１０月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「１０月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

記

【日時・会場】

令和元年　 １０月 １９日（土）　

１３：３０～１５：００

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　2,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！

【内　容】

１．　講　演　

「駐車場空き区画問題と対策の進め方」

住人の高齢化や昨今のクルマ離れの影響もあり、駐車場の空き区画の増加に悩む管理組合が増えています。

駐車場の稼働率が下がると駐車場収入が減少するため、管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まります。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備の高額な更新費用に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
１）  駐車場の空き区画が増える事情
　

２）おカネをかけずに稼働率が改善した事例
　

３）「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
　■　管理規約や使用細則の変更　
　■　外部利用者への賃貸と留意すべき点
　■　他用途への変更プラン
　■　機械式設備の「平面化」工事のメニュー

４）　機械式設備の「平面化」工事の事例紹介

弊社顧問先で平面化工事を実施した事例を取り上げ、管理組合内の検討プロセスや合意形成に至るまでの経過、経済効果などをご紹介します。

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。　

  　　　　　　　　　　　　　

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物件所在地や竣工年月が違ってる！？マンション保険契約にご注意を！

　　　　　　　　　　　　

 先日、本年10月以降の保険料一斉値上げ前の保険契約の見直しが書き入れ時であることを本ブログで報告しました。

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

２ヶ月間で１０件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分からないものの、それなりに「問題含みのマンション」に遭遇するものです。

そんな事例として、軽いものから重いものまで５つのケースを紹介しましょう。

【１】保険証券記載の物件所在地が違う！

保険代理店を通じてマンション管理適正化診断の依頼があり、診断前日に現地へのアクセス方法を確認するため物件住所をネット検索したところ、築３０年超のマンションにもかかわらず一向に見当たりません。

