世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理…

岩波新書「生き延びるマンション」は、丹念な取材記録の集大成!

8月に発売された「生き延びるマンション」(山岡淳一郎著 岩波新書)を読みました。 著者は、多くの分譲マンションが「建物の老朽化」と「住民の高齢化」という「二つの老い」が進む中、住民の大半が管理組合活動や維持管理に関心がない状況を憂いています…

10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 10月 19日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

物件所在地や竣工年月が違ってる!?マンション保険契約にご注意を!

先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 2ヶ月間で10件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分か…

マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか?

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

10月からのマンション保険料の一斉増額対応でテンテコ舞いだ!

すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが7月17日と大変遅かったこともあり、こ…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 8月 31日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金…

マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

「マンション保険料一斉値上げ」の概要が明らかになってきた!

7月19日付の日経新聞に、「マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手4社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上…

マンションの集合インターホン更新の際に注意したい3つのポイント

マンションの集合インターホンは、概ね15年前後で機器更新期を迎えます。 ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。 と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ7年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしま…

「管理組合自治主義」からの転換を迫られる分譲マンション

7月12日付の日本経済新聞に、「マンション管理組合 空き家に苦慮 住民の危機感薄く 専門家登用進まず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮して…

築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大き…

侮れない!新電力への切替えによるコスト削減効果

2016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。 ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。 しか…

マンション保険料が大幅増額改定につき、急遽「臨時セミナー」開催のお知らせ

突然ですが、 今年10月からマンション保険料の増額改定が予定されていることをご存知ですか? しかも、今回は全損保一斉の改定になります。 今回の値上げは大々的で、保険料が大幅に上がるそうです。 したがって、今年もしくは来年あたりに契約更改を迎え…

「管理組合理事による3千万円着服事件」から学びたいこと

6月25日に、マンション管理組合の元役員が多額の着服で逮捕されるというニュースが飛び込んできました。 news.biglobe.ne.jp 事件の概要は以下の通りです。 ■ 警視庁は25日、マンション管理組合の口座から約2000万円を引き出して着服したとして、業…

意外に多い?マンションのズサンな長期修繕計画

顧問先以外の「初めまして」の管理組合さんを対象にマンション管理適正化診断を実施していると、その長期修繕計画の内容に問題があることに気づくことがあります。 長計の標準書式や作成方法については、2010年に国交省がリリースしたガイドラインで詳しく解…

週刊エコノミストの「マンション管理の悲劇」を読んで

最新の週刊エコノミスト(6月18日号)では「マンション管理の悲劇」と題した特集が組まれています。 主だった内容は、 1)マンションの管理不全を防ぐために自治体に広がる監視制度 2)高齢の区分所有者の死亡に伴う滞納や相続放棄の問題 3)廃墟と化…

マンションの組合総会が紛糾しないための予防策 それを実践するのは「誰」か?

6月3日付のダイヤモンド・オンラインで、「マンション管理組合が、紛糾しがちな「総会」を成功させるための合意形成術」と題する記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 組合総会ですんなり通ると思っていた議案が、思わぬ…

NHKクロ現+ 「都会のマンションに異変!」を観ましたか?

5/31に放送されたNHKの「クローズアップ現代+」では、マンション管理組合の運営リスクに関わる最新の状況が取り上げられていました。 www.nhk.or.jp この番組は概ね以下のような内容でした。 ■ マンションの空室が増加傾向になる中、所有者不明や管理費滞納…

マンション修繕積立金を均等積立方式に変更するのは容易じゃない!

5月28日付の読売新聞オンラインに、「マンションの大規模修繕費用、「均等方式」で積み立て安定…管理組合の値上げ決議が不要に」という記事が掲載されていました。 www.yomiuri.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 分譲マンションの多くは段階的に修繕…

そろそろ黄色信号!?マンション管理費滞納の原因でわかる不況の兆し

都内にある顧問先のマンションでは、最近管理費の滞納がジワジワ増えています。 ただ、問題なのはその件数や金額ではなく、「原因」にあります。 まだ築浅のワンルームマンション(47戸)ですが、4月末時点の滞納状況につき管理会社から以下のような報告…

自治体がマンション管理組合の運営を監視する時代が来る!?

