世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」はオススメの良書!

amazonでも上位にランキングされ、かなり売れている本「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(野澤千絵著)を読みました。 すでにわが国は人口減少社会に突入し、空き家も老朽化住宅も増加し続けているにもかかわらず、都心部の高層マンションの大量供給…

法令さえ守れないマンション管理会社は「要注意業者」として公表せよ!

7/19付けで、マンション管理業者への全国一斉立入検査結果が発表されました。 国交省が公表した資料を要約すると、 ■全国のマンション管理業者のうち141社に対し、平成28年10月から概ね3ヶ月の間に事務所等への立入検査を実施した。 ■今回の検査では、「管理…

珍事?それともサギ?一括受電なのに電気代が「割高」なマンション

7月15日付の朝日新聞に、マンション一括受電に関するトラブルを紹介する記事が掲載されていました。 digital.asahi.com 記事を要約すると以下のようになります。 ■都内にあるマンション(築6年・約120戸)の「高圧一括受電サービス」で、実際には住民…

認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?

7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。 www.tokyo-np.co.jp 本記事を要約すると、以下のような内容になります。 ■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。 ■一…

「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?

昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。 「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」 gendai.ismedia.jp どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。 ■ 管理会社から派遣されていた、とても…

8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース…

【お知らせ】7/29(土)日新火災主催のセミナーで講師を務めます!

このたび、日新火災海上保険様主催のもと、7月29日(土)に開催されるセミナーの講師を務めさせてもらうことになりました。 マンションドクター火災保険の最大の特長は、 高経年のマンションでも良好な管理状態にあると評価された場合は、その評価レベル…

「見積は安いけど、信用力は?・・」の業者でも安心して工事を発注できる方法

大規模修繕をはじめ管理組合が工事を発注する際に、相見積りを取るのは当然としても、どこの施工業者に発注すべきか悩ましい時があります。 大手のゼネコンや管理会社が元請けする場合、企業自体の信用力は認められるものの、下請け・孫請けのピラミッド体系…

「民泊新法」の成立でマンション標準管理規約も改正へ!

観光客などに有料で空き部屋・空き家などを貸し出す「民泊」のルールを定めた新法(住宅宿泊事業法)が先日国会で成立し、来年(2018年)1月にも施行される見通しとなっています。 法律の施行後は、旅館業法における「簡易宿所」などの営業許可や「特区民泊…

マンション一括受電業者が「黄昏れ」つつある事情とは?

「オリックスが電力子会社を売却へ」という興味深い記事を見かけました。 digital.asahi.com その内容を要約すると、 ■オリックスが、マンション一括受電サービスを主業とする子会社のオリックス電力を売却することがわかった。 ■売却先は6~8月に入札で決…

民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。 mainichi.jp 記事の内容に…

「避雷針があるから大丈夫」は甘い!マンションでも落雷対策が必要なワケ

先日全国的に梅雨入りし、今年も初夏を迎えましたが、近年は夏の時期にゲリラ豪雨に見舞われる機会が増えてきました。そして、ゲリラ豪雨や夕立ちとともに時折発生するのが、カミナリです。 「マンションには避雷針があるから、カミナリは落ちないんでしょ?…

駐車場の空き問題に悩むマンションで進められている一大プロジェクト

顧問先のマンションでは、先日機械式駐車場の一部「平面化」を進めるプロジェクトについて住民向けの説明会が開催されました。 まもなく築20年を迎えるマンションですが、その当時は立駐設備を導入してでもなるべく駐車場の附置率を上げようとする商品設計…

マンション管理組合も「個人情報取扱業者」に!組合役員なら知っておきたい4つのポイント

個人情報保護法で定められた「個人情報取扱業者」には、これまで取扱う個人情報の数が「5,000人超」という要件がありました。 しかし、本年5月30日をもって改正個人情報保護法が施行されるのに伴い、この要件が撤廃されました。 そのため、マンション管理…

6/17開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 6月 17日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

アエラ特集記事 「限界マンション」はなぜ生まれるのか?

5/29号の雑誌「アエラ」に、「マンション管理」の特集が組まれています。 老朽化ストックが増加する一方、居住者の高齢化や管理への無関心によってマンションのハードウェア(建物・設備)とソフトウェア(管理組合の運営管理)の両方の荒廃が進行していく「…

朝日新聞の記事「ダブルの高齢化」問題を考える

5月18日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンションの老朽化と住民の高齢化という「ダブルの高齢化」問題を取り上げた記事が掲載されていたので、紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 東京・八王子にある大規模マンション団地(…

朝日新聞に掲載されたマンション管理費滞納事例について

5月17日付の朝日新聞の「けいざい+」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。 本記事を要約すると、以下のようになります。 ■ 神奈川県の大規模マンション団地(築19年目、5棟計約700戸)では、分譲して8年後に管理会社…

電力自由化で姿を消したコスト削減プランとは?

