読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

マンション保険の補償範囲は意外に広いってご存知ですか?

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

ある日、マンション内の駐車場のシャッターが破損する事故が発生しました。

そのためにシャッター全体を取り替えることになってしまいました。

 

しかし、そのシャッターは設置してまだ3年しか経過しておらず、これまで異常や不具合といった事象は一切見られませんでした。

 

ただ、近くに設置されたマンション内の防犯カメラではシャッターの近景を捕らえることができず、原因は分からず仕舞い。

 

結局、メーカーの保証期間がすでに終了していることは確認したものの、今回の事故の原因が不明だという理由で、管理会社はマンション保険の適用を申請すらしませんでした。

 

そのため、管理組合はその補修のために200万円近い工事費用を負担することになったのです。

 

ただ、通常管理組合が加入している共用部のためのマンション総合保険には、火災保険以外に「基本補償」として以下のような事故等による損害がカバーされます。

■ 落雷による事故

■ 破裂・爆発事故

■ 不測かつ突発的な破損・汚損

■ 風災・ひょう災・雪災

■ 物体の落下・飛来・衝突事故

■ 騒擾・集団行動に伴う暴力行為

<このほかに、特約として施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険なども付けられます。>

 

この補償範囲から類推すると、冒頭で紹介した事故は「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当する可能性があり、保険適用の申請に値する事案でした。

 

管理会社の担当者は、シャッター故障の原因もメーカーにヒヤリングすることしていませんでしたが、改めてメーカーヒヤリングを行った結果、

・設置してまだ3年の設備であり、経年劣化が原因とは考えられない。

・外部からの何らかの応力が働かない限り破損することは考えられない。

という証言が得られたことで、「不測かつ突発的な破損・汚損」に該当するという結論になり、保険適用が承認され、高額な費用負担を免れることができたのです。

 

管理組合の役員で、マンション保険の補償内容に精通した方はほとんどいらっしゃらないでしょう。

 

そのため、管理会社の担当者の知見に頼らざるを得ません。

 

しかし、その担当者が十分な知識やスキルを持っているかは「運」次第です。

 

自分たちの資産や財産を守るために、管理組合としてどう行動すべきか考えさせられます。

 

その対策の一つとして、医者の診察と同じように「頼れるセカンドオピニオン」を確保することが挙げられます。

 

管理組合にとって「掛かりつけの医者」といえば、多分ふつうは管理会社になるのでしょう。

 

でも、管理会社が常に正しい判断をするとは限りません。

 

今回のようなトラブル等に備えて、たとえば保険や設備、修繕といったプロの専門家からのセカンドオピニオンをもらえる体制があれば、リスクヘッジにつながると思います。

 

マンション管理士も、セカンドオピニオンを提供できる専門家として管理組合に認識してもらえるよう日々努力しなければなりませんね。

 

【参考記事】   

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「マンション管理&修繕完全ガイド2017」の監修に参加しました!

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

ダイヤモンドムックの「マンション管理&修繕完全ガイド2017」が、先週発売されました。

 

その構成は以下のようになっています。

 

■ 初めて理事になる方向けのマンション管理の基礎知識

■ 管理組合の運営の心得

■ 管理会社への賢い委託の方法

■ 管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術

■ 大規模修繕の基本と実践

■ マンション防災

 

全体的にカラーで見やすく、文章も平易で読みやすく、初めて理事役員になる方にとってオススメできる指南書になっています。

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170206113508j:plain

 

ちなみに、

不肖私も、第4章の「管理コストの無駄の見極め方と委託費削減交渉術」の監修に今回参加させていただきました。

 

管理委託費の「隠れメタボ」と修繕積立金の「簿外債務」問題は、管理組合にとって共通の課題です。

 

これを早期に解決することが、管理組合の理事さんの最大のミッションだと思います。

 

そのさわりの部分については、本書でもきっとご理解頂けるでしょう。

 

関心のある方は、ぜひご一読ください。

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

2月セミナー開催のお知らせ

f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

「2月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 2月 18日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。


【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例


(2)標準管理規約の改正ポイントの解説

マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されています。

これら課題に対応した新たなルールの整備として、昨春国交省の標準管理規約が約5年ぶりに改正になりました。

過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。

<主なテーマ>

・管理規約と区分所有法の違いとは?
・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨
・直近2回(平成16年、平成23年)の改正内容について
・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について
・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ
・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に
・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて


【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

リゾマンこそ、資産価値を守るためのリストラ待ったなし!

 f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

先週の朝日新聞の経済面で、リゾートマンションの実態を取材した特集記事が組まれていました。

www.asahi.co

 

90年代のスキーブームに乗ってマンションが建設され、林立している代表的なエリアが、新潟県湯沢町。新幹線に乗れば、東京から90分で最寄りの越後湯沢駅にアクセスできます。