そのため今度は物件名で検索してみると、同名のマンションが全く別の場所に存在することが分かりました。

念のため、中古マンション仲介サイトで確認したところ、その別の場所で間違いがない様子。

そのため代理店に確認を依頼したところ、保険証券に記載されている住所がそもそも間違っていることが判明しました。

なぜそのような「珍事」が発生したのでしょうか？

その理由は、

現在の契約を締結した当時の理事長が「同じ区内の別の場所」に居住しており、保険証券の送付場所と物件所在地を混同してしまったためであることが分かりました。

ちなみに、管理会社の担当者もまったく気づいていませんでした。

診断の日は猛暑だったのですが、事前調査が功を奏して当日冷や汗をかかずに済みました。

【２】竣工年月が実際と違う！

マンションの竣工年月が、保険証券と仲介サイトの物件情報では違っていました。

保険証券の方が４ヶ月ほど遅い時期になっていましたが、管理会社に確認してみるとどうやら「管理開始日」を誤って登録した模様です。

数か月程度の違いなのでよかったですが、もし１年以上の乖離があったら保険料も変わってくるので一大事です。

【３】５年契約なのに保険料が年払い！？

マンション保険の契約期間には、短期（１年契約）と長期（５年契約）があります。

管理組合の場合、たいていの場合は長期の契約を選択しているはずです。

と言うのも、長期契約のうえで保険料を一時払いすることで保険料の割引きが受けられるからです。ディスカウント率は、およそ１５％。決して小さくありませんね。

ところがコンサル先のマンションでは「年払い」、つまり毎年１年分の保険料だけ支払う方法を選択していました。

厚切り何とかじゃないですが、まさに「ホヮ～イ？管理組合ピープル！！」です。

みすみす割引きを受けられるチャンスを逃しているのです。

代理店を兼ねている管理会社に経緯を確認した方がよさそうです。

【４】建物評価額が低すぎるために「一部保険」状態！

あるマンションでは、保険証券に下記のような記載になっていました。

■　建物評価額（再取得価額）：３　億円

■　保険金額　　　　　　　　：３　億円

建物評価額＝保険金額なのがなぜ問題なのか？と思われるかもしれません。

この保険が問題なのはそこではなくて、「建物評価額の水準」です。

各損害保険会社は、保険引受条件を算定するにあたって建物評価額の算定方法を下記のように定めています。

建築費単価　×　延床面積　×　共用割合（50～60％）　×　調整率（70％～130％）

この方法に則って当該マンションの評価額を計算すると、最低５億円以上に設定しなければならないことがわかりました。

しかしながら、現状の建物評価額は３億円強しかないため、「一部保険状態」と判断され、支払い保険金が減額されるリスクがあります。

建物評価額を過少に設定しているため、現状の保険料は「割安」になっていますが、「安かろう悪かろう」状態のため、適正な評価額に修正することをお勧めする予定です。

【５】保険金額が高すぎる！

都内のあるタワーマンションの保険契約を見直してみたところ、現状は以下のように設定されていました。

■　建物評価額：１８０億円　

■　保険金額　：１２４億円

しかし、この評価額、今の保険会社でわざわざ調整率の上限（30％増し）を採用していることが分かりました。

この場合、もし調整率の下限（30％減）を採用していれば、評価額は１３０億円程度になります。

つまり、建物評価額１３０億円に対して、保険金を１２４億円も掛けているマンションと言えるわけです。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐火構造のため火災で全焼と言うことはまず考えられません。

もちろん、９．１１のようなテロに遭遇することが全くないとは言い切れませんが、蓋然性はかなり低いと言えるでしょう。

したがって、建物評価額に対して３０％～６０％相当の保険金を掛けることが多いとされています。それに比べると現状の保険金はどう考えても過剰と言わざるを得ません。

建物評価額、保険金とも高い設定にすればするほど、保険料の負担も上昇するので代理店も保険会社も余計に儲かります。

管理組合側が主体的に設定した経緯がない限り、本件の建物評価額の設定および保険金の水準の決め方には、現在の保険代理店の「思惑」が影響しているのではないでしょうか。 

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか？

　　　　　　　　　　

マンションの共用部に必ず設置されている防犯カメラですが、管理組合に対して提案されるプランは最近なぜか「レンタル」が多いのが実情です。

防犯カメラを設置する場合には「買取り」や「リース」もありますが、某大手管理会社ではカメラ業者とタイアップして「レンタル」契約一本で強く勧めてきます。

しかし、一般的によく見られるのは「リース」契約です。

「レンタル」と「リース」の相違点、皆さんはお分かりですか？

実際の提案書によると、

「レンタル」のセールスポイントは次のように記載されています。

■ 契約期間内で機器に故障・不具合などが発生した場合でも追加費用は不要。

（フルメンテナンス）

■ 管理センターにて機器の異常がないかを遠隔監視。

■ ２４時間コールセンターにて受付対応。

一見「至れり尽くせり」のように感じますが、そもそも機器の所有権は管理組合ではなくカメラ業者にあるのだから、メンテナンス等を業者負担で行うのは当然です。

ただ、レンタルの場合、最も注意すべきはその料金体系にあります。

通常は、５〜６年の契約期間で提案がなされますが、期間満了後も当初のレンタル料金のまま更新されます。（逆に中途解約した場合には「違約金」として残期間分のレンタル料を請求されます。）

これは「リース」と比較して明らかに違う点です。

「リース」の本質は、

「ローンでカメラを購入するプラン」と考えるとよいでしょう。

そのため、毎月のリース料には以下の費用が含まれています。

■  カメラ、ハードディスク等の機器代金

■ 上記機器代金の利息分

■ 動産保険料

したがって、６年間のリース契約の場合、６年後の期間満了時には機器代金を支払い終えたことになります。

したがって、その後も使用を継続する場合、機器一式が無償譲渡されるか、リース料が従前の１０分の１程度（償却残存分に見合った金額）に減額されます。

一方、「レンタル」の場合は、設置から６年経過して画質や録画機能が陳腐化しても、料金水準は当初と変わらず継続してしまいます。

リースとレンタルは「似て非なる」ものであることがわかるでしょう。

それでは、管理組合にとって有利な契約はどのプランでしょうか。

資金的な余裕のある管理組合なら、「買取り」をお勧めします。

なぜなら、「リース」は利息分が料金に上乗せになっているからです。

ただ「買取りの場合、メンテナンスに不安があるのでは？」というご意見もあるかもしれません。

以前は買取りの場合、売り切りのため保守サービスが付帯しないことが多かったのですが、最近はそんなことはありません。

有償の保守サービスを付帯すれば、リモート監視はもちろん、年１回の機器点検や故障時の駆けつけ対応、消耗品の無償交換などが付帯するプランも用意されています。

それでもレンタル契約の提案が多い理由は、ズバリその方が業者が儲かるから。

ちなみに、顧問先のマンションでの提案事例を紹介すると以下のようになります。

（カメラ７台：機器の性能ならびに保守サービスの内容はほぼ同等です）

　　　　　

