世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

総会等の過半数決議で民泊禁止に!?

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昨日の住宅新報に、「総会等の過半数で民泊禁止 国交省が与党公明に報告」という記事が掲載されていました。

 

本記事の要約は以下の通りです。

■ 国土交通省は8月24日、与党公明党の「マンション問題議員懇話会・国土交通部会合同会議」で、住宅宿泊事業法に絡むマンション標準管理規約の改定について説明を行った。

 

■住宅宿泊事業法は今年6月の国会成立から1年以内の施行されるため、遅くとも18年6月には施行となる予定。ただし、事業者の登録は(その3ヶ月前の)18年3月には始まる予定

 

■ 来年3月の事業者登録の開始までに、民泊禁止などの管理規約の細則改定が調わない場合には、総会・理事会などでの住民過半数決議により、民泊禁止を認めるという方針を国交省が説明した

 

■ 現状では民泊可能とする場合には管理組合側に規約明記が求められていないが、同省では今後規約への明記が望ましいとする通知を行う

 

 

マンション内での民泊利用については、

現在の標準規約にある「区分所有者は、その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という文言だけでは民泊を禁じているのかは明らかではないとされています。

 

そのため、民泊利用を排除したい場合は現管理規約を改正してその旨を明記することが望ましいとの考えから、国交省は民泊利用の可否を盛り込んだ標準管理規約の改正を予定しており、全国の管理組合に推奨していく意向です。

 

しかしながら、規約を改正する場合には組合員全体の4分の3以上の賛成が必要なため、来年の法施行や事業者登録までに規約を改正するのは容易ではありません。

 

こうした事情を踏まえて、国交省は今回は「緊急避難的な措置」として、来春までに規約の改正が調わない場合は総会・理事会などでの過半数決議により民泊禁止を認めるという提案をしたのではないかと思われます。(総会決議と理事会決議ではかなりハードルの高さが違うのが気になりますが・・・)

 

こうした政府の配慮自体は好ましいと思いますが、上記のような民泊問題に関する議論や裁判沙汰にまで発展しているトラブルがあることも、多くの管理組合ではほとんど認識されていないのが実情ではないでしょうか。

 

管理組合の情報収集といえば、もっぱら管理会社に頼っている傾向があるので、管理会社からからタイムリーな発信や提案がない限り、規約改正等の動きにまで進捗することはとても期待できないでしょう。

 

国交省には、同省が管轄している「マンション管理業協会」を通じて、管理会社から 各管理組合に対して必要な情報の発信とアドバイスがなされるような措置を講じてもらいたいと思います。

 

また、これまでは管理規約の改正まで行うことが望ましいとしながらも、総会等の普通決議で民泊禁止を認めることとなった場合の政策的な整合性をどう取るのかについては本記事では明らかにされていません。その点については今後も要注目です。

 

<参考記事> 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの?

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先日、顧問先の理事長さんから、共用部の使用方法(マナー)について下記のような質問を受けました。

同じ悩みを持つ管理組合も多いのではないでしょうか。

 

共用部に私物を置くことに関して、当マンションの使用細則では以下のように規定されています。

 

「第3条(共用部分の使用)
共用部分の使用にあたり、次の行為をしてはならない。
(4)共用の廊下、階段等にたとえ一時でも私物を置くこと。」

 

この場合、各戸の玄関周りや水道メーターボックスも含め、
共用部を示していると、解釈してよろしいでしょうか。

 

各階廊下に私物を置いている住戸の方に対して苦情が届きました。

 

そのため、注意喚起の文書を各戸に配布するとともに、エレベータ内にも掲示しましたが、一向に撤去されません。


もしかしたら、玄関周りやメーターボックスの上は、廊下ではないからよい、と考えているのかもしれません。

その点を改めて確認したく、ご教示ください。

  

標準的な管理規約や使用細則には必ず記載されていますが、

基本的に専有部分は(躯体部分は含まず)住戸の床・壁・天井の内側部分を指します。このほかに「玄関ドア(内側)」と「鍵穴」も専有部分に含まれます。

 

