世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

東京都がマンション管理組合の運営状況の報告を義務化!?

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13日付けの日経新聞に、「老朽マンションの情報一元管理、小池知事が所信表明」という記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

記事の要約は以下の通りです。

・・・・

■ 東京都の小池知事は都議会の所信表明の中で、マンション管理組合に耐震診断の結果などの報告を義務付ける条例を制定する考えを示した。マンションが集中する都内で、行政が踏み込んで老朽化の情報を一元管理する全国に先駆けた試みとなる。

 

■ 都内には分譲マンションが約5万3000棟ある。このうち、まず管理組合について明確な規定がなかった1983年以前に建設された6戸以上のマンションで報告を義務化する方針。約1万4000棟が対象となる。

 

■ 小池知事は、老朽マンションについて「管理組合の機能を強化し適正管理を進めるため、条例化も視野に対策を講じる」と表明した。有識者らの検討会などを通じて条例案を詰め、18年度中の議会提出、成立を目指す

 

■ 条例は管理組合などを対象に、これまで必要なかったマンションの管理状況の報告を義務付けるのが特徴。都の案では、修繕積立金の状況や大規模修繕工事の有無、耐震診断の結果や空き住戸の割合などを報告させる方向。

 

■ 施行後の報告状況を見ながら対象マンションを拡大する。例えば、築40年以上経過したマンションを、義務化の対象に順次追加する案が浮上している。

 

■ 管理組合には新たな負担が生じることになる。ただ、報告ができない管理組合が多数出ることも予想される。都は未報告のマンションには督促や指導を行い、同意を得て必要な調査を実施する考えで、罰則は設けない方向

・・・・・

 

今回、都が管理組合に報告を義務付ける対象としたのは、「管理組合の法的定義がない1983年以前に建てられた約4分の1の物件が対象」としています。

 

この「1983年以前」の意味するところは一体何でしょうか?

 

これは過去の法改正と関係しています。

 

分譲マンションのようないわゆる区分所有建物は、通常の建物に比べて所有関係が複雑で、区分所有者相互の利害関係を調整する必要性が高いため、民法の特別法として「区分所有法」が1962(昭和37)年に制定されました。

 

これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備されたわけです。

 

しかし、その後分譲マンションが急速な普及に伴い、管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983(昭和58)年に区分所有法が大幅に改正されました

 

この改正の際に、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められたのです。

 

その具体的な規定は1983年の改正によって新設された「第3条」にあります。

 

 ・・・・・

区分所有法<第3条>

区分所有者は,全員で,建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し,この法律の定めるところにより,集会を開き,規約を定め,及び管理者を置くことができる。

・・・・・・・

 

この規定によって,以下の3点が新たに明確化されました。

①マンションなどの区分所有建物における区分所有者団体(=管理組合)は,区分所有建物の存立とともに自然発生的に「当然に」構成されること

 

②その区分所有者団体は,区分所有者の「全員で」構成されること

 

③区分所有者団体は,区分所有建物並びにその敷地及び附属施設を管理するための「財産管理団体」であること

 

言い換えれば、「1983年以前」に竣工したマンションの中には、当時の事情から管理組合が設置されていない「既存不適格」のケースもあるということです。

 

そのため、マンション内に管理組合が設置されて定期的に総会が開催されているか、あるいは管理費や修繕積立金の管理が適正になされているかを行政側も今後は確認したいということです。

 

さらに、「1983年以前」に竣工したマンションのほとんどは、旧耐震基準の建物であるという問題もあります。(建築確認済証の交付日が1981(昭和56)年6月1日以前の建物は、旧耐震基準のため)

 

そのため、耐震診断の結果などの報告を管理組合に義務付ける条例を制定するという動きになっていると思われます。

 

この記事で驚いたのは、「高齢化」が進んでいる都内マンションの実態です。

 

1983年以前の竣工とは「築35年」以上となりますが、すでに都内のマンションの4分の1を占めているということです。

 

不動産のリスクといえば、昨今空き家問題が全国的に顕在化していますが、

分譲マンションの老朽化対策や管理不全の問題への対応なども取り組むべき課題として行政が将来直面するのは確実です。

 

一歩ずつ、確実に、なすべき施策を実行してもらいたいものです。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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「民泊」をテコにリゾートマンションを再生できるか?