しかも、上述の通り、レンタル契約の場合は期間満了後も同条件で継続してしまうため、管理会社からアナウンスがない限り、そのまま高いレンタル料を支払い続けるリスクが高いでしょう。（実際に顧問先ではそういう状況になっていました）

このように、マンション管理組合においては管理委託費や修繕工事費以外でもさまざま場面でお金を搾取されるリスクが潜んでいるのでご注意ください。

なお、弊社サイトでは、防犯カメラや集合インターホンなどの適正価格を概算で確認することができます。よろしければ一度お試しください。

　　　　　　　　　　　　

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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１０月からのマンション保険料の一斉増額対応でテンテコ舞いだ！

　　　　　　　　　　

すでに本ブログでも紹介していますが、マンション共用部を対象とする損害保険料が本年10月以降一斉に改定されます。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 しかしながら、各社が改定後の保険料を公表したのが７月１７日と大変遅かったこともあり、こちらはまさにテンテコ舞いの状況です。

というのも、

マンション管理組合の場合、（保険料が割引きとなる）５年の契約を選択するのが一般的なため一時払いで５年分の保険料を納めていますが、顧問先の組合では来年に契約更改予定のケースでも「前倒し更改」の提案をしているからです。

つまり、新たな引受条件が有利と確認できた場合、更改の１年前に現契約を中途解約のうえ、新たに５年契約で巻き直すことをお勧めしているのです。

通常は、損害保険５社から相見積もりを取るため、それ自体にも準備に手間がかかるのですが、３年ほど前から「マンションドクター火災保険」という新たな商品が登場しています。（商品の特徴は下記の記事を参照ください）

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

管理組合にとってより有利な引受条件を得るためには「マンション管理適正化診断サービス」を受診する必要があるため、さらに時間がかかってしまいます。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 つまり、

管理適正化診断の実施　→  相見積もり条件の取得　→ 理事会決議　→ 臨時総会決議

というプロセスを経なくてはならないため、値上げ前（９月末まで）に総会も開催するとなるといきおいタイトなスケジュールになるわけです。

しかし、しっかり対策のできたマンションは、やはりそれだけのメリットが出たことを確認できています。

その実例の一部をご紹介しましょう。

【ケース１】　築１９年の都内マンションの場合（２２戸）

■  現在の保険料（５年分）：　　　　　　　　   ４８万円　

■  現保険会社で来年更改した場合の保険料： １２０.4万円

■ 管理適正化診断の結果　：　　　　　　　Ｓ評価（最高ランク）

■  ９月中に解約＆新規契約した場合の保険料（５年分）：４８万円

 来年の更改時に現保険会社でそのまま契約した場合には、現状に比べて保険料が２.5倍も負担が増えるところでした。

しかしながら、適正化診断の結果が良好だったことも奏功して、現状とほぼ同じ水準の保険料に抑えることができました。

【ケース２】　築２１年の神奈川県内のマンションの場合（９０戸）

■  現在の保険料（５年分）：　　　　　　　１９７ 万円　

■  現保険会社で来年更改した場合の保険料： ４３０万円

■ 管理適正化診断の結果　：　　　　　　　　Ａ評価

■  ９月中に解約＆新規契約した場合の保険料（５年分）：２４４ 万円

 来年の更改時に現保険会社でそのまま契約した場合には、現状に比べて保険料が２.3倍にも負担が増えるところでした。

しかしながら、適正化診断の結果も奏功し、現状の保険料から２割強の増額で抑えることができました。

ちなみに、どちらの事例も保険金など主要な補償条件は一切変更していません。

マンション保険にはあまり関心が向かない管理組合が多いと思いますが、

今は保険会社の選び方によって引受条件が大きく違ってくることがわかるでしょう。

また、マンション管理組合の場合、管理会社が保険代理店を兼ねるケースがもっぱらですが、中途解約までして組合の経済負担を抑制しようと提案してくれる会社はほとんどないようです。

