世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

無関心な居住者が多いマンション管理組合に潜む様々な「リスク」を解消し、豊かなマンションライフを実現するための「見直し術」をマンション管理士:村上智史がご紹介します。

騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案

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以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。

 

1)エレベーター保守会社の変更

2)巡回点検(年2回)の中止

 

「お陰で貴社の査定とほぼ同じ2割弱のコストダウンができそうです」と理事長さんからお礼の言葉をいただきました。

 

しかし! その内容を見て驚きました。

 

まず、1)については、現在管理会社が再委託しているメーカー系保守会社から独立系の業者に変更することで、委託金額が現状の約3分の1近くまで下がるということでした。

 

ただ、契約内容について重要な変更が伴っていました。

 

現在のフルメンテナンス(FM)契約が、POG契約に変わるのです。

 

 FM契約とPOG契約の違いをご説明しましょう。

 

下の図表に示した通り、POG契約と違ってFM契約の場合は

委託費用の中に「点検・給油・調整」や「消耗部品の交換」だけでなく、「部品の修理・交換」の代金も含まれています。 

 

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したがって、上記の通り業務委託費としては大幅なコスト削減ができるので一見ハッピーに感じますが、将来の修繕費用が管理組合の負担リスクとして残ることになります。

 

つまり、保守業者の変更に伴うコスト削減効果も一部含まれているかもしれませんが、その大半は将来の修繕費の増加で相殺されてしまう可能性が高いのです。

 

次に、2)の巡回点検中止の提案ですが、

管理会社からは「法定の義務ではないので・・」という理由が示されただけでした。

 

ただ、管理組合に代わって少なくとも年2回程度の巡回点検を実施して、修繕が必要な箇所のリストアップと補修等の提案をタイムリーに行うことは、資産価値を維持するためには大変重要だと思います。

 

つまり、これら2つの提案の本質は、「目先だけのコスト削減策」にすぎず、管理組合にとって将来的な経済負担やリスクを上昇させるものだということです。

 

管理委託契約に関する知識・知見に乏しい管理組合が、「プロ」の管理会社と対等に交渉してコスト適正化を実現するのは意外に難しいのです。

 

<参考サイト>

yonaoshi-honpo.co.jp

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション管理委託費の見直しはどのように進めればよい?

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昨日、コンサルティング先のマンション管理組合で、管理委託契約の変更のために臨時総会が開催され、ほぼ全会一致で承認されました。

 

昨秋からの管理会社との交渉の結果、現行の委託金額に比べて27%の削減を実現しました。

 

住戸あたりの経済効果に換算すると、年間35,000円になります。

 

今後、2回目の大規模修繕に向けて資金不足が懸念されていたので、修繕積立金の増額リスクを軽減するサポートができたものと思います。

 

管理委託費の削減といえば、一括で出精値引きの交渉をするものと誤解されることが多いのですが、(少なくとも当社の場合は)違います。

 

管理員業務費、清掃費、各設備保守点検費(エレベーター、消防設備、機械式駐車場など)、事務管理費など各業務費目ごとに査定して、割高な金額を算出します。

 

管理会社や物件によって、どこの費目でマージンを過剰に上乗せしているかは異なります。

 

言い換えれば、費目によっては現状で適正と判断できるものもあるわけです。

 

このマンションの場合は、

事務管理費(40%減)、遠隔監視と緊急対応費(50%減)について適正化できたことが大きかったと思います。

 

これらは単純に減額することができた項目です。

 

ただ、当社のコンサルティングでは、こうした「価格」(時間単位、あるいは作業1回あたりの金額)の交渉だけではなく「管理仕様」全体の見直しも行います。

 

たとえば、このマンションでは定期清掃(ポリッシャーによる床機械洗浄)を毎月実施しています。

 

ただ、一般的には年4〜6回の実施頻度が標準的です。

 

そのうえ、このマンションは1年ほど前に共用廊下の塩ビ長尺シートの貼替えを実施したばかりで、標準以上の頻度で清掃する必要はまったくありませんでした。

 

そのため、清掃1回あたりの金額、つまり「価格」は適正だったのですが、仕様が過剰だったため年6回に変更して費用を半減することができたのです。

 

もちろん、いたずらに仕様を落とすことは「禁じ手」としてオススメできませんが、過剰な仕様を見直して適正な水準に調整することは大切なポイントだと思います。

 

ただ、一般の管理組合の方には難しいので、専門のコンサルタントにご相談いただきたいと思います。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  

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共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる!

