読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

築30年超マンションの管理規約、ココがヤバい!

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

先日、都内の築30年超の大規模マンションの管理組合からコンサルティングの依頼があったので、さっそく物件の資料を提供していただきました。

 

資料の中には現在の「管理規約」も含まれるのですが、その内容を確認したところ、他のマンションとは明らかに構成や内容が違うことに気がつきました。

 

たとえば特徴的なものを挙げると、以下のような定めです。

■住宅以外の事務所で使用する場合には、管理費と別に「特別組合費」を納めなければならない。

 

■組合員が現在使用している事務所を同一の使用目的を持つ第三者に売却しようとする場合には、予め理事会の書面による同意を得ることが必要。

 

■バルコニーに洗濯物、布団等の美観を損するものを干すのは禁止

 

■総会を開催する場合には、少なくとも5日前までに組合員に通知する。

 

このようなユニークな管理規約には近頃滅多にお目にかかることがありません。

 

なぜなら、

既存マンションの規約は、今や国交省の「標準管理規約」に準拠して作成されるのがもっぱらだからです。

 

かつての管理規約は、分譲会社や管理会社が個々に独自のものを作成していましたが、その内容に統一性がなく、中には劣悪なものや不合理なものも見受けられました。


そのため、1982(昭和57)年に、建設省(現在の国交省)が「中高層共同住宅標準管理規約」(その後「マンション標準管理規約」に改称)を作成し、今後管理規約を作成するにあたっての「指針」として活用するよう通達しました。

 

それ以来、この標準規約に準拠した新築マンションの管理規約を作成するようになったため、どの管理組合でも概ね同じ内容になっているのです。

 

なお、一旦定められた規約を変更するのは「特別決議事項」に該当するため、組合員と議決権の各4分の3以上の合意が必要で、高いハードルが設けられています。

 

なので、問題意識の高い管理組合でないと新築当時のまま一切変更が施されないことも少なくありません。

 

ところで、冒頭で紹介したマンションの管理規約には、もう一つ注目すべき定めがありました。

 

■ 管理受託者の決定または変更については、組合員及び議決権の各4分の3以上の合意が必要(特別決議事項)

 

標準管理規約では、管理委託先の変更は総会の普通決議事項のため、出席組合員の議決権数の過半数以上の賛成があれば成立します。(※総会の開催要件は、委任状等を含む「みなし出席者」が議決権総数の半数以上)。

 

したがって、理論上は議決権総数の25%超の賛成があればクリアすることができます。

 

一方、「特別決議事項」の場合は全体の75%以上の賛成が必要なので、普通決議に比べて約3倍もハードルが上がる、というわけです。

 

分譲会社の系列子会社が管理を受託するのがマンション業界の慣例になっている中、このような管理規約の定めがフェアとは言いがたいのは明らかです。

 

しかも、この規約自体がおかしいからと言って変更したくても、それ自体が特別決議に該当してしまうのが厄介なところです。

 

昭和50年代に建てられたマンションの管理組合さんは、ぜひ一度管理規約も見直されることをお勧めします。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投資用マンションの管理組合は「君臨すれども統治せず」

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

先日、「マンション管理適正化診断」のために、築30年を超える都内の大規模団地に訪問した際のことです。

 

こちらのマンションは、竣工以来「自主管理」で運営されており、管理費等の出納会計さえも管理組合の役員が自ら行っています。

 

にもかかわらず、管理費の滞納はなし!

 

理事会や総会が適宜開催されているのは当然で、総会議事録はわざわざ録音テープから起こして作成しています。

 

長期修繕計画も定期的に更新され、修繕委員会主導のもと、昨年2回目の大規模修繕が無事完了したところでした。

 

理事会や議事録の広報やファイリングも万全なうえ、消防点検や特殊建築物定期調査といった法定点検も特に改善を要する指摘事項もなく、まさに文句のつけようがありません。

 

住民の高齢化はかなり進んでいるので将来的不安はあるものの、建物管理についてはすこぶる良好な状況でした。

 

