世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

 

【日時・会場】

平成30年 4月 14日(土) 14:00~15:30

 

LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

 

【参加料金】

 お一人様  2,000円(税込) 

 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 セミナー後の個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 

マンション管理適正化診断サービス 受診のススメ」

貴方のマンションでは、管理組合の運営や修繕は順調に行われていますか?
管理会社に「丸投げ」していませんか?

以下の6つの質問に3つ以上答えられない組合役員さんは、このセミナーに参加されることをお勧めします!

<質 問>
(1) 管理組合の総会や理事会が、定期的に開催・運営されていますか?
(2) 総会や理事会の議事録を読んで組合の運営状況を把握していますか?
(3) 共用部の設備点検が定期的に実施され、必要な補修等も行われていますか?
(4) 長期修繕計画にもとづいて大規模修繕を実施していますか?
(5) 修繕積立金が将来不足する(増額になる)おそれはありませんか?
(6) 管理費等の滞納は発生していませんか?

マンション管理適正化診断」とは、管理組合の運営全般が適正に実施されているかどうかをマンション管理士が客観的に診断し、その結果をポイント換算して評価する無料のサービスです。

具体的に、「どのような診断項目を行うのか?」「なぜその診断が必要なのか?」「診断を受けるにはどのような手続きが必要か?」「なぜ無料なのか?」についてわかりやすく解説いたします。


【講 師】 村上 智史(株式会社マンション管理見直し本舗 代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

 

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

 

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マンション内民泊の「包囲網」と「禁止ステッカー」の登場

 

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民泊については、住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月15日から施行されるのに先立って、3月15日から民泊事業の届出の事前受付けが始まります。

 

先日、マンション管理業協会がリリースした情報によると、

民泊利用の是非につき決議した管理組合のうち、「禁止」の方針を採択した割合は80%を超える一方、容認したのはほんの僅かに過ぎないとのことです。

 

<参考記事>

www.asahi.com

 

また、管理会社から状況をヒヤリングしても、民泊禁止を決議する傾向は(区分所有者自身が居住せず賃貸する)ワンルームなどの投資向けマンションでも同様に見られるとのことでした。

 

各地の自治体では、民泊を規制する条例を制定する動きも出ています。 

 

たとえば兵庫県の条例改正案では、住居専用地域での営業を全面的に禁止する方針を打ち出しています。

 

www.kobe-np.co.jp

 

新法では、分譲マンションで民泊を開設する際は「管理組合が禁止の意思がないことを確認する文書」の提出を義務付けます。

 

その届出書に添付する書類として、住宅の図面、登記事項証明書等に加えて
その住宅が分譲マンションの場合には管理規約の写しが必要となります。

 

さらに、管理規約に民泊利用の是非に関する定めがない場合には「管理組合に禁止する意思がない」ことを確認したことを証する書類が必要とのことです。

 

それでは、「管理組合に民泊を禁止する意思がない」とは何をもって確認するのか?

 

これは、国交省の資料「住宅宿泊事業に伴うマンション標準管理 規約改正の背景とポイント」によると、管理組合の理事会や総会における住宅宿泊事業を禁止する方針の決議の有無によります。


本資料によれば、民泊を行う当事者から周辺住民への事前説明を行う(承諾を得ることまでは求めない)ことをガイドラインで推奨することも検討中とのこと。

 

やはり、分譲マンションでは民泊禁止を選択する傾向が一般的と考えられる中、民泊の届け出が容認されるには、実務上かなり厳しい審査をクリアすることが必要なようです。

 

ただし、たとえ民泊禁止を管理規約で明確に定めたとしても、「違法民泊」が発生するリスクがないとは言えません

 

実際に、都心のマンションではすでにそうした事例が発生しています。

 

そんな中、マンション内の広報だけでなく違法ユーザーへの警告も含めて有効と思われる方法として「民泊禁止ステッカー」が登場しています。

 

マンション管理業協会では、1枚500円で販売中です。

 

<参照サイト>

マンション管理業協会/商品詳細 民泊禁止ステッカー

 【英語と中国語でも併記されたステッカー】

 

