世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション管理セミナー<10月度>開催のお知らせ

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10月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成30年 10月 20日(土) 

14:00~15:30

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

管理コストを3割削減するための見直し術

これまで弊社のコンサルティングによって大幅なコスト削減を実現した事例を紹介しながら、その費用項目ごとに効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

ポイント1】 管理人の勤務体制と業務内容


最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

ポイント2】 各種共用設備保守点検の契約


エレベーター、消防、機械式駐車場など各種共用設備の保守点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

ポイント3】 遠隔監視&緊急対応費用

 

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちです。

ポイント4】 事務管理費などの管理会社経費

 

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページから「セミナー参加希望」と明記のうえ、お申し込みください。 

 

 

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マンション管理会社の金銭着服事件が一向になくならない理由

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大手管理会社の「コミュニティワン」が、7月 13日付けで監督官庁(国交省関東地方整備局)より、いわゆる「マンション管理適正化法」にもとづく「指示処分」を受けたとの発表がありました。

 

処分理由は、管理受託している管理組合において、同社営業担当社員(当時)が管理組合の財産 (金員)を着服したことによって損害を与えたためとのことです。

 

なお、着服金相当額については同社が全額補填 し、管理組合には了承の得て現在も管理業務を継続しているとのことです。

 

コミュニティワンといえば、旧称「ダイア管理」で、もともとは「ダイアパレス」シリーズで有名な「ダイア建設」の直系子会社でした。

 

しかし、その後親会社の経営が悪化し、2008年12月に民事再生法を申請、今では大和地所と合併し、ダイア建設自体は解散しています。(新潟と名古屋エリアで分社化して分譲事業を継続中。)

 

親会社の存在を失ってしまった後、ダイア管理は2009年に今の社名に変更し、その後2013年に「東急コミュニティー」の傘下に入り、東急不動産グループの一員となりました。

 

それでも現在、いまだ社員数:3,700名 年間売上高:250億円 受託物件:16万戸を誇るの大手マンション管理会社の「老舗」のひとつです。

 

ちなみに調べてみたところ、昨年からだけでも、社員による金銭着服事件で行政処分を受けた管理会社が他に7件もありました。

・・・・・・・・・・・

2017年 2月   西新ビルサービス   (東京建物系 「改善措置指示」処分)

2017年 3月   住友不動産建物サービス住友不動産系「改善措置指示」処分)

2017年 4月   第一不動産       (他の違反を含め「業務停止」処分)

2017年10月 ティエスコニュニティ  (現コミュニティワン「改善措置指示」処分)

2017年12月 クラシテ        (「改善措置指示」処分)

2018年  3月   星光ビル管理    (日本生命系 「改善措置指示」処分)

2018年  3月   大林ファシリティーズ(大林組系 他の違反を含め「業務停止」処分)

・・・・・

違反に対する行政処分は、以下の通り「指示」→「業務停止」→「登録取消」の順で重くなっています。

 

(1)指示処分    

国交省が是正改善のための措置を具体的に示して管理業者に命令するもの。


(2)業務停止処分

1年以内の期間を定めて管理業務の停止を命ずるもの。この期間、新たな広告や営業や契約締結はできなくなるが、現在受託中の管理業務は継続できる。

 

(3)登録取消処分

マンション管理業者としての国交省への登録が取り消されるため、マンション管理業は事実上出来なくなる。

 

不祥事発生の背景として、

いまだに管理会社が組合名義の銀行口座の通帳と印鑑の両方を保管しているというベーシックな法令違反も目立ちます

 

こうした管理会社は、日頃から「内部監査」をろくにやっていないのでしょう。

まったく論外です。

 

しかしながら、上記の通り金銭着服事件を起こした管理会社のほとんどが最も軽い指導処分しか受けていないのが実態なのです。

 

国交省は、このような処分の繰り返しで再発防止効果があると考えているのでしょうか? 