つい本音が出て、役員さんに「素晴らしいですね!」と言ったところ、その役員さんは「ここに住んでいる人はたいてい役員を経験しているから組合の仕事を熟知してるんだよね。だから、サボってるとすぐバレちゃうんだよ~!こっちにプレッシャーがかかるんだよね。」と謙遜しながら仰っていました。

 

一方、同じ都内でワンルームマンションの定期総会に陪席させてもらった時のこと。

 

30数戸の組合員のうち、管理者(理事長)など役員以外の出席者はたったの1名

残りはすべて、委任状と議決権行使書です。

 

総会の進行を務める議長は当然管理者の仕事ですが、議案内容の説明は管理会社の担当者に「すべてお任せ」の状態でした。

 

質疑も管理会社に対するものがもっぱらで、あらかじめ予想はしていたものの、自主管理のマンションとここまで違うものかと感じました。

 

記事の冒頭で紹介した自主管理型のマンションの場合には、管理組合自身が主体となってマネジメントを行っています。

 

しかし、後半の投資マンションにはそういった印象は一切ありません。

 

言うなれば、

管理組合は「マンションを購入したお客様」として君臨すれども統治せず、です

 

そして、管理会社は売主であるデベロッパーの「名代」として、親会社からお客様の「お守り役」を仰せつかっているわけです。

 

もっとも、自己居住目的のマンション管理組合でさえ、これと似たり寄ったりのケースは少なくありません。

 

しかし、長い目でマンションの資産価値を考えたとき、どちらのタイプが「お得」なのでしょうか?

 

「箸の上げ下ろし」まで管理会社にお任せだと、将来管理組合が「介護」状態に陥るのは確実でしょう。

 

自らの頭で考えて判断して行動できる方が「健康長寿」を全うできるのは、管理組合も同じではないでしょうか。

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4月度 マンション管理セミナー開催のお知らせ

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 4月 15日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)駐車場空き区画問題と対策の進め方

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

 

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
・駐車場の空き区画が増える事情

・おカネをかけずに稼働率が改善した事例

・「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
 ■ 管理規約や使用細則の変更 

 ■ 外部利用者への賃貸と留意すべき点

 ■ 他用途への変更プラン

 ■ 機械式設備の「平面化」工事とその経済効果

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

悩ましい「認知症トラブル」のリスクに管理組合はどう対応すべきか?

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

3月21日付のYOMIURI ONLINEで、「マンションで認知症トラブル」と題する記事が掲載されていました。

 

それによると、

■都内のあるマンションでは、認知症の独居老人(80代)が「オートロックの鍵が開かない」としばしば管理人を呼び出したり、ドアを叩いたり危険な行為が目立つようになった。管理会社経由で家族に状況を伝えたところ、ほどなく転居していった。

 

■独居老人の認知症トラブルについては、他にも共用廊下を徘徊する、汚物をため込んで漏水事故を起こす、管理費の長期滞納などのトラブルを起こす事例が増えている。

 

■業界団体(マンション管理業協会)は、管理会社向けにこうしたトラブルへの対策マニュアルを作成し、関係者との連携や早期発見の重要性を伝えている。

 

■一部の管理会社では、管理人に対して「認知症サポーター」の資格取得を奨励するなど、教育研修に取り組むところもある。

 

どこの管理組合でも、遅かれ早かれ、将来こうしたリスクに直面するのはほぼ確実でしょうから、その対策として少なくとも以下の2点について検討しておくことをお勧めします。

 

■ 組合役員の資格要件の見直し

一般的な管理規約では、「現に居住する組合員本人」という要件が定められており、その選任方法も事実上輪番制にもとづいているケースも多いのが実情でしょう。

 

こうした場合には、たとえば「組合員本人の代わりに同居する家族が役員就任することを認める」あるいはその同居要件もなくすなど、資格要件を緩めるための規約改正を検討するのも一案です。

 

 

■ 区分所有者名簿の定期更新

冒頭の記事でも紹介されているように、認知症の独居老人が共用施設等を傷つけたり、居住者とのトラブルを引き起こしたりした場合に、その家族や親せき等に連絡がつけられるようにしておくことが早期解決のために重要だと思われます。

 

そのため、管理会社とも連携して2、3年ごとに名簿の更新を行うようにするとともに、その際には緊急連絡先の記載を必須事項とするなどの留意が必要ではないかと思います。

 