したがって、それ以外は共用部分に当たり、規約や使用細則にしたがってその利用方法につき一定の制限を受けます

 

なお、共用部分の中には、バルコニー、アルコーブ、ポーチ、メーターボックス、窓枠・窓ガラスなどの「専用使用部分」と呼ばれる箇所があります。

 

規約等を十分に読まずに、この「専用使用部分」を専有部分と混同してしまう居住者が多いこともトラブルの元になっているように思います。

 

ただ、この専用使用部分についても、通常は「当該区分所有者が専用使用できるが、建物その他構築物の築造及び物置の設置等はできない」などと定められています。

 

その理由は、主として緊急時等の避難の妨げになる(消防法違反)ほか、美観を害するなどの問題があるためです。

 

「等」の含む範囲に対する解釈については議論の余地があるところですが、たとえば一時的に傘などを置く程度なら許されても、自転車や三輪車、遊具などを玄関前や廊下に放置するのは上記の理由からNGと考えるべきでしょう。

 

なお、こうした私物の放置が規約や使用細則に反することが明らかであっても,管理組合の判断で他人の私物を勝手に処分するのはNGです。

 

管理組合が所有者から損害賠償の請求を受けたり,器物損壊罪に問われたりするおそれもありますので、くれぐれもご注意ください。

 

<参考記事>

 suumo.jp

 

suumo.jp

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【理事長のギモン】管理組合の預金口座の残高と繰越剰余金はなぜ一致しない?

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先日、年1回の定期総会を控えたマンション管理組合の理事長さんから、以下のような質問がありました。

・・・・

配布された総会議案書の収支計算書【一般管理費会計】で、
繰越剰余金残高は 1,074,499円 なのに対して、実際の預金残高は1,740,335円 あります。


この差はなぜ生じるのでしょうか。


ちなみに、修繕積立金会計では収支計算書の残高=預金残高になっています。


過去の議案説明書でも、やはり差が出ています。

 

その理由について教えていただけると幸いです。

・・・・・

一般の会社員の方でも、経理や財務の実務経験がないと「複式簿記」に関する知識をお持ちではないのが普通でしょう。

 

そのため、「会計上の繰越剰余金と預金残高(キャッシュ)の違いがわからない」という声をよく聞きます。

 

ただ企業会計と違って、マンション管理組合の財務諸表は大変シンプルなので、重要なポイントだけを押さえておけば簿記の知識がなくとも十分理解できるはずです。

 

まず、管理組合の決算書のうち「貸借対照表」をご覧いただくと、
左側(借方)には、預金口座の残高や未収金を含む「資産の部」があります。

 

一方、右側(貸方)には、未払金や前受金、そして繰越剰余金残高を含む「負債・余剰金の部」があります。

 

そして、「資産の部」の合計金額と「負債・余剰金の部」の合計は常にイコールになるようになっています。(それゆえ貸借対照表は「バランスシート」とも呼ばれています。)

 

したがって、

資産の一項目にすぎない「預金残高」と、負債・剰余金の部の一部である「繰越剰余金」の金額が常に一致するとは限らないことがわかるでしょう。

 

なぜなら、繰越剰余金残高は資産の総額から負債を差し引いた、いわば「純資産額」ですから、預金残高と繰越剰余金は一致しないことはなんら珍しくないからです。

 

それでは、キャッシュと会計残高が一致しないケースについて具体的に解説しましょう。

 

管理組合の決算については、

「資産」の部に以下の金額が計上されているケースがよくあります。

 

1)未収金

これは、決算時に区分所有者が支払う管理費や修繕積立金などに滞納(振込忘れを含む)が発生していた場合に計上される項目です。

 

もし期日までに入金があれば、預金残高に反映されていたはずのものです。

 

<管理組合決算書の例>

 

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2)前払金

この項目で、もっとも代表的なのが「マンション共用部の火災保険料」です。

 

マンション保険は5年間の契約で締結することが一般的ですが、その場合は初年度に5年分の保険料を一括払いする必要があります。

 