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顧問先のマンションでは、管理業協会のステッカーを参考に、管理会社が独自にラミネート加工して分かりやすい掲示を開始したところもあります。

 

なお、「NPO日住協」のサイトでは画像をダウンロードできるので、これを印刷して使用すれば無料ですね(笑)

 

www.mansion-kanrikumiai.or.jp

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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ついに実現!機械式駐車場の平面化プロジェクト

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顧問先のマンションで、先週から機械式駐車場の平面化工事がスタートしたので、

現場見学に行ってきました。

 

【既存の機械駐車設備を撤去した区画】

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【重機を利用して鋼製板を設置する準備中】

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この全体90戸のマンションは、

分譲販売時には「全戸分の駐車場が附設されたマンション」がPRポイントの一つだったようです。

 

ところが、最寄り駅から徒歩数分という恵まれたロケーションが裏目に出たのか、満車状態になることはほぼなく、経年とともにほぼ一貫して稼働率が下がっていき、築20年目の現在は4割も空いている状況です。

 

この駐車場の空き区画増加に伴う収入減少が、管理コストの削減の動機につながり、当社が管理委託費の適正化を目的としたコンサルティングに携わるきっかけとなりました。

 

その後管理コストの適正化が実現し、年間5百万円以上の剰余金が生まれたことで、管理組合の財政状況は大きく改善できました。

 

しかしながら、まだ修繕積立金が将来不足するリスクは残っているため、

今回の駐車場の平面化プロジェクトは、いわば「管理見直しのセカンド・ステージ」といえるでしょう。

 

今回の工事によって、

90台の駐車設備のうち32台分の駐車パレットを撤去して12台の平面駐車場に改装しようというもので、20台分の駐車スペースが消えることになります。

 

ただ、もともと遊休化していたため、管理組合の収入は減ることはありません。

 

一方、年4回の保守点検(32台分)が不要になるため、年間約30万円のコストダウンとなります。

 

また、築30年目に予定されていた設備更新では撤去したパレット分の費用が減ることになります。これで約3千円のコストダウンが見込めます。

 

もちろん、平面化工事で1千万円以上の工事費がかかりますが、十分元は取れると判断して総会の特別決議(4分の3以上の承認が必要)もクリアすることができました。

 

このプロジェクトは、構想から実現まで足掛け2年以上かかりましたが、

問題提起から論点の整理、アンケートの実施、住民説明会の開催などを通じて、管理組合全体で特に反対者も出さずにうまくコンセンサスを得られたことは素晴らしいことと思います。

 

<参考記事>

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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管理費の滞納問題は、初期段階の対応がもっとも重要!

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マンション管理組合の中には、数か月単位の管理費等の滞納者を抱えることはよくあります。

 

それほど深刻なものはありませんが、顧問先の管理組合でもチラホラ見かけます。

 

滞納も3ヶ月以上に及ぶと、もはや「うっかり忘れ」ではなく「確信犯」とみた方が良いです。

 

滞納の事情としては、もちろん資金繰りが厳しいというケースもありますが、単に本人の生活や性格がルーズな場合もありますね。

 

いずれにしても、初期対応として重要なのは、

滞納者本人とコミュニケーションを取って本当の事情を把握することです。

 

そのうえで、滞納管理費等の弁済スケジュールを組合側に提出してもらうのがよいでしょう。

 

しかし、通常こうした仕事は、管理会社に委任されるのが一般的です。

 

そして、管理会社が管理組合に代わってきちんと督促等の対応してくれるのかというと、メールや電話で一応アクセスを試みるものの、返信がなかったり本人が不在という理由で連絡が取れないまま放置されることが多いのです。

 

その結果、滞納期間が4ヶ月以上になったら「黄信号」と考えるべきです。

 

管理組合では滞納が発生しても、往々にして督促が甘めで鷹揚な対応で終始することが多く、その結果、滞納者にとって弁済の優先度が低くなり、回収が遅れがちになる傾向が否めません。

 

