今年ラスト！ 12月度「マンション管理セミナー」開催のお知らせ

本年最後の「マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成３０年 １２月 ２２日（土）　14:00～15:30

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　2,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！

【内　容】

１．　講　演　

「マンション管理適正化診断サービス　受診のススメ」

貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか？
管理会社に「丸投げ」していませんか？

以下の６つの質問に３つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします！

＜質　問＞
(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか？
(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか？
(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか？
(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか？
(5) 修繕積立金が将来不足する（増額になる）おそれはありませんか？
(6) 管理費等の滞納は発生していませんか？

「マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。

具体的に、「どのような診断項目を行うのか？」「なぜその診断が必要なのか？」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か？」「なぜ無料なのか？」についてわかりやすく解説いたします。

なお、この診断結果の評価に応じてマンション共用部の損害保険の割引きが受けられるというメリットがあります。

高経年マンションで保険料の増額リスクに直面している管理組合さんはこの診断サービスを知っておかれることをお勧めします。

【講 師】　村上　智史（株式会社マンション管理見直し本舗　代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

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マンションの修繕積立金が足らなくなる理由を間接的に明らかにした日経新聞

　　　　　　　　　　　

 

10/19付けの「マネー研究所｜NIKKEI STYLE」で、「資産か廃虚か　日本のマンションの未来予想図」という記事が掲載されていましたので、紹介します。

style.nikkei.com

本記事を要約すると、概ね以下の通りです。

■ なぜ修繕積立金は不足するのか？

・たとえば、都内にある中古のワンルームマンションでは、修繕積立金は月1500円で全然足りない。20平米のマンションなら月4000円はためないと2回目、3回目の大規模修繕に対応できない。

・マンションの購入者は、ローン返済の他に管理費と修繕積立金を支払わなければならない。修繕積立金を高く設定したらマンションが売りにくくなくなるので、限りなくランニングコストを安く見せたいと考える販売側（デベロッパー）の都合によって安く設定されている。

・修繕積立金は、一般的には1平米当たり毎月200円ほど必要。例えば100平米のマンションだったら、1年目から毎月2万円ためていれば足りる。

■ マンションの空き家リスクは大きな課題

・マンションの動向は日本経済にとっても大きな影響がある。修繕や管理がおぼつかなくなると、マンション1棟全部がスラム化していく。特に郊外の不便な場所にある物件は深刻。

・都心から遠いところにばかりに住宅を造ってきたのは、1970年代に深刻な住宅不足に見舞われたため、法律を作って5年ごとに何戸造るという計画を進めてきたから。また、普通の勤め人は郊外の物件しか買えなかった。

・しかし、今は人口減少と少子高齢化のせいで、郊外でバス便のマンションだと1棟50戸の中に5戸とか10戸しか人が住んでいない建物がたくさんある。これが全国的に広がりそう。

・バブル崩壊後、景気対策として新築住宅の購入を促す政策を20年ほどやってきた結果、全国に空き家が増えた。住宅の総量をコントロールする政策が不可欠だ。

■マンション管理組合がぼったくられる理由

・マンションの管理は管理会社がやるものという意識が長らく住民にあった。いつの間にか管理会社がすべてコントロールするようになった。

・マンション管理会社は、12年目などの時期になると、大規模修繕の見積もりを管理組合に送りつけていました。これまで組合はそれを鵜呑みにしてきた。

・それはよくないと、新たに設計コンサル会社が登場するようになった。修繕項目をチェックし、工事業者の相見積もりを取り、ベストな業者に依頼するよう仕切るのが仕事。 しかも、コンサル報酬が非常に安い。

・実は、そのコンサル会社は工事会社とグルになっていて、工事の受注を落札した会社から10～20％のバックマージンを受け取っている。

先日も、顧問先のマンション（築２１年目）で今後３０年間の長期修繕計画の更新案について管理会社から説明がなされました。

均等積立方式で徴収するなら、現在平米単価で２００円の修繕積立金を４００円以上に増額する必要があるとのこと。

つまり、「将来資金がショートするから、２倍にしなさい」というわけです。

（もちろん立場上「しなさい」とは言いませんが・・・。）

このマンションでは、

３年前に修繕積立金の徴収額を平米単価９０円から２００円に倍増したばかりです。

しかし、それでも足らないので今回さらに２倍、つまり当初に比べて４倍にしなければならないのです。

＜一般的なマンションの長期修繕計画における修繕積立金の増額プラン＞

こうした状況を招いた責任は、管理組合側にはないと思います。

本記事にも必要な積立金の「目安」が紹介されていますが、

たしかに国交省の「修繕積立金ガイドライン」によると、平米単価で月額２００円が必要とされています。

しかし、それはマンションの建物本体の部分だけの金額です。

機械式駐車場が附設されている多くのマンションでは、その設備の修繕費も加算する必要があるのです。

このマンションには全戸分の機械式駐車場があるため、必要な修繕積立金を算定したところ、大幅に加算されて月額３４０円になってしまいました。

マンション販売時においても、当初の設定金額（９０円）では将来足らなくなるのは「想定内」だったわけで、「あとは野となれ、山となれ」という発想のデベロッパーの道義的な責任は免れないでしょう。