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6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されると、いよいよ分譲マンションでも民泊事業を行うことが法的に可能になります。

 

しかし、本年2月のマンション管理業協会の発表によれば、マンション管理組合で民泊容認を決議したのは1%以下とのことです。

 

minpaku-univ.com

そんな中、新潟県湯沢町のリゾートマンション「エンゼルリゾート湯沢」の管理組合の総会において、「住宅宿泊事業(民泊)制度導入に関する議案」について賛成多数で可決したという記事を見かけました。

 

prtimes.jp

このマンションの管理会社である株式会社エンゼルが住宅宿泊管理業者に指定され、建物管理に加えて民泊の管理も同社が手掛けることになったとのことです。

 

同社の広報によれば、

安心してワンストップで民泊を行える仕組み」を提供することによって、マンションの「資産価値の向上」と「管理運営の健全化」を実現したいとのことです。

 

 

湯沢町のリゾートマンションの多くは80年代後半〜90年代前半のいわゆるバブル期に建設されましたが、築20年以上が経過したことで建物設備の老朽化や、定住者・リゾート利用者の減少、管理費の滞納などの課題を抱えています。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

そのため、民泊制度の導入をテコに管理組合の財政状況の改善を通じてマンションの資産価値向上を目指すということです。

 

住宅宿泊事業法では、現に居住されていない住宅で民泊を行う場合には、住宅宿泊管理業者へ管理を委託することが事業者(=区分所有者)に義務付けられています。

 

そのため、この管理会社が住宅宿泊管理業者も兼ねることになったのです。

 

同社のホームページを見ると、リゾートマンションのオーナー向けに民泊利用に関するフィージビリティスタディからリフォームの企画立案、民泊物件紹介サイトへの登録、利用者の予約管理、カギの受け渡し、部屋の清掃まで一貫して受託する体制を提供できる体制をアピールしています。

 

リゾートマンションの場合、別荘として利用する期間以外は空き部屋となるため、民泊の収益でオーナーが潤うことが可能になれば、期待収益の向上を通じてマンションの資産価値増加につながる余地が出てきます。

 

また、民泊事業の管理もオーナーから請け負うことによって、管理費等の滞納が発生した場合には民泊の収益を差し押さえることで回収しやすいという利点もあると思われます。

 

したがって、本スキーム自体は民泊事業である区分所有者にとっても安心なしくみと言えるもので、とても良いと思います。

 

一方、懸念されるのは民泊ビジネスの成否です。

 

京都や箱根といった安定的な旅行ニーズが期待できるエリアならまだしも、湯沢町で民泊需要がどこまで期待できるのか?

 

機会があれば、今後の進捗も教えて欲しいところです。

 

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いまだにビジネスとして確立していない「マンション管理士業」の実態

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公益財団法人「マンション管理センター」が、昨年末に実施したアンケートによって調査したマンション管理士の活動状況の結果を6月1日に公表しました。

 

調査結果の概要は、以下の通りです。

■ アンケート回収数
 約5,560名

 ※ 2015年度末時点の登録者数(約2万3千人)の約4分の1

 

■ 回答者の年齢分布
 最も多いのが、60代(34%)で、50代(27%)が続く

 

■ 回答者の居住地
 関東地方(53%)が最も多く、近畿地方(20%)と合わせて全体の7割強

 

■ 回答者の職業

 会社員(34%)が最も多く、その過半数がマンション管理会社(20%)に勤務
 一方、マンション管理士専業は「5%」とかなり少数派。

 

■ マンション管理士以外の保有資格
 回答者の約8割が、「管理業務主任者」と「宅地建物取引士」の資格を保有

 

■ マンション管理士としての活動状況
  ■ 本業として活動中:  5%
  ■ 副業として活動中:  8%
  ■ 活動経験なし  : 76%

 

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■ 過去1年間の売上高(本業として活動している回答者:約300名)
 ■ 1〜4百万円   :30%
 ■ 4百万円以上   :19%(うち1千万円以上:5%)

 

マンション管理士という国家資格が誕生したのが、2001年(平成13年)。

 

今年で18年目を迎え、すでに累計2万人以上の資格保有者がいるにもかかわらず、このライセンスが有効に活用されていない実態が明らかになりました。

 

全国に600万戸超の分譲マンションという「大きな市場」があるにもかかわらず、マンション管理士は、いまだ管理組合にその存在が「受け入れられていない」わけです。

 

この原因は、どこにあるのでしょうか?

 

本アンケートの調査では、回答者から以下のような自由意見が寄せられたようです。

 

1)管理組合や区分所有者からの認知度が低いので広報の取り組みが必要

2)宅建のように「業務独占」型の資格に改めるべき

3)資金不足に悩む管理組合のために、マンション管理士の派遣に助成が必要

 

 1)はその通りなのですが、一体それは「誰の仕事」なのでしょうか?

