2017-12-05

東京・板橋区の「良質なマンション推進条例」は効果が見込めるか？

12月4日のNHKニュース（おはよう日本）で、東京の板橋区はマンションの適正な管理を促すため、新条例の制定を目指すことになったと報じられました。

記事の要約は以下のとおりです。

■東京板橋区で老朽化が進んだ分譲マンションでは管理組合が十分機能していない事例が増加している。

■こうしたマンションの適正な管理を促すため、板橋区は新条例の制定を目指すことになった。

■条例案では管理規約ならびに長期修繕計画の作成をしたうえで、区への届け出が義務づけられた。

■違反を繰り返すなど悪質な場合には、マンション名・所在地などを公表する罰則が設けられた。

このような条例は、板橋区に先んじてすでに2013年7月に豊島区も制定しており、マンション管理組合に対して「マンション管理状況届出書」の提出（および５年ごとの更新）手続きを義務化しています。

区のホームページでは、以下の項目についてその有無と保管場所を届出用紙に記載の上提出することが定められています。

・管理者等（理事長）
・管理規約
・区分所有者名簿
・居住者等名簿
・設計図書
・修繕履歴
・管理組合用郵便受け
・緊急連絡先表示板
・法定点検・定期点検の実施
・長期修繕計画
・町会の加入

ただし、こうした届出が「義務化」されたとは言っても、あくまで管理組合側の主体性に委ねられており、決して厳格なものではありません。

その証拠に、豊島区の案内文書には以下のようなQ＆Aも記載されています。

・・・・

Ｑ．届出書を提出しないとどうなりますか。

Ａ．条例では、指導・要請・勧告をしても届出書を提出しないマンションに対し、マンション名の公表を行う罰則があります。届出書の提出が難しいご事情等があればご相談ください。

Ｑ．条例の義務項目の内容を現在満たしていない場合、すぐに罰則が適用されるのですか。

Ａ．『マンション管理状況届出書』は、現在の管理状況を管理組合と区の双方で把握し、改善していくためのものですので、義務項目を満たしていないということで直ちに罰則が適用されることはありません。

・・・・

これでは、思惑通り管理組合からすべからく届出がなされ、運営の適正化が促されるとはとても思えません。

まもなく制定される板橋区の条例も、豊島区の条例をほぼ踏襲しているように見受けられます。

www.city.itabashi.tokyo.jp

もともと管理組合の設立や年１回の定期総会の開催等は条例の制定以前に区分所有法で義務付けられているのですから、これさえ違反している管理組合に対してはなんらかのペナルティを科すことが必要なのでしょう。

しかし、現行法にしても条例にしても罰則らしいものは設けられておらず、届出がきちんと履行される仕組みが担保されているとは言い難い状況です。

もっとも、罰則を科そうにも、現状ではマンションの区分所有者を正確に把握することも容易ではありません。

その理由は、不動産登記は法的義務ではないからです。

昨今、地方を中心に所有者不明の不動産が急増しており、面積ベースでは今や「九州」の規模にも匹敵するようです。

相続が発生しても登記情報を変更する手続きが行われないため、各自治体は課税対象者をタイムリーに把握することもままならず、固定資産税の徴税手続きに苦心しています。

今後は、こうした所有者不明化問題ともあいまって、老朽分譲マンションの管理不全問題がますます深刻化していくことが懸念されます。

＜過去記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2017-11-29

マンション管理組合の理事会は、理事長を解任できるか？

マンション関連ニュース・データ

11/25付の日本経済新聞に「マンション理事会は理事長を解任できるのか」という記事が掲載されていました。

この問いに対して、近々 最高裁が初めて判断を示すことが話題になっています。

www.nikkei.com

本記事の要約は、以下の通りです。

・・・・

■2013年に、福岡県のマンションで当時理事長だった男性が管理会社をリプレイスしようとしたところ、他の理事らが反発。「理事長は解任した」と住民に通知。男性は解任は無効として管理組合を相手に訴訟を提起した。

■裁判の争点は、「理事会が理事長を解任できるか」という点。このマンションの管理規約では「理事長は理事の互選で選ぶ」と定める一方、理事会が理事長を解任して単なる理事に「降格」させられるかどうかは明記していなかった。