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ダイヤモンド・オンラインに、「マンションのムダな共用施設はこれだ!ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム……」という記事が掲載されています。

 

diamond.jp 

以下はその要約です。

・・・・

■ マンションには、一戸建てにはないさまざまな「共用施設」がある。そうした共用施設は本当に必要なものというよりも、宣伝のための「客寄せパンダ」として利用されている面がある。

■専門家によると、最近の新築マンションは『羊羹の輪切り』のような平凡な住戸配置といわゆる『田の字型』の間取りは見直さずに、派手な共用施設で差別化を図ろうとしているとの指摘がある。

■ 一番使われなくなるのは「AVルーム」という。機材類や工事費で軽く1000万円を超えるが、管理員に利用状況を聞くと、「誰も一度も使っていない」という答えが少なくないという。

■ 「キッズルーム」も同様で、最初はそこそこ使われるが、子供の成長につれて3~4年もするとほとんど誰も遊ばなくなる。また、周囲の住戸から騒音のクレームが出たり、ケガや事故の防止対策として監督を置くのも面倒ということで閉鎖になることもある。

■ エントランスまわりの「噴水」や「滝」は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要になるうえ、水道代やポンプの電気代もかかる。また、幼児が水路でうつぶせに倒れると溺死してしまうリスクがある。

■ かつて流行した「温泉施設」は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。

■ 大規模マンションで見かける「ショップ」や「コンシェルジュ・サービス」は通常、施設の維持管理費だけでなく、サービスを行うスタッフの人件費も管理組合が負担する。品揃えやサービスのメニューも中途半端であることが多く、わざわざ人件費を負担してまで営業すべきなものか問題になりがち。

■ 「フィットネスルーム」や「プール」、「ジャグジー」なども、維持管理費などのコストと居住者にとってのメリットが見合わないとなりがちだ。

■ マンションの共用施設で最低限必要なのは、集会室、ロビーの応接コーナー、災害用の備蓄倉庫くらい。

・・・・・

この記事の内容に対してまったく異論はありません。

 

高級感を出すために新築マンションのチラシで使われる常套句が

ホテルライクな空間」です。

 

たしかに、ホテルや旅館なら、温泉やフィットネスルーム、コンシェルジュなどは必要な施設あるいはサービスかもしれません。

 

しかし、ホテルで過ごすのは、1年の中でせいぜい数日程度のことです。

 

一方、マンションは「日常生活そのもの」ですから、使用頻度とランニングコストを天秤にかけてみれば割に合わないのは当然でしょう。

 

こうしたムダな共用施設があることで、余計な工事費が増えるうえに有効率(延床面積に占める専有面積の割合)も下がるので、まずマンションの販売価格が割高になってしまいます。

 

それだけではありません。

入居後の負担として、これらの施設の維持管理費が管理費に上乗せされるうえ、将来必要となる修繕資金も標準的なマンションに比べて高額になります。

 

最大の悲劇は、こうしたコストがかかるにもかかわらず、残念ながら利用される機会が減ったり、ストップすることで居住者が十分なベネフィットを享受できないことでしょう。

 

というわけで、

まったくの私見ではありますが、共用施設やサービスで必要なものと不要なものを分類してみました。

 

【必要不可欠なアイテム】

■ 管理員室(組合資料の保管スペースとしても必要)

■ オートロック付き集合インターホン(TVモニター付きで来客者を視認できるもの)

■ 宅配ロッカー(共働きが当たり前の時代となり、一番の必須アイテム)

■トランクルーム(居住年数の経過とともに荷物は増える・・・)

■ 防災倉庫(災害発生時に必要な備品・道具類を保管しておきたい)

■ 集会室(ただし、近くに利用可能な自治会館等の施設があれば必須ではない)

 

【利便性・セキュリティ面で付加価値と認められ、ある方が望ましいアイテム】

■ ロビー・応接セット(ただし、ソファセット等は空調設備がないと使いにくい)

■ 24時間出せるゴミ置場

■ 共用部ハンズフリーのキーシステム

■ 駐車場のグリルシャッター

 

【コスパ的に不要と思うアイテム】※ 上記記事に取り上げられたものを除く

■ ゲストルーム(利用頻度が一部に偏ったり、利用方法等を巡ってトラブル事例多し)

■ ライブラリー(公共の図書館をぜひ利用しましょう)

■ 保育施設(子どもが成長したら、需要が消滅するリスク大)

■ 24時間有人警備(機械警備と重複しているケース多し)

■ 敷地内の広大な庭園(過剰な植栽・高木類の保守メンテでコストが嵩む・・) 

■ ドッグラン施設(ペットを飼わない人には全く無意味)

■ プールバー・ラウンジ等(ゲストルームと同様)

■ 電気錠付き玄関ドア(設備の標準耐用年数が短く、更新費用が嵩みがち)

■ エスカレーター(某タワーマンションのアトリウム部分で設置されていた)

 

これからマンションの購入を検討される方は、チラシの美辞麗句に幻惑されないように注意してください。

 

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マンション内の民泊を禁止するなら、3月15日までに対策を打つべし!

