世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション大規模修繕工事が「アプリ」で見積もれる!?

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昨日、Googleアラートでひっかかった記事の中から、注目すべきニュースを見つけました。

 

株式会社太陽」という施工会社が、「大規模修繕工事の見積シュミレーター」を開発したとのこと。

 

www.renewal-taiyo.co.jp

しかも驚いたことに、

Webサイトだけでなく、スマホ用のアプリもリリースしています。

 

このニュースに比べると、先日このブログでも紹介した、国交省の大規模修繕工事に関する「相場」調査の話などまったく足元にも及びません・・。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

このシュミレーターの最大の特徴は3つあります。

 

1) マンションの住戸数のほかに、階数、階段の数を入力するだけ。

2) 外壁補修、防水工事、鉄部塗装などの工事範囲をユーザー側で選択できる。

3) 入力後、瞬時に見積金額の結果が表示される。

 

ためしに入力してみたら、

思った以上に金額がお高い印象はあるものの、一応それらしい金額が出てきました。

 

知り合いの工事業者さんにも早速紹介して、アプリの「精度」を検証してもらいますので、その結果を後日報告したいと思います。

 

当社も、5年前のサイト開設以来、「管理委託費シミュレーション」を用意していますが、アプリ版をリリースしたら問い合わせが増えるのかしら・・・?

 

   

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国交省が公表したマンション大規模修繕工事の「相場」は参考になるか?

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5/12付けの朝日新聞に、「マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表」という記事が掲載されていました。

 

www.asahi.com

本記事の要約は、以下の通りです。

■ マンションの大規模修繕工事の際、悪質な設計コンサルタントなどが介在することによって施工業者との間でリベートが横行し、結果的に管理組合が割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、その結果を初めて公表した。

■ 調査対象は過去3年間に施工された944事例で、1戸あたり「75万~100万円」が31%で最も多く、「100万~125万円」が25%、「50万~75万円」が14%。

■ 大規模な修繕は1回目が築13~16年前後で行われ、1戸あたりの平均は100万円。2回目は築26~33年前後で同97万9千円、3回目以降は築37~45年前後で同80万9千円だった。工事は外壁関係、防水関係が多く、2回目は給水設備が増えるという。

■ また、同省は昨年5~7月、修繕工事の内容や費用などに関し、工事の実績が多いとみられる建築事務所や設計コンサルタントにアンケートを実施し、回答の得られた134社の944事例を分析した。

■ 修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つコンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるという。

■ 調査結果は同省のホームページで公開。マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としている。

 

 <国交省のサイトページ>

www.mlit.go.jp

■ 事前に検討した方がいいポイントとして、1)過剰な工事項目・仕様などがないか2)戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか――などを挙げている。

■  大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多い。問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがある。

■そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題。その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切。

 

大規模修繕工事の実態としては、設計事務所の起用すらしないで、設計から施工までを一括して「管理会社にお任せ」で実施している管理組合がもっとも多いのではないかと思います。

 

なので、行政側がこうした実態調査を公表し、無関心層の多いマンション管理組合に対して注意喚起することはとても良いことだと率直に思います。

 

ただし、この統計データについては留意すべき点もあります。

 

その一つは、外壁補修や屋上防水など各部位の工事の「パッケージ化」が暗黙の前提になっているということです。

 

一口に「大規模修繕」と言っても、その中には多種類の工事が含まれています。

 ■ 外壁補修工事(タイル面補修、塗装など)

 ■ 防水工事(屋上、ルーフバルコニー、廊下・階段、サッシ周りなど)

 ■ 長尺シートの貼替え

 ■ 鉄部塗装工事

 ■ 仮設(足場)工事・・・など

 

今回公表されたデータにある「戸当たり平均100万円」の相場は、これらを「一式工事」として発注することを前提条件にしています

 

マンションの長期修繕計画に計上されている概算金額も、一般的にはその前提と同様です。

<私の実体験ですが、何の前提条件も設けずに管理会社に見積もりを依頼したら、ほぼ長計の概算費用に近い金額を提示してきました。その後他社を含めて相見積もりを取ると伝えたら、すぐに2割も金額を下げてきたのでその豹変ぶりに驚きました。>

 

ただ、当たり前の話ですが、マンションの築年数や立地条件、あるいは新築時の施工の良し悪しなどによってその建物の劣化具合は明らかに異なります

 

