世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション共用部の電気料金削減効果に「地域差」が生じる理由

 

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大阪の不動産賃貸会社が、ビル・マンションの大家や管理組合を対象に、共用部の電気料金を削減するサービスを開始したとの記事を見かけました。(下記サイトページ参照)

 

『管理組合・大家さんのためのトライアス電気』

trias-kanri.com

上記のサイトページを閲覧すると、新電力へのスイッチングによる電気料金の削減事例として以下のような実績が紹介されています。

■ 9階建て賃貸マンションの場合:従前比 約▲14%の削減

■ 6階建てオフィスビルの場合 :従前比 約▲15%の削減

 

 都内など首都圏のマンションでは、新電力各社から相見積もりを取得しても、せいぜい6~7%しか下がらないので、この高い削減率は画期的です。

 

このような「地域格差」が生じる理由について新電力の取次ぎ代理店にヒヤリングしたところ、その理由がわかりました。

 

主な理由は、以下の2つです。

 

【理由 その1】 託送料の違い

関西電力の管轄エリアの場合には、低圧受電でも高圧受電でも最低10%以上の削減効果が出るのが普通だそうです。

 

その理由は、新電力が地域電力会社に支払う「託送料」の水準にあります。

 

つまり、

■東京電力の託送料(A): 高い
■関西電力の託送料(B): 安い からです。

 

ちなみに、どれくらい違うのかというと約5割!とのことです。

(つまり、(A)=(B) × 1.5)

 

これを言い換えれば、

関西エリアの新電力は相対的に仕入価格(直接原価)が低いので、ユーザーに対して販売価格を下げやすいのです。

 

<小売電気事業者(=新電力)は送配電事業者(地域電力会社)に託送料を支払っている>

 

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【理由 その2】 地域電力会社間の料金差

東日本大震災後の料金改定履歴を見ると、関西電力の方が2回と東電より多い。

■東京電力:1回

(平成24年7月:平均8.5%UP

■関西電力:2回

(平成25年4月:平均9.7%UP、平成27年6月:平均8.4%UP)

 

その結果、現時点では関西電力の電気料金の方が東電よりも高い(基本料金)状況です

 

これも、関西の新電力の方がスイッチングによる削減幅が大きくなる原因の一つと言えるでしょう。

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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悩ましいマンションの漏水問題 その斬新な調査方法とは

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顧問先のマンションでは、地下駐車場内から漏水が発生している箇所が指摘されたため、目下のところ原因調査の実施を検討しています。

 

雨天の際に発生しているので、おそらく建物の外壁に生じたクラック等から浸水したのではないかと思われますが、常時発生しているわけでもないため原因箇所を特定することが難しい・・・。

 

というのも、

漏水・雨漏りの水みちは構造物の中で思いも寄らぬ方向へ流れる傾向があるためです。

 

この「水みち」を特定する方法としては、散水テスト(蛍光染料の注入)や赤外線サーモグラフィーを実施するのが一般的です。

 

また、漏水原因と推察される場所の周辺に点検孔等がない場合には、その調査のために既存の壁や内装を一部斫って(破壊して)工事を実施する必要もあります。

 

漏水調査の費用については共用部に付保している「マンション総合保険」の補償範囲になっているのが一般的なので、管理組合の経済的負担は原則として生じませんが、その費用が高額に及ぶ場合は一部認定されないケースもあるようです。

 

また、斫りなど一部構造体や内装等の破壊を伴うことは、場所によって居住者の日常生活への負担にもなるためなるべくなら避けたいところです。

 

しかし、「蛇の道は蛇」というか

サーチしてみると斬新な調査方法もあることがわかりました。

 

それは、「電気抵抗試験による調査」です。

 

<原因と想定されるひび割れ箇所の調査イメージ>

 

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コンクリート構造物の雨漏り・漏水の多くは、コンクリートのひび割れやジャンカを通って漏水しています。

 

一方、乾いた健全なコンクリートは殆ど電気を通しませんが、コンクリートが湿っている場合やひび割れやジャンカ等を水が流れた場合は電気を通します。

 

そのため、電気抵抗値を読み取るとともに、そのデータから建物の各部材によって異なる導電率を勘案のうえ、漏水箇所と原因を判断できるというわけです。

 

ここで素朴な疑問が・・・。 

漏水した直後でなければ電気を通さないので、結局原因となる箇所を特定できないのではないか?

