マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

マンション保険の見直しに役立つベスト記事をご紹介!

「2021年1月 マンション総合保険は値上げに!保険料削減の5つの対策」と題した記事が掲載されていました。 損保業界の動向や、今後管理組合がとるべき対策がとても分かりやすく解説されているので、ご紹介します。 cube-c.com 本記事の要約は、以下の通りで…

保険代理店にマンション管理会社を選ぶと、なぜ「損する」のか?

先日、築40年のマンションでの保険契約更改にあたってご相談があり、契約の見直しをサポートすることになりました。 現在の保険証券で契約内容を確認したところ、「1年契約」となっています。 この段階で「ん?」と思いました。 通常は、5年の長期契約を…

築16年目のマンションが管理適正化診断で最低評価になったワケ

先日、日管連(日本マンション管理士連合会)からの紹介で「マンション管理適正化診断サービス」を実施したマンションについてご紹介します。 yonaoshi-honpo.co.jp 東京都心エリアにある築16年目のマンション(約50戸)。 管理委託先は、大手独立系管理…

【理事長のギモン】マンション保険で「漏水」は補償されるのに「雨漏り」はダメなの?

築20年を超えるマンションで発生する保険事故のうち「漏水」が約7割を占めているそうです。 ただ、一口に「漏水」と言っても、その原因や被害が生じた場所や状況はさまざまです。 漏水事故を含むリスクに備えて、 マンション管理組合では、共用部を対象と…

マンション保険の見直しでよくある管理会社の「脅し文句」とは?

先日、あるマンション管理組合の理事さんから以下のような相談を受けました。 ■ 管理会社の変更を検討中ですが、マンション保険の見直しについても相談があります。 ■ 一昨年、損保会社Aから別の損保会社Nに変更することで、保険料を現状比130万円(5…

マンション管理適正化診断で最低の「B」評価になったワケ

先日、コンサル先の管理組合で「マンション管理適正化診断サービス」を実施しました。 yonaoshi-honpo.co.jp 残念ながら、その結果は・・・ 「17点」で、最低ランクの「B」評価となってしまいました。 築40年を超える高経年のマンションなので、最高の…

マンション管理組合にも「所有と経営の分離」が待ったなし!

2月15日付の「マネー現代」に、「ご存じですか、日本のマンションを廃墟に追い込む「共有地の悲劇」と題した記事が掲載されていました。 gendai.ismedia.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 日本の不動産全般の将来は暗い。不動産全般の価値がこれから…

マンション管理会社の不正行為がなくならないのは、原因の分析が上っ面だから

2月12日のニュース配信サイト「Net IB News」で、「従業員が管理組合財産を着服~東京都のマンション管理会社に監督処分」と題した記事が掲載されていました。 www.data-max.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国交省の関東地方整備局は2月6日、東急不…

福岡の「欠陥マンション」トラブルで考える、マンション管理組合の「教訓」とは?

2月4日付けの福岡県民新聞に、「JRブランドのマンションでトラブル」という記事が掲載されていました。 さらに、ネットで検索してみると、「福岡市東区の分譲マンションが傾斜 販売業者の対応に憤る住人」と題した、より詳細な記事が見つかりました。 ww…

駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある!

1月30日付の毎日新聞に、「マンション機械式駐車場が「お荷物化」している事情」と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 昭和の時代には、ほぼすべての人が駐車場使用を希望し、なかには2台の駐車スペースを借…

駐車場の空き区画増に悩むマンションに、カーシェアサービスの導入は有効か?

1月17日付けの日経新聞に、「駐車場の解約増 悩む管理組合 都市部マンション、車離れ進む」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 都市部のマンションで、駐車場の解約が目立つようになった。駐車場代は修繕積…

各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が2割以上下がったワケ

今年最初のコンサルティング契約の受注先は、名古屋市のマンションでした。 昨年、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただいており、査定した結果、管理委託費に削減余地があることを検証できたため、当社とのコンサルティング契約締結…

マンションのズサンな長期修繕計画にご注意を!

昨日、現在コンサル中のマンション(34戸)の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。 当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。 (1)管理費会計の収支バランスが適正か? (2)修繕積立金会計の「簿外債務」が…

マンション保険の値上げが止まらない!管理組合が取るべき3つの対策

11月30日付の日経新聞に、「マンション保険、大幅上昇 管理組合は更新前に備え」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいる。老朽物件が増えて給排水管…

金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを!

もうすぐ師走を迎えようとしている中、またもやマンション管理会社の不祥事が公表されました。 www.kkr.mlit.go.jp www.goko-tatemono.jp 国交省の通達文書によると、11月21日に下された「互光建物管理」に対する行政処分(→ 最も軽い「指示処分」)の理由に…

総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理…

物件所在地や竣工年月が違ってる!?マンション保険契約にご注意を!