 

一方、いわゆる高齢者対策として住民同士の見守り活動や、居住者の親睦を図るようなイベントの実施の企画も考えられますが、理事会役員の負担が大きいため実際にそれらを継続していくのはなかなか難しいでしょう。

 

あるマンションの事例では、管理組合とは別に「自治会」組織を発足させて、老人介護や認知症の予防体操などのサークル活動やイベントを展開しているところもあります。

 

さらに、『居住者台帳』を独自に整備し、緊急連絡先のほかに血液型やかかりつけの医者、既往症、常用薬、自力避難に関する支障の有無まで網羅しているとのことです。

 

こういうマンションは素晴らしいですね!

自治会活動をサポートしている方には、本当に頭が下がります。

 

都市部の町内会(自治会)は、昨今住民の加入率も年々低下して衰退していく傾向にあると聞きますが、住民の高齢化リスクへの対応として「共助」としての町内会の役割が再認識されていくのかもしれません。

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションで認知症トラブル
マンションで認知症トラブル

マンションの長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけないワケ

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

いきなりですが、質問です。

 

マンションの長期修繕計画(以下 長計)は、なぜ作成しなければならないのかご存知ですか?

 

国交省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」では、以下のように説明しています。

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。

 

そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。

①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。


計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。

③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。

 

これをまとめると、

マンションの資産価値を維持するには適時適切な修繕の実施が不可欠なので、それに必要な資金需要を概算で見込んだうえで適正な修繕積立金の額を決定するためだと言えます。

 

言え換えれば、長計で想定されている建築や設備の修繕時期や工事範囲を忠実に守って運用しなければならないわけではないのです。

 

マンション管理組合の理事さんとお話ししていると、

「長計では来年が大規模修繕を実施するスケジュールになっているので、そろそろ検討しなくてはいけなくて・・」 といったご意見を耳にします。

 

しかし、長計で設定された修繕時期はおおよその「目安」にすぎないので、あなたのマンションにとって最適な時期とは限りません。

 

一般的な長計では、たとえば大規模修繕工事の周期は12年電灯設備の取替えは15年目、給排水管の取替えは30年目と設定されています。

 

この他の共用設備についても、「法定耐用年数」あるいは「設備メーカーが推奨する時期」に応じて設定されていることが普通です。

 

でも実際には、こうした耐用年数を優に超えて維持できていることも少なくありません。

 

たとえば、電灯設備を15年目で全て交換しているようなケースは稀でしょう。

 

1回目の大規模修繕についても、築15年目くらいまでに実施することが望ましいとは思いますが、12年目に是が非でもやらねばならないということはありません。

 

つまり、長計通りの周期で修繕を実施すると、かえって余計なお金がかかってしまうリスクがあるのです。

 

また、屋上防水工事でも12年目の大規模修繕の際に全体を更新する想定になっていることが多いですが、部分補修によって十分延命できることも少なくありません。

 

実際に修繕すべき時期や修繕の範囲については、日常の保守点検あるいは専門家による劣化診断の結果などを踏まえて慎重に判断していくことをお勧めします。

 

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

先日、仕事で都内の大規模マンションに伺う機会がありました。

 

その管理組合から、管理会社の変更を検討したいとのご相談を受けたのですが、「管理会社は変わっても、管理人の住込み方式はなるべく維持したい」との意向でした。

 

管理人の勤務形態には、通勤(日勤)型と住込み型がありますが、昨今は後者の住込み型は少数派になっているようです。

 

その理由を幾つか挙げてみましょう。

 

#1 管理会社が住込み型に対して消極的

通勤型であれ住込み型であれ、管理人の勤務時間はたとえば《月〜金曜日 9:00〜17:00 》のように契約書上に明文化されます。

 

したがって、規定時間以外は当然「勤務時間外」の扱いになるわけですが、マンション内で緊急事態が発生した場合には、居住者から管理人にサポートを要請することも起こり得ます。

 

こうした勤務時間外のサポートは、管理人側からすれば「時間外労働」として残業代の対象になるわけです。

 