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いよいよ今年は日本全国で「民泊」が解禁されます。

 

民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が今年6月15日に施行されます。


2013年に、旅館業法の適用を除外する「特区民泊」がスタートし、東京都大田区をはじめ、大阪府、大阪市、北九州市などが特区民泊として認定されていました。


しかし、新法が施行される今年6月以降は、一部地域に限定されていた民泊が全国的に解禁されます。

 

年間営業日数は180日以下の制限こそありますが、自治体に「届出」を行うだけで民泊の営業ができるようになるのです


新法が施行されるのは6月なのですが、民泊事業者の登録・届出は

その3ヶ月前の3月15日から行われる予定です。


居住者と事業者間のトラブルを未然に防ぐため、国土交通省は3月15日までに管理組合で民泊の可否を明確にするよう周知活動を行っています

 

分譲マンションで民泊をしたい人が事業者として届け出る際には、そのマンションが民泊を禁止する方針がないことをチェックして、それを裏付ける誓約書や規約の写しなどの書類を提出してもらうことになります。

 

管理組合が民泊について何らかの意思表示をしていない場合、法律上は定められた要件を満たす住宅では民泊をやっていいことになってしまいます。

 

そのため、管理組合の理事会や総会で「民泊をしてOKなのかダメなのか」という意思を示しておくことが重要です。



また、民泊の届け出開始が3月15日以降のため、できればそれまでに民泊利用の是非について方針を決めるのが大切です。

 

ベストな対応は、マンションの管理規約に民泊を禁止するのか、あるいは許容するのかを明記して変更することです。

 

ただし、規約の変更は「特別決議事項」のため、区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要です。

 

事情によって管理規約の変更が間に合わない場合には、少なくとも総会や理事会等で決議し、その旨を議事録に明記しておくのも「有効」とするようです

 

<参考記事>

www.jutaku-s.com  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション管理組合にとって「所有者不明問題」が新たなリスクに!

 
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1月12日付けの情報サイトBusiness Journalに、「分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化」という記事が掲載されています。

 

biz-journal.jp

本記事を要約すると、概ね以下のとおりです。

・・・・・
■ 昨年12月、民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」の取り纏めた最終報告によれば、国土交通省の地籍調査をもとに2016年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は「九州全体の土地面積を超える」との発表がなされた。

 

■ この報告では将来推計も行われ、2020~2040年の間に発生すると想定される所有者不明分(約310万ha)もと合わせると、北海道の土地面積に相当するとのこと。

 

■ 問題なのは、それは過疎地や農地、山林などにとどまらず、最近では相続人にとって利用価値が低く、老朽化で資産価値が低下した分譲マンションでも増加していることだ。

 

■ 所有者不明の住戸が増えることで、マンションの管理費や修繕積立金等が足りなくなり、その埋め合わせのために管理費等の徴収金額が増加する。あるいは、管理が適切に行われないために建物が劣化し、資産価値が下がる。建替えを行うにも、建替え決議ができないため、建物の劣化・老朽化が進む――という最悪の事態に陥る可能性がある。

 

■ 債権者である管理組合には、所有者不明となった住戸について「不在者財産管理制度」(あるいは相続放棄の場合には「相続財産管理制度」)を活用してその住戸の処分を申請できる権限がある。ただし、そのためには、家庭裁判所への申立てが必要で、100万円程度の「予納金」も納付しなければならない

 

■ 所有者不明の土地や物件が増加してくると、住宅選びの際にも物件そのものだけではなく、その地域の住人やマンションの住人の状況も把握しておく必要がある。

・・・

 相続財産放棄問題については、昨年本ブログでも朝日新聞の記事を取り上げましたが、都市部のマンション管理組合にとっても決して他人事ではなく、いつこの問題に直面してもおかしくないと考えて日頃から備えをしておくべきだと思います。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

まず、 管理費の滞納状況を毎月モニタリングし、滞納が3か月以上に及ぶような場合には(業務を委託している)管理会社が滞納者本人とコンタクトを取れているか、理事会として状況を確認しておくことが大切です。

 

もし連絡が取れない場合には、その住戸に生活の実態があるか確認してもらうとともに、その住戸の不動産登記情報も取得しましょう。

 

組合員(区分所有者)の緊急連絡先のアップデートも怠りがちですが、毎年1回は変更事項の有無の確認をしておくのがお勧めです。

 

<過去の参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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2月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成30年 2月 24日(土) 14:00~15:30

 

LEAGUE B1階 ミーティングスペース

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 個別相談をお申込みの方には、もれなく私の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 


管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目別に効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度(エレベーター、機械式駐車場など)

設備の点検費用は管理組合側には相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。再委託先の専門業者の変更も実施することで大きく下がります。

■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目ですが、そのため割高になりがちで

従前に比べて半額以下になった事例も珍しくありません。

■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じた「市場相場」があります。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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附置義務条例がマンションの駐車場問題解決の妨げになるか?