 

不祥事の再発を防げない一因には、こうした行政の甘い監督ぶりにもあるように私は思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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タワマンの財政状況を改善するのが難しい2つの理由

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8月25日付のプレジデント・オンラインに、「タワマンが積立金不足でスラム化の可能性」という記事が掲載されていました。

 

president.jp

本記事の要約は以下の通りです。

・・・・・・・

■近い将来、多くのタワーマンションで顕在化してくるのが、修繕工事費不足の問題だ。タワーマンションの修繕コストは、通常のマンションの約1.5倍はかかる。


■十分な修繕費が準備されていない主な理由は、デベロッパーが新築マンションを販売する際、修繕積立金を低めに設定する傾向があるからだ。

 

■1回目の大規模修繕工事は、積立金で何とか乗り越えられる確率が高い。問題なのは、築後30年前後で行われる2回目の大規模修繕工事で、エレベーター、機械式駐車場、空調など設備機器の更新が必要になるなど、莫大な資金が必要になる。

 

■修繕資金が足りない場合、一戸あたり50万~100万円の一時金を徴収する、または管理組合全体でローンを組むなどの方法がある。しかし、多くのマンションでは、「積立金の範囲内でできることだけをする」というもので、これだと建物が劣化していく。

 

■最近建てられたマンションは適切なメンテナンスがなされていれば100年以上は余裕でもつものも少なくないが、管理を怠れば資産価値は暴落し、ゆくゆくはスラム化することにもなりかねない。

 

■現在、国土交通省は都市計画情報、取引価格、管理情報などを盛り込んだ不動産のデータベースづくりを行っている。これらの情報開示が進めば、一般の人たちにもマンションの管理組合の運営状況が可視化されていく。マンションも管理の状況次第で価格格差が広がるはずだ。

 

■早くから修繕積立金を適正価格に上げる策をとっているタワーマンションは、住民のリテラシーが高く、維持管理が行き届いている可能性が高い。またホームページを持ち、管理組合が継続的に情報を更新しているマンションも優良であるケースが多い。

・・・・・・

分譲マンションにおける修繕積立金の不足問題は、街中で普通に見かける中低層マンションにも当てはまる重要なリスクで、何もタワマンに限ったことではありません。

 <参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 分譲デベロッパーが均等積立てを前提とした修繕積立金の半分以下の水準で設定しているのはタワマンと同様の事情だからです。

 

したがって、2回目の大規模修繕やエレベーター等の設備更新などが重なる25年目~30年目あたりで修繕資金がショートするのは、ほとんどの分譲マンションが直面する問題なのです。

 

そのため、なるべくそうした憂き目に遭わないよう、早期に管理委託費をはじめとする割高なランニングコストを適正化(削減)して毎年の剰余金を増やすことを管理組合が着手すべき「一丁目一番地」の対策として強く勧めているのです。

 

しかしながら、タワマンの場合、こうした「管理見直し」の効果が一般のマンションに比べてあまり期待できないケースが少なくありません。

 

その理由は、大きく2つあります。

 

(1)「過剰仕様」のために人件費が嵩むというコスト構造

先日も都内のタワマン(400戸超)について管理委託費の適正化診断を行ったのですが、現在の管理仕様を変えない限り、ほとんど下がらない、という結果になりました。

 

このマンションの場合、管理委託費全体として約8千万円弱かかっていますが、その7割強に相当する5千万円強が、管理員・コンシェルジュ・警備員・日常清掃に充てられていたのです。

 

各要員の時間当たり単価は、現在の労働市場の需給状況に鑑みればほぼ妥当であることが分かり、削減余地はほぼありませんでした。

 

ただ、下図で示した各スタッフの勤務体系のように、朝から夕方までのデイタイムは毎日管理員2名とコンシェルジュ1名、警備員の合計4名が待機しています。(夜間も管理員と警備員の2名が駐在。なお、機械警備は別途付帯されている・・)

 

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どう見ても治安のリスクがあるエリアでもないのに、ここまでスタッフを張り付ける必要があるのか甚だ疑問です。

 

これはマンション販売時のいわゆる「ホテルライクな生活」というキャッチフレーズの反映なのでしょう・・。

 

ただ「過剰な仕様」だからと言っても、入居当初からの仕様を多少でも落とすことについて多数の居住者がいる管理組合内で合意形成を図るのはなかなか容易なことではありません。

 

