■ 損害保険ジャパン日本興亜など大手４社は、19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。■これに続いて、東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入し、設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4～5割高くする方針だ。■ これは保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、逆に支払い頻度の少ない物件については保険料を2割安くする予定。保険金支払いがない物件の保険料を安くする保険会社はあったが、設備の破損などが多発する物件で高くする制度は初めて。■ 新たな制度では、過去2年の保険金の支払い状況をもとに保険料を算定する仕組みになる。たとえば10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げる。逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げる。大型のタワーマンションで保険料の差は年間100万円規模におよぶという。■ 引き上げは全国で数千棟が対象となり、保険料は1部屋あたりに換算すると、で年4000～6000円程度の差がつく見通しだ。最終的に管理費に反映され居住者の負担増になる可能性もある。■ 背景には高経年のマンションの増加がある。大規模修繕をしない老朽マンションでは、水道管からの漏水や外壁にひびが入る破損などのリスクが高まっている。■ 損保大手では5年で漏水事故に伴う保険金の支払いは3割、破損事故は5割増えたとみられ、マンション保険の損益は大幅な赤字に陥っている。また、こうした事故は修繕しない一部のマンションに集中しているため、大手2社は保険料の公平さを保つ必要があると判断した。■ なお、損保各社は大規模修繕を促す仕組みも導入する。東京海上日動は給排水管の更新工事を実施したマンションに保険料割引制度を導入しながら、住民の意識向上を促したい考え。■ 築30年以上のマンションは今後10年で18年末の約2倍の366万戸に増える見通し。計画どおりに修繕できないマンションが増えれば、今後さらなる保険料の上昇につながる可能性がある。
本記事から見えてきたのは、
マンション保険料の査定システムの大転換です。
保険各社は管理組合から保険を引き受ける際、過去の保険金支払い状況にかかわらず、これまで「築年数別の一律保険料テーブル」で見積もっていました。
しかし、今後は過去の保険金の支払い実績や大規模修繕工事等の実施状況に応じて個別にリスクを査定したうえで保険料を決定する方式に変更するというわけです。
新築マンションの供給が減り、高経年マンションの割合が急上昇する状況では、これまでのような大雑把な査定方法ではビジネスとして成立しにくくなっているのは明らかなため、ごく当然の対応と言えます。
一方、マンション管理組合としては、損害保険料の大幅増額だけでなく、１０月からの消費税増税、駐車場の空き区画増加による収入減など「内憂外患」の悩みが深くなるばかりです。
重要なことは、もはや修繕積立金だけでなく、管理費の増額リスクも日々高まりつつあるという現実です。
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