 

今は、インターネットも普及し、何でもスマホで検索できるようになりました。

マンション管理士自身がSNS等も活用しながら日々発信していく努力が必要です。

 

2)については、弁護士や公認会計士といった、伝統的な名称独占型士業の動向を見ればわかるように、「もはや資格さえ取れば安泰」という時代ではありません

 

今や、食えない弁護士さんもあまたいることを認識すべきでしょう。

 

3)については、確かに財政面で苦しい管理組合もありますが、マンション管理士の顧客対象はそれだけではないはずです。

 

一見健全そうにみえる管理組合でも、必ず「潜在的なリスク」をいくつか抱えていて、それをコンサルティングによって回避することが可能だと考えています

 

<参考記事>

note.mu

問題なのは、

顧客である管理組合自身がそのリスクに対して「認識が低い」か、もしくはそれを認識していても自らの問題として向き合わずに「先送り」しがちなことにあります。

 

そして、私が日々このブログで情報発信をしているのは、

管理組合が抱える様々なリスクに対する「気づき」を与えるとともに、「解決のヒント」を示すためです。

 

 

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あなたのマンションの損害保険は「適正」ですか?

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都内のあるマンションでのコンサルティングの一環で、共用部の損害保険の診断も行ったところ、珍しいケースに遭遇したのでご紹介します。

 

このマンションは全体約400戸の大規模物件で、建物全体の評価額は約75億円。

そのうち、保険対象となる共用部分の評価が45億円です。

 

一方、現在の保険金額は12億円でした。

  

保険金の設定額が12億円ということは、

その共用部分の評価額に対して3割未満の付保率となってしまいます。

 

それが直ちに「間違い」と言うわけではありませんが、

損保業界の「常識」からすると、実は「過少」な水準なのです。

 

損保業界における一般的な保険金の設定の考え方は、以下の図で示されます。

 

マンション共用部の損害保険額の設定の考え方

 

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まず、万が一マンションが火災等の事故で損壊してしまった場合、その再建に一体いくらかかるのかを知るために、マンションの「再調達価額」を算定します。

 

上図の例では、マンション全体の再調達価額は100億円。

このうち専有部分が4割、共用部分が残りの6割を占めると考えます。

 

したがって、保険の対象となる共用部分の再調達価額は60億円です。

 

実際の保険金額設定に際しては、

この再調達価額に上・下3割の範囲内で付保率を調整します。

 

一般的には「再調達価額の7掛け」で設定することが多いため、

保険金の設定額は42億円となります。

 

冒頭のマンションについてもこの方法で試算すると、

保険金の設定額は、およそ32億円(≒75× 0.6 × 0.7 )となります。

 

ところが、

実際は12億円の設定なので、その半分にも満たないわけです。

 

ただ、この問題の本質は、保険金の多寡よりも「誰がこの保険金が設定したのか?」ということです。

 

多くの例に漏れず、

こちらのマンションも管理会社が保険代理店を兼ねていました

 

そしてこの保険金設定の経緯を管理会社に確認したところ、

マンションの場合、全焼・全損のリスクがほぼないため、当社では再調達価額の15%〜20%を目安に設定している」との回答でした。

 

こうした管理会社の考え方について、管理組合側も十分に理解したうえで承認したのなら、自己責任の範疇ですから外部の人間がとやかく干渉する問題ではないでしょう。

 

しかし、管理組合に説明したところ、やはりその点のご理解は不十分でした。

 

さらに驚いたことに、その後相見積もりを取得したところ、

他社の保険会社に切り替えることで、保険料の負担を増やすことなく保険金額を適正な水準(32億円)に変更できることもわかりました。

 

「素人理事」が圧倒的多数を占めるマンション管理組合にとって、

セカンドオピニオンを取ることは、とても大切なことだと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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現地見学会の風景で分かる「ダメな管理会社」の特徴

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目下、都内の大規模マンションで管理会社のリプレイスの検討をサポートしています。

  

弊社はコンサルタントとして、

・現状の管理仕様ならびに委託費用の査定診断と見直し提案

・新管理会社の募集要項書の作成・送付

・秘密保持誓約書の事前提出を条件とする見積りの依頼

・管理組合関係資料一式の送付

・現地見学会のスケジュール調整とのアテンド

・質疑応答の対応など・・を行います。

 

今週は、各社来訪の日程・時間を分けつつ共用部の現地見学会を催しました。

 