この町には、約15,000室のリゾマンがあり、全国の約2割も占めるそうです。

そのリゾマンに、近年定住者が増加しているそうな・・。
その数は、10年前に比べて倍増し、昨年4月時点の統計では、町民(約8千人)の1割強を占めているとのこと。

バブル期に購入した人が、定年を迎えたのを機に移住した例や、戸建住宅から買い替える地元民もいるそうです。

 

リゾマンの特徴の一つは、この町の平均を上回る高齢化率

何と4割を超えています。

マンション内で孤独死するリスクも高まっているため、定住届を提出するよう規約に定める管理組合もあるらしい・・。

第2の特徴は、管理費等の長期滞納の結果、強制的に競売にかけられる物件が多いことです。


湯沢町における平均落札額は、1㎡あたり約2,600円。

本当か?と目を疑うほど安い。

これは購入者に前所有者の滞納分を負担する義務があるからです。


滞納金額が百万円を超えるような場合は評価額が実質マイナスになってしまうことさえあります。

ただ、実際には競売を仕掛けた債権者である管理組合が自己競落するケースも多いとのこと。


これは滞納している所有者本人と連絡が取れないからで、自ら取得した後に滞納を帳消しにした後第三者に転売するというわけです。

管理組合としては膨らんでいく滞納を放置した結果資金不足に陥り、建物管理や修繕に支障が出ることを恐れています


バブル期の名残りで、大浴場や遊戯施設など今や分不相応で稼働率も低い豪華施設の存在や、それに伴う割高な維持管理費など、見直すべき余地が大いにあるはずです。



リゾマンこそ、理事会の運営体制や維持管理コストの抜本的な見直しを含めてリストラの視点での経営改革が待ったなしだと思います。

<参考記事>

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

修繕積立金が上がっていくのは、タワマンだけの問題か?

 f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

週刊東洋経済(1/28号)で、「持ち家が危ない」と題した特集記事が組まれていますね。

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170124174527j:plain

全国的にホットなテーマである「空き家問題」以外に、分譲マンションや管理組合の抱える問題についてもトピックスを交えて取り上げていましたので読んでみました。

 

特集記事の中でマンションに関するトピックスは、概ね以下の4つです。

■ タワーマンションにおける修繕積立金の上昇リスク

■ 高経年マンションにおける管理費の滞納や修繕積立金不足の問題

■ リノベマンションの瑕疵リスク

■ 超高層マンションの廃墟化リスク

 

いずれもこれまで度々取り上げられているテーマであり、今回これと言って目新しいコンテンツは見当たりませんでした。

 

ただ、書きぶりとして少々気になる箇所がありました。 

タワマン林立の武蔵小杉 住民の大不安」の章で、

 

・湾岸エリアで分譲中のマンションでは、新築当初の修繕積立金は月額6,300円だが、築6年目以降は約12,000円、築11年目以降は約18,000円に上がる

・国交省調べの修繕積立金の平均が月額11,800円だから、通常マンションよりも高くなる

 と指摘しています。

 

しかし、新築時の修繕積立金の設定が低いのは何もタワマンに限ったことではありません。

 

マンションの規模にかかわらず、全国の新築分譲マンションに共通した事象です。

 

その理由は、売主がマンションの販売価格をなるべく高く維持したいため、故意に低目の設定をしているからです。

 

これはすでに国も承知している問題で、その証拠に、国交省は2011年にマンション購入予定者を対象として「修繕積立金ガイドライン」を公開し、新築時の安い積立金徴収額に留意するよう呼び掛けています

 

分譲マンションの長期修繕計画を作成する際、一般的に30年間の修繕見込額を算定していますが、そのライフサイクルコストを入居後30年の間に均等に積み立てるとしたら、必要な徴収金額は専有面積1㎡当たり200円前後が目安になるとこのガイドラインで説明しています。(ただし、機械式駐車場が付設されている場合の更新費は別途加算が必要です)

 

つまり、たとえば専有面積70㎡の3LDKタイプなら、新築時から月額14,000円くらいに設定するのが妥当だということです。

 

にもかかわらず、新築マンションの平均徴収額は同90円程度と必要な水準の半分以下にとどまっているのです。

 

売主のデベロッパーの都合のために、修繕積立金の徴収は将来的に増額を迫られることになり、最終的には新築当初の3~4倍の金額に上げないと足りなくなってしまうわけです。

 

本記事で引用されているように、「売主の当初の見立てが甘い」からではないことに留意が必要です。

 

【参考記事】

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

 f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。

 

「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。

 

今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。

 

#1 値上げは今回を含めて3回に分けて実施される!