5月13日付の日経新聞に、「マンション管理組合、自治体が監視 神戸市が認証制度」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 神戸市は、超高層のマンション管理組合に対する認証制度を2020年度にも導入する方向で検…

無料診断でわかる!管理会社のズサンな仕事ぶり

管理会社の業務状況に疑問を感じた管理組合の理事さんから、当社宛にメールで相談を受けました。 その役員さんが日常懸念を感じている管理会社に対する懸念や不満の内容は、概ね以下の通りでした。 ■ 修繕工事の発注先選定のため相見積もりの取得を管理会社…

6月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 6月 15日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

マンションの建替え・解体、いずれも「至難の業」のワケ

5月10日付の朝日新聞に、「マンション解体、いばら道」という記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事を要約すると、以下のとおりです。 ■ 新潟県湯沢町で、区分所有者全員合意にもとづき、老朽化したリゾートマンションが解体の後更地で売却さ…

5年ぶりの「マンション総合調査」結果でギモンに思ったこと

去る4月26日に、国交省より「平成30年度マンション総合調査」の結果が公表されていましたので、その内容についてご紹介します。 (1)アンケートデータの収集方法と対象 ■ データ収集の手法:アンケート調査■ 対象地域 : 全国■ 調査実施期間 : 平成30年11月…

マンション共用設備更新の際は、相見積もりに「ひと工夫」を!

築15年目を迎える顧問先のマンションで、「増圧給水ポンプユニット」の更新を検討することになりました。(画像は装置のイメージ) 管理会社の点検報告によると、設備耐用年数(15年)を迎えており、各所に経年劣化や腐食が見られるということでした。 …

マンションの管理規約と「住みやすさ」の関係

4月19日付の「まぐまぐニュース!」に、「それで住みやすいか?マンション共用部分にモノ置くなと叫ぶ人々 」という記事が掲載されていました。 www.mag2.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ まわりに迷惑にならないことまではダメ出しせず、ある程度は個…

管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文

4月15日付けで国交省 関東地方整備局からマンション管理会社が行政処分(指示処分)を受けたとのリリースがなされました。 その内容は以下のとおりです。 ■ 処分対象業者 株式会社日鉄コミュニティ ■ 処分理由 同社が受託している複数の管理組合において、元…

マンション一括受電の導入は、建替えよりも「重大な事案」なのか?

Business Jounalで、「マンション、電力契約めぐる居住者への“解約強制”で紛争多発…高圧一括受電の闇」という記事が掲載されていました。 biz-journal.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 3月5日、最高裁は、「管理組合総会で高圧一括受電導入を決議して…

マンション管理は、本当に「売り手市場」に変わったのか?

Business Jounalで、「マンション購入後の管理費&修繕積立金がぐんぐん高くなっている理由」という記事が掲載されていました。 biz-journal.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ この2年ほどで、マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わった。これ…

東洋経済「マンション管理と修繕最強ガイド」が刊行!

当初の発売予定よりだいぶ遅れたようですが、私も監修に協力した「マンション管理と修繕 最強ガイド」(東洋経済)が先日発行されました。 見本誌が、本日手元に届きました。 私は、第5章「管理コストの見直し方法」のパートを担当させていただきました。 ■ …

マンション管理組合も避けられない!「相続放棄」と「所有者不明」という厄介なリスク

最近、「老いた家 衰えぬ街」(野澤千絵著 講談社現代新書)を読みました。 本書では、不動産に関する「所有者不明」と「相続放棄」という2つのリスクに焦点を絞った解説がなされており、大変興味深い内容となっています。 著者は、まず所有者不明の不動産…

管理会社が設計するマンション保険にありがちな「落とし穴」

3月26日付の「まぐまぐニュース」で、「管理組合が火災保険の「付保割合」を知らないマンションは危険」と題した記事が掲載されていました。 www.mag2.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ お金がないのに、30年以上も付保割合100%の保険をかけ続けて…

エレベーター、インターホン、電気錠・・マンション共用設備に潜む「リスク」とは?

コンサルタントとして様々な分譲マンションを目にしてきましたが、マンションを購入する際には想定しえなかったリスクを抱えている事例も少なくありません。 今回は、共用設備に関わる経済的なリスク事例3つをご紹介しましょう。 (1)エレベーターの保守…

高経年・小規模でもマンション管理委託費は下げられる!