5名程度のグループもあれば、

10名くらいで徒党を組んでやってくる会社もいます。

 

各社の対応を見ていると、

「さすがプロとしてしっかりしている」と感心するところもあれば、

「これは協力業者に丸投げだな」と思う残念な場面もあります。

 

私が考える「プロとしてダメそうな管理会社」の特徴を紹介しましょう。

 

【その1】 協力業者を多数帯同してくる会社

よくあるのが、自分たちの協力業者を大勢引き連れて見学に来るケースです。

 

植栽管理だと、植えられた樹木の種類等も物件によってさまざまなので、それによってメンテ方法や見積金額が大きく変動する傾向があります。

 

しかし、それ以外はよほど特殊な設備等がない限り、設備の設置状況と作業仕様・範囲さえ把握できれば管理会社自身で見積もれないことはないはずです。

 

たとえば清掃なら、

作業場所・範囲とそこに投入する人員さえわかれば、誰が計算してもさほど誤差は出ないと思います。

 

中には、雑排水管洗浄業者まで連れてきてうえに「作業車両をどこに駐車させたらよいか」など、まだ発注も決まってないのに細かな事項を質問してくる会社もあって、内心呆れています。

 

【その2】 事前に配布資料を読んでいない会社

現地見学している間に、

「この箇所の清掃は年に何回ですか?」「この集会室は清掃するのですか?」

などと質問してくる会社もあります。

 

現行の管理委託契約書をこちらから事前に送付済みにもかかわらず、です。

 

委託契約書には通常「管理仕様」も記載されており、共用部の清掃や設備の保守点検等について作業範囲や内容を明記しているのが一般的です。

 

そのため、

その時点で彼らが資料を事前に読み込んでないことが露見するわけです。

 

そのうえ、「現業業者の作業報告書も追加で送ってほしい」などと要求してきます。

自分でろくに読まずに協力業者に「丸投げ」して見積もらせるのが関の山でしょう。

 

こういう管理会社を見ていると、

一体彼らの強みとは何なのか?と考えざるをません。

 

マンション管理専門の「商社と見た方が分かりやすいかもしれません。

 

 <参考記事>

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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「マンション修繕工事の資金難 」問題の本質は、業界の悪しき慣習にあり!

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5月27日付の「日経マネー研究所」のサイトに、 「マンション修繕に思わぬ誤算 工事費高騰で資金難 」という記事が掲載されていました。

 

style.nikkei.com

 記事の要約は以下の通りです。

・・・・

■ マンションの大規模修繕工事。ここ数年は工事費の相場高騰などから、住民が月々払う修繕積立金だけでは費用を賄えないケースが増えてきた。住宅金融支援機構の融資額が目立って増加しており、やむなく借金して修繕するケースも増えているという。

 

■ 建設業界で深刻な人手不足が続いていることを背景に、修繕工事費の相場は13年春に比べて20~30%高くなっている。そのため、修繕工事を五輪後の20年以降へ延期する例も多いが、逆に工事の集中が将来予想されることもあり、五輪後すぐ価格が沈静化するかは不透明な状況。

 

■  修繕計画が狂う原因は他にもある。その一つが近年のクルマ離れに伴う駐車場利用料収入の減少傾向だ。特に機械式の駐車場は維持・更新費用がかさむため、利用料収入で賄えなければ、修繕積立金を取り崩して穴埋めすることになる。

 

■ もともとマンションの修繕積立金は、新築分譲時に高めの金額を示すと購入検討者から敬遠されかねないため、不動産会社が当初の金額を低めに設定している。

 

■ 国交省は「修繕積立金ガイドライン」を11年に策定しており、1平方メートル当たり月178~218円を必要額の目安としている。しかし、新築マンションの修繕積立金の平均を1平方メートル月約95円で、国の指針を大きく下回っている

 

■ 管理組合側に立った対策としては、まずは修繕計画と工事費の相場を照合するなどして、修繕積立金が不足するおそれがどれだけあるのか早期に検証したい。

 

■ 積立金が足りない場合、どう金額を引き上げるかが重要になる。段階的に増額するほうが住人は納得しやすいが、一度に大きく引き上げて固定金額方式に変更する組合もある。

 

■ 屋上や外壁などを対象とする大規模な修繕は一般に約12年ごとに計画される。その周期を長期化することによって工事費の総額を抑えようと考える管理組合もある。より耐久性の高い材料や塗料を使えば、18年くらいの周期でも雨漏りなどを防げるとされる。総工事費の15~20%とされる仮設足場の費用を削る効果も享受できる。

 