(2)保守点検費が下げらないハイエンドな共用設備の存在

このタワマンでは、分速120メートルの高速エレベーターが5台設置されています。 

また、駐車場としてタワー式の設備が2基(各60台収納)も付帯しています。

 

この2種類の設備の維持管理費の合計だけで年間約1千万円かかっています。

しかし、現状ではこれらの設備の保守点検費用はほとんできません

 

その理由は、それぞれの設備に付帯している制御関係の装置がハイエンドな仕様になっているため、それを製造したメーカー系の保守会社でないと取り扱いができないからです。

 

つまり、他の保守会社に任せる選択ができないため、競争原理が働かないのです。

 

こうした2つの理由から、一般的なマンションと比べると、タワマンでは「管理見直しによる剰余金の創出」という武器が思うほど有効に働きにくいわけです。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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規約改正がマンション民泊の排除に有効なことが実証された!

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8月22日付のニコニコニュースに、「マンション住民から苦情→管理規約で禁止→判決で差し止め…「民泊」の試練つづく?」という記事が掲載されていました。

news.nicovideo.jp

本記事の要約は以下の通りです。

・・・

■ 東京都港区のマンションで「民泊」を営業していた男性に対して、東京地裁は8月上旬、管理規約に違反していると認め、民泊の差し止めと弁護士費用の支払いを命じる判決を言い渡した。

 

■ この男性は、予約サイト「Airbnb」を通じて外国人の家族連れなどを自らが所有する部屋に泊まらせていたが、宿泊客が夜間バルコニーで話したり、ゴミを分別せずに捨てたりするなどして、居住者から苦情が出るようになった。

 

■ そのため、管理組合は管理規約を改正し、民泊事業のために部屋を使うことを禁止した。ところが、その後も利用される状態が続いたため提訴に踏み切った。

 

■ 今回の判決では、管理規約に対する違反が認定され差し止め命令が下されるとともに、改正後の規約で新しく設けられた違約金規定にもとづく弁護士費用の請求についても認められた

 

■  たとえ民泊を規約で禁止する前に民泊事業を始めていたとしても、その後管理規約が改正された場合、民泊営業を継続することはできないと判示された。違法民泊に悩まされている管理組合は、今後法的な手続きが取りやすくなった。

・・・・

旧標準管理規約で定められていた、いわゆる「専ら住宅条項は民泊事業としての利用を排除できるほどの効力がないことがわかったため、昨年8月の改正標準規約において、民泊利用の可否を明記する規約例が示されました。

 

<参考記事>    

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

今回の判決は、その改正の効果が実証された貴重な事例と言えるでしょう。

 

たとえ、規約改正前から民泊事業を行っていたとしても、差し止め請求が有効であるとの判決が出たことはとても重要です。

 

また、本記事のマンションのように、

規約で民泊禁止が明記されていても、それに違反するケースを想定して組合側の弁護士費用を当該組合員に請求できる旨明記しておくのも抑止効果になると思います。

 

旧標準規約をベースに作成された管理規約で運用しているほとんどの管理組合さんは、民泊を禁止するにしても、容認するにしても現在の規約の改正を検討されることをお勧めします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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またもや発見!アコギな電子ブレーカー業者

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現在コンサル中の都内のマンションで電気料金の調査をしていたら、料金削減のために共用部に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機をすでに導入済みであることが分かりました。

 

管理組合に伺ったところ、これについては電気料金削減状況の報告書があると聞いたので、すぐに「ピン」ときました。

 

これには、例によって「ピンハネ業者」が介在していることが予想できたからです。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

その業者から提出された報告書を読んでみたところ、「案の定」でした。

・・・・

【契約の概要】

■ 契約期間は「10年」

■ 業者へ支払う報酬の条件

システム利用料」と称して、1年目:料金削減額の100%、2年目以降は同40%を毎年支払う。

 ■ 中途解約の条件

残りの契約期間に対応する上記利用料の70%を違約金として支払う義務がある。

・・・

このマンションでは、年間23万円の料金削減効果が出ており、すでに5年目となっていました。

 

10年間で「システム利用料」を支払い続けると、管理組合は年間削減額の460%(=100%+40%×9年)を負担することになります。

 