たとえば、築12〜13年目の時点なら、屋上部の防水を全面更新する必要がないケースも少なくありません。

 

逆に、新築時の施工に手抜き等があったために、外壁面の補修に想定以上の費用がかかるといった不幸なケースもあります。

 

つまり、言いたいのは、

大規模修繕を実施する前に各部位ごとの劣化状況を調査・診断し、工事対象範囲を決定したうえで相見積もりを取得することがもっとも大切、ということです。

 

そして、その際に重要なのは、施工業者や管理会社と利害関係のない立場のコンサル業者等に依頼することです。

 

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」


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マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築37年目のマンションに伺いました。

 

目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。

 

実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規模修繕を5年前に済ませたばかりで、外壁補修をはじめ屋上や廊下など各所の防水工事もなされていました。

 

しかし、実際に診断チェック項目について問診を進めたところ、重要な項目を確認するための資料が保管されていなかったため、加点ポイントが得られませんでした

 

そのため、最高ランクである「S」評価の獲得も叶わず・・。

 

マンション保険料の大幅な割引を受けられるせっかくのチャンスを逸してしまったのです

 

実は、こうした「残念な管理良好マンション」は少なからずあります。

 

その傾向を見ていると、共通する理由があります。

 

もっとも「落とし穴」になりやすいのが、「長期修繕計画」です

 

<よくある事例>

1) 長期修繕計画が更新されないまま、「風化」してしまっている

2) 給・排水管の「更新」について概算費用を計上していない

 (あるいは、給・排水管の「更生」工事しか見込んでいない)

 

冒頭の管理組合のケースだと、1)に該当します。

「現在有効に運用している長期修繕計画がない」という判定です。

 

2)については、先日のブログでも取り上げましたが、「修繕積立金の増額改定を回避するための便法」にされているケースと想定されます。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 確かに、

「築30年目で給排水管の更新を実施する必要が本当にあるのか?」と言えば、あまり現実的ではないかもしれません。

 

また、コスト面だけでなく、日常生活面での負担も大きいので、可能な限り先送りしたいという本音はよく理解できます。

 

ただ、実際の実施時期を確定する必要はないものの、「管理組合の長期的な資金計画をカバーする」という観点で言えば、概算工事費を計上しておくことはやはり必要でしょう。

 

多額の費用を要する設備更新を築36年目に予定しているからと言って、築35年までの修繕計画に費用を見込んでいないのは、どう考えても不合理だからです。

 

共用部全体の修繕や設備更新費をすべて見込んだうえで、一定の期間で総額いくらの資金が必要だから、毎月修繕積立金の徴収がいくら必要かを決定するのが、長期修繕計画を作成する主な目的なのです。

 

皆さんのマンションの長期修繕計画は、いかがでしょうか?

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは?

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先日の日経新聞に、関西電力が長谷工コーポレーションのマンション電力事業を買収するとの記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

 

この記事を要約すると・・・

■16年4月にスタートした電力小売りの全面自由化に伴って、関電は新電力各社と激しい販売競争を繰り広げている。

■収益力強化策のひとつが首都圏での需要開拓で、今回の買収をてこに首都圏の家庭向け契約10万件の目標を達成する予定。

■関電は17年10月にもオリックスから一括受電事業を175億円で取得した。同事業は住人が個々の判断で他社へ契約変更することが難しいため顧客流出リスクが低く、買収により効率よく規模を拡大できる利点がある。

■一方、既築マンションの場合は全世帯から契約の同意を得る必要があり、営業面の難しさを指摘する声もある。

 

この記事にも紹介されているように、

関西電力は昨年9月、オリックス電力が行っていたマンション高圧一括受電サービス事業も譲り受け、グループ連結子会社として「Next Power」を設立しています。

 

 さらに言えば、それ以前(14年10月)にもマンション一括受電サービス専業の「中央電力」とも資本業務提携しており、事業買収に非常に積極的です。

 

それにしても、なぜオリックスも長谷工も、相次いで一括受電サービスの事業を手放してしまったのでしょうか?