しかしながら、

このマンションでは３年前に割高だった管理委託費を３割削減できたため、その経済効果によって収支剰余金が毎年大幅に増え、平米単価に換算すると８０円近い経済効果が得られました。

つまり、管理費会計の剰余金を繰り入れることで、実質的には２８０円の修繕積立金を徴収できており、さすがに倍増までの必要はなくなったのです。

マンション管理組合が修繕積立金の不足問題をソフトランディングさせるのに、管理コストの適正化は不可欠な手段なのです。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

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区分所有法、標準管理規約、実際の管理規約 ３つの相違点を理解するのは難しい！

　　　　　　　　　　　

 

今年も、マンション管理士の国家試験は11月下旬に実施予定なので、受験者の皆さんは勉強の追い込みに余念がないことと思います。

もう６年前の話になりますが、

私もこの時期には受験生の一人として苦闘していました。

最後まで苦しんだテーマの一つが、区分所有法と管理規約の相違点です。

区分所有法を学習した後に、国交省の「標準管理規約」を学ぶというのが通常の順序なのですが、それぞれを理解できても、その後両者のどこに共通点と違いがあるかを考え出すとかなり複雑なことに気づきます。

試験でも、その辺を「重箱の隅をつつく」ように問われるため、曖昧な理解だとなかなか正答に結びつかないようになっています。

区分所有法との比較という観点から整理すると、管理規約の条文は以下の３つに分類できます。

（１）区分所有法の通りに定めないとＮＧなもの（強行規定）　
　　＜例＞

　　　・組合員の資格要件

　　　・特別決議事項の要件

　　　・年１回の総会開催

　　　・総会議事録の作成　　など

（２）管理規約で「別段の定め」が可能なもの

　　（区分所有法の認める範囲内で変更可）　　

　　＜例＞

　　　・管理者の設置

　　　・共用部分の持分割合

　　　・議決権の持分割合

　　　・普通決議の要件　　など

（３）特に制限がないため管理規約で自由に定められるもの　　　

　 ＜例＞

　　　・理事会の設置

　　　・理事の人数や任期

　　　・管理費や修繕積立金の算定方法など

そんな中、先日、ＳＵＵＭＯジャーナルから「マンション購入者向けに区分所有法の基礎知識について記事にしたいので取材させてほしい」との依頼を受けました。

そのため、ライターさんと電話で３０分程度話して、その後それをまとめた原稿をチェックしたところ、その小見出しに「区分所有法と管理規約という２つのルールがある」というくだりがありました。

案の定というべきか、両者の違いが理解されていませんでした。

また、区分所有法における総会での議決要件等の説明を設けていましたが、実際には標準管理規約の定めとは異なるのが一般的なため、違和感が生じていました。

そこで、

・区分所有法は「法律」なので、最低限遵守しなければならないもの。

 ・その制約の範囲内で管理組合の「ルールブック」として具現化したのが管理規約

と説明したら、ようやくわかってもらえました。

しかし、「現実」はさらに複雑です。

と言うのも、国交省の「標準管理規約」と各管理組合の「管理規約」の間にも違いがあるからです。

マンションの管理規約は、当初は分譲会社や管理会社が個々に作成していました。

そのため、内容に統一性がないばかりか、中にはいい加減なものや不合理なものも見られるようになりました。

そのため、１９８２年に、国交省（当時の建設省）が「標準管理規約」を作成し、個々のマンションにおいて管理規約を作成する際の「指針」として活用するよう通達したのが始まりです。

その結果、個々のマンションの管理規約は、ほぼ標準管理規約に沿った構成と内容を備えるようになりました。

しかし、標準管理規約は近年だけでも、下記の通り複数回改正されています。

主な改正のポイントを含めてご紹介しておきましょう。

■　２００４年の改正

・マンション管理士など「専門知識を有する者の活用」の条文が追加される。

・普通決議で実施可能な範囲を「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定し、通常の大規模修繕工事の実施は普通決議事項と定められた。

