2018-05-21

マンション管理組合から搾取するアコギな業者を発見！

管理見直しの極意

昨年から私が顧問をしている管理組合の理事会での話です。

管理会社のフロント担当者からの報告事項として、電子ブレーカー設置業者からの削減結果報告と再契約の依頼について説明がありました。

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要約すると、こういう内容です。

・・・

■　管理組合と締結した契約が、来春で１０年の満了を迎える。

■　電子ブレーカーの設置後満１０年で「メーカーの交換推奨時期」を迎えるため、更新料として２５万円（税別）がかかる。

■　再契約するか、あるいは解約するか、契約満了の３か月前までに通知してほしい。

■　解約した場合は、以降電気料金の削減効果がなくなるうえ、電子ブレーカーの撤去費用として５万円かかる。

・・・・

このマンションでは、電子ブレーカー設置によって年間１５万円の電気料金の削減効果がありますが、何とその２割（＝３万円）を「システム利用料」と称して約１０年間この業者に支払っていたことがわかりました。

こんなアコギなビジネスを展開している業者がいまだに存在しているとは・・・

驚きを禁じえませんでした。

電子ブレーカーは、もともと買い取ってもメンテ不要な代物です。

にもかかわらず、これをわざわざ事実上「リース契約」のような形式で販売し、フルメンテナンス（修理・点検は無償）が付帯されている「テイ」でやっているわけです。

電子ブレーカーは１台３０万円程度なので、年間１５万円も電気料金が下がるなら買い取りでもたった２年で元が取れます。

しかも、故障したり壊れるリスクはほとんどなく、１０年のメーカー保証が付くのが一般的です。

つまり、この業者と再契約するよりも購入する方が５万円高くつくものの、年間３万円の「上納金」がなくなるため、コストアップ分も２年以内に回収できるというわけです。

にもかかわらず、電気料金の２割も搾取される契約を１０年近くも続けていたとは・・

他人事ながらも、腹立たしい！

理事会役員に上記の話をしたところ、この業者とは解約して、電子ブレーカーを改めて購入することで検討することになったのは言うでもありません。

ところで、

悪徳とも言えるこんな業者を組合に紹介したのは、誰なんですかね？

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2018-05-18

マンション大規模修繕工事が「アプリ」で見積もれる！？

マンション関連ニュース・データ

昨日、Googleアラートでひっかかった記事の中から、注目すべきニュースを見つけました。

「株式会社太陽」という施工会社が、「大規模修繕工事の見積シュミレーター」を開発したとのこと。

www.renewal-taiyo.co.jp

しかも驚いたことに、

Webサイトだけでなく、スマホ用のアプリもリリースしています。

このニュースに比べると、先日このブログでも紹介した、国交省の大規模修繕工事に関する「相場」調査の話などまったく足元にも及びません・・。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

このシュミレーターの最大の特徴は３つあります。

１）　マンションの住戸数のほかに、階数、階段の数を入力するだけ。

２）　外壁補修、防水工事、鉄部塗装などの工事範囲をユーザー側で選択できる。

３）　入力後、瞬時に見積金額の結果が表示される。

ためしに入力してみたら、

思った以上に金額がお高い印象はあるものの、一応それらしい金額が出てきました。

知り合いの工事業者さんにも早速紹介して、アプリの「精度」を検証してもらいますので、その結果を後日報告したいと思います。

当社も、5年前のサイト開設以来、「管理委託費シミュレーション」を用意していますが、アプリ版をリリースしたら問い合わせが増えるのかしら・・・？

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2018-05-14

国交省が公表したマンション大規模修繕工事の「相場」は参考になるか？

マンション関連ニュース・データ

5/12付けの朝日新聞に、「マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表」という記事が掲載されていました。

www.asahi.com

本記事の要約は、以下の通りです。

■ マンションの大規模修繕工事の際、悪質な設計コンサルタントなどが介在することによって施工業者との間でリベートが横行し、結果的に管理組合が割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、その結果を初めて公表した。

■ 調査対象は過去３年間に施工された９４４事例で、１戸あたり「７５万～１００万円」が３１％で最も多く、「１００万～１２５万円」が２５％、「５０万～７５万円」が１４％。

■ 大規模な修繕は１回目が築１３～１６年前後で行われ、１戸あたりの平均は１００万円。２回目は築２６～３３年前後で同９７万９千円、３回目以降は築３７～４５年前後で同８０万９千円だった。工事は外壁関係、防水関係が多く、２回目は給水設備が増えるという。

■ また、同省は昨年５～７月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施し、回答の得られた１３４社の９４４事例を分析した。

■ 修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。

■ 調査結果は同省のホームページで公開。マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。

＜国交省のサイトページ＞

www.mlit.go.jp

■ 事前に検討した方がいいポイントとして、１）過剰な工事項目・仕様などがないか２）戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか――などを挙げている。