 

端的に言えば、

電力小売りの自由化に伴って、既存の管理組合側に「一括受電サービス」を導入するメリットがほぼなくなってしまったからです。

 

この一括受電サービスとは、共用部だけでなく、専有住戸全体の電気もすべて受電サービス業者(=新電力)から購入する代わりに、電力料金削減のメリットを享受できるというものです。(下図参照)

 

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そのためには、たとえば首都圏のマンションの場合、電気室内にある東京電力所有のキュービクル(変圧器)を撤去したうえで、新たに一括受電サービス業者が所有する設備機器に置き換える必要があります。

 

管理組合に対する訴求ポイントとしては、「管理組合は何の出費もなく、契約を切り替えるだけで共用部の電力料金が約40%下がる」という謳い文句がありました。

 

一方、受電サービス業者(=新電力)にとっても、当初設備の投資が伴うものの、高圧受電によって3割引きの価格で電力を仕入れることができるため十分差益を稼げるうえ、かつ10年以上の長期契約によって検針・請求サービス業務も含めて安定収益が得られるという魅力的なビジネスモデルでした。

 

ところが、2016年の電力の小売り自由化が大きな「逆風」となってしまいました。

 

まず、これまで地域電力会社以外に選択肢がなかったマンション居住者が、新たに業界に参入した新電力各社と自由に契約ができるようになりました。

 

一括受電を導入するにはマンション内の全居住者が現電力会社との契約を解除する手続きが必要なため、事実上「全戸同意」を取り付ける必要があり、これが導入の障害になるケースが少なくありませんでした。

 

それがこの小売り全面自由化によって、ハードルがさらに引き上げられる格好になったわけです。

 

第2に、新電力各社の提示する価格が従前より押しなべて5%程度下がったことで一括受電のメリットが価格競争力がほぼなくなってしまいました

 

一括受電サービス業者の「共用部の電力料金が4割下がる」という最大の謳い文句ですが、専有住戸当たりの経済効果に換算すると実は大したレベルではありません

 

なぜなら、マンション全体の電気料金のうち共用部分の占める割合はたった2割程度にすぎないからです。

 

つまり、専有部の電気料金が共用部のそれよりも4倍多いのです。

 

したがって、共用部の電気料金が4割下がるという経済効果を専有部住戸に置き換えると、(その4分の1に相当する)1割ダウンに過ぎないことになります。

 

つまり、一括受電サービスの「からくり」とは、

全戸同意の取り付けという高いハードルが設定されている割りに、各住民の電気料金は従前比1割程度のダウン(世帯平均:月額1,000円程度)しか享受できないという商品だったのです。

 

しかし、小売り自由化後の現在では、居住者が気ままに契約先をスイッチできるとともに、従前比で5%程度のコストダウンならすぐに実現できてしまいます

 

そうなると、「一括受電しても追加で5%しか料金が下がらないなら、電力会社の縛りがなく自由に選べる方がいい」と考える人がいても決して不思議ではありませんね。

 

昨年以来、一括受電業者が相次いでこの事業を他社に譲渡しているのは、一括受電サービスの比較優位性が大きく損なわれた今、既築マンションへの新規営業をしても獲得するのは非常に困難と認識したからでしょう。

 

ただ、せっかく規制緩和によって生まれたビジネスが、さらなる自由化の影響で既得権益の代表企業に徐々に吸収されてしまっているというのも皮肉な話であります・・・。

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「マンション管理セミナー」 6月開催のお知らせ

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「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

 

【日時・会場】

平成30年 6月 16日(土) 14:00~15:30

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

「駐車場の空き区画問題と対策の進め方」

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。
駐車場使用料の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費等の負担が増えるリスクが高まっているのです。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になるため、これを放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策の解決のために何を一体どのように進めていけばよいのか?
実際に改革を実現したマンションの事例紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
■ 駐車場の空き区画が増える事情
■ おカネをかけずに稼働率が改善した事例
■「駐車場空き対策」の進め方と各種対策案のポイント解説
 (管理規約や使用細則の変更、外部貸し、設備リニューアル、他用途への変更、機械式設備の「平面化」工事など)


【講 師】 村上 智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

 

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マンション管理業界の人手不足とコストアップは深刻だ!