・未納管理費等の請求を機動的に行えるよう、理事会決議があれば、理事長が管理組合を代表して訴訟その他法的措置を追行することができる旨を規定。

■　２０１１年の改正

 ・組合役員の資格要件の緩和するため、「現に居住する」という要件を削除。

・組合総会における代理人出席の要件（組合員の同居人、賃借人など）を大幅に緩和

■　２０１６年の改正

 ・管理組合の業務から「地域コミュニティの形成」を削除。

■　２０１７年の改正

 ・住宅宿泊事業法成立に伴い「専有部分における民泊利用可否」に関する条文を追加

言い換えれば、

個々の管理規約は「マンション竣工時点での標準管理規約」に則って作成されているはずなので、規約が古いほど現行の標準管理規約の内容とギャップ（乖離）が大きくなっているのです。

もちろん、標準規約の改正のたびにアップデートされていれば両者はシンクロ（同期）しているわけですが、義務でもないのでそこまで対応はできていないはずです。

要は、プロのマンション管理士としてコンサルティングする場合には、区分所有法、標準管理規約、そして個々のマンションの管理規約の３次元で知識を整理しておくことが求められるのです。

＜参考記事＞

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管理規約が古いと、理事長が当然には訴訟事件の原告になれない！？

　　　　　　　　　　　

 

顧問先の管理組合では、大規模修繕に起因する瑕疵にもとづいて施工会社に補修請求を行ったにもかかわらず、補修はおろか工事代金の返金も拒否されたため、訴訟を提起し、現在係争中の案件があります。

これに際しては、当然のことながら事前に総会を開催し、訴訟の提起ならびに代理人として弁護士を起用する旨の議案を上程し、承認を得ています。

そんな中、代理人の弁護士から、担当裁判官から以下のような指摘を受けたとの報告がありました。

■　今回の訴訟のような第三者に対する損害賠償請求事件では、区分所有法上の「管理者」（理事長）が訴訟の当事者になるには，管理規約又は集会決議による授権が必要とされている。 

 ■　しかしながら、当マンションの管理規約では、管理者を理事長とする旨の定めは規定されているものの，管理者を訴訟の当事者（原告）とすることまでは明確に規定されていない。

■　判決が無効とならないよう安全策をとるべきという観点から，管理者である理事長に訴訟提起する権限を授権することを明確に決議してもらいたい。

つまり、こういうことです。

区分所有者の代理として訴訟の原告になるのは管理者（理事長）にとって当然の職務ではなく、あくまで「一定の条件をクリアすればなれる」としか法律では定められていないということです。

理事長が原告となるには、あらかじめ規約で定められているか、総会決議を得ることが必要なため（規約にその旨が明記されていない当マンションの場合は）訴訟提起のための決議の際に、理事長が訴訟事件の原告となることも併せて盛り込む必要があったというわけです。

ほとんどのマンション管理組合では、国交省の「標準管理規約」にもとづいて作成されていますが、今年で築１９年目を迎える当マンションが竣工した当時の標準規約にはそこまで明確な規定がありませんでした。

ちなみに、

現在の標準規約には、理事長が訴訟当事者になることについて明確な定めがあります。

・・・・・・

【国交省の「標準管理規約」　第67条3項】

３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。

一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

二　敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること

・・・・・・

 高経年マンションの管理組合の方は、念のため管理規約を確認されることをお勧めします！ 

＜参考記事＞

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「マンション防災対策セミナー」に参加してみた！

　　　　　　　　　　　　

 