■ 修繕計画の見直しは、管理組合の場で時間をかけて話し合う必要がある。管理組合では一般に理事全員が毎年交代する。最近は理事の任期を2年に延ばし、毎年の改選は半数ずつとする方式に改める例も出てきた。

・・・・・ 

 

確かに、修繕工事費の相場は5年前と比べると3割程度上昇しているという実感があります。

 

この背景には、

東日本大震災後の復興ニーズ、東京オリンピックへの準備など需要サイドの事情も確かにありますが、深刻な人手不足に直面しているという供給側の問題もあると思います。

 

大規模修繕実施のスケジュールをオリンピック後に延期するという選択は、もはやマンション管理組合の「常套手段」となっています。

 

しかし、人手不足の問題は構造的な問題でもあり、そのうえ五輪後に工事発注が集中すれば、期待するほど工事費の相場は下がらない可能性も十分にあるでしょう。

 

ただ、工事相場の問題よりも構造的な問題として根深いのは

新築当初マンションの修繕積立金が故意に低く設定されていることです。

 

これこそ、古くて新しいマンション業界の悪しき慣習だと考えます。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

今から20数年前までは、新築時の修繕積立金はなんと管理費の1割程度の水準でした。

3LDKの部屋でも、月額1,500円程度です。

 

それはさすがに酷すぎるということで、

その後管理費の半分程度の水準まで引き上げられたのです。

 

それでも、いまだ国が示す目安の半分程度にとどまっています。

 

つまり、マンションの修繕積立金は、新築時から管理費と同水準の金額に設定しなくては将来足らなくなる可能性が高い、ということです。

 

でもマスコミ各社はその点についてはあまり鋭く突っ込みません。

冒頭の記事のように「オブラートに包んだ評論家的なコメント」しか見られません。

なぜでしょうか?

 

それは、広告を中心に不動産業界には大スポンサーとしてお世話になっているという事情があるからだと思います。

 

 

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珍事!?管理会社から管理組合に解約を申入れた理由とは?

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都内の大規模マンションで、新たな管理会社を選定するサポートをさせていただくことになりました。

 

つまり、リプレイスということです。

 

ただし、本件については事情が少々「特殊」です。

 

なぜなら、管理会社から契約更新を辞退するとの申し出があったからです。

 

解約の理由を確認したところ、

その申入文書には「社内事情により管理業務の継続が難しくなったため」としか記載されていません。

 

また、管理組合とのトラブルが発生していたという事情も見当たらず・・。

 

この管理会社とは、今から10年ほど前に当初の管理会社からのリプレイスで受託して以来の関係でした。

 

にもかかわらず、契約書の条文で認められているとはいえ、たったの3ヶ月前の予告申し入れとは、なかなか冷淡な対応ではありませんか。

(その後、管理組合の申し入れにより3ヶ月の期間延長で合意済み)

 

管理組合さんによれば、

問答無用の解約予告で、継続の可否について交渉の余地がなかった」とのことです。

 

ちなみに、

この管理会社、その名を聞けば誰でもが知っている大手デベロッパーの系列企業です。

  

この管理会社は一体なぜ解約を申し入れたのでしょうか?

私なりにその理由を考えてみました。

 

【想定される理由 その1】 管理会社としての収益が「期待値」を下回った

 

こちらのマンションの管理委託契約を精査したところ、管理委託費は「ほぼ適正」な水準でした。

 

言い換えると、、独立系の管理会社ならばこの売上高で許容できても、親会社から数多くの受注が見込める大手デベ系列の管理会社にとっては魅力的ではなかったかもしれません。

 

そのうえ、このマンションでは修繕委員会もしっかり組織されており、工事の発注もすべからく相見積もりを取得するという慣例があるため、大規模修繕工事などについても思うように稼げなかったものと思われます。

 

【想定される理由 その2】 人手不足のため受託物件を選別せざるを得なかった

 

昨今の管理業界の人手不足は深刻で、管理員や清掃員のスタッフを確保すること自体が容易ではないという情勢です。

 

一方で、都心部ではまだタワーマンションをはじめ大規模物件が供給され続けています。

 

人材確保に苦心する状況のもと、親会社からの新たな受託要請に応えるために、「外様物件」でかつ、あまり稼げないマンションから手を引かざるを得なかったという側面も考えられます。

 

私が見る限りでは、管理組合としては非常にしっかり運営されており、財務的にもこれまで優れた運営をされてきたと言えると思いますが、昨今の労務環境や相手先の社内事情から今回それが裏目に出てしまったのかもしれません。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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