世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

購入、それともリース?保険や保守は? 防犯カメラの契約で留意すべき3つのポイント

先日、顧問先のマンションで防犯カメラが正常に作動していなかったことが判明し、新たに更新することになりました。 きっと皆さんのマンションにも何台か設置されていると思いますが、防犯カメラの契約をする際にどんな点に気を付けるべきかポイントを整理し…

東京23区内新築マンションの駐車場、平均附置率3割を割り込む!

ニュースサイトの「J cast」に、11/5付けで「都心でクルマはいらない! 新築マンションの駐車場設置率、いまや42.2%」という記事が掲載されていました。 www.j-cast.com 本記事によると、 ・不動産経済研究所によると、首都圏マンションの駐車場設置率は2007…

マンション管理組合の活動は、「生活と資産防衛のため」と心得るべし!

「OCEANS」というサイトの「 不動産の噂の真相」コーナーで、「マンション管理組合の活動は面倒な割に成果が少ない、は本当か?」という記事が掲載されていました。 oceans.tokyo.jp 本記事の要約は、おおむね以下の通りです。 ・・・・・ ■「マンションの管…

築11年目マンションの外観目視点検

久しぶりの晴天のもと、管理会社とともに 都内にある顧問先のマンション(築11年目)で外観目視点検を行いました。 まずは、屋上に上がって防水床の劣化状況を確認。 このマンションの屋上部は「アスファルト露出防水」ですが、防水層に膨れやひび割れ等は見…

NHKクロ現+ 「マンション修繕工事の闇 狙われる修繕積立金」は要チェック!

10月19日に放映されたNHKの「クローズアップ現代+」で、マンションの修繕積立金がコンサルタントや工事業者に搾取される実態が取り上げられていました。 番組の内容を要約すると、おおむね以下の通りです。 ・・・・・・・ 【事例 その1】 180世帯のマ…

既築マンションで一括受電が盛り上がらなくなったワケ

昨年の4月に、電力小売りが完全に自由化されました。 ガス会社、通信会社、管理会社など異業種から数多くの参入があり、市場規模も携帯電話とほぼ同じ7兆円超と言われ、相当のの経済効果があるものと期待されていました。 ・・が、その後の状況はどうなった…

マンションの長期修繕計画で発覚した信じられないミス

知人が所有する都内のワンルーム・マンションで、あるトラブルが発生しました。 マンションの分譲販売といえば、一般的に新築物件を想像するでしょうが、中には中古物件をデベロッパーが賃貸マンション一棟を取得したうえで区分所有権として販売するというこ…

もはや他人事ではない!相続放棄のリスクは管理組合にとって震撼ものだ・・・

10月1日付けの朝日新聞に、「相続放棄マンション、積み上がる管理費滞納 価値に影響」という記事が掲載されていました。 www.asahi.com 記事の要約は以下の通りです。 ■ マンションの部屋が相続放棄されたため管理費などの滞納が積み上がり、ほかの所有者に…

マンション「長期修繕計画」に対する誤解と陥りがちなワナ

管理組合の理事さんと話していると、「長期修繕計画にしたがって大規模修繕を実施すべきだ」という固定観念をお持ちの方が意外に多いことを感じます。 国交省は、マンション管理組合のために「長期修繕計画作成のガイドライン」を作成して公表しています。 …

「マンションドクター火災保険」の割引効果はやっぱり凄かった!

自宅マンションでは、今年の秋で5年の積立保険が満期を迎えます。 そのため、理事会では保険会社の相見積もりを代理店に依頼して、5社間で比較検討することとになりました。 その結果、5年前に加入した際の保険料に比べて実質2倍〜3倍も増額することが…

10月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 10月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース…

「マンション管理会社 満足度調査2017」を検証してみた

9月7日、スタイルアクト株式会社が運営するサイト「住まいサーフィン」が毎年行っている、マンション入居者への管理会社の満足度調査の結果が発表されました。 www.sumai-surfin.com その要約は、以下のとおりです。 ■ 回答者数 約2,000名 ■ 調査項目 1)…

民泊利用の可否を明記するために改正された標準管理規約

8月29日付けで、国交省が標準管理規約を改正することを発表しましたね。 www.mlit.go.jp 改正の趣旨を要約しますと、次のようになります。 ■いわゆる民泊新法(住宅宿泊事業法)が6月に国会で成立し、今後1年以内に施行される予定となったため、分譲マンシ…

総会等の過半数決議で民泊禁止に!?

! 昨日の住宅新報に、「総会等の過半数で民泊禁止 国交省が与党公明に報告」という記事が掲載されていました。 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 国土交通省は8月24日、与党公明党の「マンション問題議員懇話会・国土交通部会合同会議」で、住宅宿泊事業法…

【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの?

先日、顧問先の理事長さんから、共用部の使用方法(マナー)について下記のような質問を受けました。 同じ悩みを持つ管理組合も多いのではないでしょうか。 共用部に私物を置くことに関して、当マンションの使用細則では以下のように規定されています。 「第…

【理事長のギモン】管理組合の預金口座の残高と繰越剰余金はなぜ一致しない?