そのため、さらに状況を悪化させないためには、

初期段階で管理組合が毅然とした姿勢を示すことが大切だと思います。

 

具体的には、滞納者本人に督促状を送付のうえ、弁済が一定期限内になされない場合には、

■ 「遅延損害金」(一般的な規約では年利14%以上)を請求する

■ 駐車場等の専用使用契約がある場合は、その解約を通知して使用を禁止する

等の措置を取るべきでしょう。

 

にもかかわらず、その後何の改善も見られず、滞納期間が6ヶ月以上に達した場合には、内容証明書を送付して少額訴訟等、法的措置を取る準備を進めることをお勧めします。

 

最後に、やや専門的な話になりますが、

管理費の滞納については「消滅時効」がある点にご留意ください

 

毎月一定額を支払う管理費や特別修繕費にかかる債権は「定期給付債権」に当たるとされ、消滅時効は5です。

 

ただ、この時効を中断させるには単に支払いを催告するだけでは不十分で、催告の時から6か月以内に裁判上の請求を含む下記3つの措置を取る必要があるのです

【時効中断の事由として認められるもの】
(1)  裁判上の請求(支払督促申立て、少額訴訟を含む)
(2)  差押え、仮差押え、仮処分
(3)  承認(債務者による支払猶予の申出、承諾書の提出等)

 

こうしたリスクもあるので、滞納問題についてはなるべくボヤの段階で確実に「火消し」を行うよう心掛けることが重要なのです。

  

<参考記事>

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 allabout.co.jp  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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理事会内のまとまりが悪いマンションは、管理見直しのサポートは困難

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総会決議を経て、当社が管理委託契約の見直しをコンサルティングすることになった管理組合でも、途中で頓挫してしまうケースがあります。

 

残念ながら辞退させてもらった某マンションの事例をご紹介しましょう。

 

理事さんの一人から依頼を受けたのが発端となり、ようやく契約締結の段階までこぎつけました。

 

にもかかわらず、いつまで経っても管理組合側の署名押印が完了しない。

 

理事長さんに進捗を連絡したところ、「物件名の記載が正確ではないことがわかった」との由。

 

事情を確認したところ、

カタカナ表記のマンション名の中に『・』が入っているのにそれが欠けているので修正してほしいと・・

 

もちろん、事前にドラフトを送付しており、先方が確認する時間は十分ありました。

 

また、契約書には物件所在地も併せて記載されているので、他の物件と混同するリスクもありません。

 

この他にも、現地調査を行うにあたり、理事長さんに捺印してもらう書類が必要になったのでお願いしたところ、「そういう話は事前に聞いていなかった。これも契約書に記載するよう修正してほしい」と言われました。

 

修正しても、理事会を再度開催して決議しない限り捺印できないと・・・

 

こうなってくると、

この理事長さんの「本意」は別のところにあると思わざるを得ません。

 

これまでの苦い経験もふまえて、この管理組合とは契約を締結できたとしても今後順調に業務が進むとは思えなかったので、残念ながら当方から辞退させてもらいました。

 

当社にご依頼いただいた理事さんには「お力になれず申し訳ありません」とお詫びを申し上げましたが、理事会内でも意見が割れていたようで、こうした事態になることを半ば予想されていたようでした。

 

管理見直しを成功させるには、その目的とビジョンを理事会内で共有して推進しようという意思を持っていただく必要があります。

 

ただ、集合住宅である以上、理事会内も様々な考えを持つ役員さんがおられ、実質的に方針が統一されないケースがままあります。

 

コンサルタントの立場としては、この領域にまで立ち入るのはさすがに難しい。

ある意味「限界」といえるかも知れません。

 

<参考記事>

  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!

