世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。 mainichi.jp 記事の内容に…

「避雷針があるから大丈夫」は甘い!マンションでも落雷対策が必要なワケ

先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。 「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?…

駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト

顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。 まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計…

マンション管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント

個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。 しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。 そのため、マンション管理…

6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 6月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?

5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。 老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「…

朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(…

朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例について

5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社…

電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?

昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。 このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介…

5/20(土)開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 5月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

闇の深いリゾートマンションの実態とは?

以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。 ■ 全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している…

地震保険の改定で押さえておきたい3つのポイントとは?

本日のSUUMOジャーナルで、地震保険に関して執筆した記事が掲載されています。 suumo.jp 一般的には、地震保険料が5%の値上げになったという情報しか認識されていませんが、実はそれだけでは不十分で、このほかに留意すべき重要なポイントが3つあり…

管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。 まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。 コスト適正化のコンサルティング…

マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!

昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。 最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。 このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、…

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。 資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構…

投資用マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」

先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。 こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。 にもかかわらず、管理…

4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。 それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり…

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

いきなりですが、質問です。 マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか? 国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価…

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。 その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。 管理人の勤務形態には、通勤…

マンション管理セミナーのお知らせ

「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 3月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ

管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。 たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。 でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。 管理組合が見直なくて…

マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?

偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。(下記に引用) 「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」 分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマン…

機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。 かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。 いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」…

理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私 「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私 「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私 「役員が改選された前回の定期…

マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?

ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。 そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。 しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られ…

「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。 その構成は以下のようになっています。 ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無…

2月セミナー開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。 www.asahi.co 90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後…

修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?

週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。 全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。 特集…

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。 「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。 今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。 #1 値上げは今…

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。 その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な…

規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。 そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。 その「…

マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。 新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。 かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中と…

関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

今、京都でこのブログを書いています。 昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。 新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾…

マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか? 給水方式には、貯水槽方式と直接給水方式の大きく2種類があります。 4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽…

新年1月セミナー開催のお知らせ

「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティン…

チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか? まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。 た…

管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。 プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。 各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補…

「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻

当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。 管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。 管理仕様とは、たとえば以下のような…

「やむを得ずマイホームを貸すことに・・」そんな時に気をつけたいことは?

誰かに不動産を貸した経験ってありますか? マンション管理士という仕事柄、会社に勤務しながら複数のワンルームマンションのオーナーとしてかなりの賃貸収入を得ている方にお会いすることも少なくありません。 ただ、そういった「副業」を持つ方以外に、仕…

「住民同士の挨拶はしない」と決めたマンションの話

マンション内で住民同士が挨拶すべきか否かというテーマで、新聞読者が投稿でボヤいていた記事がメディアで話題になっています。 たしかに最近の世相を反映しているとは言え、さすがに「ついにそこまで来たか・・」と驚きを禁じえませんでした。 その投稿が…

管理規約の遵守を求めるなら、皆を平等に扱わないとNG!?

国交省の標準管理規約には、専有部分の用途として「専ら住宅」制限を設けていますが、これに倣ってほとんどのマンションも規約を定めているのが実情です。 しかしながら、すでに昨今民泊やシェアハウス等での活用が議論を呼んでいるように、この「専ら条項」…

11月セミナー開催のお知らせ

「11月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成28年 11月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

マンションの民泊対策で後手に回る国交省の対応

10月27日付の朝日新聞で、 分譲マンションにおける「民泊」の普及への対応として、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた、という記事が出ています。 www.asahi.com 今後、国交省が管理規約の改正案を作成…

コストの大幅削減に成功した管理組合!次の課題は「駐車場の空き対策」

顧問先のマンション管理組合では、当社のサポートによって昨年から管理委託契約の見直しに着手した結果、管理委託費を33%削減することに成功しました。 1住戸当たりの経済効果としては、年間6万円にものぼります。 一方、このマンションでは、次の大きな…

管理組合の役員を守る新しい保険商品が登場!

日新火災海上保険が、本年10月から「マンション管理組合役員賠償責任補償」サービスの販売を開始しました。 この補償サービスは「特約」として、共用部の火災や破汚損等の事故などに備えて付保するマンション総合保険(マンションドクター火災保険)に任意で…

マンションの「規模」はどれくらいがおススメなのか?

数あるマンションから自分の住まいを選ぶ場合に、何を条件に考えますか?大まかなエリア、部屋のサイズ、購入金額、日照条件、通勤や通学等の利便性はもちろん考慮すると思います。でも、マンション自体の規模についてはあまり考えないのではないでしょうか…

「電力料金」よりも「管理委託費」の見直しをお勧めするワケ

今年4月から電力が自由化されましたが、皆さんは電力会社を変えましたか? ちなみに、私は「No」です。 自由化してから半年を経過した時点で集計した結果、切替えた世帯の割合は全国平均でなんと3%にも満たない! むしろ、実行した人の方が奇特なくらいの…

2本の記事がスーモジャーナルに掲載されました!

スーモジャーナルに記事が2本掲載されましたので、本ブログでもご紹介します。 まずは、マンション管理組合における町内会の加入と町会費の徴収問題について。 私の顧問先でも、竣工以来17年間管理費とともに町会費が自動的に引き落とされていることに疑…