しかしながら、管理会社側は通常、定額の管理委託費で組合と契約を結んでいるため、時間外費用が発生しても請求しづらいという事情があります。

 

なので、管理人にその残業代を支払うと会社としての採算が悪化してしまいます。

 

そのため、時間外労働に伴う残業代の未払いが問題となり、管理人と管理会社との間で訴訟になり、管理会社が敗訴してしまったというケースも過去に発生しています。

 

管理会社はこうしたリスクを避けたいと考えているわけです。

 

#2 住込み型の求人に人気がない

住込み型の場合には、その労働条件として

・#1の勤務事情から、オンとオフの境目が曖昧になりがちである

・夫婦での勤務が前提になっている

などの特徴があります。

 

そのため、通勤型に比べると求人に対する応募が少ない、ということがあります。

 

#3 人件費が割高になりがち

また、夫婦世帯での住込みを募集する際には、生活給として月額30万円程度の給与を保証するケースが多いと言われており、通勤型と比べるとどうしても割高になります。

 

通勤型の管理人の時給単価は、首都圏の求人情報を見る限り概ね1,000円程度です。

 

これに対して住込み型の場合、仮に《週5日・1日実質7時間勤務 月給30万円》としたら、時給は実質的には2,000円を超えることになります。

 

それでは、

住込み型に代わるサービスはないのか? と言えばそうでもありません。

 

住込み型へのニーズとは、言い換えれば「緊急発生時の駆けつけ対応があること」と考えられます。

 

こうした対応ならば、セコムやALSOKといった警備会社が提供する「ホームセキュリティ」サービスがマンション向けでも用意されており、緊急時には25分以内(※警備業法上の定め)に駆けつけてくれます。

 

それ以外のニーズとしては、部屋内で発生した漏水や、ガラスの破損といった際の補修対応なども考えられます。

 

また今どきなら、居住者の高齢化に伴って、重い家具等の移動や照明管球の交換も頼みたいというニーズも少なくないかもしれません。

 

こうした専有部内での生活支援サービスについては、マンション管理会社もすでに付帯ビジネスの獲得機会と捉えており、多くの会社が管理組合に提供する体制やシステムを備えています。

 

「全戸一括導入」を前提にするケースが一般的ですが、1戸あたりの月額負担は数百円程度で、一定の範囲内のサービスなら追加負担もないと唄っています。

 

諸事情により管理人は通勤型にならざるをえないかもしれませんが、こうした「機械警備システム」や「専有部向けの駆付けサービス」を補完的に組み合わせることで実質的に住込み型に近いベネフィットを得ることも可能だと思います。

 

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション管理セミナーのお知らせ

「3月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。

【日時・会場】

平成29年 3月 18日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


1)  厄介なイベント「大規模修繕工事」を成功に導く秘訣

大規模修繕工事をどのように実施するかは、資産の保全だけでなく、管理組合の財務管理にとっても大きな影響があります。

それなのに、面倒だからと管理会社に丸投げしてしまってはいけません。

限りある資金を効率的に活用しながら、効果的な修繕を実施するために注意すべき点があります。

 

修繕実施時期や修繕範囲の見極め方、設計会社や施工会社を選ぶ際の注意点、設備更新の際の注意点、万が一に備える工事瑕疵保険などについてお話します。

《講演テーマ》

・長期修繕計画に潜むリスクと見直しのポイント

・「責任施工方式」と「設計監理方式」のメリットとデメリット

・万が一のリスクに備える「大規模工事瑕疵保険」のしくみと特徴


2)マンション電気料金を削減するための3つのアプローチ

東日本大震災以降、3割以上値上がりしたと言われる電気料金。収益が一定のマンション管理組合にとっては頭の痛い問題です。

電気料金の削減には、

・消費電力の抑制(省エネ)

・料金単価の引き下げ

・基本料金の引き下げ の3つの方法があります。

マンションの規模に応じて効果的な選択肢が異なるので、各削減方法の特徴や留意点を正しく知ったうえで検討することが大切です。

特に電気料金削減策として代表的なメニューとして知られる、LED照明、電子ブレーカー、高圧一括受電の3つについて、それぞれのしくみや投資回収効果、導入上の注意点等をわかりやすく解説します。

 

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