このマンションの場合は、23万円 × 4.6倍= 106万円となるため、

一括購入の金額(65万円)よりも40万円以上搾取されてしまうわけです。

 

なお、このシステムの場合、

今後10年の期間満了を迎えると、再度設備更新に相当する費用を請求される仕組みになっており、このままだとマンションが存続する限り、この業者が労せず管理組合から搾取し続けられることになります。

 

では、この契約を途中で解約し、設備を新たに購入したらメリットがあるのか、検証してみましょう

 

電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を購入した場合の投資効果を試算してみます。

■ 設備導入費用: 合計 65万円

■ コスト削減額: 23万円/年

■ 違約金 :残り5年間とした場合、32万円(=23 × 40% × 70% × 5年)

 

要するに、違約金を含む導入費用の「償却年数」を計算すると、

(65+32)万円 ÷ 23万円 = 4.2年

 

設備耐用年数(15年)を考慮すれば十分に元が取れることがわかったため、管理組合さんに購入プランへの変更を提案する予定です。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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民泊の禁止だけじゃ足りない?マンション標準管理規約に潜むリスクとは

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8月8日付けの産経新聞に、「大阪のマンション管理組合 グループホーム禁止と社福法人を提訴」という記事が掲載されていました。

 

www.sankei.com

 本記事の内容は以下の通りです。

■ 大阪市の分譲マンションで、その専有部分を障害者が暮らすグループホームとしての利用しているのは住居以外の用途の利用を禁じる管理規約に反するとして、この管理組合が運営元の社会福祉法人を相手取って事業の停止を求める訴訟を起こした。

 

■ グループホームを運営する法人は、平成15年にこのマンションの区分所有者と賃貸契約を締結した。現在は2部屋にて運営中で発達障害などがある女性6人が暮らしている。

 

■ 管理組合側は16年、消防署からの指摘を受けてグループホーム事業が行われている事実を把握した。

 

■   管理組合は、このマンションが店舗や施設を対象とした「特定防火対象物」に変更されるため、防火設備の点検費などの金銭的負担が増える他、事業運営を容認すれば他の違反行為も誘発すると主張している。

 

国交省の標準管理規約には、専有部分の用途に関する制限として以下のような条項が定められています。

 

・・・・

第12条(専有部分の用途)

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

・・・・・

 

ただ、このいわゆる「専ら住宅条項」の有効とされる範囲が問題です。

 

率直に言って、この条項だけで民泊やグループホームなどの利用を排除するのは難しいというのが実情です。

 

そのため民泊については、今年6月の住宅宿泊事業法の施行に伴って

国交省は標準管理規約を改正するとともに、既存の管理組合に対して民泊事業を禁止するか、あるいは容認するかを規約に明記するよう勧めています。

 

ただ、それ以外にも、不特定多数の見知らぬ人が出入りすることでトラブルを招きやすいと考えられる用途があります。

 

◆シェアハウス

◆短期賃貸住宅(ウィークリー・マンション、マンスリー・マンション)

◆グループ・ホーム

 

管理組合内でこうした用途を好ましくないとお考えでしたら、民泊とともに、これらも禁止用途として管理規約に明記されることをお勧めします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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日経新聞でも取り上げられたマンションの「所有者不明問題」

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8月2日付の日経新聞に、「所有者不明の空き家問題、マンションでも深刻に 」と題する記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事を要約すると、以下のような内容です。

■ 所有者不明の不動産問題は、分譲マンションでも深刻になってきた。今後老朽化マンションが増えれば相続を放棄される部屋が増える可能性も高い。新たなルール整備を求める声もあり、東京都は独自に条例制定の検討に入った。

 

■ 今年1月、埼玉県内の管理組合の臨時総会にて、24戸のうち3戸の区分所有者の氏名と住所を特定できず、管理費などの滞納が続いていることが報告された。

 

■ 支払期日から5年近く経過し、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから、管理組合は家庭裁判所に対し、不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をした。ただ部屋を売却しても、滞納分に見合う売却代金を得られるかは不透明な状況。

 

