世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?

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7月13日付の東京新聞に、認知症を患った管理組合の理事長に翻弄された管理会社の記事が掲載されていました。

 

www.tokyo-np.co.jp

本記事を要約すると、以下のような内容になります。

 

■約50世帯の某マンションでは管理組合の役員は輪番制を敷いていた。

 

■一昨年、役員が回ってきた住民の中に、会話の内容をすぐに忘れるなど認知症とみられる男性がおり、理事長に就任してしまった。

 

■昼間に会って説明したばかりのことも、「何も聞いてない。もう一回説明しろ」と繰り返した。

 

■理事会に向けた打ち合わせの内容を何度も管理会社に聞き直し、暴言を繰り返したほか、社員に対して「説明の仕方が悪い」などと長時間にわたって説教した。

 

■この男性は以前にも役員を務めた経験があり、組合内で発言力もあった。他の住民が様子がおかしいと思っていても何も言えなかった模様。

 

■あまりに会話内容を忘れるので、管理会社はその後、理事会はもちろん男性との会話はすべて録音し、会話の内容を他の理事にも伝えていた。

 

■1年の任期が終了後、男性は退任。管理会社には、ストレスで体調を崩した社員もいた。

 

管理組合の役員に認知症の住民を受け入れるべきかについて、日本住宅管理組合協議会は、役員と協議した結果、「家族の同伴が得られる、比較的症状が軽度、重要な役職でない等の条件が揃えば就任可とする」という結論に至ったとのこと。

 

■こうした協議会の見解に対して「認知症の役員がいると現実として管理会社の負担が増える」、「他の住民に代わって判断するのが役員の仕事なので、判断能力のない人を選ぶのは違和感がある」との異論や、「外部役員を入れるなど他の方法も考えるべき」との提案もある。

 

私の意見としては、

役員のなり手不足が慢性化し、マネジメント力の乏しい管理組合が一般的にもかかわらず、認知症を患っている組合員をあえて役員に就任させることには「反対」です。

 

最大の理由は、(本記事にも紹介されているように)次善の策として他にも選択肢が考えられるからです。

 

そもそも、通常の場合でも、輪番制で回ってきても病気や高齢などを理由に就任を断る人はいますが、管理組合はそれを受け入れて他の方に就任を要請するのが一般的でしょう。

 

また、もし輪番制の遵守にこだわるなら、配偶者など同居する親族に代理で就任してもらうという事例も少なくありません。(※管理規約にその旨記載することが望ましい)

 

そして、いよいよ本当に組合内に役員のなり手が見つからなくなったら、マンション管理士など外部の専門家を役員に据えることも検討すればよいでしょう。(※ただし、規約改正の手間やコストの負担は生じます)

 

 皆さんはどうお考えになりますか?

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「日本中でマンション管理人の失踪が急増」ってホント!?

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昨日掲載された、週刊現代の記事のタイトルが衝撃的でした。

「いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態」

 

gendai.ismedia.jp

どんな記事なのかと興味津々で読んでみたら、こんな内容でした。

 

■ 管理会社から派遣されていた、とても信頼の厚い管理人さんが定年退職した後、管理組合が直接雇用した。

 

■ しかしその後、年齢的に体がきつい事を理由にその管理人が退職してしまった。

 

■ 管理組合は、週3日・月額5万円(時給:950円)の条件で求人募集をしているが、この4月以降たった1名しか応募がなかった。

 

■ やむなく応募者の1名を雇ったが、2週間ほどで音信不通になってしまった。その後、管理人不在の状況が続いており、ゴミ出しの処理や修繕が行き届かずに困っている。

 

 

「管理人の失踪が日本中で急増」のタイトルは、いかにも「盛り過ぎ」なことがわかりますね。

 

この記事が伝えたい問題の本質とは、

人手不足の影響がマンション管理業界にもはっきり現れてきている、ということです。

 

先日、ある管理会社と世間話をしていて、

「管理人さんの新規採用を募集してもなかなか見つからないようですが、御社はいかがですか?」と尋ねたら、「まったくその通りです。」との反応でした。

 