先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 2ヶ月間で10件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分か…

マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか?

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金…

マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

「管理組合理事による3千万円着服事件」から学びたいこと

6月25日に、マンション管理組合の元役員が多額の着服で逮捕されるというニュースが飛び込んできました。 news.biglobe.ne.jp 事件の概要は以下の通りです。 ■ 警視庁は25日、マンション管理組合の口座から約2000万円を引き出して着服したとして、業…

意外に多い?マンションのズサンな長期修繕計画

顧問先以外の「初めまして」の管理組合さんを対象にマンション管理適正化診断を実施していると、その長期修繕計画の内容に問題があることに気づくことがあります。 長計の標準書式や作成方法については、2010年に国交省がリリースしたガイドラインで詳しく解…

無料診断でわかる!管理会社のズサンな仕事ぶり

管理会社の業務状況に疑問を感じた管理組合の理事さんから、当社宛にメールで相談を受けました。 その役員さんが日常懸念を感じている管理会社に対する懸念や不満の内容は、概ね以下の通りでした。 ■ 修繕工事の発注先選定のため相見積もりの取得を管理会社…

管理会社が設計するマンション保険にありがちな「落とし穴」

3月26日付の「まぐまぐニュース」で、「管理組合が火災保険の「付保割合」を知らないマンションは危険」と題した記事が掲載されていました。 www.mag2.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ お金がないのに、30年以上も付保割合100%の保険をかけ続けて…

エレベーター、インターホン、電気錠・・マンション共用設備に潜む「リスク」とは?

コンサルタントとして様々な分譲マンションを目にしてきましたが、マンションを購入する際には想定しえなかったリスクを抱えている事例も少なくありません。 今回は、共用設備に関わる経済的なリスク事例3つをご紹介しましょう。 (1)エレベーターの保守…

「空き家」問題が、マンション管理組合の新たなリスクに!

2月6日付けの日本経済新聞に、『マンション「空き家」深刻 管理組合なく修繕もできず』という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が機能せず、基礎的な修繕もできない物件が水面下で増えている…

管理組合理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり

先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。 以下、事件の経緯を説明しましょう。 ■ 昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその…

利益相反の極み!「管理者管理方式」のマンションの実態とは?

先日、都内のマンションの区分所有者の方から、管理会社との契約についてご相談を受けました。 このマンションでは、区分所有者(組合員)による理事会が設置されておらず、区分所有法上の管理者には管理会社が就任しています。 こうしたマンションは、「管…

日経記事「マンションの管理が崩壊するとき」は他人事ではない!

11月5日付の日経新聞に、「マンションの管理が崩壊するとき」と言う記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 東京都新宿区にある、築40年近い約80戸のマンションでは昨年の秋に実施したアンケートで20戸以上に雨漏りが…

マンションの修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞

10/19付けの「マネー研究所|NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か 日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。 style.nikkei.com 本記事を要約すると、概ね以下の通りです。 ■ なぜ修繕積立金は不足するのか? ・たとえ…

管理規約が古いと、理事長が当然には訴訟事件の原告になれない!?

顧問先の管理組合では、大規模修繕に起因する瑕疵にもとづいて施工会社に補修請求を行ったにもかかわらず、補修はおろか工事代金の返金も拒否されたため、訴訟を提起し、現在係争中の案件があります。 これに際しては、当然のことながら事前に総会を開催し、…

管理会社が長期修繕計画を作成すると、修繕積立金がさらに足らなくなる!?

顧問先のマンション管理組合(30戸)では、長らく放置されてきた長期修繕計画の更新に今年着手することになり、その業務を委託先の大手管理会社に発注しました。 先日、その更新案について説明を受けたのですが、いやはや驚きました。 このマンションの場…

管理費会計が苦しいからと言って、修繕積立金からの資金流用はNG!

管理委託費の適正化診断を依頼されたマンション管理組合の直近の決算実績を確認していたら、修繕積立金会計から管理費会計に100万円強の資金組み入れが行われていることに気づきました。 修繕積立金の使途については、国交省の「標準管理規約」で以下のよう…

【理事長のギモン】マンション内で発生した保険事故の対応は、管理会社の仕事じゃないの?

顧問先の管理組合では、マンション保険を見直した結果、他社の方が保険料の負担も下がることが分かったので、現在の契約を中途解約しようという話になり、その準備を進めていました。 これに伴い、管理会社が兼務している保険代理店も他社に変更となる予定で…

管理コスト適正化の邪魔!マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは?

マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。 その中での「あるある事例」を2つご紹介します。 (1)集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合 …