世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

管理組合理事長を激怒させた管理会社のズサンな仕事ぶり

先日、都内マンションの理事会にて、組合理事長さんが激怒した事件が発生しました。 以下、事件の経緯を説明しましょう。 ■ 昨年12月に消防点検が実施され、管理会社が屋内消火栓からの水の流量を測定した結果、規定以下の流量が確認されたこと、そしてその…

利益相反の極み!「管理者管理方式」のマンションの実態とは?

先日、都内のマンションの区分所有者の方から、管理会社との契約についてご相談を受けました。 このマンションでは、区分所有者(組合員)による理事会が設置されておらず、区分所有法上の管理者には管理会社が就任しています。 こうしたマンションは、「管…

日経記事「マンションの管理が崩壊するとき」は他人事ではない!

11月5日付の日経新聞に、「マンションの管理が崩壊するとき」と言う記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事の要約は以下の通りです。 ■ 東京都新宿区にある、築40年近い約80戸のマンションでは昨年の秋に実施したアンケートで20戸以上に雨漏りが…

今年ラスト! 12月度「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

本年最後の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 【日時・会場】 平成30年 12月 22日(土) 14:00~15:30 LEAGUE 地下1…

マンションの修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞

10/19付けの「マネー研究所|NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か 日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。 style.nikkei.com 本記事を要約すると、概ね以下の通りです。 ■ なぜ修繕積立金は不足するのか? ・たとえ…

区分所有法、標準管理規約、実際の管理規約 3つの相違点を理解するのは難しい!

今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。 もう6年前の話になりますが、 私もこの時期には受験生の一人として苦闘していました。 最後まで苦しんだテーマの一つが、区分…

管理規約が古いと、理事長が当然には訴訟事件の原告になれない!?

顧問先の管理組合では、大規模修繕に起因する瑕疵にもとづいて施工会社に補修請求を行ったにもかかわらず、補修はおろか工事代金の返金も拒否されたため、訴訟を提起し、現在係争中の案件があります。 これに際しては、当然のことながら事前に総会を開催し、…

「マンション防災対策セミナー」に参加してみた!

先週土曜日の午前中は仕事が入っていなかったので、大手管理会社主催の「マンションの防災対策」セミナーに参加してきました。 対象は管理組合の理事でしたが、「無料招待」ということもあってか、100名くらいの参加者で会場はすでに混み合っていて盛況で…

マンション管理業者の違反行為が止まらない・・・!

10月9日付のNETIB-NEWSで、「福岡市のマンション管理業者に営業停止処分」という記事が掲載されていました。 www.data-max.co.jp この記事を要約すると、以下の通りです。 ■ 10月2日、国土交通省は福岡市の管理業者「(株)西日本ビル代行」に対し、「マンシ…

管理会社が長期修繕計画を作成すると、修繕積立金がさらに足らなくなる!?

顧問先のマンション管理組合(30戸)では、長らく放置されてきた長期修繕計画の更新に今年着手することになり、その業務を委託先の大手管理会社に発注しました。 先日、その更新案について説明を受けたのですが、いやはや驚きました。 このマンションの場…

管理費会計が苦しいからと言って、修繕積立金からの資金流用はNG!

管理委託費の適正化診断を依頼されたマンション管理組合の直近の決算実績を確認していたら、修繕積立金会計から管理費会計に100万円強の資金組み入れが行われていることに気づきました。 修繕積立金の使途については、国交省の「標準管理規約」で以下のよう…

インターホン設備の更新は、マンションの警備コスト削減のチャンス!?

現在コンサルティングしている管理組合で、今春、管理会社のリプレイスによって管理委託費の適正化に成功したマンションがあります。 ただ、管理会社を変更しても、管理委託費の中で「遠隔監視」(いわゆる機械警備)業務については1円も下げることができま…

マンション内で発生した保険事故の対応は、管理会社の仕事じゃないの?

