世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション管理セミナー<2月度>開催のお知らせ

            f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成31年 2月 16日(土) 

13:30~15:00

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

  

               f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

なんで懲りないの?ここがヘンだよ!マンション管理業界

            f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  

12月28日付の中日新聞に、「大京アステージ元社員が複数マンションで管理組合費横領」と題した残念な記事が掲載されていました。

 

www.chunichi.co.jp

本記事を要約すると、以下の通りです。

■ 「大京アステージ」の元社員が、中部地方の複数のマンション管理組合の管理費を不正に引き出し、横領していた。

■   国土交通省中部地方整備局はマンション管理適正化推進法に基づき、同社に来年1月18日から60日間の業務停止命令を出した。(処分は12月26日付)

■ 横領していたのは名古屋支店管内で勤務していた元社員(今年3月に懲戒解雇)。担当していた管理組合の「保管口座」から現金を引き出して横領し、口座の印鑑も不正に保管していた。

■ 各管理組合への弁償は同社が既に済ませ、元社員は横領した全額を同社に返還した。同社は被害の件数や金額を明らかにしていない。刑事告訴を検討している管理組合もある。

■ マンション管理の新規顧客獲得や営業活動が禁止される。現在、同社が4県で担当している600のマンション管理組合の管理は業務停止期間中も継続する。同社は全国に事業所を展開し、ホームページによると9月末時点で7600組合、42万8千戸の管理を請け負っている。

 

組合財産の金銭着服という残念な犯罪を惹起した最大の原因は、

管理組合名義の「保管口座」に係る印鑑を保管していたことにあります。

 

これって、立派な法律違反(マンション管理適正化法 第76条)なのです。

 

管理組合の財産を管理するのは、マンション管理会社の事務管理業務の一部に該当しますが、とても重要な業務です。

 

管理組合が保有する銀行口座として、

収納口座と保管口座の2種類が設定されるのが一般的です。

 

「収納口座」は、管理会社が組合の出納業務を行う上で日常的に関与する頻度が高いため、管理会社が印鑑等を管理することも可能です。(その代わり、別途保証契約を別途締結します)

 

一方、「保管口座」は、主として管理費会計の剰余金や修繕積立金残高の管理を行うためのものです。

 

計画的な修繕工事以外の目的では支出されることは少なく、残高も多額となるため、口座名義人を必ず管理組合とするだけでなく、その印鑑等の管理も管理組合が行うことが義務付けられています。

 

つまり、管理会社が保管口座の印鑑を預かること自体がNGなのです。

 

現行法においては管理委託契約の自動更新はできないため、契約更新のたびに管理会社が組合員を対象に「重要事項説明」を実施します。

 

その際に、管理組合財産の管理方法についても下記の通り説明しなくてはなりません。

         

  <重要事項説明書の一部抜粋>

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181230100416p:plain

 

 上の表に記載されている「預貯金通帳・印鑑等の保管者」の項目を見ると、収納口座・保管口座のいずれも管理組合がその印鑑を保管することが示されています。

 

少なくとも保管口座は、必ず管理組合が保管しなくてはならないため、今回被害に遭った管理組合の重要事項説明書には一体どのように記載されていたのだろうか?という疑念が拭えません。

 

そもそも当時の重要事項説明書に虚偽の記載がなされていたとすれば、

管理会社の「組織運営」のあり方に致命的な問題があると言わざるを得ません。

 

■ 重説を実際に「誰」が作成し、そのチェックを社内の「誰」が行っていたのか?

 

■ 看過できないコンプライアンス違反が行われているにもかかわらず、それが犯罪に至る前に組織内で発覚しなかったのはなぜか?

 

この2点をぜひ明確に説明してほしいところです。

 

もっとも、管理組合側が無知・無関心なのをいいことに重要事項説明すら履行されていなかったとしたら、もはや「付ける薬」もありませんが・・。

 

ちなみに・・

平成29年末時点のマンションストック総数は644万戸です。

一方、新聞記事によると、大京アステージの管理戸数は約43万戸とのこと。

 

なんと、全国の分譲マンションの管理の約7%ものシェアを占めています。

 

業界最大手の老舗さんがこの体たらくとは・・

ホント怖いです。

 

しかも、これは大京アステージだけの問題ではありません。

 実は、マンション管理業界全体を覆っている「闇」なのです。

 