■一審の地裁判決では、解任の規定がないことを重視して解任を無効とした。二審の高裁でも原告が勝訴した。

■一方、敗訴した管理組合側は、「学説や実務の慣行では、選任に準じて解任もできるとの考えが定着している」として上告した。株式会社の取締役会が代表を解職できることなども根拠に挙げ、二審の見直しを求めている。

■原告側代理人は「規約に明記されていない解任を認めれば、理事長の地位が不安定になる」と強調。「意に沿わない理事長を排除したい管理会社が他の理事を巻き込んで解任に追い込めるようになる」との懸念も示す。

■最高裁は11月30日に双方の意見を聞く弁論を開くが、上告審の弁論は二審の結論を変更する際に開かれるのが通例で「解任できる」と判断する公算が大きい。

■このマンションの管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」に沿った内容となっている。国交省は「最高裁判決を踏まえ、必要があれば標準管理規約の見直しを検討したい」と説明している。

・・・・・

この記事を読んでそもそも疑問に感じたのは、「理事長の専横を止めるために理事長を解任した」という部分です。

このマンションの管理規約が「標準規約に沿った内容」なのであれば、理事会の議事運営の方法も同様のはずで、理事長が提案する議事に他の理事が反対すれば多数決で否決することもできたと思います。

区分所有法上の「管理者」も兼務しているとはいえ、理事長一人の権限で決定できる事項はかなり限定されています。

また、標準管理規約は、民主主義に則って（総会・理事会ともに）多数決制を採用していますから、理事会の議案も出席した理事の過半数の承認で可決されます。

管理会社のリプレイスに反対という理由だけで理事長を解任したとすれば「行き過ぎ」と言わざるを得ません。

むしろ、他の理事たちが「管理会社のシンパ」だったのでは？と訝ってしまいます。

さて、理事長解任の理由の是非はさておき、

記事の本題である「理事会は理事長を解任できるのか」を検討しましょう。

標準規約では、各理事の役職は「役員間の互選で決める」と定められています。

「何かと矢面に立つ理事長だけにはなりたくない！」と考える役員がもっぱらで、互いに押し付け合ったうえ、それでも決まらない場合は公平に（？）くじ引きで決めるのがよく見られる光景ですが・・・。

理事会の発足時に互選で決めた役職を再度互選で決め直すのは「あり」でしょう。

たとえば、仕事の都合で理事会に出席が困難になったなどの急な事情の変更も考えられます。

これまでの理事長が副理事長や（平）理事に変わる、といったことも再び互選でできるはずです。

ただし、当の本人を含めて最終的に「理事全員の承諾を得ること」が前提でしょう。

一方、「一旦互選で決めた役職について、理事会内の多数決という手段で（強制的に）解任できるか？」となると、確かに今の標準規約にも明確な記載がありません。

したがって、現行の区分所有法にしたがうと、臨時総会を開催のうえ理事長を「役員として解任する（＝理事会から追い出す）」しかないと考えられます。

そこで問題になるのは、

その「総会を招集する主体が理事長本人」ということです。

他の理事の圧力に屈し、意に反して自分が解任される議案のために、理事長の自分自身が総会を招集する・・というのはあまりにも酷ですね。

その意味では、理事会の（多数決による）決議で理事会内の役職変更ができるように標準規約を改正するのが良いのではないかと考えます。

ただし、理事会内の意見対立から端を発した事実上の「理事長解任」のようなケースもあることを踏まえると、その決議要件（＝出席した理事の過半数で決する）はより厳格にしておく必要があるかもしれません。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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2017-11-21

12月度　マンション管理セミナー開催のお知らせ

「１２月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

記

【日時・会場】

平成29年 12月 16日（土）　10:30～12:30

LEAGUE　B1階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　5,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※　個別相談をお申込みの方には、もれなく私の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします！

【内　容】

１．　講　演　

(1) 管理コスト３割削減を実現したマンションの事例紹介

弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例（３物件）について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。

【主な内容】

・１年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例

（2）駐車場空き区画問題と対策の進め方

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
・駐車場の空き区画が増える事情

・おカネをかけずに稼働率が改善した事例

・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
　■　管理規約や使用細則の変更　

　■　外部利用者への賃貸と留意すべき点

　■　他用途への変更プラン

　■　機械式設備の「平面化」工事とその経済効果

【講師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

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2017-11-16

購入、それともリース？保険や保守は？　防犯カメラの契約で留意すべき３つのポイント

管理見直しの極意

先日、顧問先のマンションで防犯カメラが正常に作動していなかったことが判明し、新たに更新することになりました。

きっと皆さんのマンションにも何台か設置されていると思いますが、防犯カメラの契約をする際にどんな点に気を付けるべきかポイントを整理してみましたので、ご参考になれば幸いです。