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先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。

 

このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。

 

当初、こちらの理事会では管理会社のリプレイスを検討することは全く念頭にはなく、コストの適正化で余剰金を増やすことで将来の修繕積立金の増額リスクを抑制することが主なテーマとなっていました。

 

しかしながら、半年ほどの時間をかけて管理会社との交渉や、他社からのプレゼンを受ける中で、徐々に心境が変わっていったのです。

 

その理由は、概ね以下の3点に総括できます。

・・・・

■ 現状の管理委託費の水準はそれほど割高ではなかったものの、管理組合が要望する半分以下のコスト削減しか譲歩がなされなかった。 

 

■ 現管理会社は、他社物件を積極的に獲得するタイプでないため、リプレイス対策や同業他社とのコスト競争などをそれほど意識することもなく、自社の採算基準を何事にも優先させる、という姿勢が見られた。

 

■ 一方、リプレイス候補先として複数社からのプレゼンを受けたところ、目標としていたコスト適正化が実現できるだけでなく、日常的な運営やサービスについても差別化するための様々な努力をしていることが窺え、そのための体制やしくみも充実させていることがわかった。(現管理会社は、管理人、フロント担当者はよくやってくれていたが、その背後にある「組織」の存在が全く見えないという不満があった。)

・・・・・

 

最近では、旧財閥系デベロッパーが分譲した大規模マンションでも、系列の管理会社から他社にリプレイスされる事例が珍しくなくなっています。

 

その背景には、

単に管理委託費や工事費といったコスト上の問題だけではなく、「管理会社としての姿勢や組織的な対応に関する積年の不満が組合内部に蓄積している」ことがあるように感じます。

 

フロントや管理人といった現場担当者に仕事を任せっきりで、その上司や本部スタッフがチェックやバックアップを行う姿勢が見られないという管理会社はとても多い(むしろ、それが多数派?)です。

 

しかし、リプレイス物件に積極的な会社の中には、単に割安な見積金額を提示するだけでなく、受託できた暁には現場へのモニタリングや指導を定期的に実施することをコミットしたり、あるいはアンケート付きの会報誌を全住民に配布し、顧客の声を集めながら担当者にそれをフィードバックして業務の改善や工夫に繋げる努力をしている真摯な姿勢を見せる会社も登場しています

 

今後ますます新築分譲マンションの供給が減少していくことが明らかな中、遅まきながらマンション管理業界も「顧客サイドに立った真のサービス業」への体質転換を迫られているのだと思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案

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以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。

 

1)エレベーター保守会社の変更

2)巡回点検(年2回)の中止

 

「お陰で貴社の査定とほぼ同じ2割弱のコストダウンができそうです」と理事長さんからお礼の言葉をいただきました。

 

しかし! その内容を見て驚きました。

 

まず、1)については、現在管理会社が再委託しているメーカー系保守会社から独立系の業者に変更することで、委託金額が現状の約3分の1近くまで下がるということでした。

 

ただ、契約内容について重要な変更が伴っていました。

 

現在のフルメンテナンス(FM)契約が、POG契約に変わるのです。

 

 FM契約とPOG契約の違いをご説明しましょう。

 

下の図表に示した通り、POG契約と違ってFM契約の場合は

委託費用の中に「点検・給油・調整」や「消耗部品の交換」だけでなく、「部品の修理・交換」の代金も含まれています。 

 

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したがって、上記の通り業務委託費としては大幅なコスト削減ができるので一見ハッピーに感じますが、将来の修繕費用が管理組合の負担リスクとして残ることになります。

 

つまり、保守業者の変更に伴うコスト削減効果も一部含まれているかもしれませんが、その大半は将来の修繕費の増加で相殺されてしまう可能性が高いのです。

 

次に、2)の巡回点検中止の提案ですが、

管理会社からは「法定の義務ではないので・・」という理由が示されただけでした。

 

ただ、管理組合に代わって少なくとも年2回程度の巡回点検を実施して、修繕が必要な箇所のリストアップと補修等の提案をタイムリーに行うことは、資産価値を維持するためには大変重要だと思います。

 

つまり、これら2つの提案の本質は、「目先だけのコスト削減策」にすぎず、管理組合にとって将来的な経済負担やリスクを上昇させるものだということです。

 

管理委託契約に関する知識・知見に乏しい管理組合が、「プロ」の管理会社と対等に交渉してコスト適正化を実現するのは意外に難しいのです。

 

<参考サイト>

yonaoshi-honpo.co.jp

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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