先週土曜日の午前中は仕事が入っていなかったので、大手管理会社主催の「マンションの防災対策」セミナーに参加してきました。

対象は管理組合の理事でしたが、「無料招待」ということもあってか、１００名くらいの参加者で会場はすでに混み合っていて盛況でした。

セミナーは２部構成。

第１部は、危機管理教育研究所　国崎伸江氏による講演

第２部は、防災備品を取り扱っている複数の業者からのプレゼン

といった内容でした。

第１部の講演がとても役立つ内容でしたので、「さわり」部分を以下ご紹介します。

（１）同じマンションでも地震のタイプによって影響が大きく異なる！

　　低周期地震動の場合　⇒　低層フロアに影響大

　　長周期地震動の場合　⇒　高層フロアに影響大（Ex：東日本大震災）

地表の揺れが震度３程度でも、高層階では「震度６級」の揺れに感じることも・・

（低層階の防災センターや管理室では、高層階の揺れの大きさは感知できない）

（２）死傷者を出さないための事前対策が重要！

　家具・ 棚に収納されている本・食器類等が落下して死傷者が発生する事例が多い

　・家具の固定化、柔らかくて軽い素材への変更

　・収納物の落下防止策として「滑り止めシート」（厚さ２㎜以上）を手前に貼る。

　・キャスターは対角線上にロックをかけると有効。

　・今流行りの「組立て式家具」は揺れに対して弱いので要注意。

（３）災害後も自宅で暮らせるように備える！

「災害に遭ったら、避難所に行けばよい」というのは甘い考え。現実には様々なストレスや犯罪などのリスクが伴うため、可能な限り自宅で暮らせるようにすべき。

そのためには、家庭内で食品を十分備蓄することが大切。

　・備蓄の目安は１０日分。

　（冷蔵庫内の食品　⇒　常温用の備蓄品　⇒　非常食の順で消費していく）

　・ガス・電気停止に備え、「卓上コンロ」(＋カセット型ガスボンベ）は必須。

（４）マンション管理組合としての対策

　①　災害対策本部設置の際に必要なアイテム類の購入と保管

ホワイトボード、筆記用具、模造紙、発電機、ラジオ、カッター、ガムテープなど

　②　ファースト・ミッション・ボックス（FMB）作成の勧め

災害発生の時間帯によっては、管理組合の理事たちが不在の可能性も十分ある。

マンション内の誰でも５人以上いれば初動のオペレーションが迅速かつ円滑に行えるようにするためのツール。

＜手　順＞

a)　５班分のミッションファイルを準備する

　「災害本部レイアウト班」、「安否・避難情報確認班」、「救助・救護班」

「消火・被害調査班」、「仮設トイレ設置・資材管理班」

b)　各班の指示カードを（１指示につき１枚）作成してファイリングする

FMBの完成イメージについては、以下のフロー図を参考にしてください。

【国崎伸江氏の防災コラムより】 

災害対策本部を特定のメンバーで構成することが「常識」とされている風潮には以前から疑問を感じていたので、この「FMB」作成のアイデアにはとても共感できます。

なお、FMBの専用サイトも今月末に開設される予定とのことでした。

＜参考記事＞

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マンション管理業者の違反行為が止まらない・・・！

　　　　　　　　　　　　

  

10月9日付のNETIB-NEWSで、「福岡市のマンション管理業者に営業停止処分」という記事が掲載されていました。

www.data-max.co.jp

この記事を要約すると、以下の通りです。 

■ 10月2日、国土交通省は福岡市の管理業者「（株）西日本ビル代行」に対し、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」違反に伴い「業務停止」などの監督処分を行うと発表。

■　業務停止命令および指示処分を受けた場合、30日間はマンション管理業に関する新規の契約を結べないほか、再発防止措置を講じるよう求められる。

■　処分の理由は、マンション管理組合が毎月の管理料や修繕積立金などを出し入れする収納口座の通帳と印鑑をマンション管理業者が保管する場合、業者の私的流用や倒産による損失を防ぐために、「管理費保証制度」に加入する必要があるにもかかわらず同社はそれに加入していなかった。

■　2016年12月、同社が管理を受託しているマンションの組合員から、「管理業者から法律に基づいた書面が組合に提出されているか」という旨の問い合わせがあったことから、今回の違反が発覚した。

■　取材に応じた同社は、「法改正の際、制度変更を当該マンション管理組合の理事長に説明したが、管理費の値上げにつながるため、納得いただけなかった。」とコメントしている。

つまり、本記事の管理業者は、「 マンション管理適正化法」に違反したために業務停止処分を受けたわけですが、それが具体的にどんな違反行為なのかが分かりづらいと思います。

この記事を読み解くポイントは、

「管理費・修繕積立金の収納方法」と「管理費等保証制度」の２点ですが、これらについて以下解説しましょう。

（１）管理費・修繕積立金の収納方法

一般的に、毎月徴収される管理費等は以下のように収納・保管されます。

①まず、毎月、区分所有者の口座から自動振替え（もしくは振込み）によって、管理組合理事長名義の「収納口座」に入金がなされる。

②管理事務に要した費用（管理委託費、水光熱費など）が控除される。

③残額を、翌月末日までに収納口座から「保管口座」に移し換える。

この一連の収納・保管業務を、管理会社が代行するのが一般的です。

あるいは、管理会社から「集金代行会社」に再委託することも少なくありません。

＜集金代行会社に委託している場合には、区分所有者の口座から集金代行会社の口座に振り替えたあと、管理組合又は管理会社の収納口座に収納することになる＞

管理会社による組合財産の着服等を防止するため、管理組合の「保管口座」に係る管理組合の「印鑑」は原則として管理会社が管理するのはNGです。

保管口座には、多額の修繕積立金と管理費会計の繰越剰余金が集まる重要性の観点から、管理会社が（通帳はOKですが）カード・印鑑等まで預かれないのです。

一方、「収納口座」については、上記のフローのとおり、毎月１ヶ月分の管理費等が預け入れされるものの、翌月末までには保管口座に経費控除後の残金が移管されて一旦残高ゼロになるため、保管口座に比べるとリスクは低いと言えます。