コンビニでは時給1,500円で募集している時間帯もあって、そこと比較されるとキツい。」とも仰っていました。

 

人手不足が慢性化しつつある中、他の業界との人材の取り合いになっているため、上の記事のように自治体が定める最低賃金レベルでの採用は難しくなっています

 

そのため、管理員の採用が難航した場合には、急な欠勤などのために管理会社が抱えている「代行管理員」を現場に投入して急場を凌いでいると聞きました。

 

管理費はこれまでは新築以来ほぼ改定されないのがジョーシキだったのですが、人件費上昇の影響次第では今後どうなるか分かりません。

 

マンション管理組合も、

今後は右肩下がりの経済や少子高齢化に伴う影響がジワジワ現れてくることを織り込んだ運営を考えていく必要があるということを肝に銘じておくべきでしょう。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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【お知らせ】7/29(土)日新火災主催のセミナーで講師を務めます!

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このたび、日新火災海上保険様主催のもと、7月29日(土)に開催されるセミナーの講師を務めさせてもらうことになりました。

 

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マンションドクター火災保険の最大の特長は、

高経年のマンションでも良好な管理状態にあると評価された場合は、その評価レベルに応じて保険料の割引きが受けられることにあります。

 

平成27年秋からの販売開始以降、今年3月までの1年半の契約件数累計は640件にのぼりますが、マンション管理組合への認知度はまだまだ低いのが現状です。

 

 

その最大の原因は、

マンション保険の代理店になる管理会社が、この商品を取り扱っている割合が少ないことにあります。

 

マンションドクター火災保険の見積り提示を受けるには、

マンション管理士が管理・修繕状況を現地で調査・ヒヤリングする「マンション管理適正化診断サービス」の受診(無料)が必要になります。

 

その際、管理会社としては、外部の専門家によるモニタリングを受けて評価されることや、事前に必要書類を揃える手間などに対する煩わしさもあって、消極的なスタンスになりがちです。


 

「マンション管理適正化診断サービス」は、この保険の見積もりを受ける前提条件ではありますが、日常の管理組合の運営、あるいは建物の管理や修繕の実施状況が適正に実施されているかを客観的な視点で評価される貴重な機会でもあります。

 

■ 必要な法定点検や改善指摘事項への対応が、確実に実行されているか?

■ 管理組合の総会や理事会の運営体制が、国交省が標準的と考える水準に達しているか?

■ 長期修繕計画にもとづいて必要な修繕が実施されているか?

■ 修繕積立金の徴収は長期修繕計画で見込まれる資金需要を満たしているか?

 

本セミナーでは、こうしたチェックポイントについて分かりやすく解説する予定です。

 

ご参加を希望される場合は、下記のサイトページからお申し込みください。

 

www.nisshinfire.co.jp

【参考記事】

suumo.jp

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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「見積は安いけど、信用力は?・・」の業者でも安心して工事を発注できる方法

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大規模修繕をはじめ管理組合が工事を発注する際に、相見積りを取るのは当然としても、どこの施工業者に発注すべきか悩ましい時があります。

 

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大手のゼネコンや管理会社が元請けする場合、企業自体の信用力は認められるものの、下請け・孫請けのピラミッド体系の中で往々にして発注金額が割高になってしまいます。

 

一方、中小規模以下の工事会社の場合、工事代金はリーズナブルであっても、特にこれまで発注実績がないと、施工品質に不安が伴うだけでなく将来瑕疵が見つかった時にしっかり対応してくれるのかと言った懸念が残ります。

 

施工品質をチェックする方法としては、設計事務所を起用して「工事監理」を委託するのも一案なのですが、そもそも優良な設計事務所を選ぶのも管理組合にとって容易ではなく、別途そのための費用(工事費の5%程度)も発生してしまいます

 

そんな時にぜひ覚えておきたいのが、「大規模工事瑕疵保険」の活用です。

 

これは、法律にもとづいて国(国交大臣)が認可した保険法人だけが取り扱える「現場検査付きの工事保険」です。

 