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（１）購入、リース、レンタル・・・一体どれがお得か？

３つの選択肢の中でもっとも安価なのは、購入プランです。

一括現金払いのため、資金的な余裕があればもっともお勧めです。

ただ、年数が経つにつれカメラの機能が陳腐化するので、５、６年経つとすっかり陳腐化していた・・ということが結構ありがちですね。

たとえば、数年前は、画素数は1メガ程度が標準でしたが、現在はもはや２メガ（200万超）が標準となっていますから、将来の更新の時期について留意が必要です。

一方、レンタルやリースは、購入に比べてトータル支払額が高くなります。

そもそも、リースとレンタルの違いとは何でしょう？

リースは、一定の期間（５、６年）にわたって、リース会社が購入したカメラ等の機器を賃貸借するしくみのため、契約途中での解約は認められません。（あるいは残期間分のリース料がペナルティとして課せられます）

また、管理責任がユーザー側にあるため、機器が故障した際の修理費等は管理組合の負担となります。

つまり、買取り額に期間分の金利、固定資産税、動産保険等の経費相当額が上乗せされたリース料を毎月支払うもので、割賦払いになるだけで実質的には購入とほぼ同じと考えればよいでしょう。

したがって、契約満了の時点で、カメラ機器一式が無償譲渡されるのが一般的です。

一方、レンタルは、ユーザーが必要とする一定期間の間、レンタル会社が所有している製品を管理組合に賃貸するしくみのため、管理責任が（所有者である）レンタル会社にあり、機器が故障した際には代替品を提供してくれます。

当然、そうしたリスク分もレンタル料に加算されるので費用も上がりますが、管理組合側で面倒を見る手間から解放されるというメリットがあります。

ただ、レンタルの場合も契約期間内で中途解約ができないのが一般的のようです。

また、解約の際には、カメラの取外し等にかかる原状復旧費用の負担（１台あたり１万円程度）を求められるケースもありますので、事前にご確認ください。

（２）保守サービスを付帯するか？

カメラやHDD等の機器は、故障や不具合を起こすことも少なくありません。

そうしたリスクに備えた保守・点検サービスの付帯オプションも用意されており、以下のような対応をしてもらえます。

・遠隔点検サービス（月１回程度　映像の乱れ、録画状況等のチェック）

・機器保守点検（年１回程度）

・駆けつけ修理対応

・代替機器の貸与

・事故等発生時の警察への証拠提出代行

・消耗機器の交換（ハードディスク）など

これら一式まとめて月額数千円程度の費用がかかりますが、特に管理人が不在の小規模マンション等ではとても助かるサービスと思います。

ただ、業者によってサービス内容がグレード別に設定されていたり、対象範囲もまちまちだったりするので、複数社から情報を集めて比較されることをお勧めします。

（３）動産保険の付保は必要か？

カメラの盗難、いたずらによる紛失や故障、落雷や風水害による故障などに保証がつく動産保険は重要です。（※経年劣化による故障・修理等は保険対象外）

リースの場合には、リース料の中にあらかじめこの保険料が含まれていますが、（レンタルの場合、ユーザー側に所有権がないので考慮不要）購入の場合は別途付保する必要があります。

しかしながら・・・

マンション管理組合の場合、一般的に共用部分を対象に「マンション総合保険」に加入していますから、防犯カメラも共用設備の一部としてカバーされる可能性が高いです。

ただ、HDD等は什器備品の扱いとなるため、その保険の対象に含まれているかケースバイケースです。

事前に保険会社（代理店）に確認されることをお勧めします。

＜参考記事＞

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2017-11-07

東京２３区内新築マンションの駐車場、平均附置率３割を割り込む！

マンション関連ニュース・データ

ニュースサイトの「J cast」に、11/5付けで「都心でクルマはいらない！　新築マンションの駐車場設置率、いまや42.2%」という記事が掲載されていました。

www.j-cast.com

本記事によると、

・不動産経済研究所によると、首都圏マンションの駐車場設置率は2007年の77.3%をピークにその後下落に転じ、16年は45.2%、17年上半期（1～6月期）には42.2%まで落ち込み、低下傾向に歯止めがかからない。