先日、年1回の定期総会を控えたマンション管理組合の理事長さんから、以下のような質問がありました。 ・・・・ 配布された総会議案書の収支計算書【一般管理費会計】で、繰越剰余金残高は 1,074,499円 なのに対して、実際の預金残高は1,740,335円 あります…

「行列ができる法律相談所」でも取り上げられたマンションの滞納問題

昨日のTV番組「行列ができる法律相談所」で、マンション管理組合の滞納問題が取り上げられていました。 「限界マンション」の問題が取りざたされている昨今、老朽化したマンションでは大規模修繕工事や設備の更新が必要になりますが、これらの資金需要に対し…

国交省は、民泊トラブル解消のために本腰を入れるか?

先日、大阪のマンション管理組合での民泊差し止め訴訟に関する記事を取り上げたばかりですが、8月4日付けの朝日新聞でこの問題に関する国交省の動向を伝える記事が掲載されていました。 digital.asahi.com この記事によると、 ■ 国土交通省は、騒音などを心…

マンション内の民泊トラブルと管理規約の限界

8月3日付けの朝日新聞に、大阪のマンション管理組合が、「民泊」は規約違反として区分所有者や管理業者らに対して営業の停止や損害賠償などを求める訴訟を起こしたとする記事が掲載されていました。 digital.asahi.com この記事を要約すると、 ■ 数年前から…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース…

マンションの固定資産税 タワマンの例外容認で「パンドラの箱」を開けた?

7/27付けの朝日新聞で、「マンション内駐車場と部屋、同じ税額「おかしい」 提訴」と題する記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 本記事を要約すると、 ■都内にある14階建てのマンション1階にある駐車場を所有している会社が、昨年度に建物にか…

「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」はオススメの良書!

amazonでも上位にランキングされ、かなり売れている本「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(野澤千絵著)を読みました。 すでにわが国は人口減少社会に突入し、空き家も老朽化住宅も増加し続けているにもかかわらず、都心部の高層マンションの大量供給…

法令さえ守れないマンション管理会社は「要注意業者」として公表せよ!

7/19付けで、マンション管理業者への全国一斉立入検査結果が発表されました。 国交省が公表した資料を要約すると、 ■全国のマンション管理業者のうち141社に対し、平成28年10月から概ね3ヶ月の間に事務所等への立入検査を実施した。 ■今回の検査では、「管理…

珍事?それともサギ?一括受電なのに電気代が「割高」なマンション

7月15日付の朝日新聞に、マンション一括受電に関するトラブルを紹介する記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 記事を要約すると以下のようになります。 ■都内にあるマンション(築6年・約120戸)の「高圧一括受電サービス」で、実際には住民…

認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?

7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。 www.tokyo-np.co.jp 本記事を要約すると、以下のような内容になります。 ■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。 ■一…

「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?

昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。 「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」 gendai.ismedia.jp どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。 ■ 管理会社から派遣されていた、とても…

【お知らせ】7/29(土)日新火災主催のセミナーで講師を務めます!

このたび、日新火災海上保険様主催のもと、7月29日(土)に開催されるセミナーの講師を務めさせてもらうことになりました。 マンションドクター火災保険の最大の特長は、 高経年のマンションでも良好な管理状態にあると評価された場合は、その評価レベル…

「見積は安いけど、信用力は?・・」の業者でも安心して工事を発注できる方法

大規模修繕をはじめ管理組合が工事を発注する際に、相見積りを取るのは当然としても、どこの施工業者に発注すべきか悩ましい時があります。 大手のゼネコンや管理会社が元請けする場合、企業自体の信用力は認められるものの、下請け・孫請けのピラミッド体系…

「民泊新法」の成立でマンション標準管理規約も改正へ!

観光客などに有料で空き部屋・空き家などを貸し出す「民泊」のルールを定めた新法(住宅宿泊事業法)が先日国会で成立し、来年(2018年)1月にも施行される見通しとなっています。 法律の施行後は、旅館業法における「簡易宿所」などの営業許可や「特区民泊…

マンション一括受電業者が「黄昏れ」つつある事情とは?

「オリックスが電力子会社を売却へ」という興味深い記事を見かけました。 digital.asahi.com その内容を要約すると、 ■オリックスが、マンション一括受電サービスを主業とする子会社のオリックス電力を売却することがわかった。 ■売却先は6~8月に入札で決…

民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。 mainichi.jp 記事の内容に…

「避雷針があるから大丈夫」は甘い!マンションでも落雷対策が必要なワケ

先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。 「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?…

駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト

顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。 まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計…

マンション管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント

個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。 しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。 そのため、マンション管理…

6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 6月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?

5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。 老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「…

朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(…

朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例について

5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社…

電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?

昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。 このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介…

5/20(土)開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 5月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

闇の深いリゾートマンションの実態とは?

以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。 ■ 全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している…

地震保険の改定で押さえておきたい3つのポイントとは?

本日のSUUMOジャーナルで、地震保険に関して執筆した記事が掲載されています。 suumo.jp 一般的には、地震保険料が5%の値上げになったという情報しか認識されていませんが、実はそれだけでは不十分で、このほかに留意すべき重要なポイントが3つあり…

管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。 まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。 コスト適正化のコンサルティング…

マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!

昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。 最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。 このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、…

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。 資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構…

投資用マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」

先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。 こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。 にもかかわらず、管理…

4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。 それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり…

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

いきなりですが、質問です。 マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか? 国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価…

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。 その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。 管理人の勤務形態には、通勤…