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先般、都心の某タワーマンションのコンサルティングを受託したこともあり、コンシェルジュ派遣会社を訪問して、業界の雇用環境についてヒヤリングしてきました。

 

私:「最近、特に管理人を採用するのに苦労していると聞いていますが、実際いかがでしょう?」

 

コ:「その通りです。時給1,000円では応募自体が少なく、なかなか採用できません。」

 

私:「コンシェルジュですと、今時給はどれくらいですか?」

 

コ:「都心のコンビニでは時給1,200円で募集しているので、それと同じくらいです。人手不足のため、業界は異なれど人材の奪い合いになっているのが現状です。」

 

私:「直接原価で1,200円ということは、会社経費等を加えるとどれくらいで受託しないといけないのでしょう?」

 

コ:「採用コストのほか、社会保険、交通費、教育研修費等もかかるので、時給換算で1,800円以上になりますね。」

 

私:「それは厳しいですね。その水準で管理会社から仕事が取れますか?」

 

コ:「やはり新規の受託は厳しいです。ただ、マンションによっては物販・サービスの店舗売上の一部を歩合でもらえるところもあるので、それでなんとか帳尻を合わせるところもあります。」

 

コ:「既存の受託物件でもジリジリ人件費が上昇しているので、値上げを要望していますが、当然ながらなかなか応じてもらえません。採算的には、正直言って辞めさせてもらいたい現場もあります。」

 

コ:「とにかく今は人材確保が難しいので、新規はあまり積極的に受託していません。諸事情により受託した場合は、正社員を派遣しています。」

 

私:「正社員を派遣するんですか?」

 

コ:「入社時に一通り研修を受けて現場経験もある社員がいますので、必要に応じて彼らを派遣するケースもあります。」

「新規の採用難への対応だけでなく、派遣した社員に突然辞められたりすることも少なくないので、そのカバーをしています。ただ、正社員のためクレームが発生しにくいのと、追加の人件費負担が発生しないというメリットもあります。」

 

うーん、ここまでシビアな状況だったとは・・。

まさに、百聞は一見にしかず。

 

 都心は、人手不足とタワマンやホテルの建設ラッシュによる求人増に伴って労務コストの上昇傾向が顕著のようです。

 

こうした状況も十分踏まえつつ、慎重にコンサルティングを進めないといけないと感じました・・・。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

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マンション管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!

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コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。

 

当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。

 

では、この「適正な金額」とはどのように算定するのか?

 

委託金額 = 「価格」 × 「仕様」 です。

「価格」とは、たとえば清掃でいえば1回の作業当たりの金額のこと。

「仕様」とは、一定期間内での作業頻度(年4回、月1回など)のことです。

 

管理委託費の「ゼイ肉」(=割高な部分)は、「価格」だけでなく、「仕様」にも

隠れていることが少なくありません。

 

そのため当社では「価格」と「仕様」の両面から見直したうえで、適正な金額として以下のとおり「2通り」の査定をしています。

【パターン1】現在の管理仕様を継続した場合

【パターン2】物件規模・特性等をふまえた管理仕様に変更した場合

 

たとえば、冒頭の管理組合の場合では、

【パターン1】現契約比で約25%の削減余地あり

【パターン2】現契約比で約39%の削減余地あり

 という結果となりました。

 

つまり、

現在の管理仕様を変更した方がより大きなコスト削減ができるというわけです。

 

このマンションの場合、

中規模(約50戸)であるにもかかわらず、管理員の勤務時間がかなり「手厚い」設定になっていて、毎日(週7日)かつ1日9時間(休憩含む)の勤務となっていました。

 

さらに言えば、このマンションはタワー状の「内廊下型」のため、(外廊下型と違って)掃き・拭きの清掃にそれほど時間がかかりません

 

共用設備の状況もごく標準的で、管理員が長時間いないと困る状況ではありません。

 

そのため、

週6日・6時間/日(休憩込み)勤務に縮減しても品質が低下することはないと判断しました。

 

<参考記事> yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

これを仕様変更案として管理委託費に反映させたところ、「現状比39%の削減」となったのです。

 

このマンションの場合は、管理員業務については「価格」(時給単価)自体は妥当な水準でしたが、「仕様」にムダが隠れていた、というわけです。

 

一般的には、何度もマンションを買え換えたり、いくつも分譲マンションを所有している方は少数派だと思います。

 

そのため、自分のマンションの管理仕様が「世間標準」だと思い込みがちです。

 

しかし、実際にはマンション販売当時の売主の意向等によって恣意的に設定されたためにその管理仕様が「過剰」なケースが少なくありません。

 

管理見直しの余地は「価格」のみならず「仕様」にもあり! です。

 

<当社サイトページをご参照下さい>

■ マンション管理見直し事例(川崎市・90戸)の場合

■ マンション管理見直し事例(藤沢市・29戸)の場合

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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