直近の2年間だけでも、

社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が、大京アステージのような大手老舗を含めて他に8件もあるのです。

・・・・・・・・・・・

2017年 2月   西新ビルサービス   (東京建物系 「改善措置指示」処分)

2017年 3月   住友不動産建物サービス住友不動産系「改善措置指示」処分)

2017年 4月   第一不動産       (他の違反を含め「業務停止」処分)

2017年10月 ティエスコニュニティ  (現コミュニティワン「改善措置指示」処分)

2017年12月 クラシテ        (「改善措置指示」処分)

2018年  3月   星光ビル管理    (日本生命系 「改善措置指示」処分)

2018年  3月   大林ファシリティーズ(大林組系 他の違反を含め「業務停止」処分)

2018年  7月     コミュニティワン東急コミュニティー系「改善措置指示」処分)

・・・・・

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

               f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション保険にも「簡易見積りサイト」が登場!

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  

マンション管理見直し本舗の管理委託費や設備保守点検費などに続いて、マンション保険にも簡易見積りの試算ができるサイトページがついに登場しました。

 

生命保険の見積りについては、ライフネット生命のTVCMがすでにお馴染みですが、損害保険は今回業界初ではないでしょうか?

 

そのサイトを提供しているのは、日新火災の「マンションドクター火災保険」です。

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181228174335j:plain

 

この保険の特徴は、

 ■ 管理組合の運営状況

 ■ 建物のメンテナンス状況

 ■ 大規模修繕の実施状況

などについてマンション管理士が第三者の専門家として診断し、その結果をふまえたリスク評価をもとに引受け保険料を算出するというものです。

 

販売開始から3年となる今年の6月末時点で累計3千件の契約を達成したそうです。

 

ちなみに

自宅マンションでも、一昨年の更改時に相見積もりを取って比較検討した結果、最も保険料が安かったこの保険に切り替えています。

 

同社のサイトページでは、「保険料'1分'カンタン見積り」と称したページが用意されており、以下の3つの項目を選択するだけで次画面で保険料の目安が表示されます

 

■ マンション所在の都道府県名

■ マンションの住戸数

■ マンションの築年数

 

ただ、保険料はマンションの「診断」結果の良し悪しによって大きく変わるため、

3つの評価レベル(S・A・B)に応じた保険料の概算金額が示されます。

 

たとえば、

「東京都」、「戸数:50戸以上」、「築30年以上」の条件で見積もった場合、

「S」評価の場合 ⇒ 年間   284,190円

「B」評価の場合 ⇒ 年間 1,334,330円

 

何と!4倍以上の開きが出ました。

 

したがって、保険料に関する実際の見積金額を知りたい場合には、

「マンション管理適正化診断サービス」を受ける必要があります

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

ただし、この診断自体は「無料」なので、管理組合には負担がかかりません

 

管理組合がいま加入している保険証券の写し(総会議案書に添付しているのが一般的です)を用意して一度このカンタン見積りから試してみてはいかがでしょうか。

 

www.nisshinfire.co.jp

 

<参考記事>

 

               f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

ついに成約事例も!マンション管理見直し本舗 新サイトの運営状況報告

              f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  

マンション管理見直し本舗」では、今年9月に「マンション設備管理・工事の適正価格を教えます!」と題した新たなサイトを立ち上げました。
 
 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095103p:plain

 
マンション共用部の設備の保守点検や経年劣化に伴う更新工事などの際には、管理会社から非常に高額な見積りが管理組合に提示されているケースがきわめて多いというのが実情です。
 
そこで、まず管理組合様のお悩みの解消に役立つツールとして、エレベーターや機械式駐車場といった共用設備の保守点検や更新工事に関する適正な仕様や価格を簡単に把握できるシステムを開発し、これらの「適正価格」をサイト上で簡単に試算できるようにしました。 
 

【例:機械式駐車場の保守点検のサイトページ】 

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095118p:plain

 
また、弊社にご相談いただければ、豊富な経験と実績を持つ各専門業者から見積りを取得し、管理組合に提案させていただくサービス(原則として無償)もスタートしました。
 
9月のスタート以降でのアクセス数は以下の通りです。(今月は19日現在)
 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181220120958p:plain

 
試算アイテム別のアクセス数ならびに問い合わせ状況については、以下の通りです。
 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181220121219p:plain

