世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。 mainichi.jp 記事の内容に…

「避雷針があるから大丈夫」は甘い!マンションでも落雷対策が必要なワケ

先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。 「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?…

マンション管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント

個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。 しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。 そのため、マンション管理…

アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?

5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。 老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「…

朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(…

朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例について

5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社…

電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?

昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。 このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介…

闇の深いリゾートマンションの実態とは?

以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。 ■ 全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している…

地震保険の改定で押さえておきたい3つのポイントとは?

本日のSUUMOジャーナルで、地震保険に関して執筆した記事が掲載されています。 suumo.jp 一般的には、地震保険料が5%の値上げになったという情報しか認識されていませんが、実はそれだけでは不十分で、このほかに留意すべき重要なポイントが3つあり…

マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!

昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。 最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。 このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、…

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。 それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり…

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。 その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。 管理人の勤務形態には、通勤…

マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?

偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。(下記に引用) 「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」 分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマン…

「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。 その構成は以下のようになっています。 ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無…

リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。 www.asahi.co 90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後…

修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?

週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。 全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。 特集…

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。 「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。 今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。 #1 値上げは今…

規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。 そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。 その「…

マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。 新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。 かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中と…

マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか? 給水方式には、貯水槽方式と直接給水方式の大きく2種類があります。 4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽…

チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか? まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。 た…

「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?

誰かに不動産を貸した経験ってありますか? マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。 ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕…

「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話

マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。 たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。 その投稿が…

管理規約の遵守を求めるなら、皆を平等に扱わないとNG!?

国交省の標準管理規約には、専有部分の用途として「専ら住宅」制限を設けていますが、これに倣ってほとんどのマンションも規約を定めているのが実情です。 しかしながら、すでに昨今民泊やシェアハウス等での活用が議論を呼んでいるように、この「専ら条項」…

マンションの民泊対策で後手に回る国交省の対応

10月27日付の朝日新聞で、 分譲マンションにおける「民泊」の普及への対応として、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた、という記事が出ています。 www.asahi.com 今後、国交省が管理規約の改正案を作成…

管理組合の役員を守る新しい保険商品が登場!

日新火災海上保険が、本年10月から「マンション管理組合役員賠償責任補償」サービスの販売を開始しました。 この補償サービスは「特約」として、共用部の火災や破汚損等の事故などに備えて付保するマンション総合保険(マンションドクター火災保険)に任意で…

マンションの「規模」はどれくらいがおススメなのか?

数あるマンションから自分の住まいを選ぶ場合に、何を条件に考えますか?大まかなエリア、部屋のサイズ、購入金額、日照条件、通勤や通学等の利便性はもちろん考慮すると思います。でも、マンション自体の規模についてはあまり考えないのではないでしょうか…

2本の記事がスーモジャーナルに掲載されました!

スーモジャーナルに記事が2本掲載されましたので、本ブログでもご紹介します。 まずは、マンション管理組合における町内会の加入と町会費の徴収問題について。 私の顧問先でも、竣工以来17年間管理費とともに町会費が自動的に引き落とされていることに疑…

マンション管理組合には馴染みのない「FBサービス」って何?

この7月からコンサルをしている築20年のマンションでは、管理会社に対する不信がくすぶっています。 発端は、10年ぶりのマンション保険契約の更新でした。 保険の代理店も兼ねている管理会社が、従来どおりメガ損保であるM社とS社の2社だけの見積りしか提…

マンション販売市場が厳しくなっているワケとは?

9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。 gendai.ismedia.jp この記事によれば、 人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられて…

マンション管理会社の「満足度ランキング」の意義とは何か?

スタイルアクト株式会社が、自社サイト会員のマンション購入済みの入居者などを対象に実施した管理状況に関する満足度調査の結果をリリースしています。 www.sumai-surfin.com 公表サイトのページによると、結果の概要は以下の通りです。 ■ 有効回答数 2,083…

管理会社が「マンションドクター火災保険」を取扱いたくない理由

高経年マンションでも、日常の保守点検を着実に実施して、必要なメンテナンスや修繕がなされている場合には、保険料の大幅な値引きが受けられる! という理由から、 「マンションドクター火災保険」はオススメだと本ブログでも紹介してきました。 【参考記事…

今の管理規約のままでは民泊利用やシェアハウス化は防げない!

先日、顧問先の管理組合で定期総会が開催されましたが、その中の議案に「管理規約の改正」がありました。 改正の趣旨は、 昨今インバウンド観光の増加に伴い注目されている「民泊」ビジネスのための利用を禁止することでした。 民泊以外にも、不特定多数の見…

「マンションの資産価値は保ちたいけど、理事にはなりたくない」という本音

分譲マンションの管理やコミュニティの実態を把握することを目的に、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)が、首都圏の分譲マンション居住者を対象とした調査を初めて行い、その結果を公表しています。(8月22日付け) 2016年マンション管理とコミュニティに…

マンション管理会社の法令違反がなくならない2つの理由

マンション管理会社が「マンション管理適正化法」に則って業務を行っているかを確認するため、国土交通省が昨年全国一斉に事務所等に立入り調査を実施した結果が7月15日に報告されています。 <調査結果の概要> ◆国土交通省が、全国のマンション管理業者…