やはり管理組合の役員さんが主体的に考えて行動することが大切だと言えます。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

　　　　　　　　　　　　

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８月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

「８月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

記

【日時・会場】

令和元年　 ８月 ３１日（土）　

１３：３０～１５：００

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　2,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！

【内　容】

１．　講　演　

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

【ポイント１】　管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

【ポイント２】　各種共用設備保守点検の契約

エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

【ポイント３】　遠隔監視＆緊急対応費用

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

【ポイント４】　事務管理費などの管理会社経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。　

  　　　　　　　　　　　　　

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アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに３ヶ月も余計にかかったワケ

　　　　　　　　　　　

昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、５年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。

その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。

■　契約期間は１０年。

■　共用部の電気料金削減効果（年間２０万円強）のうち、１年目：削減額の１００％、２年目以降は同４０％の「システム利用料」を支払う義務がある。

■　本契約を中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の７０％相当額を「解約金」として支払う必要がある。

契約の内容自体はもちろん合法ですが、事実上リース契約のような方式で１０年間にわたって業者側に成功報酬として削減額の一定割合を支払い続けるよりも、中途解約金を支払っても機器を購入する方が長期的にみて有利であることが分かりました。

そのため、臨時総会を開催し、現契約の中途解約ならびに機器の新規購入について決議したうえで、その業者に中途解約を申し入れたところ、「思わぬ抵抗」に遭いました。

その業者の主張は以下のようなものでした。

（１）中途解約を行う場合には、「当社指定の書面による合意」が別途必要である。

（２）電気料金の削減について他社へ切り替えるなら、その条件を（業者に）開示するとともに条件提案の機会を当社にも与えてもらう必要がある(と契約書には記載している）

（３）蓄熱式暖房機導入による夜間電力料金値下げプランは新規受付がすでに終了したため、機器を更新すると解約扱いになり、削減効果を得ることはできなくなるため注意した方がよい。

その業者が指定する書面には「電力会社との解約手続きを業者が行うことにつき管理組合があらかじめ了承する」ことが記載されていました。

電子ブレーカーや蓄熱式暖房機を導入する際には、あらかじめ電力会社に機器の導入と併せて受電契約のプランを変更手続きを行う必要があります。

導入した当時は、確かにその業者に受電契約の変更を委任したわけですが（委任しないと組合では手に負えないため）、今回は業者所有の機器を組合が新たに購入する機器に入れ替えるだけなので、電力会社との契約変更までは不要です。

と言うよりも、もし業者にそれを委ねると電気料金の削減効果は今後得られなくなってしまうため、断じて了承してはいけないわけです。

つまり、その業者以外のスキームでは料金削減効果が得られないようにすることこそが彼らの「狙い」なのです。

そのため、電力会社に確認したところ、以下のような回答が得られました。

・受電契約者本人である管理組合の了承なく、業者が勝手に契約の変更手続きを行うことはできない。

・機器の更新（入れ替え）をしても、受電契約は継続扱いになるため料金削減効果が失われることはない。

あぶな～い！！

性善説に沿ってその業者の主張や指示を信じていたら、ジ・エンドでした・・。

以上の点を踏まえ、理事会で審議した結果、以下のとおり方針で進めることにしました。

（１）契約の定めにもとづき、現業者にも機器購入での提案機会を与える。

（２）上記（２）の提案条件との比較をふまえて再度総会を開催のうえ決議を諮る。

（３）総会決議後、現業者指定の合意書の締結には決して応じず（契約書にもそこまでの制約条件は記載されていなかったため）組合からの一方的な解約通知書を先方に提出する。

（１）については、中途解約金を請求するにもかかわらず、購入プランについても他社に比べて金額が高かったため、簡単に斥けることができました。

そして臨時総会で中途解約を再決議したうえで、解約申込書を送ったところ、中途解約金の請求書が届き、無事契約を終了させることができました。

ただ、当初は４月末解除の見通しだったのが、結局７月末終了と３ヶ月も余計に時間がかかってしまいました。

管理組合にとって多大な時間の浪費とストレスでした・・・

ちなみに、この業者はさまざまな管理会社と業務提携していて、いろんなマンションでも暗躍しています。

当社が先日コンサルに着手したマンションでも、昨年電子ブレーカー等の機器を販売していたことがわかりました。

その購入金額を見てビックリ！！

何と、相場価格の４倍でした！！　( ﾟДﾟ)