そのため、事務代行業務の効率性の観点から、管理会社が「収納口座」に関する印鑑・カード・通帳等を管理することも「条件付きでOK」としているのです。

その「条件」こそが、管理費等の保証契約締結です。

（２）管理費等保証制度

管理費等保証制度は、「マンション管理適正化法」で規定される指定法人として、「一般社団法人マンション管理業協会」が行う保証制度です。

一般社団法人マンション管理業協会は、マンション管理会社の国内唯一の所管団体で、マンション管理会社308社（平成30年3月現在）が協会保証機構に加入しています。

■ 保証が受けられる管理組合

保証機構に加入する管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、かつ管理会社から保証機構に対して届け出のあった管理組合。

■保証の対象となる管理費等

管理組合が毎月徴収している管理費、修繕積立金、各専用使用料等。（一時的に徴収する工事分担金及び借地料、町会費、CATV使用料等は対象外）

■保証する債務

管理会社が倒産等により、管理組合に対し管理費等の返還債務を負うこととなった場合、協会が管理会社に替わって管理費等1ヶ月分の額を限度としてその返還債務を履行するものです。（ただし、管理組合に故意または過失があると認められた場合には、この限りではありません。）

保証対象となった管理組合には、マンション管理業協会から「保証委託契約受諾証明書」が管理会社を通じて交付されます。（下の画像参照）

さて、本記事の違反行為に話を戻すと、

この管理会社は「収納口座」の通帳だけでなく印鑑も預かっていたにもかかわらず、管理費保証制度に加入していなかったため処分を受けたというわけです。

それにしても不可解なのは、

この管理会社のコメントにある「制度変更を管理組合理事長に説明したが、管理費の値上げにつながるため納得いただけなかった。」という発言です。

保証契約を締結できないなら、収納口座の印鑑を預からないという選択肢もあったのに、なぜこの方法に固執しなければならなかったのでしょうか？

しかも、あたかも管理組合にも道義的な責任があるかのような主張ぶりです。

「開いた口が塞がらない」というのは、このようなケースを言うのかもしれません。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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管理会社が長期修繕計画を作成すると、修繕積立金がさらに足らなくなる！？

　　　　　　　　　　　

  

顧問先のマンション管理組合（３０戸）では、長らく放置されてきた長期修繕計画の更新に今年着手することになり、その業務を委託先の大手管理会社に発注しました。

先日、その更新案について説明を受けたのですが、いやはや驚きました。

このマンションの場合、前回作成した際には３０年間で必要な資金はおよそ２億円。

国交省のガイドラインとほぼ同水準の金額でした。

これを均等積立方式を前提に専有面積あたりで換算すると、

月額２１０円／㎡程度です。

ところが、管理会社が作成してきた長計上の金額はその２倍のなんと４億円！

つまり、月額あたり４００円／㎡を超える水準でした。

ちなみに、付設駐車場は平面式のため、機械式駐車場の修繕費の加算は不要です。

また、エレベーター１基の４階建て（地下部分もなし）、通常の外廊下方式の極めてスタンダードなマンションで、特段考慮すべき事情等はありません。

ただ、大規模修繕を１２年毎に実施する周期のため、計画期間との兼ね合いで通常２回分のところ、今回３回分が含まれてしまっていました。

それが増額に影響しているのは確かですが、それでも倍増というのはあんまりです。

フロント担当者にその点を指摘したところ、

「工事費の単価等は自社の受託実績をもとにその平均値をもとに積算している」とのこと。

それを聞いて、「謎」が解けました。

割高になりがちな管理会社の受託実績を反映させているからです！

フロント担当者もさすがに「国交省ガイドラインの２倍」は拙いと思ったのか、

再度見直しさせて欲しいとの話になり、その後実質的に２００円台後半の水準に改訂された計画で再提出されました。

長期修繕計画に、工事の実績金額を反映させること自体は合理的な試みです。

が、それが適度な競争原理が効いた環境下のものでなければ、修繕資金の想定額が以前よりも大きく膨張する可能性があるので注意が必要です。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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