■ 所有者不明問題は管理費などが徴収できなくなるほか、管理が行き届かない部屋は周囲の住環境を悪化させ、管理組合の意思決定の足かせにもなりかねない。

 

■ 管理組合における通常の決議では、区分所有者の議決権の過半数(<筆者注記>総会出席者に対して)の賛成が必要。一方、管理規約の変更・廃止などの重要事項の場合には(<筆者注記>区分所有者全体の)4分の3、建て替えは同5分の4の賛成が必要になる。

 

■  マンションを解体して敷地を売却する場合は、区分所有者全員の合意が必要になるため、区分所有者不明となればその意思決定はできなくなる。

 

■ 国交省が管理組合を対象に実施した調査によると、回答した組合のうち、連絡がつかない所有者らが存在する割合は「14%」に達したという。

 

■ 所有者不明問題の原因は、相続に伴う区分所有権の移転登記がされないのが一因だが、相続そのものがなされないケースも広がっている。管理組合が調査して突き止めた区分所有者の子が相続を放棄したため、管理組合はその部屋の競売手続きを迫られるケースも出ている。

 

■ 老朽化で資産価値が下がり、管理費も滞納しているマンションは、相続する魅力に乏しく、将来相続放棄されてしまう恐れがある。

 

■ 東京都は18年3月に「マンションの適正管理促進に関する検討会」を設置し、管理組合に管理状況を5年ごとに行政に届け出てもらう制度の創設や、分譲会社などの事業者に対して管理組合の管理のしやすさに配慮した物件供給に努めるよう求めることなどを議論している。検討会による報告書をを踏まえて、都はそれ条例化を検討するとのこと。

 

■ マンション管理を充実させて資産価値を保つ取り組みは、所有者不明物件の増加を防ぐうえで大切だ。また、住人による自治を前提とした区分所有法はもはや実態に合わなくなっているとの指摘もあり、現行法の見直しや新たなルールも幅広く議論していかなければならない。

 

相続放棄に伴う所有者不明問題については、本ブログでもすでに取り上げていますが、今後のマンション管理組合の運営にとってかなり深刻なリスクになるのは間違いないでしょう。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 これには、「区分所有者の高齢化に伴う相続の発生」と「建物老朽化に伴う資産価値の下落の2つの要因が重なっていることが影響しています。

 

2017年の国交省による推計値によれば、分譲マンションの総ストック:約644万戸のうち築30年以上が185万戸あり、すでに全体の3割弱を占めています。

 

その10年後にはこれがほぼ倍増し、352万戸にも達すると予測が出ています。

 

ヒトの命が有限である以上、相続の発生自体は避けられるものではありません。

 

ただ、「老朽化に伴う資産価値の下落」については管理組合が主体性を持ち、しっかりとした財政運営を行うことができれば、ある程度食い止めることも可能です。

 

マンション購入を「ババ抜きゲーム」にしないための対策の「一丁目一番地」は、築浅の段階から長期修繕計画で求められる修繕資金を無理なく賄えるよう、均等積立方式にもとづいた修繕積立金の徴収と運用を行うように「改革」することです。

 

しかしながら、ほとんど全ての新築分譲マンションは、必要な積立金に対して半額以下の水準しか徴収しないところからスタートしているという実情があります。

 

これは販売価格の維持を主な目的とする、分譲デベロッパーの「策略」によるものです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 しかし、修繕積立金をいきなり2倍に増額するのは、さすがに「痛み」が伴います。

 

これを緩和する方法としてお勧めするのが、「管理コストの適正化」です。

 

管理組合の主要な支出である、以下の3費目をなるべく早期に適正化することです。

 ■ 管理委託費〔管理会社に支払う経費)

 ■ 共用部の電気料金

 ■ 共用部の損害保険料

 

分譲デベロッパー系の管理会社の場合であれば、彼らの言い値で管理委託費が決まっているため、かなり割高な金額になっているのが実情です。

 

これまでの経験から当初決まった管理委託費については3割程度下がる余地があると思います。

 

なるべく早めにこれを見直し、コスト削減を通じて管理組合の剰余金を増やすことによって修繕積立金の増額リスクを抑えることをお勧めします。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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