昨年4月に電力小売りが全面自由化されたのに伴い、東京電力が電気料金プランの見直しを行った結果、いくつかの料金プランについては新規加入の申込みを2016年3月末をもって終了しています。 このうち、特にマンション管理組合に関連するプランを2つご紹介…

5/20(土)開催 マンション管理セミナーのお知らせ

「5月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 5月 20日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

闇の深いリゾートマンションの実態とは?

以前から相談を受けていた、首都圏近郊にあるリゾートマンションの役員さんたちと面談する機会がありました。 伺ったお話の内容は、概ね以下の通りです。 ■ 全体150戸のうち、居住する組合員は3分の1程度。残りは、もっぱらセカンドハウスとして利用している…

地震保険の改定で押さえておきたい3つのポイントとは?

本日のSUUMOジャーナルで、地震保険に関して執筆した記事が掲載されています。 suumo.jp 一般的には、地震保険料が5%の値上げになったという情報しか認識されていませんが、実はそれだけでは不十分で、このほかに留意すべき重要なポイントが3つあり…

管理委託費が「一式見積」タイプのマンションは要注意!

この仕事を始めてから、今年で早5年目を迎えました。 まだ3桁には達しないものの、これまで多くのマンションの管理委託契約書を見てきました。 が、最近この管理委託費の内訳が開示されていない2棟の物件に遭遇しました。 コスト適正化のコンサルティング…

マンションの寿命の長さは、それを支える人材で決まる!

昨日、マンション管理適正化診断のために、都区部にある高経年マンションに伺いました。 最寄りの地下鉄の駅から徒歩5分もかからず、ロケーションは最高です。 このマンション、今年でなんと築51年目を迎えるとのこと。 これまで私が携わってきた中でも、…

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。 資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構…

投資用マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」

先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。 こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。 にもかかわらず、管理…

4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。 それによると、 ■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり…

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

いきなりですが、質問です。 マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか? 国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価…

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。 その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。 管理人の勤務形態には、通勤…

マンション管理セミナーのお知らせ

「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。 記 【日時・会場】 平成29年 3月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室) 東京都…

マンションの管理費が高くないからと言って管理委託費も妥当とは限らないワケ

管理組合の方と話をしていると、時々管理費と管理委託費を混同していることに気づきます。 たとえば「ウチのマンションの管理費を下げたい」といった相談がその典型です。 でも、管理組合の立場から言えば、管理費は重要な収益源です。 管理組合が見直なくて…

マンションの日常清掃で集めたゴミは、産業廃棄物なの?

偶然ですが、昨日ネットで興味深い投稿記事に遭遇しました。(下記に引用) 「分譲マンションの日常清掃によるごみは産業廃棄物?!?!」 分譲マンションの管理組合役員をしています。管理組合として、管理会社に日常清掃を委託しており、日々作業員がマン…

機械式駐車場の空き区画対策はこう進める!

都市部のマンションでは、駐車場の空き区画が確実に増えています。 かつて新築時には、駐車区画の抽選結果に住人が一喜一憂する光景が珍しくなかったことを考えると隔世の感がありますね。 いまや中古マンションの販売チラシを見ても、「駐車場:空きあり」…

理事会の開催が「不定期」のマンションってどうなの?

先日、都内のあるマンション管理組合に伺った際の話です。 ■私 「次回の理事会の開催はいつでしょうか?」 ■理事長 「いや、決まってません」 ■私 「えっ、決まってないんですか?」 ■理事長 「ウチは、不定期なんです。」 ■私 「役員が改選された前回の定期…

マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?

ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。 そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。 しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られ…

「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。 その構成は以下のようになっています。 ■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識 ■ 管理組合の運営の心得 ■ 管理会社への賢い委託の方法 ■ 管理コストの無…

2月セミナー開催のお知らせ

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティ…

リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。 www.asahi.co 90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後…

修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?

週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。 全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。 特集…

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。 「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。 今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。 #1 値上げは今…

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。 その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な…

規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。 そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。 その「…

マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。 新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。 かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中と…

関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

今、京都でこのブログを書いています。 昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。 新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾…

マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか? 給水方式には、貯水槽方式と直接給水方式の大きく2種類があります。 4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽…

新年1月セミナー開催のお知らせ

「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。 先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。 記 【日時・会場】 平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00 LEAGUE 5階 ミーティン…

チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか? まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。 た…

管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。 プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。 各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補…

「相見積りの取得」で態度が豹変した管理会社に呆れるの巻

当社のコンサルティング先で、今年の夏から管理委託費の減額交渉を始めたマンションの話です。 管理委託費の適正化に際しては、単純に減額を要請するだけではなく、そのマンションの「管理仕様の見直し」も検討します。 管理仕様とは、たとえば以下のような…