修繕工事の後に瑕疵が見つかり、高額な補修費用を工事会社が負担しなくてはならなくなった場合でも、あらかじめこの工事保険に加入しておくと、修補費用に近い保険金が工事業者に支払われる、というものです。

 

また、瑕疵が見つかった際に、その工事業者が倒産等で消滅していた場合には、たとえ工事請負契約に瑕疵担保責任が明記されていても、発注者はその履行を請求できなくなってしまいます。

 

しかし、このようなケースでも工事業者がこの保険に加入さえしていれば、発注者(管理組合)が保険法人に対して直接保険金を請求できるのです

 

さらに、施工品質への不安やリスクについても考慮されています。

 

保険法人が工事会社の保険加入を認める条件として、対象となる工事が一定の施工基準を満たしていることを確認することが必要条件となっており、工事着工前と工事完了後に保険法人の検査員(一級建築士等)が現場で検査を実施します。

 

そのため、工事監理を設計事務所に委託しなくても、瑕疵の発生リスクをあらかじめ低減することが期待できるわけです。

 

なお、対象は大規模修繕工事に限らず、不定期に行う共用部の工事や給排水管等の設備更新なども含まれます。

 

マンション管理組合として覚えておきたいのは、工事業者に対してこの保険への加入を発注の条件にすることです。

 

また、保証期間は原則工事完了時から5年間ですが、防水工事などは「10年の延長特約」もあります。

 

詳細は、下記の記事もご参照ください。

 

allabout.co.jp

 

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「民泊新法」の成立でマンション標準管理規約も改正へ!

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観光客などに有料で空き部屋・空き家などを貸し出す「民泊」のルールを定めた新法(住宅宿泊事業法)が先日国会で成立し、来年(2018年)1月にも施行される見通しとなっています。

 

法律の施行後は、旅館業法における「簡易宿所」などの営業許可や「特区民泊」などのケースを除いて、民泊ホスト(部屋の所有者)が各都道府県へ届け出ることが義務化されます。

 

民泊仲介最大手のAirbnbも、民泊業者の登録情報を都道府県に提供するなどして、違法民泊防止に向けて対策を進めていく方針とのことです。

 

この新法成立を受けて、国交省も動き始めました。

 

住宅宿泊事業法の成立を踏まえた「マンション標準管理規約」の改正案を示すとともに、国民からの意見を賜るべく、6/19にパブリックコメント(意見公募)を開始しました。(7/18 締め切り)

 

          【国交省の説明資料抜粋】             

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この標準管理規約改正案の主なポイントは以下の通りです。

 

■ 「民泊」を禁止する場合の追加条文の提示

 

<民泊を禁止する場合の追加条文>

「住宅宿泊事業法(第3条第1項)の届出を行って営む(同法第2条第3項の)住宅宿泊事業に使用してはならない。」

 

 なお、民泊を可能とする場合には、逆に「使用できる」旨明記しておくことが望ましいとしています。

 

■ 民泊実施前の広告の掲載等を禁止したい場合

たとえば「区分所有者は、前項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない」のような規定を置く。

 

これに関連して、以下の補足事項も記載されています。

 

■ 「家主居住型の民泊」のみを可能とする場合

 マンションによっては、いわゆる家主居住型の住宅宿泊事業のうち、民泊ホスト自身が生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる場合に限って可能とするケースも想定されるため、そのための条文を別途用意しています。

 

■ 民泊が可能な場合でも、管理組合への届出を義務化する場合

民泊事業を可能とする場合でも、管理組合がタイムリーに事業開始を把握することが住民間のトラブル防止に資すると考えられます。

 

そのため、「区分所有者は、その専有部分において住宅宿泊事業を実施することを内容とする届出を都道府県等に行った場合は、遅滞なくその旨を管理組合に届け出なければならない」等と規約に定めることも有効としています。

 

パブリックコメントへの対応を経て、今夏頃に改正内容が決定・通知される予定とのことです。

 

標準規約が改正されれば、今後供給される新築マンションについては、民泊の可否は明確化されることになるのでしょう。

 

ただ問題は、すでに全国600万戸以上にも及ぶ既築の分譲マンションです。

 

管理規約の改正は、特別決議事項に該当(組合員全体の4分の3以上の賛成が必要)するため、容易には実現できない管理組合も少なくないはずです。

 

そのような場合の「次善の策」は、下記のブログを参考にしてください。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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マンション一括受電業者が「黄昏れ」つつある事情とは?