そのため、初年度分の保険料は費用として計上しますが、2年目以降の残り4年分は「未経過分」になるため、「前払金」として資産の部に計上されるのです。

 

一方、「負債」の部には以下の項目が計上されることがあります。

 

1)前受金

決算月以降の管理費や駐車料金、修繕積立金などの入金があった場合に、いわば預かり金として計上されるものです。

 

2)未払金

管理委託費や、修繕工事の費用が後払いになっている場合に計上されることがよくあります。

 

したがって、

主としてこの4つの項目が全くない場合に限って、預金残高と繰越剰余金残高は合致することになります。

 

言い換えると、

たとえ繰越剰余金残高が多くても、管理費滞納などの未収金も多い場合には決して安心できないことになります。

 

管理費会計の収支計算書で、予算通り「管理費」の項目が100%金額計上されていても、その中には滞納等による未収金も含んでいるため、むしろ当然のことです。

 

つまり、貸借対照表も併せて確認しないかぎり、管理組合の財政事情を正しく把握することはできないのです。

 

【 参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com 

 

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「行列ができる法律相談所」でも取り上げられたマンションの滞納問題

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昨日のTV番組「行列ができる法律相談所」で、マンション管理組合の滞納問題が取り上げられていました。

 

「限界マンション」の問題が取りざたされている昨今、老朽化したマンションでは大規模修繕工事や設備の更新が必要になりますが、これらの資金需要に対して管理組合の修繕積立金残高が不足するケースも少なくありません。

 

管理組合の財政状況を改善させるには、区分所有者が毎月負担する修繕積立金を一時金の徴収や、段階的な増額徴収、借入れなどの方法を選択することを迫られます。

 

一方、老朽化マンションでは、竣工当初からの区分所有者も多く、すでに高齢のために年金生活に入っていて、毎月の徴収額が大幅に増えると日常生活が困窮するケースも出てきます。

 

こうした場合、「区分所有者が修繕積立金を滞納すると、マンションからの立ち退きをしなくてはならないか?」という相談内容でした。

<賃貸マンションの家賃を滞納しているケースと混同されているようで、「立ち退き」というのはそぐわない表現かと思いますが・・。>

 

出演弁護士は、一様に「退去の必要はない」と回答していましたが、

1)訴訟になって、財産を差し押さえられる可能性

2)区分所有法第59条による強制競売請求の可能性

についても言及していました。

 

管理組合の立場で申し上げると、2)は相当長期かつ悪質なケースが対象なうえ、競売請求が認められるにはそれなりの手続きが必要になるため容易ではありません。

 

1)については、まず「先取特権」の実行という方法があります。


管理費や修繕積立金のような特定債権については、他の一般債権より優越して債権の請求ができ、それを「先取特権」といいます。


区分所有法の第7条の規定によれば、区分所有者が負担する管理費等については、不動産および動産の上に先取特権を認めています。


管理費の滞納が生じた場合、管理組合は滞納者のマンションの建物と敷地またはマンション内に設置している家財などの動産について先取特権を根拠に裁判所に申し立てることで債務名義を取得することができ、また判決を必要としないため簡便な手法といえます。

 

ただその一方で、大きな「弱点」もあります。

 

この先取特権の優先順位が、登記された抵当権に劣るという点です。

 

たとえば、住宅ローンなどの抵当権がすでに設定され、かつ、競売落札による予定価格より多額のローン残高がある(オーバーローン)状態にあると、たとえ競売しても管理組合は滞納金を回収できないことになります。


また、先取特権の行使には滞納者が差押えを承諾するなどが条件になるため、現実的には難しいということもあります。

 

ただ、管理組合が滞納問題で留意すべき重要なポイントは、

滞納管理費等の請求権に関する消滅時効のリスクだと思います。

 

管理費等の債権は、

これまでの判例にもとづき「5年の消滅時効」が適用されるとされています。

 

一般の人は、滞納者に毎月督促し続ければその請求はずっと有効だと考えがちですが、そうではなく、催告による時効延長は6ヶ月間しかありません。

 