 
見積り対象項目の中では、「集合インターホン」が全体の3割強を占めて突出しています。
 
どのマンションでも数百万円を超える高額な支出に及ぶことや、概算見積り額の試算が容易なことが要因かもしれません。
 
一方で、予想以上にアクセスが多いのが「機械式駐車場の平面化」です。
 
駐車場の空き区画増加に悩んでいる管理組合が少なくないことを裏付けているように思います。
 
なお、先月には弊社サイトを通じて初の成約事例もできました。
 
今後は、新たなアイテムとして「消防設備点検」「建物劣化診断」「マンション保険」などを追加する予定です。
 
 
このサイトを「管理組合の必須ツール」として認識されることを目指して、ジワジワと浸透させていきたいと思います。
 

               f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 
 

将来大きく値下がりしそうなマンションの特徴とは?

       f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  

12月8日付けの「ザイ・オンライン」で、

売れるマンション/売れないマンションの差は?」と題した記事が掲載されていました。

 

diamond.jp

本記事を要約すると、以下の通りです。

■ どのマンションも経年的にその価値が下がっていくことは避けられないが、中には将来的に大きく価格が下落するリスクの高い物件もある。

 

■ それを判断する要素として、「耐震性」「立地」「規模」「管理費等」の4つがある。具体的な評価ポイントは以下の通り。

 

■ ポイント①「旧耐震基準のマンション」

1981年6月1日以降に「建築確認申請」を受理された物件が、「新耐震基準」(震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない)。

・また、旧耐震建物については、住宅ローンの審査にも影響がある。買い手が「フラット35」を利用する場合、耐久性や耐震性の審査を受け、住宅金融支援機構の適合証明書を取得する必要がある。

 

■ ポイント②「最寄り駅まで徒歩10分圏内の立地にない」

・2017年に分譲された首都圏のマンションでは、徒歩7分以内が60.2%を占め、徒歩11分以内になると全体86.4%を占める

・こうしたデータを見る限り、高経年マンションで徒歩10分を超えるものは、競争力があまりない。

 

■ ポイント③「郊外の大規模マンション」

・DINKS世帯や独身世帯が増えたことに伴い、通勤時間を短縮して時間を有効に使うための「職住近接」ニーズが高まっている

・また、郊外での暮らしが高齢者世帯には負担となるため、より利便性の高い「都心回帰」の住み替えが増えている

・総戸数100戸以上の大規模物件については、管理状態の悪化リスクが高い傾向が見られる。

・築20~30年経つと居住者が高齢化し、大規模物件では組合の総意が取りにくくなることが多い。また、大規模修繕の実施に対して高齢者は受ける恩恵が薄いので、一時金などの出費を伴う場合には反対しがち

 

■ ポイント④「総戸数が30戸以下の小規模マンション」

・大規模マンションに比べてスケールメリットが出ないため、1戸当たりの管理費や修繕積立金が割高になりがち

・一方、新築時の販売においては、管理費や修繕積立金が低めに設定されることが多い。そのため、入居後に段階的に修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収するなどして帳尻を合わせる。

・ただ、こうした一時金の徴収や修繕積立金の値上げに全世帯が対応できるとは限らない。また、小規模物件になると、1戸当たりの負担割合が大きくなるのでなおさら。

 

■ 以上の4つの要件に該当する場合は、管理組合の「決算書」や「重要事項に係る調査報告書」という書類を入手して、まずはマンションの現状を把握すべきだ。

 

 本記事を読んでみた印象としては、

確かに刺激的な書きぶりではあるものの、概ね「正論」 と言える内容だということです。

 

このブログでは、これらに追加したいリスク要素も挙げてみることにしましょう。

 

<追加判定項目 1> 管理費等の長期滞納者がいる!

・6ヶ月以上の中長期間にわたって滞納者がいるにもかかわらず、何ら法的措置等を取っていない管理組合は、適正な運営ができていない可能性が高いでしょう。

・業務委託先の管理会社も、組合に適切な提案をせずに他人事のように放置してサボっていると考えられます。

・最も重要なおカネについて問題を抱えている組合は、他の日常的な管理もおざなりになっている可能性大です。

・長期滞納者がいる場合には、理事会や総会の議事録で進捗状況をチェックしましょう!

 

<追加判定項目 2> 付設駐車場の稼働率が下がっている!