こうしたアコギな業者を管理組合に紹介しているのは、まず１００％管理会社なのですが、不当に高い金額に釣り上げて業者とマージンを折半していると考えた方が自然でしょう。

このような見えにくい、気づきにくいところでも、管理組合は日々搾取されているのです。ご注意ください。

　　　　　　　　　　　　

 ＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

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マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント

　　　　　　　　　　

いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はＬＥＤ電球を利用するのが「常識」です。

ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。

なぜなら、すでに築１０年を優に超えているマンションでも、まったくＬＥＤ化されていないことも全然珍しくないからです。

おそらく管理組合の役員だけでなく、管理会社のフロント担当者も「無関心」だからなのでしょう。

ただ、その一方でこうした工事案件を重要なビジネスチャンスと考え、積極的に管理組合に提案してくる管理会社も少なくはありません。

もちろん、共用部の電気代を削減できるという点で管理組合にとってメリットがあるわけですから、提案すること自体はたいへん結構なことです。

ところが、管理組合が「素人」なのをよいことに、アコギな方法で儲けようとする事例を見かけることが多いのも事実なのです。

そうした事例を以下ご紹介しましょう。

１）照明器具の一斉交換を前提とするケース

照明灯をＬＥＤ化する場合には、大きく3つの方法があります。

①　電球を単純に交換する場合

②　ＬＥＤ電球にフィットするように照明器具を改造する場合

③　既設の照明器具では対応不可のため器具を交換する場合

当然ですが、③の器具交換を選択するほど工事費用が嵩むことになります。

したがって、なるべく①あるいは②の方法で進めるのがリーズナブルなのです。

➁の代表的な例が、「安定器のバイパス工事」です。

いわゆる直管式の蛍光灯をＬＥＤ化する際、ＬＥＤ電球には不要な安定器に電気を通さないようバイパス工事を行うことで無効化するわけです。

また、ＬＥＤ化後の発火事故の防止対策のためにも必須とされています。

もう一つは、ソケット部分の取替えです。

ピンタイプのソケットからネジ型のソケットに交換することで対応できる場合もあります。

本来は、現地調査を実施し、既設の器具の仕様をチェックしながら上記３つの方法を適宜使い分けるべきなのです。

ところが、丸ごと器具交換を行うことを前提条件とした仕様で見積書が提示されることも少なくありません。

なぜか？

ズバリ、「その方が工事業者が儲かる」からです。

管理組合の役員さんにもこうした専門知識がないので、特に疑問や違和感を覚えることもなく、まんまと業者の思惑通りに嵌ってしまうわけです。

築２０年以内のマンションであれば、なるべく工事費の嵩む器具交換を避けるようにしてください。

２）非常用照明器具のＬＥＤ化を含むケース

共用部全体の照明灯をＬＥＤ化しようとする場合、非常用照明も対象に含んで提案することも少なくありません。

しかしながら、非常用照明用のＬＥＤ電球は比較的最近登場した商品のため、一般のＬＥＤ電球よりもかなり高額です。

したがって、電気料金削減を目的とする場合、非常用照明のＬＥＤ化はとてもコスパ（費用対効果）が悪いわけです。

したがって、照明器具が経年劣化のため交換を要さない限り、非常用照明のＬＥＤ化は当面の間見送ることをお勧めします。

それでは、

こうした管理組合の利益に反した提案を避けるには、どうすればよいのでしょうか？

その答えは、

管理会社やその協力業者を介さない流通経路で相見積りを取得することです。

こうした相見積もりの取得が「セカンド・オピニオン」として機能することで、管理会社等の提案内容が妥当かどうかの判断材料にできると思います。

弊社でも昨年にお役に立てるサイトを開設していますので、アクセスしてみて下さい。

＜参考サイト＞

　　　　　　　　　　　

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

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