マンション管理士|村上智史の「士魂商才」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表)がご紹介します。

「マンション管理セミナー」開催延期(4/18 → 5/16)のお知らせ

4月18日(土)に開催を予定していたセミナーは、コロナウィルス感染予防のため延期させていただきます。 次回の開催につきまして以下のとおり予定することとしましたので、ご案内申し上げます。 先着5名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早…

築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ

昨秋から管理コスト適正化に取り組んでいたマンションで、昨日総会が開催され、管理委託費の減額が無事承認されました。 昨日は、季節外れの降雪の中、ウィルス感染防止対策として会場の窓や扉が大きく開放された状態での開催となったため、まさに凍えそうで…

マンション管理適正化診断で最低の「B」評価になったワケ

先日、コンサル先の管理組合で「マンション管理適正化診断サービス」を実施しました。 yonaoshi-honpo.co.jp 残念ながら、その結果は・・・ 「17点」で、最低ランクの「B」評価となってしまいました。 築40年を超える高経年のマンションなので、最高の…

大手マンション管理会社を対象とした「顧客ロイヤリティ調査」に新奇性はあるか?

NTTコム オンライン・マーケティング・ソリューション(NTTコム オンライン)が、マンション管理業界を対象に、顧客ロイヤルティを測る指標であるNPS(R)ベンチマーク調査を実施し、その結果を3月12日にリリースしました。 www.nttcoms.com NPS(R)(Net Promo…

国のマンション管理計画制度に先行して始まる、東京都の「管理状況届出制度」とは?

3月10日付けの住宅新報WEBに、「マンション関連2法改正案が国会へ 適正管理に恩恵、促進図る」と題した記事が掲載されていました。 www.jutaku-s.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 政府は2月28日、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び…

マンションの非常用照明灯は、いつどのようにLED化すべきか?

共用部の照明灯のLED化はもはや当然のことですが、非常用照明までLED化しているマンションとなると、まだかなり少数派ではないでしょうか。 非常用照明とは、停電時でも一定時間の照度を確保できるように内臓バッテリーを用いた照明で、建築基準法によ…

「はじめてのマンション大規模修繕」で知っておきたいこと

丸紅のマンション「グランスイート」の情報サイト「コムズ倶楽部」では、マンションのくらしに役立つコラムのコーナーが用意されています。 その中で、先日私がインタビュー取材を受けた「はじめての大規模修繕を考えよう」というコラム記事が昨日リリースさ…

分譲マンションの管理状況の評価制度は、どんな仕組みになるのか?

国交省が分譲マンションの管理状況を公的に調査し、その結果をもとに評価・認定する仕組みを構築するという構想については、先日このブログでも取り上げました。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 本構想に関する現状の進捗状況については、マン…

マンション管理組合にも「所有と経営の分離」が待ったなし!

2月15日付の「マネー現代」に、「ご存じですか、日本のマンションを廃墟に追い込む「共有地の悲劇」と題した記事が掲載されていました。 gendai.ismedia.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 日本の不動産全般の将来は暗い。不動産全般の価値がこれから…

マンション管理会社の不正行為がなくならないのは、原因の分析が上っ面だから

2月12日のニュース配信サイト「Net IB News」で、「従業員が管理組合財産を着服~東京都のマンション管理会社に監督処分」と題した記事が掲載されていました。 www.data-max.co.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国交省の関東地方整備局は2月6日、東急不…

国交省の「マンションの管理状況の認定制度」に期待すること

2月8日付けの日経新聞に、「マンション認定制度を創設 国交省、優遇措置も検討」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2…

福岡の「欠陥マンション」トラブルで考える、マンション管理組合の「教訓」とは?

2月4日付けの福岡県民新聞に、「JRブランドのマンションでトラブル」という記事が掲載されていました。 さらに、ネットで検索してみると、「福岡市東区の分譲マンションが傾斜 販売業者の対応に憤る住人」と題した、より詳細な記事が見つかりました。 ww…

駐車場の収入に依存するマンション管理組合が多いのはワケがある!

1月30日付の毎日新聞に、「マンション機械式駐車場が「お荷物化」している事情」と題した記事が掲載されていました。 mainichi.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 昭和の時代には、ほぼすべての人が駐車場使用を希望し、なかには2台の駐車スペースを借…

自治体による分譲マンションの情報開示制度は機能するか?

1月16日付の日経新聞に、「神戸市、マンション認証制度白紙に 積立額など開示案」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 神戸市は15日に開いたマンション管理支援制度検討会で、管理状況が良好な市内の分…

駐車場の空き区画増に悩むマンションに、カーシェアサービスの導入は有効か?