・高齢化や若者のクルマ離れに伴い、マンションの駐車場の空き区画が増える傾向が見られます。

2割以上の空き区画がある場合、管理組合の財政状況が厳しくなっている可能性があります。

・特に機械式駐車設備がある場合、収入が減るのに、修繕更新費や保守点検費は減らないどころか上昇します。

・築年数が増えると、その他の修繕の支出も増加します。何らかの対策を講じないと、修繕積立金のみならず、管理費も将来増額しなくてはならなくなる可能性大です。

・管理費や修繕積立金が平均以上に高いマンションは、相対的に価値が下がるのは避けられません。

 

 さらにお伝えしたいことがあります。

それは、努力しても改善の難しい「立地」や「戸数」といった固有の要素はともかく、管理費等のおカネの問題については、管理組合に意思決定能力さえあれば大きく改善できる、ということです。

 

それを裏付けるデータとして、マンション管理見直し本舗でコンサルティングした管理組合における成果(2018年実績)をご紹介しましょう。

 

■ 東京都23区内のマンション(105戸・築14年目)

 管理会社のリプレイス ⇒ 戸あたり平均2万円/年 の経済効果

 

■ 東京都23区内のマンション(22戸・築23年目)

 管理委託費、電気料金、保険料の見直し⇒ 戸あたり平均4万円/年 の経済効果

 

■ 神奈川県のマンション(30戸・築22年目)

 管理委託費、電気料金の見直し ⇒ 戸あたり年間4万円/年 の経済効果

 

■ 東京都23区内のマンション(28戸・築19年目)

 管理委託費の見直し ⇒ 戸あたり平均4万円/年 の経済効果

 

■ 新潟県のマンション(50戸・築13年目)

 管理委託費の見直し ⇒ 戸あたり年間7万円/年 の経済効果

 

 上記事例の通り、住戸数の規模や築年数に関係なく、管理コストの見直しで財政状況を大きく改善できることは、これまでのコンサルティングの成果によって実証済みです。

 

もっとも重要なことは、管理組合の運営を他人事のように考えて「他人任せ」や「管理会社へ丸投げ」しないことです。

 

当社では、無料で個別相談もできるミニセミナーも用意していますので、ぜひお気軽にご参加ください!

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

【受付中】12月度セミナー開催のお知らせ|マンション管理見直し本舗

 

           f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

<過去参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

  

 

 

 

 

 

 

週刊東洋経済の「マンション絶望未来」を読んでギモンに感じたこと

            f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  
週刊東洋経済の12月8日号では、「マンション絶望未来」と題した特集記事が組まれているので読んでみました。

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181206102439j:plain

 

特集の大まかな内容は、以下の通りでした。

■ 新築マンション販売状況の悪化に伴う「潜在在庫」増加の実態

■ 老朽化・廃墟化マンションの実態

■ 2022年がヤマ場とされる、タワマンの「修繕クライシス」

■ 大規模修繕コンサルの悪質な手口の実態

 

これらの記事の中で、「ちょっとおかしいんじゃない?」と思った部分があります。

 

後半の部分では、首都圏にある20階以上のタワーマンションのデータを収集したうえで現状の修繕積立金額を推定し、組合の財政状況を分析した結果が紹介されていました。

 

そしてその結論として、

「現状の修繕積立金単価(専有面積あたり)と国交省のガイドラインの水準と比較してみたところ、全体の8割強が積立金不足と判定された」ということでした。

 

たしかに、国交省の「修繕積立金ガイドライン」を読むと、30年間の均等積立方式を前提とした場合、「20階建て以上のマンションでは、月額@170円が少なくとも必要」と解釈できます。(下記ガイドラインの抜粋を参照)

 

その金額を下回っているマンション が調査対象となった物件全体の8割以上ある、というのが結論なのですが、それでは残念ながら「お粗末な内容」と言わざるを得ません。

 

その理由を説明しましょう。

 

<理由 その1> 竣工当初の修繕積立金の水準が考慮されていない!

 

多くの新築マンションの竣工当初の修繕積立金は、@90円台の単価で設定されており、築5、6年目を目途に1回目の増額改定期を迎えるのが標準的です。

 

したがって、調査した時点でガイドラインの下限金額(@170円)を超えているとしても、現在の水準に増額されるまでの期間について潜在的な資金不足が累積しているはずです。

 

しかし、本記事の前提条件を読む限り、

増額改定されるまでの期間にかかる資金不足分については考慮されていません。

 

<理由 その2> 機械式駐車場の修繕にかかる加算分が考慮されていない!

