましょう。(※ただし、国交省が指針として定め…

マンション電気料金を下げるための3つのアプローチ

東日本大震災後以前と比較するとおよそ3割上昇したと言われる電気料金。消費税増税とともに、管理組合の収支状況を悪化させる大きな要因となっています。 そのため、この対策へのニーズが高まっていますが、共用部の電気料金を下げる方法としては、次の3つ…

なぜマンション管理組合はプロが「経営」しないのか?

分譲マンションは高額な商品であり、個人にとって大切な資産です。その価値は立地条件や築年数、建築設備のスペックなどの固有の条件で決まる部分もありますが、時間の経過とともにその管理や修繕の巧拙によって大きな差が生じます。では、その資産価値を守…

マンション管理委託費の「ゼイ肉」はどこに隠れているか?

管理組合が抱える最大の問題の1つである「隠れメタボ」問題を解決するための「一丁目一番地」は、言うまでもなく管理委託契約の見直しです。それでは、委託契約のどの部分にメスを入れたらよいのでしょうか?特に品質の良し悪しと直接結びつかないという意…

管理組合の「簿外債務」問題を解決する方法

本ブログでは、これまでに ◆マンションの管理費には多くのムダがあり、人間に例えると「隠れメタボ」の状態にあること ◆新築時の修繕積立金についてはデベロッパーの販売策略で故意に低く設定されているため、管理組合は「簿外債務」を抱えていること 以上2…

マンション修繕積立金が新築時に安いワケ

多くの管理組合や区分所有者が「マンション管理費の水準が妥当」と考えているようです。 でも、管理委託費を精査してみると、適正な水準よりもかなり割高なことが多いことから、管理費については引き下げの余地が大いにあることをお話しました。 【関連記事…

マンション管理委託費が高止まりする3つの理由

国交省のマンション総合調査によれば、多くの管理組合が「管理費の水準は妥当」と回答しています。 しかしながら、その主な使途である管理委託費が適正な水準よりも割高なため、管理費にも見直しの余地が十分あることを本ブログでご説明しました。 <過去記…

マンション管理費は本当に「妥当な水準」か?

分譲マンションの管理費の「相場」がいくらかをご存知ですか? 不動産経済研究所の調査によれば、新築マンションの場合、専有面積あたり月額210円/㎡強で近年推移しています。<下図参照> つまり、3LDK(70㎡)の部屋なら、月額およそ15,000円という…