 

しかし、それは特に支障にはならないようです。

むしろ、乾燥していた方が正確に調査できるとのことです。

 

コンクリートのひび割れ等の中を一度でも水が流れると、コンクリート中のアルカリ成分が溶けてひび割れに沿ってエフロレッセンス等の汚れが付着します。

 

この乾燥した(乾燥状態に近い)汚れの成分が電気を通すため電気抵抗値を持つことで判定が可能なのだそうです。

 

ただし、電気抵抗値はたとえ同じような構造体であっても数多くの動き方を示す性質があるので、調査にはそれなりの経験と熟練が必要とのことです。

 

こうした業者は首都圏でも何社かありますので、受注実績や見積もり金額等を確認のうえ調査を依頼する予定です。

 

その結果と効果が判明したら、本ブログでもご紹介したいと思います。

 

 <参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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【理事長のギモン】電力会社の変更は総会決議が必要なの?

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顧問先の管理組合でも、共用部の電力料金を節減するために東京電力から新電力に変更するケースが相次いで発生しています。

 

この際に議論になるのが、こうしたスイッチングの際にも総会決議が必要かということです。

 

まず、管理規約の内容を確認してみましょう。

 

共用部の電力供給について契約先を変更するのは、下記の(9)項に該当することになります。

 ・・・・・

(管理組合の業務)

管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。

(1)    管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第49条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

(2)    組合管理部分の修繕

(3)    長期修繕計画の作成又は変更に関する業務

    ・・・・・<略>・・・・・・・

(9)敷地及び共用部分等の変更及び運営

 

一方、総会決議事項の内容を確認すると、「電力会社の変更」という項目は記載されていません。

 ・・・・・

(総会の議決事項)

次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

(1)    収支決算及び事業報告

(2)    収支予算及び事業計画

(3)    管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

                ・・・・<略>・・・・・・

(15)その他管理組合の業務に関する重要事項

 ・・・・・・・

強いて本件を当てはめようすると、15項の「その他管理組合業務に関する重要事項」しかありません。

 

一方、本件が理事会決議事項に該当するか、規約で確認してみます。

・・・・・・

(理事会の議決事項)

理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。

(1)    収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画

(2)    規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する

(3)    長期修繕計画の作成又は変更に関する

(4)    その他の総会提出議案

(5)    略

(6)    略

(7)    総会から付託された事項

 ・・・・・

以上から、

電力会社の変更が総会決議事項の「その他重要事項」に該当するかどうかは不明であるものの、 理事会で決議できる事項が総会に上程する議案、ならびに総会で付託された事項のみだとすると、本件も総会決議事項とみなすのが無難でしょう。

 

そのため、私の場合は「本件は総会で決議されるほうが望ましい」と助言しています。

  

なお、各マンション管理会社が所属する業界団体である「一般社団法人マンション管理業協会」にも確認してみたところ、以下の2つの理由から本件については管理組合に対して総会決議を勧めるよう会員各社に通達しているとのことです。

 

 ・管理組合の事業計画ならびに予算収支の変更に該当する事項であること

 ・管理組合が主体となる契約行為に該当すること

 

ちなみに、ネットで検索したところ、共用部分に関する電力会社の変更は区分所有法上の「管理行為」に該当するため総会決議が必要とする見解がありました。

 

<平賀功一氏(住宅コンサルタント)の投稿記事>

https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/khiraga/20151225-00000001

 

一方、新電力への切り替え自体が電気供給というライフラインに影響を及ぼすようなリスクもなく、単なる購入先の変更にすぎないことから理事会決議でも問題ないとする意見もあります。

 

<廣田信子氏(マンション管理士)のブログ>

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12363288950.html

 

各マンションの管理規約は、国交省の標準管理規約に準拠したものであるがゆえに、「区分所有法」の原則を忠実に反映しており、理事会の権限範囲は極力狭く設定されているのが一般的です。また、理事会が設置されていない管理組合も少なくありません。

 

そのため、管理組合の意思決定は原則として総会決議によるべきとするという考え方に則っているのです。

 

ただ、区分所有法において「集会(総会)決議」と定めている事項でも「管理規約で別途定めるのも可」とする事項もあり、その範囲内であれば理事会決議に変更できる事項が少なからずあります

 

電力の小売り自由化のように規約作成当時は想定していなかった環境の変化に対して管理組合が機動的に対応できるよう、総会決議事項と理事会決議事項の内容を一体で見直すのもよいと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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日経独自調査「マンションの75%  修繕積立金が国の目安を下回る」の実態はいかに?