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「オリックスが電力子会社を売却へ」という興味深い記事を見かけました。

 

digital.asahi.com

その内容を要約すると、

■オリックスが、マンション一括受電サービスを主業とする子会社のオリックス電力を売却することがわかった。

■売却先は6~8月に入札で決める方針で、関西電力など電力大手や都市ガス大手が参加を検討している。
■ オリックス電力は、首都圏を中心に約800棟(約8万世帯)に販売しており、最新の年間売上高は約70億円。

■ただ、オリックス電力単独では事業拡大が難しいと判断した。売却額は数百億円になりそうだ。

 

その後、このオリックス電力の事業売却の背景について下記のような観測記事も出ています。

 

biz-journal.jp

この記事の内容は、ざっとこんな感じです。

 

■2005年の電気事業法の改正に伴い、50KW以上(※およそ50戸程度のマンションの規模に相当)の高圧電力が自由化の対象となった。

 

■そのため、マンションでの高圧一括受電サービスの提供を目的としてオリックスも20子会社を設立して参入し、一気に事業を拡大した。

 

■しかしながら、2016年4月の「電力小売りの完全自由化」後はこの事業を発展を継続させるのは難しくなることが予想される。

 

■小売りの完全自由化によって、各家庭をはじめとする小口利用者も自由に電力会社を選べるようになったため、すでに一部の住民が新電力などに契約先を切り替えている場合、管理組合が新たに高圧一括受電を導入することに対して反対するものと考えられる。

■その場合、一括受電実現の要件として全戸同意を得ることが必要なため、今後はマンション全体として高圧一括受電を実現することが難しくなると予想される。


■オリックスの撤退を契機に、今後高圧一括受電事業者に対する融資や投資が厳しくなり、資本力のない同業者の倒産も予想される。

 

■仮に事業者の倒産に見舞われると、マンション内の変圧器は債権者によって差押えされることになり、債権者の意向によっては電力供給がストップすることもあり得る。

 

もともと2005年に始まった高圧一括受電自体が、電力自由化の「はしり」的な存在だったわけですが、昨年の「完全自由化」によって一般の家庭を含む小口利用者も自由に電力会社を選べるようになってしまいました。

 

それがいわば「パンドラの箱」を開けた格好になり、マンション管理組合が一括受電の合意形成をすることを難しくしています。

 

と言うのも、一括受電の導入には(区分所有法で定める)総会の承認決議を得るだけでは足らず、電気事業法の定めにもとづき「現受電契約の解約のための同意書を全住戸から回収する」ことが必要だからです。

 

言い換えれば、総会決議で過半数の承認を得られて機関決定できたとしても、全戸分の同意書がないと東電などの地域電力会社が一括解約を認めてくれないのです。

 

そのため、昨春の自由化後に新電力等と契約した住民は、一括受電に反対する可能性が高いと推測されるので、全員分の同意書が集めるのが困難になるというわけです。

 

ただ、上の記事の後半部分にある、一括受電業者の倒産 ⇒ 債権者の意向による電力供給停止のリスク という部分はやや煽りすぎの印象を受けます。

 

オリックスも今後の事業拡大は難しいと判断したからこそ今回売却方針を選択したかもしれませんが、本事業の安定性・採算性自体は決して悪くないと考えられるからです。

 

<「マンション一括受電サービス」のイメージ図>

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高圧で受電することによって、マンションの各住戸の電力を定価に比べておよそ3割安い料金(大口価格と小口価格の差額分)で仕入れることができます

 