■ 大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。

■そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切。

大規模修繕工事の実態としては、設計事務所の起用すらしないで、設計から施工までを一括して「管理会社にお任せ」で実施している管理組合がもっとも多いのではないかと思います。

なので、行政側がこうした実態調査を公表し、無関心層の多いマンション管理組合に対して注意喚起することはとても良いことだと率直に思います。

ただし、この統計データについては留意すべき点もあります。

その一つは、外壁補修や屋上防水など各部位の工事の「パッケージ化」が暗黙の前提になっているということです。

一口に「大規模修繕」と言っても、その中には多種類の工事が含まれています。

　■ 外壁補修工事（タイル面補修、塗装など）

　■ 防水工事（屋上、ルーフバルコニー、廊下・階段、サッシ周りなど）

　■ 長尺シートの貼替え

　■ 鉄部塗装工事

　■ 仮設（足場）工事・・・など

今回公表されたデータにある「戸当たり平均１００万円」の相場は、これらを「一式工事」として発注することを前提条件にしています。

マンションの長期修繕計画に計上されている概算金額も、一般的にはその前提と同様です。

＜私の実体験ですが、何の前提条件も設けずに管理会社に見積もりを依頼したら、ほぼ長計の概算費用に近い金額を提示してきました。その後他社を含めて相見積もりを取ると伝えたら、すぐに２割も金額を下げてきたのでその豹変ぶりに驚きました。＞

ただ、当たり前の話ですが、マンションの築年数や立地条件、あるいは新築時の施工の良し悪しなどによってその建物の劣化具合は明らかに異なります。

たとえば、築１２〜１３年目の時点なら、屋上部の防水を全面更新する必要がないケースも少なくありません。

逆に、新築時の施工に手抜き等があったために、外壁面の補修に想定以上の費用がかかるといった不幸なケースもあります。

つまり、言いたいのは、

大規模修繕を実施する前に各部位ごとの劣化状況を調査・診断し、工事対象範囲を決定したうえで相見積もりを取得することがもっとも大切、ということです。

そして、その際に重要なのは、施工業者や管理会社と利害関係のない立場のコンサル業者等に依頼することです。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2018-05-11

「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」

管理見直しの極意

「マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築３７年目のマンションに伺いました。

目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。

実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規模修繕を５年前に済ませたばかりで、外壁補修をはじめ屋上や廊下など各所の防水工事もなされていました。

しかし、実際に診断チェック項目について問診を進めたところ、重要な項目を確認するための資料が保管されていなかったため、加点ポイントが得られませんでした。

そのため、最高ランクである「Ｓ」評価の獲得も叶わず・・。

マンション保険料の大幅な割引を受けられるせっかくのチャンスを逸してしまったのです。

実は、こうした「残念な管理良好マンション」は少なからずあります。

その傾向を見ていると、共通する理由があります。

もっとも「落とし穴」になりやすいのが、「長期修繕計画」です。

＜よくある事例＞

１）　長期修繕計画が更新されないまま、「風化」してしまっている

２）　給・排水管の「更新」について概算費用を計上していない

　（あるいは、給・排水管の「更生」工事しか見込んでいない）

冒頭の管理組合のケースだと、１）に該当します。

「現在有効に運用している長期修繕計画がない」という判定です。

２）については、先日のブログでも取り上げましたが、「修繕積立金の増額改定を回避するための便法」にされているケースと想定されます。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

確かに、

「築30年目で給排水管の更新を実施する必要が本当にあるのか？」と言えば、あまり現実的ではないかもしれません。

また、コスト面だけでなく、日常生活面での負担も大きいので、可能な限り先送りしたいという本音はよく理解できます。

ただ、実際の実施時期を確定する必要はないものの、「管理組合の長期的な資金計画をカバーする」という観点で言えば、概算工事費を計上しておくことはやはり必要でしょう。

多額の費用を要する設備更新を築３６年目に予定しているからと言って、築３５年までの修繕計画に費用を見込んでいないのは、どう考えても不合理だからです。

共用部全体の修繕や設備更新費をすべて見込んだうえで、一定の期間で総額いくらの資金が必要だから、毎月修繕積立金の徴収がいくら必要かを決定するのが、長期修繕計画を作成する主な目的なのです。

皆さんのマンションの長期修繕計画は、いかがでしょうか？

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2018-05-07

マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

マンション関連ニュース・データ

先日の日経新聞に、関西電力が長谷工コーポレーションのマンション電力事業を買収するとの記事が掲載されていました。

www.nikkei.com

この記事を要約すると・・・

■16年4月にスタートした電力小売りの全面自由化に伴って、関電は新電力各社と激しい販売競争を繰り広げている。

■収益力強化策のひとつが首都圏での需要開拓で、今回の買収をてこに首都圏の家庭向け契約10万件の目標を達成する予定。

■関電は17年10月にもオリックスから一括受電事業を175億円で取得した。同事業は住人が個々の判断で他社へ契約変更することが難しいため顧客流出リスクが低く、買収により効率よく規模を拡大できる利点がある。