 

国交省の「修繕積立金ガイドライン」は、実は2部構成になっています。

 

まず、延床面積と階数に応じた建物本体の修繕積立金の目安が示されています。

これを見る限り、専有面積1㎡あたり@200円前後必要なことが分かります。

 

<修繕積立金ガイドラインより抜粋>

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181206111215p:plain

 

しかし、もう一つ重要な項目があります。

それは、機械式駐車場が附設されている場合の加算分です。

 

その住戸規模に対して敷地面積の狭い場所に立地しているタワーマンションでは、おそらくほとんどの場合、地下部分等に機械式駐車場が附設されていると思います。

 

この機械式駐車場設備の修繕や更新の費用が、「無視できないレベル」の金額に及ぶのです。

 

最近の新築物件こそ、昨今のクルマ離れの傾向をふまえ住戸数に対する駐車場の付置率を3〜5割程度に抑えていますが、一昔前の物件では付置率は結構高いと思われます。

 

そして当然のことながら、

駐車場の付置率が高いほど、必要な積立金の加算額もそれだけ大きくなります

 

たとえば、国交省のガイドラインでは

昇降横行式(パズル式)地上2段・地下2段の駐車設備の場合、1台当たり月額14,000円以上かかると見込んでいます。(築30年目で設備更新する想定)

 

<修繕積立金ガイドラインより抜粋>

f:id:youdonknowwhatyoulove:20181206111425p:plain

 

仮に、全戸に1台分の機械式駐車場が用意されているマンション があるとしましょう。

 

戸あたりの専有面積が70㎡だとした場合、機械式駐車場にかかる必要な積立金の加算額はいくらになるでしょう?

 

14,000円 ÷ 70㎡ = @200円 です。

 

つまり、このマンションの場合、均等積立方式で必要となる修繕積立金は

建物本体分:200円 + 駐車場加算分:200円 = @400円

にまで膨らんでしまうのです。

 

仮に駐車場の付置率が50%ならば、

@100円が加算されるので、合計@300円です。

 

つまり、

調査対象の物件に関する機械式駐車場の付置率もデータとして加味しなければ、分析してもほとんど意味をなさないことがわかります

 

そして、こうした点を考慮すれば

ほぼ100%のタワマンが「アウト」になるだろうことは容易に想像できるのです。

 

 <参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

               f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション管理委託費の削減率が25%⇒35%に跳ね上がった理由

            f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

  

顧問先マンション(全50戸)では、3ヶ月間にわたる現管理会社との条件交渉が合意に至り、管理委託費の35%減額が臨時総会にて無事承認されました。

 

このマンションの場合、管理委託費の削減幅35%の内訳として、

単純減額分:25% + 仕様変更分:10% となりました。

 

この「仕様変更」とは、管理員の勤務時間の見直しです。

 

このマンションでは、従前の管理員の勤務時間は以下の通りでした。

  ■  夏季休暇・忌引を除いて毎日出勤
  ■ 1日実質8時間勤務

  ■  受付・立会い・点検のほか、日常清掃を兼務

 

マンション内には特別の共用施設や設備があるわけではなく、物件の規模に対してどう考えても適正な勤務時間を超えています。

 

また、警備・監視のために管理員が必要なロケーションでもなく、むしろ都心の文教地区にあり、治安も良好です。

 

そのため、管理会社に品質低下を招かないレベルでの仕様変更案を要望したところ、以下の提案がなされました。

 

 ■勤務日数  「毎日」 → 「週6日」(日曜休務)
 ■勤務時間  月〜金曜日:「6時間」勤務 + 土曜日:「4時間」勤務

 

つまり、週56時間勤務 ⇒ 週34時間勤務に縮減するというわけです。


 物件規模を考えればこれでも十分すぎるレベルですが、「安かろう悪かろう」のそしりを受けないためにも、これくらいで様子を見たほうが良いと判断しました。

 

その結果、コストの削減幅も25% ⇒ 35%に跳ね上がることになったのです。

 

他のマンションに住んだ経験が少ないので、ご自身のマンションの管理仕様が「標準」レベルだと思っている方がほんとどだと思います。

 

しかしながら、多くの物件をコンサルティングしていると、このような「過剰な仕様」になっている事例は少なくありません。

 

マンション管理コストの適正化は、

「価格」と「仕様」両面での見直しが必須なのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

              f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