 

地震保険料は全国平均で+19%の引き上げが必要とされていますが、2014年7月に全国平均で+15.5%の引上げがあったばかりです。これを考慮し、2017年1月・2019年1月・2021年1月の3回に分けて段階的に19%まで上がる見込みです。

 

今回の保険料改定については、全国の被害予測を実施した結果、全国平均で19%の値上げが必要とされています。

 

しかしながら、2014年に保険料率の大幅改定(平均15%強のアップ)を実施したばかりであることを考慮して、今回を含めて2021年まで3回に分けて順次料率の引上げを行うことになっています。

 

#2 契約者にとって朗報⁉ 損害区分が4つに増える!

 

地震保険と言えば、建物の被害状況によって3つの区分(全損・半損・一部損)で保険料の支払額が大きく異なる点に特徴がありました。

 

■ 全 損:損害割合50%以上

■ 半 損:損害割合20%以上

■ 一部損:損害割合20%未満

 

従前の区分によると、全損(支払率:100%)のケースに対して、半損(支払率:50%)や一部損(支払率:5%)のケースの場合の保険金の支払率が大きく下がるうえに、半損に近い損害でも「一部損」と認定されると、半損の10分の1しか支払われないという点に対して批判もありました。

 

それを考慮したのか、今回の改定では上記の3つの区分から4つの区分(全損・大半損・小半損・一部損)となり、大半損(支払率:60%)・小半損(支払率:30%)が新設されました。

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170117084708p:plain

 

ただし、損害割合の判定基準は下記の表の通りのため、損害区分の細分化によって被災者が受け取る保険金の「平均額」は下がることになります

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20170117085007p:plain

 

#3 保険料の改定率は、地域によって大きく異なる!

 

「全国平均ベースの保険料」は上昇するわけですが、すべての地域で押しなべて上がるわけではありません。

 

たとえば、下記のように近畿圏を中心に10%以上値下がりになる府県があります。

(愛知・岐阜・三重・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山)

 

一方、上昇率の高い地域(10%超)は以下の通りです。

(東京・千葉・埼玉・神奈川・福島・山梨・静岡・徳島・高知・香川・大分・宮崎)

 

地震保険に加入している、もしくはこれから加入しようと考えていらっしゃるなら、まず自分の居住地域は値上がりするのかどうかを確認することです。

 

もし、大幅に上昇する地域なら、今後も段階的に上昇するので長期契約(最長5年)することによって保険料の上昇リスクを先送りすることができます。

 

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

 f:id:youdonknowwhatyoulove:20141129153548g:plain

 

いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。

 

その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な担保となるコミットも行うケースも珍しくありません。

 

たとえば、下記のような提案があります。

 

【無償サービスの追加:例】

■ 長期修繕計画の見直し実施

■ 管理規約の改正案の提示

■ 竣工図面の電子データ化

■ 専有部のトラブル発生(漏水事故、カギ紛失など)への業者取次ぎサービス

 

【管理品質の維持向上に資する業務の約束:例】

■ フロント担当者による巡回点検(月3回)

■ 清掃状況の現場チェックと管理員への指導(月1回)

■ 理事会議事録の早期提出(開催後1週間以内を目安とする)

 

こうした提案に触れてみて、ふと考えてみました。

 

通常の場合、管理会社は既存の顧客(管理組合)に対して契約更新だからと言ってこのような提案を行うことはまずありません

 

いわば「新規顧客限定のキャンペーン」だと言えます。

 

そこで、実際にリプレイスを検討するかはともかくとして、今の管理会社と契約を更新する際には、上記のような対応を受け入れることを条件として理事会から要望してみてはどうでしょうか。

 

と言うのも、

「マンション管理適正化法」の施行後、管理委託契約の「自動更新」は認められなくなりました。

 

つまり、たとえ同仕様・条件での更新だとしても、期間満了3ヶ月前までに管理会社が管理組合に対して契約更新の申し出を行い、重要事項の説明を経て総会決議を得ることが必要とされているのです。

 

したがって、管理会社から現状と同条件で契約更新の申し出がなされたら、カウンターオファーとして彼らが新規受託のために他のマンションに提示している付帯条件も付けるよう要望を出してみるのです

 

委託金額の減額にはなかなか応じてくれないかもしれませんが、顧客満足に資するような付帯条件の追加については意外に応じてくれる可能性が高いと思います。

 

それに、もし断られたとしても別にこちらが損をすることもありません。

「ダメでもともと」のスタンスで行きましょう。

 

管理業界は割と他社の動向について疎いところがあるので、「他社はこんなこともやってくれるそうだけど、おたくはやらないの?」と、かますだけでも効果は大きいのではないでしょうか。

 

以上、「賢い消費者として強かさに交渉することのススメ」でした。

 

 

※ ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです (^▽^)/

  ↓       ↓

にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