■一方、既築マンションの場合は全世帯から契約の同意を得る必要があり、営業面の難しさを指摘する声もある。

この記事にも紹介されているように、

関西電力は昨年9月、オリックス電力が行っていたマンション高圧一括受電サービス事業も譲り受け、グループ連結子会社として「Next Power」を設立しています。

さらに言えば、それ以前（14年10月）にもマンション一括受電サービス専業の「中央電力」とも資本業務提携しており、事業買収に非常に積極的です。

それにしても、なぜオリックスも長谷工も、相次いで一括受電サービスの事業を手放してしまったのでしょうか？

端的に言えば、

電力小売りの自由化に伴って、既存の管理組合側に「一括受電サービス」を導入するメリットがほぼなくなってしまったからです。

この一括受電サービスとは、共用部だけでなく、専有住戸全体の電気もすべて受電サービス業者（＝新電力）から購入する代わりに、電力料金削減のメリットを享受できるというものです。（下図参照）

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そのためには、たとえば首都圏のマンションの場合、電気室内にある東京電力所有のキュービクル（変圧器）を撤去したうえで、新たに一括受電サービス業者が所有する設備機器に置き換える必要があります。

管理組合に対する訴求ポイントとしては、「管理組合は何の出費もなく、契約を切り替えるだけで共用部の電力料金が約４０％下がる」という謳い文句がありました。

一方、受電サービス業者（＝新電力）にとっても、当初設備の投資が伴うものの、高圧受電によって３割引きの価格で電力を仕入れることができるため十分差益を稼げるうえ、かつ10年以上の長期契約によって検針・請求サービス業務も含めて安定収益が得られるという魅力的なビジネスモデルでした。

ところが、2016年の電力の小売り自由化が大きな「逆風」となってしまいました。

まず、これまで地域電力会社以外に選択肢がなかったマンション居住者が、新たに業界に参入した新電力各社と自由に契約ができるようになりました。

一括受電を導入するにはマンション内の全居住者が現電力会社との契約を解除する手続きが必要なため、事実上「全戸同意」を取り付ける必要があり、これが導入の障害になるケースが少なくありませんでした。

それがこの小売り全面自由化によって、ハードルがさらに引き上げられる格好になったわけです。

第２に、新電力各社の提示する価格が従前より押しなべて５％程度下がったことで一括受電のメリットが価格競争力がほぼなくなってしまいました。

一括受電サービス業者の「共用部の電力料金が4割下がる」という最大の謳い文句ですが、専有住戸当たりの経済効果に換算すると実は大したレベルではありません。

なぜなら、マンション全体の電気料金のうち共用部分の占める割合はたった２割程度にすぎないからです。

つまり、専有部の電気料金が共用部のそれよりも４倍多いのです。

したがって、共用部の電気料金が４割下がるという経済効果を専有部住戸に置き換えると、（その４分の１に相当する）１割ダウンに過ぎないことになります。

つまり、一括受電サービスの「からくり」とは、

全戸同意の取り付けという高いハードルが設定されている割りに、各住民の電気料金は従前比１割程度のダウン（世帯平均：月額1,000円程度）しか享受できないという商品だったのです。

しかし、小売り自由化後の現在では、居住者が気ままに契約先をスイッチできるとともに、従前比で５％程度のコストダウンならすぐに実現できてしまいます。

そうなると、「一括受電しても追加で５％しか料金が下がらないなら、電力会社の縛りがなく自由に選べる方がいい」と考える人がいても決して不思議ではありませんね。

昨年以来、一括受電業者が相次いでこの事業を他社に譲渡しているのは、一括受電サービスの比較優位性が大きく損なわれた今、既築マンションへの新規営業をしても獲得するのは非常に困難と認識したからでしょう。

ただ、せっかく規制緩和によって生まれたビジネスが、さらなる自由化の影響で既得権益の代表企業に徐々に吸収されてしまっているというのも皮肉な話であります・・・。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2018-05-02

「マンション管理セミナー」　6月開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗とは

「６月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成３０年６月１６日（土）　14:00～15:30

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　2,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※　セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！

【内　容】

１．　講　演　

「駐車場の空き区画問題と対策の進め方」

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。
駐車場使用料の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費等の負担が増えるリスクが高まっているのです。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になるため、これを放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策の解決のために何を一体どのように進めていけばよいのか？
実際に改革を実現したマンションの事例紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
■　駐車場の空き区画が増える事情
■　おカネをかけずに稼働率が改善した事例
■「駐車場空き対策」の進め方と各種対策案のポイント解説
　（管理規約や使用細則の変更、外部貸し、設備リニューアル、他用途への変更、機械式設備の「平面化」工事など）

【講師】　村上　智史（株式会社マンション管理見直し本舗　代表取締役）