顧問先の管理組合では、マンション保険を見直した結果、他社の方が保険料の負担も下がることが分かったので、現在の契約を中途解約しようという話になり、その準備を進めていました。 これに伴い、管理会社が兼務している保険代理店も他社に変更となる予定で…

管理コスト適正化の邪魔!マンション共用設備に付帯する厄介な契約とは?

マンション管理組合の維持コストを適正化するためのコンサルティングをしていると、適正化の障害になる事象に直面することが少なくありません。 その中での「あるある事例」を2つご紹介します。 (1)集合インターホン設備が警備会社オリジナル仕様の場合 …

マンション管理組合のお悩み解消に役立つ新たなサイトを開設しました!

「マンション管理見直し本舗」では、このたび管理組合のお悩みを解消する新たなサービスを提供することにしました。 マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケー…

マンション管理セミナー<10月度>開催のお知らせ

「10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 10月 20日(土) 14:00~15:30 LEAG…

マンション管理会社の金銭着服事件が一向になくならない理由

大手管理会社の「コミュニティワン」が、7月 13日付けで監督官庁(国交省関東地方整備局)より、いわゆる「マンション管理適正化法」にもとづく「指示処分」を受けたとの発表がありました。 処分理由は、管理受託している管理組合において、同社営業担当社員…

タワマンの財政状況を改善するのが難しい2つの理由

8月25日付のプレジデント・オンラインに、「タワマンが積立金不足でスラム化の可能性」という記事が掲載されていました。 president.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ・・・・・・・ ■近い将来、多くのタワーマンションで顕在化してくるのが、修繕工事…

規約改正がマンション民泊の排除に有効なことが実証された!

8月22日付のニコニコニュースに、「マンション住民から苦情→管理規約で禁止→判決で差し止め…「民泊」の試練つづく?」という記事が掲載されていました。 news.nicovideo.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ・・・ ■ 東京都港区のマンションで「民泊」を…

またもや発見!アコギな電子ブレーカー業者

現在コンサル中の都内のマンションで電気料金の調査をしていたら、料金削減のために共用部に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機をすでに導入済みであることが分かりました。 管理組合に伺ったところ、これについては電気料金削減状況の報告書があると聞いたので、…

民泊の禁止だけじゃ足りない?マンション標準管理規約に潜むリスクとは

8月8日付けの産経新聞に、「大阪のマンション管理組合 グループホーム禁止と社福法人を提訴」という記事が掲載されていました。 www.sankei.com 本記事の内容は以下の通りです。 ■ 大阪市の分譲マンションで、その専有部分を障害者が暮らすグループホーム…

日経新聞でも取り上げられたマンションの「所有者不明問題」

8月2日付の日経新聞に、「所有者不明の空き家問題、マンションでも深刻に 」と題する記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 本記事を要約すると、以下のような内容です。 ■ 所有者不明の不動産問題は、分譲マンションでも深刻になってきた。今後老朽化…

長期修繕計画に「漏れ」のあるマンションは要注意!

8月2日付の東京新聞に、「マンションの大規模修繕積立金 定期的に計画見直しを」と題する記事が掲載されていました。 www.tokyo-np.co.jp 本記事を要約すると、以下のような内容です。 ■マンションの維持に欠かせないのが、10数年ごとの大規模修繕工事だ。…

新たな管理会社選定までの怒涛の4ヶ月間!

先日、現在コンサルティング中の都内の大規模マンション(築27年・290戸)で臨時総会が開催され、新たな管理会社との委託契約の締結が承認されました。 この組合では、この春から新たな管理会社を選定するサポートをすることになったのですが、本件について…

類は友を呼ぶ?悪徳業者を紹介したのは管理会社だったの巻

先日、本ブログで電子ブレーカーで管理組合から搾取し続ける業者の話を紹介しました。 yonaoshi-honpo.hatenablog.com その契約の主な内容を要約すると、以下のようになります。 ・・・・ ■ 業者は管理組合と10年間のシステム利用契約を締結。 ■ 業者が電…

マンション管理会社の変更は「品質低下」を招きやすいのか?