つまり、単に「支払ってください」という請求行為では、時効を完全に中断する効力はなく、6ヶ月以内に訴訟等の裁判上の手続を取らないと「5年の消滅時効」がスタートするということです。

 

滞納期間が5年を超えてしまった場合、債務者が消滅時効を主張すれば支払いは免除されてしまいます。

 

したがって、特に6ヶ月以上の長期滞納者を抱えている管理組合にとってまずやるべきことは、消滅時効を引き延ばすために法的措置を講じて債務名義を取得することです。

 

滞納額が60万円以下なら、簡易裁判所に「少額訴訟」を申し立てるとよいでしょう。

原則として、1回の期日で審理を終えて判決が言い渡されます。

 

それによって、消滅時効は6ヶ月から10年間へ大幅に延長されます。

 

滞納額が60万円を超えるなど少額訴訟ができない場合は、「仮執行宣言付き支払督促」という制度があります。

 

これは債権者(管理組合)の主張にもとづき、簡易裁判所の書記官が債務者に請求額を支払えと命じる書類を送付する手続きです。


これに対して、債務者(滞納者)から異議が出なければ、「債務者が債務の存在を認めた」ものとして、判決に準じる効果(債務名義)を与えるというものです。

 

これら2つの方法は、いずれも訴訟に比べて手続きも簡易なため自分でできますし、手数料も安いので状況に応じて使い分けるとよいでしょう。


ただし、

時効の進行を延長することができても、上記の通り担保債権の存在や、差押えのために財産調査が必要になる等の事情で、すぐに滞納金を回収できるわけではありません

 

より確実に行うためには、まず滞納者に支払方法などの希望等を聞いて、裁判所から滞納者が支払いやすい方法などを考えた上での判決を得て、なるべく滞納者に自主的に支払いをさせることが有効でしょう。

 

そう考えていくと、

管理費等の債務問題を悪化させないためには「初期滞納のうちに回収する習慣づけ」が大切だということになります。

 

やはり管理組合の健全な運営には、管理会社との連携を通じて管理組合の執行機関である理事会が有効に機能することが条件といえます。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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国交省は、民泊トラブル解消のために本腰を入れるか?

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先日、大阪のマンション管理組合での民泊差し止め訴訟に関する記事を取り上げたばかりですが、8月4日付けの朝日新聞でこの問題に関する国交省の動向を伝える記事が掲載されていました。

 

digital.asahi.com

この記事によると、

■ 国土交通省は、騒音などを心配する住民に一定の配慮をするため、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する意向。

■ 民泊は、現状では旅館業法の許可が必要にもかかわらずその多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられ、取り締まりが追いつかない。

■ 一方、今年6月に国会で成立した住宅宿泊事業法(民泊新法)が来春に施行される見通しで、今後は自治体に届け出れば民泊用に部屋を提供できるようになる。

■ 国交省はマンション内のトラブルを防ぐため、この届出の際にマンションの管理規約も提示させ、管理規約に「民泊の禁止」が明示されていれば、自治体への届け出を認めない方針。

■ 国交省はまた、全国の分譲マンションの8割以上がひな型として利用する「標準管理規約」を改正する予定で、民泊新法の施行までに管理規約で民泊の可否を明示するよう促す

 

民泊新法の施行に伴い、自治体への事前の届出が部屋のオーナーに義務付けられるため、その届出の際にマンションの管理規約を提出させ、民泊が禁止されていれば届け出は無効として扱うことで、マンション内のトラブルを解消したいというのが国交省の意向のようです。

 

ただ、管理組合に来春の法施行までに管理規約を改正して、民泊利用の可否を明示させるというのは容易なことではありません。

 

その理由は、2つあります。

■民泊を禁止するか、容認するかについて合意形成するのに時間がかかる。

■民泊の可否を選択して規約を改正する場合、全体の4分の3以上の賛成が必要。

 

無関心層が多く、役員のなり手が少ない管理組合がほとんどの中、迅速に改正手続きを実行できるとは到底思えません。

 