1月17日付けの日経新聞に、「駐車場の解約増 悩む管理組合 都市部マンション、車離れ進む」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 都市部のマンションで、駐車場の解約が目立つようになった。駐車場代は修繕積…

各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が2割以上下がったワケ

今年最初のコンサルティング契約の受注先は、名古屋市のマンションでした。 昨年、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただいており、査定した結果、管理委託費に削減余地があることを検証できたため、当社とのコンサルティング契約締結…

本年初回!「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 2年 2月 15日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

「共用部電気料金97%削減」を実現したマンションは「何」が違うのか?

「 マンション・バリューアップ・アワード2019」というイベントがあるのをご存じですか? マンションへの永住志向が高まる中、適切な維持管理や健全な組合運営を推進していくことを目的に、マンション管理業協会が「住み心地の向上」や「建物の適切な維…

マンションのズサンな長期修繕計画にご注意を!

昨日、現在コンサル中のマンション(34戸)の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。 当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。 (1)管理費会計の収支バランスが適正か? (2)修繕積立金会計の「簿外債務」が…

大規模修繕工事のおカネが足らない!資金融資を受けるための条件とメリットは?

私が昨年から顧問を務めている都内のワンルームマンション(築15年目)では、いまだ大規模修繕を行っていません。 今期は建物劣化診断を実施しましたが、案の定、全般的に築年数並みかそれ以上の劣化各所で進行していることがわかりました。 そのため、早…

マンション保険の値上げが止まらない!管理組合が取るべき3つの対策

11月30日付の日経新聞に、「マンション保険、大幅上昇 管理組合は更新前に備え」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ マンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいる。老朽物件が増えて給排水管…

ついに来るか!?管理の良し悪しでマンションの価値が決まる時代

11月28日付けで、日管連とLIFULLが業務提携したとの記事が掲載されていました。 prtimes.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 株式会社LIFULL(東京都千代田区)と一般社団法人日本マンション管理士会連合会(日管連)は、令和2年春以降を目途に不動産・住…

金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを!

もうすぐ師走を迎えようとしている中、またもやマンション管理会社の不祥事が公表されました。 www.kkr.mlit.go.jp www.goko-tatemono.jp 国交省の通達文書によると、11月21日に下された「互光建物管理」に対する行政処分(→ 最も軽い「指示処分」)の理由に…

マンション管理コストの適正化で、戸あたり年間4万円超の経済効果を実現!

先日、都内の顧問先マンション(76戸・築18年目)で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。 その主な内容をご紹介しましょう。 1.管理コスト適正化の成果 ・管理委託費 (従前900万円/年) ・マンション…

マンション管理組合の運営を悲観する区分所有者のブログを読んで・・

管理組合の運営に対して悲観的な想いを綴った、ある区分所有者のブログを見つけたので、ご紹介します。 miketoy.hatenablog.com ブログの要旨は以下の通りです。 ■ 先週、年に1回のマンションの組合総会に出席したが、いつも長期的な視点に欠けており、通常…

マンション管理会社の満足度調査は、ランキングを眺めても実態は分からない!

ダイヤモンドオンラインで、「マンション管理会社「満足度」ランキング、住民に選ばれる意外な条件」といい記事が掲載されていました。 diamond.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ■ スタイルアクトは、物件情報サイト「住まいサーフィン」の25万人の会員を…

今年ラスト!12月度 マンション管理セミナーのお知らせ

「12月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和 元年 12月 21日(土) 13:30~15:00 LEAGU…

コンサルティングの前後でマンション管理組合の財政状況はどれだけ変わったか?

先日、顧問先の都内のマンション(約100戸)で第15期定期総会が開催されましたが、これまでの当社の貢献が評価され、顧問契約も無事更新いただきました。 当社がコンサルティングに着手したのは2年前のことですが、その前と後でどれだけ状況が変わったか…

「理事会の役員になりたくない」が8割超・・これがマンション管理組合の実態!

「マンション・ラボ」というサイトで、貴重なアンケート結果が公開されていたのでご紹介します。 www.mlab.ne.jp 記事の概要は以下の通りです。 ■ マンション住民約2,500名を対象に、『理事会運営』の実態についてアンケートを実施。以下は、質問とそれに対…

携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い!

ネットマガジンの「日刊 住まい」で、先日マンションに関する興味深い記事を見つけました。 sumaiweb.jp 本記事は、都内にある築古の賃貸マンションのオーナーさんが、日常の運営管理に関する自身の体験談を連載しているブログです。 漏水問題や修繕工事への…

滞納管理費の督促の仕方が悪いと、マンション管理組合が訴えられる!?