・特に東京23区内は2007年の56.0%をピークに、16年には28.9%と20%台にまで落ち込んでいる。

・主な要因は、若者のクルマ離れや高齢化の進行に伴いクルマを保有する人が減っているため。その他、公共交通機関の発達やカーシェアリングの普及等に伴って、「クルマの所有を必要としないライフスタイル」が広まったこともある。

・一方、既存マンションでは、駐車場の空き区画の増加で悩ましい問題が持ち上がっている。マンション内の駐車場は、管理費とは別に駐車場代を徴収し、その収入を管理費や修繕積立金に充当しているからだ。

・駐車場に空きが出るということは、予定していた管理組合の収入が減るので、管理費の増額が必要になるなどの問題が生じかねない。

・管理組合の中には、敷地外に借りている人や2台目の駐車場がほしい人などの希望者を募ったり、駐車場代や管理費を見直したりするなどの対策を取りはじめたり、マンション外の利用者に貸し出すところも出てきた。

最近の新築マンションの広告を眺めていると、住戸数に対する駐車場の附置率はおよそ３〜４割くらいという印象がありますが、本記事のデータとも符合します。

数多くのマンション管理組合の財政状況を診断していると、

管理費の収入とほぼ同じくらいの金額を駐車場収入で賄っているところも珍しくありません。

本記事のような空き区画の増加に悩むマンションが増えたことで、これまでの「管理組合は必ず一定の収益が見込める団体」という想定が崩れ始めているのです。

こうした悩みをきっかけに、管理委託費をはじめとするコスト削減に着手する管理組合も増えています。

当社顧問先のマンションでは、機械式を中心に全戸分（９０戸）の駐車場を設置しているものの、いまや全体の４割もの空き区画を抱えている組合があります。

外部利用者への賃貸なども検討されましたが、セキュリティー面などでの不安もあって見送り、設備更新費用と点検費用の削減を図るために機械式駐車場の一部を平面化する方針を今年の総会で決議しました。

このマンションでは、重機で約３０台分のパレット等の設備を撤去した後、ピット内に鋼製板を敷いて約１０台の平置き駐車場にコンバージョンする予定です。

（※下の画像はイメージ）

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170217170531j:plain

もちろん平面化のための工事費はかかりますが、将来必要とされる３０台分の設備更新費用（約３千万円）の負担がなくなるうえ、定期保守点検費の節減（年間約３０万円）も図れるため十分元は取れるという計算です。

マンション管理組合といえば、

区分所有者の大半の方がその運営に「無関心」なのが一般的です。

しかしながら、すでに「右肩下がり」の時代に突入した今、会社経営と同様の視点で管理や運営方法を見直し、時にはこのような外科的な処置を選択せざるを得なくなっているのです。

＜参考記事＞

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2017-10-31

マンション管理組合の活動は、「生活と資産防衛のため」と心得るべし！

マンション関連ニュース・データ

「OCEANS」というサイトの「不動産の噂の真相」コーナーで、「マンション管理組合の活動は面倒な割に成果が少ない、は本当か？」という記事が掲載されていました。

oceans.tokyo.jp

本記事の要約は、おおむね以下の通りです。

・・・・・

■「マンションの管理組合活動は大変なわりに成果が少ない」というウワサの真偽ついては、大変な場合もあればそうでない場合もあり、成果についてはパワーをかけた分だけ、プラスにはね返ってくることもある。

■重要なことは、その成果が住環境の改善にとどまらず、資産価値に表れる場合もあることだ。

■資産価値の維持率を左右するのは「管理の良し悪し」で、「違いを生み出す」管理ができるかどうかにかかっている。

■例えば、大規模マンションなどで地域を巻き込んでお祭りや季節のイベントを企画したり、共用スペースを地域のサークル活動などに貸し出し、管理組合の財務を改善してより手厚い管理に使ったりなどの事例もある。そうした積み重ねが地域の評判を生み、地元で人気化することにつながっていく。

■そして、他のマンションと比べて優位性を生む独自の取り組みができるかという点で、理事会が意志をもつことが重要だ。

■理事会参加のベネフィットとして、イベントの企画や組織のマネジメントの経験を積めたうえ、世代を超えた人脈が広がったと話す理事もいる。管理組合の活動は、たしかに面倒な側面もあるが、関わり方次第で有意義な活動にすることもできる。