タワマンの組合運営が容易じゃない3つの事情

先日の日経新聞に、タワーマンションの住民トラブルに関する管理組合の取組みが紹介されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■都心にあるタワーマンションでは、数世帯の住民が大量にゲストルームを予約して、直前にキャンセルして…

マンション管理組合が滞納問題を抱えやすい4つの理由

あなたのマンションでは、管理費の滞納はありませんか? ただし、管理費(一般)会計の収支を見るだけでは滞納の有無は分かりません。 その理由を理解するには、 会計とキャッシュフローの違い、そして複式簿記の概念を知っておく必要があります。 管理組合…

管理会社の仕事ぶりがよく分かる!「マンション管理適正化診断」受診のススメ

昨年来、マンション管理士の全国組織である「日本マンション管理士会連合会」( 日管連)では、管理組合に対して無料で「マンション管理適正化診断サービス」の提供を開始しました。 マンション管理士が直接現地に伺って、組合の運営状況、法定点検や大規模…

【クロ現+】タワーマンション「空中族」は、かつて見た風景と同じ

NHKの「クローズアップ現代プラス」で、都心エリアのタワーマンションへの投資が加熱している様子を取り上げていた。 そこで紹介されていた「空中族」という聞き慣れない言葉。 タワーマンションを数年ごとに買い替えて値上がり益を得ながら、「わらしべ長者…

SUUMOジャーナルの連載記事に登場!

本日、「SUUMOジャーナル」に記事が掲載されました。 suumo.jp 築古マンションの管理組合が抱えやすい「お悩み」をテーマに、マンション管理士が実際の経験をもとに解決策やアドバイスを紹介するというものです。 第1回は、築20年目を迎えようとするマ…

朝日新聞の記事「一括受電 自由化で難題」でコメントしました

5月5日付けの朝日新聞に「一括受電 自由化で難題」という記事が掲載され、私の意見も取り上げられています。 digital.asahi.com この記事を要約すると、以下のようになります。 1)マンション全体で電力を「まとめ買い」することで「貯金」ができる手法と…

「管理不全マンション」の実態とはどのようなものか?

先日、知人から某マンションの相談を受けました。その内容を要約すると以下のようになります。 ◆今から10年ほど前に、友人が新築で購入した小規模のマンションがある。 ◆友人は仕事の都合で移転したため現在そのマンションに居住しておらず、今後も戻る可能…

こんな時こそ知っておきたい地震保険 5つの特徴

去る4月14日の震度7をきっかけに、熊本県や大分県では大きな地震が相次いでいます。 今回の一連の地震活動を受けて、西日本が巨大地震前の地震の活動期に入ったのではないかとの指摘もありますが、現在の研究レベルではまだわからない面があります。 ただ、…

管理組合の運営適正化を阻む「意識レベル」の低さ

4/13付けのYOMIURI ONLINEに、「無関心」で巨額損害も?…「マンション2020年問題」という記事が掲載されています。 www.yomiuri.co.jp 今年2月に新潟のリゾートマンションの管理組合で発覚した元理事長による管理費着服事件を引き合いに、組合運営に対す…

標準規約改正で、議決権割合を変更しようとする管理組合が増えるか?

4月11日付の「NEWSポストセブン」の記事で、「マンション管理規約改正 資産価値高い部屋の発言権が増す」と題する記事が掲載されていました。 www.news-postseven.com この記事を要約すると、 ◆3月14日に、国交省による「マンション標準管理規約」の改正が発…

マンション一括受電に反対する理由には、どんなものがあるのか?

家庭向け電力の自由化が4月からスタートしましたが、それと呼応するように「マンションの高圧一括受電」についても問い合わせや提案の依頼が今年に入って増えています。 ただ、残念ながら一括受電のしくみを正しく認識されている方は極めて少数です。 たと…

高経年マンションは、「マンションドクター火災保険」に注目!

先日、築25年になる都内のタワーマンションの管理組合から、 「5年の満期を迎えるマンション保険を更新すると、保険料が大幅に上がりそうなので困っている」との相談を受けました。 そこで代理店に依頼して、保険各社の見積もりを取る手配をしたところ、…

電力の小売り自由化で、これから「マンション一括受電」はどうなるか?

いよいよ4月からスタートする電力小売りの全面自由化まで、1週間を切りましたね。 TV各局の情報番組でも、主に一般家庭を対象にどれくらい今より安くなりそうなのか、注意すべき点は何かなどをテーマに特集が組まれています。 ガス料金や携帯電話やインタ…

法人でないマンション管理組合が課税申告を求められるのはなぜか?

3月19日付の産経ニュースで、「マンション管理組合を税務署が「申告漏れ」で狙い撃ち」という記事が掲載されていました。 この記事を要約すると、 ◆管理組合が、携帯電話の基地局設置や駐車場の外部貸しなどで得た収入に対して課税当局から申告漏れを指摘さ…

5年ぶりのマンション標準管理規約改正!そのポイントは?

3月14日付けで、「マンション管理適正化の方針」ならびに「マンション標準管理規約」の改正が国交省から告示されました。 管理規約といえば、管理組合の「憲法」というべき存在。 それが約5年ぶりに改正されたのです。 改正項目はいくつかありますが、注目…