「マンションの管理会社変更、「成功報酬型」に潜む落とし穴 」という記事が19日付けでウェブサイトに掲載されていました。 news.goo.ne.jp 本記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■マンション管理組合では、管理会社への日頃の疑問や不満の声が噴出す…

管理会社のリプレイス提案でわかる管理委託契約見直しのポイント

先日、都内の大規模マンションで、管理会社のリプレイス(変更)に伴う新たな候補先3社によるプレゼン会が開催されました。 事前に管理委託費の見積もり条件についての提示は受けているため、当初の候補先5社から3社に絞り込まれた後の「最終選考会」とい…

マンション管理組合が抱える「相続資産の承継リスク」

7月3日付けの「文春オンライン」に、「相続人が見つからない! 老朽化マンションの悲鳴」という記事が掲載されていました。 bunshun.jp この記事の要約は以下の通りです。 ・・・・・ ■ 国交省による2013年度の調査結果によると、東京都内のマンションのうち…

マンション管理セミナー<8月開催>のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成30年 8月 18日(土) 14:00~15:30 LEAGUE …

築20年超の小規模マンションも、戸あたり年間4万円のコスト削減!

先日、現在当社がコンサルティング中の都内のマンション管理組合(築23年目・20戸)で総会が開催され、管理委託契約の条件変更について全会一致で承認されました。 そのため今秋以降、このマンションの管理委託費は現状比で約2割下がることになりました…

ポスト「サイボウズLive」問題(その2) サイボウズに任意団体向けライセンスがあった!

先日、「サイボウズLive」のサービスが来春終了することが決まったことに伴い、マンション管理組合が利用すべきグループウェアの後継候補として何があるかをご紹介しました。 <参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com ところが、 記事をリリースした当日…

ポスト「サイボウズLive」問題 マンション管理組合で使えるグループウェアは?

マンション管理組合の運営で役立っているITツールは何ですか? 皆さんは、もっぱらメールをご利用なのでしょうか? 私の場合、自宅マンションはもちろん、顧問先の管理組合さんとの連絡あるいは情報共有のツールとして重宝しているのが、「サイボウズLive…

マンション修繕積立金の増額を提案しない管理会社は不誠実のきわみ

先日開催したセミナーの後、ある管理組合の役員さんから個別相談を受けました。 ご相談の内容は、 「現在、管理会社が長期修繕計画の更新を検討しているが、このままでも資金が足りるのだろうか?」ということでした。 <マンションの状況> ■3LDKタイプが…

東京都がマンション管理組合の運営状況の報告を義務化!?

13日付けの日経新聞に、「老朽マンションの情報一元管理、小池知事が所信表明」という記事が掲載されていました。 www.nikkei.com 記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■ 東京都の小池知事は都議会の所信表明の中で、マンション管理組合に耐震診断の結…

「民泊」をテコにリゾートマンションを再生できるか?

6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されると、いよいよ分譲マンションでも民泊事業を行うことが法的に可能になります。 しかし、本年2月のマンション管理業協会の発表によれば、マンション管理組合で民泊容認を決議したのは1%以下とのことです。 mi…

いまだにビジネスとして確立していない「マンション管理士業」の実態

公益財団法人「マンション管理センター」が、昨年末に実施したアンケートによって調査したマンション管理士の活動状況の結果を6月1日に公表しました。 調査結果の概要は、以下の通りです。 ■ アンケート回収数 約5,560名 ※ 2015年度末時点の登録者数(…

あなたのマンションの損害保険は「適正」ですか?