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3/27付の日経新聞で、「マンション75% 修繕積立金に不安 国の目安届かず 高齢化で増額難しく」という記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com 

記事の要約は以下の通りです。

・・・・・

■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安がある。

 

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした

 

■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4千棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も1割ある。

 

一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。

 

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いままだ。

 

■ 日経の調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界を強調する声もある。

 

新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘もある。最初から高くすると購買意欲をそぎかねず、不動産会社も安く設定しがちだ。

 

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。

・・・・・

段階的な増額改定や一時金の徴収をを避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円の徴収が必要です。

 

しかしながら、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあります。<国交省の修繕積立金ガイドラインにも記載>

 

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

 

30年間で必要な修繕資金が月額平均200円が必要なのに、90円の水準から徴収をスタートすれば30年目の時点では3〜4倍以上増額していないと足りなくなるだろうなんてことは小学生でも予想がつきます。

 

では、なぜ人為的に設定金額が低く抑えられているのか?

 

それは、販売金額をなるべく高くしたいと考える売主であるデベロッパーの思惑によるものです。

 

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

ただ、この日経の調査記事には一点重要な指摘が抜けています。 

 

それは、「機械式駐車場」が設置されたマンションに関する問題です。

 

分譲マンションの場合、限られた敷地内になるべく多くの駐車場を附置するために2〜3段式のピット式駐車設備が多数設置されているケースが少なくありません。

 

特に、住戸数に対して敷地面積が狭いタワーマンションのような場合、駐車場もタワー式の立体駐車場が採用される傾向があります。

 

そして、国交省の「ガイドライン」では、機械式駐車場が附設されているマンションの場合には、その設備の修繕・更新費用を加算して必要な積立金を計算するよう指導しています。(下記抜粋参照)

・・・・・・

       <国交省の「修繕積立金ガイドライン」抜粋>

 

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・・・・・・

たとえば、

先日私が診断した14階建・52戸のマンションには、40台分のタワー型立体駐車場が附設されていました。

 

このマンションの場合、上記の「ガイドライン」で均等積立方式で必要とされる修繕積立金を試算してみたところ、以下のようになります。                

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タワー式駐車場の場合、「4段昇降横行式」の設備と同水準の修繕費が見込まれるとみなして試算したところ、マンション本体だけで必要な積立金は@202円ですが、 その駐車場の追加分が@147円も加算されるため、合計@349円に跳ね上がってしまいます。

 

現状の積立金の徴収額が@117円なので、均等積立方式に変更するなら現時点で3倍以上の増額が必要というわけです。

 

この日経の調査において、機械式駐車場の設置状況を含めてどこまで精緻に分析したかは定かでありませんが、もしこの点が考慮されていないと「75%」という数字はもっと高くなるはずです。

 

ちなみに、私が起業後の約5年間で個別に診断してきたマンションでは、(見直し前の段階では)ほぼ100%不足していました。

 

ともあれ、このように管理組合に対して注意喚起を促す記事ははとても意義のあることですし、今後も定期的に発信してもらいたいと切に願います。

 

<参考記事>
 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

 

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今年は、新潟でもマンション管理を見直します!

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先週末、営業で初めて新潟市のマンション管理組合へ出張に行ってきました。

 

築12年目のマンションですが、「大規模修繕工事に備えて組合員の意識を高めたい」と考えた理事長さんの提案で、私がマンションのホールで講演をさせてもらうことになりました。

 

        【理事長さん作成のチラシ】              

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全50戸ほどのマンションにもかかわらず、当日20名近くの方に集まっていただき、約90分の長丁場に及んだ私の拙い話を聴いていただきました。

 

そして、講演の後に理事会役員の方々と面談したところ、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をお申込みいただきました。

 

yonaoshi-honpo.co.jp

 こちらのマンションでも、長期修繕計画から試算したところでは、現状の修繕積立金を現時点で3倍以上に増額しないと将来資金不足に陥るのは確実だと講演の中でお伝えしました。

 

そのため、一刻も早く管理委託費の適正化を実現させて剰余金を創出することがリスクの軽減に繋がることをご理解いただけたようです。

 

昨年の京都のマンションと同様、今年は新潟でも管理見直しを実現します!

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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いまだ健在!電子ブレーカーのコスト削減効果

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電力の小売りが全面自由化されて、まもなく2年が経過しようとしていますが、電力会社を変更した世帯数はあまり増えていないようですね。

 

www.kankyo-business.jp

電力自由化から1年経過した昨年の3月末時点では、電力会社をスイッチした世帯数は約343万件で全家庭の5.5%と報道されていました。

 

それが今年の1月末時点で643万件になったということは、ようやく全世帯の1割を超えたくらいといったところでしょうか。

 

スイッチングがこれほど盛り上がらないのは、現在より料金が1割も下がらないからでしょう。

 

一方で、

マンションの共用部における電気料金の削減策として「電子ブレーカー」の導入はいまだに有効です。

 

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(なぜ電子ブレーカーの導入によって電気料金が下がるのかしくみを知りたい方は下記の記事をご参照ください。) 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 現在コンサル進行中の管理組合でも、今月2件の導入が決まりました。