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1月6日付けの「東洋経済オンライン」に、「知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている」という記事が掲載されています。

toyokeizai.net

本記事を要約すると、

・・・・・

■  高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めている。

■  東京都江戸川区のマンション(築10年・160戸)では、機械式駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。

 

■  今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。このまま放置していれば、年間490万円、20年間で9,800万円も資金が不足する。収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。

 

■ このマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事長は理事会で修繕積立金の値上げを訴えたが、「まだ先の話」と値上げ案は却下された。

 

■神奈川県横浜市にある築2年のマンションでも、竣工当初から駐車場の稼働率は7割程度だったため、外部への貸し出しなどを検討した。

 

■しかし、マンション敷地内へ外部者が立ち入ることがネックとなり、セキュリティ面から断念。そこで長期修繕計画の見直しと合わせて、立体駐車場の一部を潰して平面式に転換することで、負の遺産とならないよう模索している。

 

■ただ、こうして早くから見直しに着手できるのは異例中の異例。そもそも危機意識が薄く、潰す決断そのものができるマンションは少ない。

 

■  空き駐車場を潰す際の問題として、各自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある

 

■ 東京都の場合、延べ床面積が1万平方メートル超など一定規模以上の集合住宅では、原則として居住戸数の30%以上の台数の駐車場の付置が必要とされる。 千葉県浦安市でも、100戸以上のマンションの場合には住戸数に対して100%以上が必要。

 

■国土交通省は2017年末に商業ビルや事業用ビルに対しては、付置義務台数の緩和に乗り出したが、マンションに関しては「各自治体が考えるべき」と素っ気ない。

 

■その間、空き駐車場はじわじわと管理組合の財政をむしばみ続ける。少なくとも過大な付置義務は早急の見直しが必要だ

・・・・

 

昨年、本ブログでも取り上げましたが、都区部の新築マンションの駐車場については平均附置率が3割を下回っているというデータが出ていて、駐車場の空き問題に対してデベロッパー各社が適切に対処している傾向が窺えます。

 

 <参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

本記事では、駐車場附置義務条例が、既存マンションにおける機械式駐車場の廃止の「足かせ」になっているとの見解ですが、本当でしょうか?

 

当然、新築マンションの開発においてもその地域の条例に従わねばならないはずで、それが3割程度の附置率で容認されているならば、既存マンションが駐車場を一部廃止したとしても特に問題にはなるとは思えません。

 

浦安市の条例は例外的に厳しい部類に入ると思いますが、「附置義務条例の存在が駐車場の(一部)廃止のネックになる」という見方はさすがに「穿ち過ぎ」なのではないかと思います。

 

ただ、管理組合の財政にとって、駐車場の空き問題が「地雷」化しているのは間違いないでしょう。

 

その最大の原因は、(毎度の話ですが)区分所有者の「無関心」が問題の気づきと解決を遅らせていることにあります。

 

駐車場収入が管理費とともに管理組合の貴重な収益源となっているケースが多く見られますが、稼働率低下に伴って収入も減るものの、保守点検費や修繕費は変わらず必要なため、さらに収支が悪化すれば管理費等の値上げリスクに直面することになります。

 

そのため、管理組合内での関心を高めるためにも、機械式駐車場の空き問題を抱えている場合には、総会の場でこの問題を取り上げて組合内で共有することがまず必要です。

 

そして、空きが多い原因として使用料や利便性の問題、あるいは(賃借人が利用できないなど)規約や使用細則に原因がないかなどを確認するためにアンケートを実施することをお勧めします。

 

もしマンション内に「実需」がないことを確認できたうえで、空き区画を外部に貸し出す検討をする場合には、以下の2点に留意して慎重に進めましょう。

 

1)マンション内のセキュリティ面で譲歩せざるを得ない部分が出てくるため組合内でのコンセンサスが得られにくいこと

 

2)サブリース業者等に貸し出しても市価に比べてかなり低めの条件になるうえ、法人税の課税対象になるので実際の「実入り」はそれほど期待できないこと

 

そして外部貸しの実現も難しい場合には、既存設備を一部撤去して平面化するという「荒療治」も視野に入れることも必要でしょう。

 

既存設備を撤去して鋼製板敷きにするなどの平面化工事にはここ数年でかなり普及し始めています。

 

もちろんそれにも相当の費用がかかりますが、将来の設備更新の負担に比べれば割安(半分程度で済む)ですし、平面化した区画については、定期保守点検費用も節約できるというメリットもあります

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

ただ、こうした解決案もすべて管理組合の総会決議を経ないと実現できないため、区分所有者全体の理解が欠かせません。

 

それには、理事会を中心としたリーダーシップをもとに、日々の広報にも努力を惜しまず説明責任を果たしていく活動が大切だと思います。

 

 

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