国が本気でトラブル未然防止の実効性を上げるつもりなら、こうした管理組合の現状を踏まえた慎重な措置を講じることを検討すべきだと思います。

 

たとえば、

■民泊の利用禁止について使用細則等に明記していれば、届出を認めない。

 

規約の改正では総会決議上のハードルが高いので、「使用細則」に禁止規定を盛り込むことも有効とすれば、かなり難易度が下がると思います。

 

あるいは、さらにシビアな案として

■「民泊が可能」と管理規約に明記していない限り、届出を認めない。

 

標準的な規約の場合、「区分所有者は、その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という文言が記載されています。

これまで、この「もっぱら住宅条項」をもって民泊を禁止し得るかという点について議論があり、この文言だけでは禁じられているのか許容されているのかが必ずしも明らかではないというのが現状の解釈とされています。

 

ただ、逆に言えば、こうしたマンションは「民泊利用の可否について判断していない状況」なのは確かです。

 

こうしたマンションに関しては、保守的な観点からトラブルを未然に防止するために民泊の利用を留保させるよう部屋の所有者を規制する措置を取るべきだと考えます。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション内の民泊トラブルと管理規約の限界

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 8月3日付けの朝日新聞に、大阪のマンション管理組合が、「民泊」は規約違反として区分所有者や管理業者らに対して営業の停止や損害賠償などを求める訴訟を起こしたとする記事が掲載されていました。

 

digital.asahi.com

この記事を要約すると、

■ 数年前からスーツケースを持った多数の外国人観光客が出入りするようになり、飲酒して暴れたり、たばこの吸い殻が共用部分に捨てられていたりしている。

■ これに対して、管理組合は民泊を禁止するため昨年10月に管理規約を改正し、区分所有者側に民泊をやめるよう申し入れをしてきたが、改善されなかった。

■ 民泊行為を確認できたのは全体約100戸のうち5戸で、うち2戸は中国人が所有している。

■ 大手民泊仲介サイトに登録されている部屋もあり、サイト側に削除を求めているが掲載されたまま。

 

管理組合としては、規約改正で民泊を差し止めようと試みたのですが、残念ながら所有者側がそれに耳を貸さないためやむなく訴訟に踏み切ったようです。

 

他の媒体の記事では、部屋の所有者側が「宿泊しているのは所有者の企業の従業員で民泊ではない」と主張しているとのことです。

 

民泊の最大のリスクは、

観光や出張などを目的とする一時的な利用者がマナーをわきまえず、騒音やゴミ出しなどの面で他の居住者に迷惑をかけたり、建物や設備を傷つけたりすることによってマンション全体の資産価値や雰囲気、あるいは評判を貶めることでしょう。

 

もちろん、管理組合の標準的な規約には、組合員共同の利益に反するような迷惑行為を禁じるとともに、酷い場合にはそれを差し止めるための措置として、部屋の使用禁止や強制競売の請求もできるよう定められています。

 

しかしながら、

総会決議が必要なうえ決議要件も厳しく、機動的な対応が難しい部分があります。

 

また、たとえ規約で禁止しても居住者にスルーされてしまうとどうしようもなく、水際で食い止めることができないのです。

 

迷惑行為をやめさせるには、管理人を常駐させる、あるいは防犯カメラによる常時監視で警備を強化するくらいしかなさそうです。

 

そうなると、管理費の負担増に直結することになります。

これも悩ましい・・・。

 

少なくとも、民泊利用を管理規約で禁止しているマンションについては、その事実を確認できた場合は、ただちに使用差し止めの仮処分申請が裁判所から下りるようにしてもらいたいものです。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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8月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

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「8月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、ご案内いたします。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 8月 19日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

 個別相談をお申込みの方には、もれなく私の著書「マンション管理見直しの極意」を進呈いたします!

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)駐車場空き区画問題と対策の進め方

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

 

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
・駐車場の空き区画が増える事情

・おカネをかけずに稼働率が改善した事例

・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
 ■ 管理規約や使用細則の変更 

 ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点

 ■ 他用途への変更プラン

 ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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