 

電子ブレーカーの導入に適したマンションの条件は、

動力系設備が多いこと。(ただし、共用部を高圧で受電しているマンションはNG

 

たとえば、エレベータ、機械式駐車場、自動ドア、シャッターなどが附設されているほど減額効果が大きくなります。

 

ただ、今回導入が決まったマンションはいずれも機械式駐車場はなく、現地調査前の段階ではそれほど効果が期待できないと思っていました。

 

しかし、現地を調査したところ、2棟とも「隠れた事実」が判明し、意外に削減効果が大きいことがわかったのです。

 

【1】 使用していないエアコンの存在

 

文京区にある投資用マンションでは、共用部のホールにエアコンが設置されていながら、これをほとんど稼働させていませんでした

 

そのため、今後もそのエアコンを使用しないなら契約電力を大きく下げられるため、電子ブレーカーの投資を4年半で回収できることがわかりました。

(逆にエアコンを使用する前提なら、回収に10年もかかってしまいます。)

 

【2】 撤去されていた立体駐車場

 

江東区のマンションではもともと小規模な立体駐車設備があったのですが、遊休化したため数年前にこれを埋め戻して平面駐車場に改装していました

 

ただ、立駐機の稼働に必要な容量で契約を継続していたため、契約電力には大きな下げ余地が潜んでいたわけです。

 

このマンションでは、電子ブレーカーの投資を3年半の短い期間で回収できることになりました。

 

電子ブレーカーの耐用年数は、約15年。

実際には20年以上はもつでしょう。

しかも、JIS規格でメンテナンスフリーです。

 

1台あたり30万円程度で販売されていますが、電力料金の削減効果で5年以内にこれを回収できるなら導入することをお勧めします。

 

<過去参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンションの長期修繕計画に潜む巧妙な「トリック」

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先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。

 

このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。

1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンション保険料・電気料金等の削減・見直し余地を査定し、それらの適正金額を算出のうえ報告すること。

 

2)長期修繕計画書をもとに、修繕積立金が将来不足するリスク、ならびに維持管理費の適正化による経済効果を定量的に試算すること。

 

このうち2)の業務の一環で、現状の長期修繕計画を精査してみたところ、これまで経験したことがない状況を把握することができました。

 

一般的に、分譲時の修繕積立金の水準が低いため、現状徴収している積立金を2〜3倍以上増額しないと将来の大規模修繕の際に資金不足が生じるリスクを抱えている管理組合がもっぱらです。

 

そして、そのマンションにとって修繕積立金がいかほど必要かをスクリーニングするための有効なデータとして、国交省の「修繕積立金ガイドライン」があります。

 

このガイドラインにしたがって、建物階数や延床面積に加えて、附設された機械式駐車場の型式・台数を加味して試算したところ、均等積立方式で必要とされる金額は専有面積1平方メートルあたり月額280円となりました。

 

しかしながら、このマンションの長期修繕計画(30年)で見込まれる修繕見込み額から逆算して同様に割りもどしてみたところ、月額150円にしかなりません。

 

つまり、国交省の「ガイドライン」に比べて約半分の水準ということです。

 

実際に徴収している修繕積立金の金額も現在月額150円のため、一見何の問題もなさそうです。

 

しかし、このマンションの長期修繕計画の詳細をさらに調べるため、各部位ごとの修繕周期を確認したところ、ある重要な事実に気づきました。

 

この30年間の長期修繕計画は「築6年目から築35年目」までのものですが、以下の修繕についてはすべて「築36年目」に実施する予定との記載がなされていたのです。

 

 ■建具・金物類の取替え     

 ■機械式駐車場の更新         

 ■給水管の取替え         

 ■排水管の取替え         

 ■ エレベーター設備更新費用    

 ■スプリンクラー設備の更新       

 ■電気設備の交換            

 ■排水処理槽取替え      

 ■ガス設備取替え  

        

そして驚いたことに、 これらの修繕見込額を合計してみると、国交省の「ガイドライン」との差異の理由についてもほぼ説明がつくことがわかりました。

 

この計画を作成した管理会社にどのような意図があるのかはわかりません。

 

しかし、現状の積立金の中に、将来明らかに必要となり、しかも高額に及ぶ設備更新費を含んでいないという前提条件を管理組合は認識しているのでしょうか?

 

長計は概ね5年周期で更新されることが多いのですが、次回計画を更新する際には、(修繕時期を41年目以降に再調整しない限り)この「築36年目問題」が露見するでしょう

 

その際に、現状の積立金では将来大幅に資金が不足することが明らかになるわけですが、管理会社はどのように説明するつもりなのか?・・謎です。

 

<参考記事>

 

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