先日、現在「マンション管理見直し隊」のコンサルティング契約をしている都内の管理組合で総会が開催され、管理会社との委託契約の変更が承認されました。 yonaoshi-honpo.co.jp このマンションは築30年超の小規模物件(全9戸)です。 竣工当初から、大手…

【理事長のギモン】管理会社は保険金請求の事務代行をしないのか?

顧問先のマンション(50戸・築13年目)では、昨年春から始まったコンサルティングの結果、管理委託費の適正化やLEDの導入が実現し、今後年間約4百万円の剰余金が生じることになりました。 それに伴い、この剰余金の振替えを目的として、駐車場使用料収入の…

マンション管理セミナー<4月度>のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成31年 4月 20日(土) 13:30~15:00 LEAGUE …

リプレイスでも下がらなかった機械警備費用がいきなり半額になったワケ

都内の顧問先のマンション(築15年目)で、来月臨時総会が行われることになりました。 議案は以下の2件です。 (1) 集合インターホンの更新工事実施の件 (2) 管理委託契約変更の件 実は、この2つの議案は表裏一体の関係にあるのです。 そもそもの発…

マンション管理組合も対象に!「助成金」で賢く節約する方法

現在改修工事を検討しているマンション管理組合から伺った話ですが、東京都ではLEDの導入工事について工事費について助成金がもらえるようです。 たとえば、 東京都千代田区のサイトページには、以下のような案内がなされています。 www.city.chiyoda.lg.jp …

なぜマンションの「個人賠償責任補償特約」はわかりにくいのか?

2月19日付の「INSIGHT Now」という情報サイトに、マンションの「個人賠償責任保険」の不思議という記事が掲載されていました。 www.insightnow.jp 大変興味深い記事なので、ご紹介しましょう。 以下は、記事の要約です。 ■ マンション共用部の損害保険に…

「寿命100年時代」に対応できるマンション管理をめざせ!

2月14日付けの日経ビジネス(電子版)に、「増え続けるマンション、戸数追わない経営を」と題する記事が掲載されていました。 business.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 2018年にはマンションの発売戸数が増えたが、厳しい先行きを暗示する…

マンション管理会社による組合備品の大量購入は違法か?

「Yahoo 知恵袋」に、マンション管理組合の備品購入に関する管理会社への不満について投稿がありました。 その投稿を要約すると以下の通りです。 ■ 一般(管理費)会計の消耗備品費について、過去の実績を確認したところ、直近2年間についてはその支出が従…

「空き家」問題が、マンション管理組合の新たなリスクに!

2月6日付けの日本経済新聞に、『マンション「空き家」深刻 管理組合なく修繕もできず』という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンション管理組合が機能せず、基礎的な修繕もできない物件が水面下で増えている…

「重ねるハザードマップ」ってご存知ですか?

顧問先のマンションでは、マンション保険の見直しをした際に、浸水・洪水リスクが高い地域に該当するにもかかわらず、水災補償特約が付保されていないことがわかりました。 水災だけでなく、ご自分のマンションが地震や土砂災害などによって被害を受けるリス…

築19年目のマンションでも保険料が劇的に下がったワケ

都内の顧問先マンション管理組合では、昨秋、当社の「管理コスト適正化診断」を実施したことから、管理委託費、電気料金、マンション保険の主要3費目についてそれぞれ大きな削減余地があることがわかりました。 yonaoshi-honpo.co.jp 管理委託費については…

マンション管理会社の「便乗値上げ」と「契約解除」の動きをどう見るか?

ダイヤモンドオンラインに、「マンション管理組合は管理会社の「委託費便乗値上げ」に対抗できるか」という記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ 昨秋最低賃金が引き上げられたことに伴い、マンションの管理員や清掃員…

管理コストの削減によって修繕積立金の「簿外債務」をどれだけ減らせるか?

当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。 ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。 次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕…

なぜ「マンション管理士」は正業になりにくいのか?

先日、「どうなるマンション管理士 平成30年度 過去最少の受験者 合格者1,000名割る」という記事を見かけました。 www.rbayakyu.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ・1月11日、平成30年度マンション管理士試験の結果が発表された。 受験者数:12,389名 (前…