たしかに事業会社には変圧器等の投資とそれに伴う償却負担はありますが、管理組合に(電気料金の値下がり分の)一部を還元したとしても10数年で初期投資を回収できるように仕組んでいるはずです。

 

しかも、変圧器の平均耐用年数は38年と言われています。つまり、初期投資の回収後20数年間は電気料金の差額マージンを享受できることになります。

 

さらに、このサービスは、マンション共用部のほかに各住戸の電気料金の出納・請求も毎月実施する業務の収益も長期にわたって得られます。

 

その意味で、この業界も全体のパイの成長が乏しくなることに伴って優勝劣敗が進み、今回のオリックスのような事業譲渡による「合従連衡」が進んでいく可能性が高いと思います。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

  yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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民泊トラブル増加中!管理規約の改正が難しい場合の「次善の策」とは?

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先日の毎日新聞に、都内のマンション管理組合(全46戸・ワンルームマンション)が、組合員の一人が無断で「民泊」の営業をしていたとして、所有者に営業停止と損害賠償を求めて東京地裁に提訴したという記事が掲載されていました。

 

mainichi.jp

記事の内容によると、

■ 部屋の所有者は、一泊5千円で旅行者に部屋を提供していた。

■ 旅館業の登録はしていなかった。

■ マンションの管理規約では、「居住目的の利用は禁止」されていた。

とのこと。

 

また、大阪のマンションでは、これとほぼ同様の民泊の無断営業が「不法行為に当たる」として、今年1月、賠償金(50万円)の支払いを部屋の所有者に命じたという判例が発生しています。

 

www.nikkei.com

この管理組合では、2年前に管理規約を改正し、住戸を「不特定多数が宿泊する施設として使用することを禁止」していたとのこと。

 

 

ホテルや旅館以外でも、「民泊」のように「宿泊料金を取って人を宿泊させる営業行為」を行うには、旅館業法に基づき営業許可を取ることが必要です。

 

ただ言い換えると、その営業許可さえあれば不法行為を理由に民泊利用を禁止することができなくなってしまいます。

 

そのため、民泊利用を排除するには、マンションの管理規約で明確に禁止条項に定めておくことが必須条件とされているのです。

 

ただ、管理規約の改正は「特別決議事項」に該当するため、区分所有者全体の4分の3以上の賛成を取り付けることが必要です。

 

無関心層の割合の高い管理組合では、全体の4分の1が委任状すら集まらないというマンションも少なくないため、規約の改正をしたくてもできないというジレンマがあります。

 

このような場合には、使用細則の改正で対応するという「次善の策」があります。

 

一般的な管理規約に定められている「居住目的以外の利用禁止」については事務所等での利用がどこまでOKで、どこからがNGなのか曖昧になっており、この条項では民泊利用もグレー的な位置づけにとどまってしまいます。

 

そのため、規約の内容を補足するために、使用細則で「禁止に該当する事例を具体的に列挙する」とよいでしょう。

 

たとえば、「当マンション管理規約 第××条に定められた専有部分及び専用使用部分の
用途につき、次の各号に掲げる行為をしてはならない。」として、以下のような事項を定めます。

 

■ インターネット等の広告媒体を利用し、専有部分を1ヶ月未満の短期で借受ける者を募集する行為

■ 不特定の第三者を対象とした旅館業及びこれに準じる行為

 

使用細則改正の利点は、管理規約の改正に比べるとかなりハードルが低いという点にあります。

 

と言うのも、使用細則の改正は「普通決議事項」のため、総会に出席した組合員の過半数の承認が得られれば成立するからです

 

つまり重要なのは、

管理組合のルールとして民泊を明確に禁止したという既成事実を作っておくことで、管理規約の改正が難しい場合には使用細則を改正で手当てしておけば、ほぼ同様の効果が得られるのではないかと思われます。

 

 <参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。
旅館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。
旅館業法の許可を得ず1泊5000円で旅行者らを宿泊させていたことが発覚した。組合は「居住目的以外の使用を禁じる」とする規約に反しているとして、今年4月に約75万円の賠償も求めて提訴した。