10月13日付の日経新聞に、「マンション管理費滞納どう対応? 法的措置を粛々と」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 「自宅マンションで長期間にわたって管理費を滞納している住民に対してどのような対策をすればよいか?」という質問に対して…

マンション管理費の滞納問題が深刻になる前に、管理組合役員が知っておきたいこと

顧問先のワンルームタイプの投資用マンションではすでにその傾向が現れていますが、最近ではいわゆるファミリータイプでも長期の滞納者が出始めています。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com 滞納期間が3ヶ月を超える場合は、「うっかり失念」で…

「現代ビジネス」に執筆記事が掲載されました!

昨日、「現代ビジネス」に執筆した記事が掲載されました。 「マンションの共用施設を見れば「損か得か」一瞬で判断できるワケ」 gendai.ismedia.jp <内 容> (1)「ホテルライク」である必要はない!(2)こういう設備・サービスは「損」をする!(3)…

小規模マンションでも、戸あたり年間5万円もコスト削減ができたワケ

先日、都内の顧問先マンション(28戸)では、理事さんからのリクエストを受けて直近1年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。 その一部をご紹介しましょう。 1.管理コストの適正化について 管理委託費(従前4百万円/年)、電…

【理事長のギモン】マンションの管理費 月額15,000円は高い?妥当?

管理組合の理事さんからの相談で、「ウチのマンションは管理費が毎月15,000円なのだが、これは高いのでしょうか?」といった類の問い合わせを受けることがあります。 まずは「部屋の広さも分からない状況では、なんとも・・・」となります。 次に、お部屋の…

総会直前の業務委託費の増額提案に物申す!

顧問先のマンションで8月下旬に開催された理事会のことです。 事実上今期の最終回となり、いよいよ役員改選も兼ねた通常総会のスケジュールを決めた直後に、管理会社から管理委託契約の更新について説明がありました。 このマンションでは、約2年前に管理…

岩波新書「生き延びるマンション」は、丹念な取材記録の集大成!

8月に発売された「生き延びるマンション」(山岡淳一郎著 岩波新書)を読みました。 著者は、多くの分譲マンションが「建物の老朽化」と「住民の高齢化」という「二つの老い」が進む中、住民の大半が管理組合活動や維持管理に関心がない状況を憂いています…

10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 10月 19日(土) 13:30~15:00 LEAGUE…

物件所在地や竣工年月が違ってる!?マンション保険契約にご注意を!

先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 2ヶ月間で10件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分か…

マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか?

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。 防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップし…

10月からのマンション保険料の一斉増額対応でテンテコ舞いだ!

すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが7月17日と大変遅かったこともあり、こ…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 令和元年 8月 31日(土) 13:30~15:00 LEAGUE 地…

アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに3ヶ月も余計にかかったワケ

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、5年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。 その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。 ■ 契約期間は10年。 ■ 共用部の電気料金…

マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はLED電球を利用するのが「常識」です。 ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。 なぜな…

「マンション保険料一斉値上げ」の概要が明らかになってきた!

7月19日付の日経新聞に、「マンション保険料、最大5割高く 対象は破損多発物件」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手4社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上…

マンションの集合インターホン更新の際に注意したい3つのポイント

マンションの集合インターホンは、概ね15年前後で機器更新期を迎えます。 ただ、これにはメーカーの意向によるところが大きいと思います。 と言うも、メーカーは取扱製品の販売終了からおよそ7年経過した段階で当該製品の交換用部品の生産も終了してしま…

「管理組合自治主義」からの転換を迫られる分譲マンション

7月12日付の日本経済新聞に、「マンション管理組合 空き家に苦慮 住民の危機感薄く 専門家登用進まず」と題した記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮して…

築38年目でエレベーターのリニューアルを決断した管理組合の事情

都内にあるコンサルティング中のマンションでは、先日の臨時総会で、設置後38年目を迎えるエレベーターをリニューアルすることを決議しました。 保守点検についてはフルメンテナンス契約が付帯してるものの、すでに通常の更新周期(25年〜30年)を大き…

侮れない!新電力への切替えによるコスト削減効果

2016年の4月から電力小売りが全面自由化され、ガス会社、通信会社や管理会社などの異業種企業もこぞって「新電力」に参入しています。 ただ、全般的に無関心層の多いマンション管理組合ではまだまだし新電力への切り替えは行われていないのが実情です。 しか…

マンション保険料が大幅増額改定につき、急遽「臨時セミナー」開催のお知らせ

突然ですが、 今年10月からマンション保険料の増額改定が予定されていることをご存知ですか? しかも、今回は全損保一斉の改定になります。 今回の値上げは大々的で、保険料が大幅に上がるそうです。 したがって、今年もしくは来年あたりに契約更改を迎え…