都内のあるマンションでのコンサルティングの一環で、共用部の損害保険の診断も行ったところ、珍しいケースに遭遇したのでご紹介します。 このマンションは全体約400戸の大規模物件で、建物全体の評価額は約75億円。 そのうち、保険対象となる共用部分…

現地見学会の風景で分かる「ダメな管理会社」の特徴

目下、都内の大規模マンションで管理会社のリプレイスの検討をサポートしています。 弊社はコンサルタントとして、 ・現状の管理仕様ならびに委託費用の査定診断と見直し提案 ・新管理会社の募集要項書の作成・送付 ・秘密保持誓約書の事前提出を条件とする…

「マンション修繕工事の資金難 」問題の本質は、業界の悪しき慣習にあり!

5月27日付の「日経マネー研究所」のサイトに、 「マンション修繕に思わぬ誤算 工事費高騰で資金難 」という記事が掲載されていました。 style.nikkei.com 記事の要約は以下の通りです。 ・・・・ ■ マンションの大規模修繕工事。ここ数年は工事費の相場高騰…

珍事!?管理会社から管理組合に解約を申入れた理由とは?

都内の大規模マンションで、新たな管理会社を選定するサポートをさせていただくことになりました。 つまり、リプレイスということです。 ただし、本件については事情が少々「特殊」です。 なぜなら、管理会社から契約更新を辞退するとの申し出があったからで…

マンション管理組合から搾取するアコギな業者を発見!

昨年から私が顧問をしている管理組合の理事会での話です。 管理会社のフロント担当者からの報告事項として、電子ブレーカー設置業者からの削減結果報告と再契約の依頼について説明がありました。 要約すると、こういう内容です。 ・・・ ■ 管理組合と締結し…

マンション大規模修繕工事が「アプリ」で見積もれる!?

昨日、Googleアラートでひっかかった記事の中から、注目すべきニュースを見つけました。 「株式会社太陽」という施工会社が、「大規模修繕工事の見積シュミレーター」を開発したとのこと。 www.renewal-taiyo.co.jp しかも驚いたことに、 Webサイトだけでな…

国交省が公表したマンション大規模修繕工事の「相場」は参考になるか?

5/12付けの朝日新聞に、「マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表」という記事が掲載されていました。 www.asahi.com 本記事の要約は、以下の通りです。 ■ マンションの大規模修繕工事の際、悪質な設計コンサルタントなどが介在することによっ…

「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」

「マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築37年目のマンションに伺いました。 目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。 実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規…

マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは?

先日の日経新聞に、関西電力が長谷工コーポレーションのマンション電力事業を買収するとの記事が掲載されていました。 www.nikkei.com この記事を要約すると・・・ ■16年4月にスタートした電力小売りの全面自由化に伴って、関電は新電力各社と激しい販売競争…

「マンション管理セミナー」 6月開催のお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 【日時・会場】 平成30年 6月 16日(土) 14:00~15:30 LEAGUE 地下1階 ミ…

マンション管理業界の人手不足とコストアップは深刻だ!

先般、都心の某タワーマンションのコンサルティングを受託したこともあり、コンシェルジュ派遣会社を訪問して、業界の雇用環境についてヒヤリングしてきました。 私:「最近、特に管理人を採用するのに苦労していると聞いていますが、実際いかがでしょう?」…

マンション管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!

コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。 当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。 では、この「…

【理事長のギモン】マンションの大規模修繕費用が上昇する「意外な理由」

先日、ある大規模マンションの理事さんから、「長期修繕計画の大規模修繕工事費用が増えた原因を教えてほしい」とのお問い合わせがありました。 以前、他のマンションでも長期修繕計画が更新される際に従前に比べて大規模修繕工事の費用が上昇した例が見られ…

マンション共用部の電気料金削減効果に「地域差」が生じる理由

大阪の不動産賃貸会社が、ビル・マンションの大家や管理組合を対象に、共用部の電気料金を削減するサービスを開始したとの記事を見かけました。(下記サイトページ参照) 『管理組合・大家さんのためのトライアス電気』 trias-kanri.com 上記のサイトページ…